1

Tatbestand:

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Die Parteien streiten um wechselseitige Forderungen aus einem inzwischen beendeten Mietverhältnis über gewerbliche Flächen.

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Die Klägerin war Mieterin von Räumlichkeiten im Objekt E. Weg 5 b und 5 c in Datteln. Die abgeschlossenen Mietverträge bezogen sich auf insgesamt vier Einheiten, jeweils Erd- und Obergeschoss in den beiden genannten Gebäuden 5 b und 5 c.

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Bezüglich des Erdgeschosses im Objekt E. Weg  5 c bestand ein Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1), hinsichtlich des Obergeschosses ein solcher zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 2). Zur Abgeltung der Betriebs- und Heizkosten zahlte die Klägerin an den Beklagten zu 1) monatliche Vorauszahlungen von 175,00 €, an die Beklagte zu 2) 115,00 €. Der Mietvertrag zwischen den Parteien verhielt sich über die Anmietung gewerblicher Räume. In einer Ergänzung zum Mietvertrag vom 19.06.2008 wird in § 5 die Befugnis der Klägerin als Mieterin festgelegt, Untervermietungen vorzunehmen. Weiter heißt es dann wie folgt:

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“Zudem gelten Regelungen zur Nutzungsart der Mietsache, die im Hauptmietvertrag angegeben sind. Auch der Untermieter sollte ein zu 100 % umsatzsteuerpflichtiges Gewerbe unterhalten. Die Umsatzsteuer wird weiterhin auf die Miete des Hauptmietvertrags berechnet.“

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Wegen des weiteren Wortlautes der Ergänzung zum Mietvertrag vom 19.06.2008 wird auf Bl. 59 der Akte Bezug genommen.

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Seitens der Vermieter ist insofern die Option gemäß § 9 Abs. 1 UStG wirksam ausgeübt worden.

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Zwischen den Parteien ist im Verlaufe des Verfahrens unstreitig geworden, dass von Oktober 2008 bis zum 30.09.2010 keine gewerbliche Nutzung der von der Beklagten zu 2) vermieteten Räumlichkeiten stattgefunden hat. In der Folgezeit ist durch das Finanzamt Duisburg Hamborn eine Neufestsetzung der Umsatzsteuer für die Beklagte zu 2) vorgenommen worden. Diese führte zu einer Nachzahlungsverpflichtung für die Zeiträume 2008-2010 in Höhe von insgesamt 4853,85 €. Bezüglich der Einzelheiten wird auf Bl. 60 ff. der Akte Bezug genommen.

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Am 26.02.2012 wurde durch die Hausverwaltung L. eine Nebenkostenabrechnung für die Räumlichkeiten im Erdgeschoss vorgenommen, die zu einem Guthaben in Höhe von 113,57 € führte. Am 10.03.2013 ergab sich laut Abrechnung vom 10.03.2013 ein Guthaben in Höhe von 735,01 € für das Abrechnungsjahr 2012. Für die Räumlichkeiten im Obergeschoss ergab die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2011 einen Guthabensbetrag von 61,65 €. Wegen der Einzelheiten der Abrechnungen wird auf Bl. 7-9 Bezug genommen.

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Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Zahlungen aus den erstellten Nebenkostenabrechnungen. Ursprünglich hat die Klägerin von dem Beklagten zu 1) 1236,08 € verlangt und von der Beklagten zu 2) 70,58 €. Nach Rechtshängigkeit der Klage sind durch die Beklagten insgesamt 780,05 € entrichtet worden, wovon 735,01 € auf die Räumlichkeiten im Erdgeschoss und 45,04 € auf die Räume im Obergeschoss entfielen.

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Die Parteien haben bezüglich der geleisteten Zahlungen die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt und wechselseitige Kostenanträge gestellt. Die Klägerin begehrt von dem Beklagten zu 1) nunmehr noch 501,07 € und von der Beklagten zu 2) noch 25,54 €.

