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34 C 18/26

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Amtsgericht Herne IM NAMEN DES VOLKES Urteil

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In dem Rechtsstreit

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der Frau YP.-straße N05, Z.,

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Klägerin und Widerbeklagten,

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Prozessbevollmächtigter: Herr H., L.-straße N06, O.,

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gegen

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die X. GmbH, gesetzlich vertreten durch die W. GmbH, T.-straße N07, GN., diese vertreten durch Herr AA., T.-straße N07, GN.,

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Beklagte und Widerklägerin,

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Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte UJ., PX.-straße N08, VH.,

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hat das Amtsgericht Herne auf die mündliche Verhandlung vom 09.06.2026 durch den Richter am Amtsgericht EE.

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für Recht erkannt:

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Die Klage wird abgewiesen.

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Auf die Widerklage hin wird die Klägerin verurteilt, unter Androhung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 € und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, zur Ordnungshaft oder Zwangshaft bis zu sechs Monaten zu verurteilen, die im Modernisierungsschreiben der Klägerin vom 20.12.2024 dargestellte Modernisierung, d.h. den Einbau von 5 Rauchwarnmeldern des Typs „Multisensor Plus“ der Firma Techem in jedem Zimmer der von den Klägerin angemieteten Wohnung QW.-straße. N05 in Z. im 00. Obergeschoß, 00. Wohnung von links, bestehend aus 3 Zimmer über 10 qm, Flur, Wannenbad, Bad mit Wanne & Dusche, Kellerraum, Loggia, Küche, (67,37 qm)zu dulden und der Beklagten und ihren Mitarbeitern und den von ihr beauftragten Handwerkern zur Ausführung der Maßnahmen werktags Montags bis Freitags von 8:00 Uhr bis 19:00 Uhr und Samstags von 9:00 Uhr bis 14:00 Uhr nach einer vorherigen Ankündigung von mindestens fünf Werktagen den Zutritt zu der Wohnung durch öffnen der Wohnungseingangstür zu gewähren.

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Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

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Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

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Die Berufung wird zugelassen.

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Der Streitwert wird auf 500 Euro festgesetzt.

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Tatbestand:

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Die Klägerin ist des YD. e. V. mit Hauptsitz in AE.. Die Klägerin wendet sich in der Sache als „Musterklägerin“ gegen eine Initiative der Beklagten, die zum KH. gehört, und beabsichtigt in einem Teil der Wohnungen, so auch in der Wohnung der Klägerin, die vorhandenen Rauchmelder gegen ein Modell „Multisensor Plus“ des Dienstleisters Techem zu ersetzen.

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Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der Beklagten in der QW.-straße. in Z.. Die Wohnung ist bereits mit funktionsfähigen Rauchwarnmeldern ausgestattet, die den gesetzlichen Bestimmungen der Bauordnung entsprechen. Die Beheizung der Wohnung der Klägerin erfolgt über Fernwärme.

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Vorliegend geht es um die Frage, ob der Austausch bereits vorhandener, funktionsfähiger Rauchwarnmelder durch Multifunktionsgeräte eine duldungspflichtige Modernisierung im Sinne des § 555b BGB darstellt oder ob es sich primär um eine Instandhaltungsmaßnahme gemäß § 555a BGB handelt.

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Mit Schreiben vom 20.12.2024 kündigte die Beklagte den Austausch der vorhandenen Rauchwarnmelder gegen das Modell „Multisensor Plus“ der Firma Techem an (Anlage K2). Gleichzeitig kündigt sie eine Mieterhöhung von voraussichtlich 4,26 Euro an.

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Der „Multisensor Plus“ hat folgende Funktionen:

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1.

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Ferninspektion: Der „Multisensor Plus“ wird alle 14 Tage per Fernwartung auf seine Funktionsfähigkeit überprüft. Die Wartung erfolgt verschlüsselt durch einen externen Dienstleister.

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2.

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Erweiterte Alarmierungsfunktionen: Zwei verschiedene Alarmtöne (Rauch-, Hitze- und CO-Alarm) sowie unterschiedliche Tonfrequenzen.

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3.

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Visuelle Indikatoren: Verschiedene LEDs und ein Assistenzlicht.

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4.

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Gruppierfunktion: Die Geräte sind im gesamten Wohnbereich vernetzt, sodass ein ausgelöster Alarm in jedem Raum hörbar ist.

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5.

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Raumklima-Überwachung: Auf Wunsch erhält die Mieterseite über die „Mein Vonovia“-App Hinweise zu Raumklima, Temperatur und Feuchtigkeit; alle Grundfunktionen sind jedoch auch ohne App nutzbar.

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6.

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„Multisensor Plus“ Küche: Spezieller Schutz durch CO- und Hitzeüberwachung, Fehlalarme durch Kochdämpfe werden vermieden.

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Mit Schreiben vom 26.11.2025 (Anlage K3) widersprach die Klägerin dem Vorhaben. Mit Schreiben vom 26.10.2026 (Anlage K4) hielt die Beklagte an dem Vorhaben fest und kündigte Klageerhebung an.

38

Die Klägerin meint, ihr stünde ein entsprechendes Feststellungsinteresse nach §256 I ZPO zu. Durch die konkrete Ankündigung und Terminierung sowie die Klageandrohung sei die Rechtslage für die Klägerin unklar und eine gerichtliche Klärung geboten.

39

Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Maßnahme keine Modernisierung im Sinne des §555 b BGB darstelle. Der bloße Austausch von Rauchmeldern stelle keine Modernisierungsmaßnahme da.

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Die Maßnahme der Beklagten sei daher als Instandhaltungsmaßnahme nach §555 a BGB zu qualifizieren. Hierbei sei auch die spezifische Situation in der Wohnung der Klägerin zu berücksichtigen. Da es keine CO2 Quelle in der Wohnung gebe, gebe es auch keine Verbesserung durch den geplanten neuen Rauchmelder. Eine technische Vorrichtung zur Warnung vor einer Gefahr, die in der konkreten Umgebung physikalisch nicht entstehen kann, stelle keine Verbesserung der Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB dar.

41

Auch die Vernetzung von bis zu 10 Geräten in einer Wohnung sei bei einer 67,37 QM nicht notwendig und stelle keinen wesentlichen Fortschritt dar.

42

Die Beklagte schulde der Klägerin die Aufrechterhaltung des gesetzlich vorgeschriebenen Sicherheitsstandards. Ein Austausch gegen überteuerte, multifunktionale Geräte ohne Mieterwunsch stelle keine duldungspflichtige Verbesserung dar.

43

Zu vertreten habe die Beklagte lediglich den Standard-Rauchwarnmelder. Die Entscheidung für das teuerste Modell am Markt mit Funktionen, die über die Bauordnung hinausgehen (z. B. CO-Sensoren in Wohnungen ohne Gas), sei eine freie unternehmerische Entscheidung des Vermieters, die er jedoch selbst zu finanzieren habe.

44

Der Einbau von Geräten, die permanent Umwelt- und Verhaltensdaten in der Wohnung erfassen und per Funk übertragen, stelle einen erheblichen Eingriff in das durch Art. N08 GG geschützte Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung dar.

45

Mangels Modernisierungseigenschaft bestehe kein Anspruch auf Erhöhung der Nettokaltmiete gemäß § 559 BGB. Die Beklagte versuche hier, notwendige Instandhaltungskosten unter dem Deckmantel der Modernisierung auf die Klägerin abzuwälzen, um ihre Rendite zu steigern. Die hohen Anschaffungskosten für den„Multisensor Plus“ (ca. 135,00 Euro pro Gerät gegenüber ca. 25,00 Euro für Standardgeräte) seien nicht durch einen entsprechenden Mehrwert gerechtfertigt und verstoßen zudem gegen das im Mietrecht immanente Wirtschaftlichkeitsgebot.

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Bei der Auswahl der Modernisierungsmaßnahmen habe der Vermieter zwar ein weites Ermessen, welches jedoch durch das Wirtschaftlichkeitsgebot begrenzt sei. Der Einbau eines Geräts für 135,00 Euro, wenn ein Gerät für 25,00 Euro denselben gesetzlichen Brandschutz bietet, überschreite diesen Spielraum deutlich, wenn der "Mehrwert" der Zusatzfunktionen für den Mieter nicht nutzbar oder sogar unerwünscht (Datenschutz) sei. Das Vorhaben sei daher unwirtschaftlich.

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Die Klägerin beantragt,

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1. 49

   Es wird festgestellt, dass die Klägerin nicht verpflichtet ist, den Einbau der Rauchwarnmelder des Typs „Multisensor Plus“ (Techem) in ihrer Wohnung zu dulden.