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Die Klägerin trägt vor, dass die erstellten Nebenkostenabrechnungen unzutreffend seien. Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung 2011 für das Erdgeschoss fehle jegliche rechtliche Grundlage für die Umlegung der diversen Einzelkosten in Höhe von 483,31 €. Sofern sich der Beklagte zu 1) auf eine zusätzliche Erläuterung bezüglich dieser Kosten berufen, so sei auch diese nicht nachvollziehbar. So sei beispielsweise in keiner Weise nachvollziehbar, warum Kosten der Pumpenwartung für zwei Jahre hier in Ansatz gebracht würden. Anstelle von 1986,43 € seien deshalb nur 1494,19 € umlegbar, sodass sich anstelle eines Guthabens von 113,750,01 € solches von 605,81 € ergebe. Von der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2012 seien die Bankkosten in Höhe von 8,93 € in Abzug zu bringen. Außerdem das nicht zutreffende Guthaben von 113,750 €. Danach verbleibe ein Guthaben zu Gunsten der Klägerin von 630,27 €. Hinsichtlich der Nebenkosten für das Obergeschoss müsse zu dem bereits errechneten Guthaben von 61,85 der Betrag von 8,93 € für die Bankkosten hinzugerechnet werden, sodass hier ein Guthaben von 70,58 € zu verbuchen sei.

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Neben der Hauptforderung begehrt die Klägerin hinsichtlich der beiden Einzelforderungen auch die Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten.

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Die Klägerin beantragt:

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1.

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Der Beklagte zu 1) wird verurteilt, an die Klägerin 501,07 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.07.2013 zu zahlen.

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2.

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Die Beklagte zu 2) wird verurteilt, an die Klägerin 25,54 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.07.2013 zu zahlen.

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3.

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Der Beklagte zu 1) wird verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Kosten in Höhe von 94,78 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.09.2014 zu zahlen.

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3.

22

Die Beklagte zu 2) wird verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Kosten in Höhe von 40,95 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.09.2014 zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie tragen zur Klage vor, dass die Nebenkostenabrechnungen nicht zu beanstanden seien. Aus der Aufschlüsselung der Position diverse Einzelkosten gehe nachvollziehbar hervor, woraus sich der Betrag von 483,31 € ergebe.

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Die Beklagte zu 2) beantragt im Wege der Widerklage,

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die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte zu 2) 4853,87 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 03.12.2014 zu zahlen.

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Die Beklagte zu 2) trägt insofern vor, dass entgegen der Vereinbarung in der Zusatzerklärung zum Mietvertrag die angemieteten Räumlichkeiten von der Klägerin lediglich zu Wohnzwecken seit dem Jahr 2008 genutzt worden seien. Dies sei im Rahmen einer Betriebsprüfung durch das Finanzamt bei der Klägerin festgestellt worden. Im Anschluss daran habe das Finanzamt Duisburg-Hamborn die Umsatzsteuerbescheide für die Beklagte zu 2) korrigiert. Die Neuberechnung habe zu einer Forderung seitens des Finanzamtes in Höhe der Widerklageforderung geführt. Die Klägerin könne sich gegenüber dieser Forderung nicht auf eine Aufrechnung mit zu Unrecht geleisteter Umsatzsteuer berufen. Es fehle insofern an jeglicher rechtlichen Grundlage für einen solchen Anspruch. Die Klägerin sei selbstständig verpflichtet werden gewesen, Mehrwertsteuer abzuführen. Die Forderung der Beklagten zu 2) sei dadurch in keiner Weise betroffen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Widerklage abzuweisen.

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Sie trägt vor, dass den Beklagten die Tatsache der Nutzung als Wohnräumlichkeiten hinreichend bekannt gewesen sei. Außerdem müsse die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag so interpretiert werden, dass lediglich der Wunsch dort niedergelegt gewesen sei, dass auch ein Untermieter umsatzsteuerpflichtig sei. Eine zwingende Verpflichtung finde sich darin nicht.

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Die Bescheide des Finanzamtes Duisburg-Hamborn seien unrichtig. Die Beklagte zu 2) müsse sich insofern entgegenhalten lassen, die Bescheide nicht weiter wirksam angefochten zu haben. Bereits seit dem 01.07.2010 seien die Räumlichkeiten wieder an einen gewerblichen Untermieter vergeben worden.

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Schließlich werde hilfsweise die Aufrechnung erklärt wegen zu Unrecht abgerechnete Mehrwertsteuer. Die Klägerin habe insgesamt in dem hier fraglichen Zeitraum 11.169,60 € zu Unrecht an Mehrwertsteuer geleistet. Außerdem müsse sich die Beklagte zu 2) steuerliche Ersparnisse anrechnen lassen.

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Wegen des weiteren Parteivortrags wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

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Das Gericht hat hinsichtlich der Frage der Kenntnis der Beklagten von der Nutzung der angemieteten Räumlichkeiten zu Wohnzwecken Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen Dr. I. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 02.07.2015 (Bl. 107 90 ff.) Bezug genommen desweiteren wurde Beweis erhoben über die steuerrechtlichen Gesichtspunkte im vorliegenden Verfahren durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Steuerberaters J. Wegen der Ergebnisse seiner Untersuchungen wird auf das Gutachten vom 30.09.2015 (Bl. 207 ff.) sowie die ergänzende Stellungnahme vom 08.12.2005 (Bl. 227/228) verwiesen.

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Entscheidungsgründe:

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Klage und Widerklage haben teilweise Erfolg.

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Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten ein Anspruch aus § 535 BGB i.V.m. dem abgeschlossenen Mietvertrag und den streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen zur Seite. Der Anspruch der Klägerin folgt daraus, dass die von den Beklagten erstellten Nebenkostenabrechnungen inhaltlich nicht in vollem Umfang zutreffend sind.

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Für die Nebenkostenabrechnungen, die sich auf die Räumlichkeiten im Erdgeschoss beziehen, die durch den Beklagten zu 1) an die Klägerin vermietet worden sind, ergibt sich unter Berücksichtigung der übereinstimmenden Erledigung durch die Parteien noch ein Anspruch der Klägerin in Höhe von 501,07 €. Die erstellten Abrechnungen genügen zwar als solche den Erfordernissen, die die Rechtsprechung an eine überprüfbare und fällige Abrechnung erhebt. Die erhobenen Beanstandungen durch die Klägerin sind aber im Ergebnis zutreffend. So ist das Gericht ebenfalls der Auffassung wie die Klägerin, dass die Erläuterung der diversen Einzelkosten in der Abrechnung 2011 in keiner Weise nachvollziehbar ist. Aus der Abrechnung, die die Klägerin selbst eingereicht hat, ergibt sich keinerlei nähere Erläuterung. Aber auch aus dem Exemplar, das seitens des Beklagten zu 1) vorgelegt worden ist, wird nicht in ausreichender Weise erkennbar, wie sich diese Position zusammensetzt und auf welche Art und Weise sie auf die Mietparteien zu verteilen ist. Besonders deutlich wird dies vor allem bei der Tatsache, dass hier Kosten für die Pumpenwartung über mehrere Jahre aufgeführt werden. Das Gericht ist der Auffassung, dass die Klägerin an dieser Stelle in ausreichender Weise dargelegt hat, dass die Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar ist. Infolgedessen wäre es nunmehr Sache des Beklagten zu 1) gewesen, eine plausible und verständliche Erklärung für diese Nebenkostenpositionen zu liefern. Dies ist allerdings in keiner Weise gelungen. Ebenfalls keine rechtliche Grundlage ist bezüglich der Position Bankkosten in Höhe von 8,93 € erkennbar. Dieser Betrag kann ebenfalls nicht der Klägerin angelastet werden. Auf der Grundlage dieser Berechnungen ergibt sich ein insgesamt nur umlagefähiger Betrag von 1494,19 €. Dass der Klägerin zu erstattende Guthaben beträgt deshalb 605,81 €. Für die Abrechnung der gleichen Räumlichkeiten im Jahr 2012 folgt unter Korrektur des dort verbuchten Guthabens und unter Abzug der Bankkosten ein Guthaben von 630,720 €, mithin aus beiden Abrechnungen eine Summe von 1236,08 €. Unter Berücksichtigung der geleisteten 735,01 € verbleibt der im Urteil zugesprochene Betrag von 501,07 €.