2. 50

   Es wird festgestellt, dass die Beklagte nicht berechtigt ist, die monatliche Nettokaltmiete für die vorgenannte Wohnung aufgrund der Installation dieser Geräte als Modernisierungsmaßnahme gemäß §§ 555b, 559 BGB zu erhöhen.

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Die Beklagte beantragt,

52

die Klage abzuweisen.

53

Widerklagend beantragt die Beklagte,

54

die Klägerin zu verurteilen, unter Androhung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 € und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, zur Ordnungshaft oder Zwangshaft bis zu sechs Monaten zu verurteilen, die im Modernisierungsschreiben der Klägerin vom 20.12.2024 dargestellte Modernisierung, d.h. den Einbau von 5 Rauchwarnmeldern des Typs „Multisensor Plus“ der Firma Techem in jedem Zimmer der von den Klägerin angemieteten Wohnung QW.-straße. N05, in Z. im 00. Obergeschoß, 00. Wohnung von links, bestehend aus 3 Zimmer über 10 qm, Flur, Wannenbad, Bad mit Wanne & Dusche, Kellerraum, Loggia, Küche, (67,37 qm) zu dulden und der Beklagten und ihren Mitarbeitern und den von ihr beauftragten Handwerkern zur Ausführung der Maßnahmen werktags montags bis freitags von 8:00 Uhr bis 19:00 Uhr und samstags von 9:00 Uhr bis 14:00 Uhr nach einer vorherigen Ankündigung von mindestens fünf Werktagen den Zutritt zu der Wohnung durch Öffnen der Wohnungseingangstür zu gewähren.

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Die Klägerin beantragt,

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die Widerklage abzuweisen.

57

Der Vermieter sei nach §559 BGB berechtigt, nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen.

58

Bei dem geplanten Einbau der Rauchmelder „Multisensor Plus“ handele es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 555 b Nr.4 und 5 BGB. Die Ankündigung nach § 555c BGB, die ordnungsgemäße Berechnung und Bekanntgabe der Erhöhung nach § 559b BGB sowie die Abgrenzung zu nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten (§ 559 Abs. 2 BGB) sei ordnungsgemäß erfolgt.

59

Der „Multisensor Plus“ biete technische Verbesserungen und Funktionserweiterungen, die über den Standard der bisher installierten Rauchwarnmelder weit hinausgehen und den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen. Die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots sei zudem in der Modernisierungsankündigung substanziiert vorgetragen worden. Angesichts des deutlichen Mehrwerts an Sicherheit, Komfort und Funktionalität sei der Einbau als verhältnismäßig und angemessen anzusehen. Hinsichtlich der Datensicherheit erhebe das Gerät Daten für die Funktionsfähigkeit des Geräts. Es erfolge keine Speicherung, Übermittlung oder Zusammenführung von Daten. Die Erhebung von Raumklimadaten für einen Zeitraum von 48 Stunden erfolge nur, wenn das Gerät aktiviert worden ist.

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Wegen des weiteren Sachvortrags wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

61

Entscheidungsgründe:

62

I.

63

Die zulässige Klage ist unbegründet.

64

1.

65

Die Klage ist zulässig.

66

Die Feststellungsklage dient dem Zweck, Rechtsgewissheit dort zu erlangen, wo eine Durchsetzung subjektiver Rechte durch Leistungsurteil oder eine Rechtsänderung durch Gestaltungsurteil nicht möglich ist (vgl. Zöller/Greger, 29. Auflage 2014, § 256 Rn. 1). Eine Feststellungsklage ist demzufolge nur dann zulässig, wenn sie ein gegenwärtiges Rechtsverhältnis im Sinne des § 256 I ZPO zum Gegenstand hat und der die Feststellung begehrenden Partei ein schutzwürdiges Interesse an alsbaldiger Feststellung zuzubilligen ist (vgl. Oberlandesgericht Hamm, 21 U 64/N08, 26.09.2013).

67

a)

68

Ein Rechtsverhältnis im Sinne des §256 ZPO liegt vor. Ein Rechtsverhältnis ist eine aus dem vorgetragenen Sachverhalt abgeleitete rechtliche Beziehung von Personen untereinander oder zu einem Gegenstand (BGH vom 16. 9. 2008 - VI ZR 244/07, NJW 2009, 751). Rechtsverhältnisse sind Schuldverhältnisse jeder Art, aus Vertrag oder Gesetz, betreffend Ansprüche oder sonstige subjektive Rechte. Die Klägerin begehrt hier die Feststellung nicht verpflichtet zu sein, den Einbau des Rauchwarnmelder des Typs „Multisensor Plus“ dulden zu müssen und die Feststellung, dass die Beklagte aufgrund der Maßnahme nicht dazu berechtigt ist die Nettokaltmiete zu erhöhen. Daher liegt ein Rechtsverhältnis im Sinne des § 256 ZPO vor.

69

b)

70

Die Klägerin hat auch ein entsprechendes Feststellungsinteresse.

71

Gemäß § 256 I ZPO kann Klage auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses erhoben werden, wenn die klagende Partei ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt wird (OLG Hamm, Urt. v. 26. 9. 2013 - 21 U 64/N08). Ein Feststellungsinteresse besteht grds, wenn einem subjektiven Recht der klagenden Partei eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht und wenn das erstrebte Urteil infolge seiner Rechtskraft geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen (vgl. OLG Hamm, Urteil v. 05.09.2012-I 20U 80/12).

72

Das Feststellungsinteresse besteht jedoch dann nicht, wenn eine bessere Rechtsschutzmöglichkeit als die Feststellungsklage besteht (vgl. Zöller/Greger, 29. Auflage 2014, § 256 Rn. 7a).Die Leistungsklage stellt eine bessere Rechtsschutzmöglichkeit dar, da die Feststellungsklage keinen Vollstreckungstitel schafft und nur den Prozess verdoppelt (vgl. BGH, 25. 4. 2006 - VI ZR 36/05).

73

Die Möglichkeit einer Leistungsklage besteht jedoch für die Klägerin nicht, zudem besteht die Möglichkeit für die Klägerin, dass durch das angestrebte Urteil die „Gefahr“ hinsichtlich der Unsicherheit zur Duldungsverpflichtung beseitigt wird.

74

2.

75

Die Klage ist jedoch unbegründet.

76

Bei der streitgegenständlichen Maßnahme handelt es sich um eine Mondernierungsmaßnahme im Sinne der §§ 555 b Nr.4 und 5 BGB.

77

Danach liegt eine Modernisierungsmaßnahme vor, wenn Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b Nr. 4 BGB) oder durch die Maßnahme die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (§ 555b Nr. 5 BGB).

78

a)

79

Die (erstmalige) Ausstattung einer Wohnung mit einem Rauchmelder führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache im Sinne des § 555b Nr. 4 BGB sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB (vgl. schon BGH vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f). Hier ist jedoch unstreitig ein funktionsfähiger Rauchmelder in der Wohnung der Klägerin vorhanden, sodass die entsprechende Wertung nicht angewendet werden kann.

80

b)

81

Eine Erneuerung der Geräte stellt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs demgegenüber keine Modernisierung dar, wenn vorhandenen Rauchwarnmelder lediglich durch gleichwertige Geräte ersetzt werden (vgl. BGH vom 24.05.2023-VIII ZR 213/21). Dies wäre dann eine Instandhaltungsmaßnahme.

82

Unstreitig handelt es sich bei den Geräten Typs „Multisensor Plus“ jedoch um Rauchmelder, deren Funktionen die der vorhandenen Rauchmelder bei Weitem übersteigen. Daher ist auch nicht von einer Erneuerung im Sinne der Rechtsprechung auszugehen.

83

c)

84

Eine Erneuerung der Rauchmelder stellt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. BGH vom 24.05.2023-VIII ZR 213/21) vielmehr nur dann eine Modernisierung da, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist.

85

Dies ist nach Ansicht des Gerichts hier der Fall. Im Einzelnen:

86

Die bauliche Maßnahme (Installation des „Multisensor Plus“) ist als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b Nr. 4 und Nr. 5 BGB zu qualifizieren.

87

aa)

88

Die Installation der Geräte führt zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache. Im Gegensatz zu "einfachen" Rauchwarnmeldern, die lediglich die gesetzliche Mindestausstattung nach den Landesbauordnungen abbilden, bietet der „Multisensor Plus“ einen signifikanten Sicherheitsmehrwert für die Mieterinnen und Mieter.

89

Durch die integrierte Kohlenmonoxid- und Hitzeüberwachung wird ein Gefahrenspektrum abgedeckt, das über den bloßen Schutz vor Brandrauch hinausgeht. Insbesondere die Detektion des farb- und geruchlosen CO-Gases stellt eine objektive Verbesserung der Sicherheit für Leib und Leben der Bewohner dar.