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Gegenüber der Beklagten zu 2) besteht ein Anspruch in Höhe von 25,54 €. Hier war lediglich insofern nur eine Korrektur vorzunehmen, als dem bereits errechneten Guthaben noch die nicht umlegbare Position der Bankkosten in Höhe von 8,93 € hinzuzufügen war. Damit verbleibt ein Guthaben von 70,58 €. Nach Abzug des für erledigt erklärten Teiles in Höhe von 45,04 € war der Klägerin der Betrag von 25,54 € zuzusprechen.

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Die Widerklage hat lediglich in Höhe von 2258, 54 Euro Erfolg, im Übrigen war sie abzuweisen.

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Der Beklagten zu 2) steht dem Grunde nach ein Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 535, 280, 281 BGB zu Seite. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht der Auffassung, dass die Beklagte zu 2) in ausreichender Weise den Nachweis erbracht hat, dass seitens der Klägerin eine Pflichtverletzung hinsichtlich der Nutzung der angemieteten Räumlichkeiten begangen worden ist. Ausweislich des Wortlautes der Ergänzung zum Mietvertrag hatten die Parteien vereinbart, dass auch eine Untervermietung nur zu gewerblichen Zwecken stattfinden sollte. Die Sichtweise der Klägerin, dass die Formulierung in der Zusatzvereinbarung lediglich als Wunsch geäußert worden sei, ist bei sachgerechter Auslegung in keiner Weise nachvollziehbar. Zwar ist es richtig, dass in § 5 der Ergänzung die Formulierung bezüglich des umsatzsteuerpflichtigen Gewerbes „sollte“ verwendet worden ist. Allerdings ist im Satz davor ohne jede Einschränkung davon die Rede, dass die Regelungen zur Nutzungsart der Mietsache aus dem Hauptmietvertrag gelten, und nicht eben gelten sollen. Aus dem Gesamtzusammenhang ist somit zweifelsfrei zu schließen, dass nicht lediglich eine gewerbepflichtige Untervermietung gewünscht ist, sondern dass dies zwingend erfolgen soll. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass von Oktober 2008 bis Oktober 2010 die Nutzung der von der Beklagten zu 2) angemieteten Räumlichkeiten nicht gewerblich erfolgt ist. Infolgedessen ist die Beklagte zu 2) nach einer Neuberechnung der Umsatzsteuer zu Zahlungen durch das Finanzamt herangezogen worden. Da sich die Klägerin im Widerspruch zur abgeschlossenen Vereinbarung bezüglich der Ausübung ihres Mietrechtes verhalten hat, besteht deshalb ein Schadensersatzanspruch.

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Die Klägerin kann sich demgegenüber nicht darauf berufen, dass die Beklagte zu 2) von der privaten Nutzung der Räumlichkeiten Kenntnis gehabt habe. Die Beweisaufnahme durch den Zeugen Dr. I. hat insofern ergeben, dass keine Kenntnis von einer Wohnraumnutzung vorhanden gewesen sei. Vielmehr hätten die Räumlichkeiten immer den Eindruck der gewerblichen Nutzung gemacht. Die streitgegenständlichen Räume, die die Beklagten zur Verfügung gestellt hätten, seien als Büroräume genutzt worden. Auch der beabsichtigte Durchbruch habe lediglich dazu gedient, eine leichtere Erreichbarkeit der Büroräume zu ermöglichen. Aus der Darstellung des Zeugen lassen sich sofern keinerlei Hinweise für die von der Klägerin vorgetragene Behauptung entnehmen, dass auf der Vermieterseite Kenntnis von der abredewidrigen Nutzung der Räumlichkeiten bestanden habe. Das Gericht hatte keine Zweifel   an der Richtigkeit der Zeugen. Zwar steht er als Mitvermieter der Räumlichkeiten im Gesamtobjekt in gewisser Weise im Lager der Beklagten, einseitige Begünstigungstendenzen waren gleichwohl nicht erkennbar.

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Hinsichtlich der Höhe des Schadensersatzanspruches stützt sich das Gericht auf die gutachterlichen Feststellungen des Sachverständigen J. Dieser hat für den gesamten Zeitraum 2008-2010 in seinem ursprünglichen Gutachten zunächst 2865,26 € errechnet, die aufgrund der Neuberechnung zulasten der Beklagten zu 2) zu veranschlagen waren. Unter Berücksichtigung der Tatsache, dass im Verlaufe des Verfahrens klar geworden ist, dass ab dem 01.10.2010 wieder eine gewerbliche Vermietung erfolgt ist, war dieser Betrag ausweislich des Ergänzungsgutachtens um 318,36 € zu reduzieren. Nach Auffassung des Gerichts hatte außerdem ein weiterer Abzug in gleicher Höhe zu erfolgen, da die Klägerin vorgetragen hat, dass bereits ab dem 01.07.2010 die Räumlichkeiten eine Weile steuerlich neutral leer gestanden hätten. Die Beklagte zu 2) ist diesem Vortrag nicht in ausreichend substantiierter Weise entgegengetreten. Diese Tatsache wirkt sich aber zu ihren Lasten aus, da sie die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs in ausreichender Weise darlegen muss. Insgesamt verbleibt daher ein Schadensersatzbetrag von 2228,54 €.

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Das Gericht hatte hinsichtlich dieser Berechnungen keine Zweifel an der Richtigkeit des Gutachtens.

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Der Schadensersatzanspruch der Beklagten zu 2) ist nicht durch die seitens der Klägerin erklärte Hilfsaufrechnung erloschen. Die Klägerin kann sich nicht auf einen Erstattungsanspruch bezüglich zu Unrecht abgeführter Mehrwertsteuer begeben. Dies folgt daraus, dass die Klägerin sich in dem Mietvertrag dazu verpflichtet hatte, eine gewerbliche Nutzung der Räumlichkeiten vorzunehmen. Darauf beruhte auch die entsprechende Vereinbarung einer umsatzsteuerpflichtigen Miete. Wenn sich die Klägerin in Kenntnis dieser Verpflichtung aus dem Mietvertrag anders verhält, dann ist dies ein Umstand, der in den Risikobereich der Klägerin fällt und keine Ansprüche zulasten der Beklagten zu 2) begründet.

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Sofern die Klägerin des Weiteren auf vermeintliche Steuerersparnisse der Beklagten zu 2) abstellt, so bewegt sich mit dieser Argumentation im Bereich der bloßen Spekulation. Der Vortrag der Klägerin ist angesichts dessen in keiner Weise geeignet, hier konkrete Abrechnungsposition zulasten der Beklagten zu 2) herzuleiten. Dies wird auch aus den insofern gemachten Ausführungen des Gutachters deutlich.

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Die außergerichtlichen Anwaltskosten und der jeweils geltend gemachte Zinsanspruch sind begründet aus Verzugsgesichtspunkten.

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Die Entscheidung über die Kosten beruht auf §§ 91, 91 a, 92 ZPO. Sofern die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, waren die Kosten des Verfahrens gemäß § 91 a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen den beiden Beklagten aufzuerlegen. Die interne Verteilung der Kostenlast richtet sich nach der Gesamtkostenquote an dieser Stelle. Die Zahlungen der Beklagten sind nach Rechtshängigkeit der Klage erfolgt. Infolgedessen bestehen keine Zweifel, dass die Kostenlast insofern bei den Beklagten liegt.

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Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit hat ihre rechtliche Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

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2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

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Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Bochum, Westring 8, 44787 Bochum, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

56

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bochum zu begründen.

57

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bochum durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

58

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

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