90

Zudem wird durch die Vernetzung (Gruppierfunktion) innerhalb der Wohnung der Klägerin sichergestellt, dass Alarmsignale zeitgleich in der gesamten Wohnung wahrnehmbar sind, was die Rettungschancen im Ernstfall - etwa bei einem Brand in entlegenen Räumen während der Nachtruhe - maßgeblich erhöht. Die zusätzlichen visuellen Indikatoren und das Assistenzlicht verbessern die Orientierung in Notsituationen und erhöhen den Nutzwert der Wohnung insbesondere für Personen mit eingeschränktem Hörvermögen. Dies gilt auch für die Wohnung der Klägerin.

91

bb)

92

Darüber hinaus werden die allgemeinen Wohnverhältnisse der Klägerin durch die technischen Spezifikationen dauerhaft verbessert.

93

Die automatisierte Ferninspektion im 14-Tage-Rhythmus führt zu einem erhöhten Wohnkomfort, da die Mieterseite von der Pflicht entlastet wird, jährliche Wartungstermine durch Techniker in der Wohnung zu dulden. Die Privatsphäre wird somit gestärkt. Schließlich ermöglicht die optionale Raumklima-Überwachung mittels App-Anbindung ein optimiertes Lüftungs- und Heizverhalten für Mieter. Dies dient nicht nur dem Substanzerhalt der Mietsache durch Schimmelprävention, sondern verbessert aktiv das Wohnklima und unterstützt ein energieeffizientes Nutzerverhalten.

94

Die Maßnahme stellt sich nicht als bloße Instandhaltung dar. Zwar mag der Austausch älterer Geräte teilweise der Erhaltung dienen, jedoch übersteigt das hier verbaute System mit seinen multifunktionalen Überwachungs- und Vernetzungsfeatures den Standard einer einfachen Ersatzbeschaffung bei Weitem. Der dadurch geschaffene qualitative Sprung in der technischen Ausstattung rechtfertigt die Einordnung der Maßnahme als Modernisierung.

95

Ob die Geräte gegen Vorschriften aus dem Datenschutz verstoßen, ist für die Einordnung als Modernisierung im Sinne des §555 b BGB unerheblich.

96

3.

97

Die Klage ist auch hinsichtlich des Klageantrags zu 2) unbegründet.

98

Nach Ansicht des Gerichts wäre die Beklagte nach erfolgter Durchführung der Maßnahme nach §559 BGB dazu berechtigt aufgrund der Modernisierungsmaßnahme (siehe oben) die Nettokaltmiete zu erhöhen.

99

Entgegen der Ansicht der Klägerin liegt kein Verstoß der Maßnahme gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor. Das Wirtschaftlichkeitsgebot folgt aus der Verpflichtung des Vermieters, die nötige Rücksicht auf die Interessen des Mieters zu nehmen (§§ 241 Abs 2, 242 BGB). Nur die für die Durchführung der Modernisierung erforderlichen Kosten sind daher nach §559 BGB umlegbar. Der Vermieter muss deshalb jeden „unnötigen, unzweckmäßigen oder überhöhten Aufwand“ vermeiden (so z.B. BGH 17.12.2008 - VIII ZR 84/08, NJW 2009, 839 ).

100

Wegen der grundrechtlichen geschützten Eigentumsfreiheit nach Art 14 GG verfügt der Vermieter insoweit jedoch über ein weites Ermessen, das nur in beschränktem Umfang von den Gerichten im Rahmen des §559 BGB überprüft werden kann.

101

Das Gericht stellt gerade keine eigenen Ermessenserwägungen an, sondern überprüft die Entscheidung des Vermieters/Eigentümers lediglich auf das Vorliegen von Fehlern bei der Ermessensausübung und auf die Wahrung der Verhältnismäßigkeit. Das Gericht kann und darf eigene, ggf. sogar "bessere" Erwägungen an die des Vermieters setzen, weil damit in die Kernkompetenz der Eigentumsfreiheit eingegriffen würde. Dies würde zudem eine "Anmaßung von Wissen" seitens des Gerichts bedeuten.

102

Eine Grenze stellt insoweit §559 IV BGB dar. Zudem hat der Gesetzgeber die möglichen Erhöhungen der Höhe nach gekappt. Dies stellen bereits gesetzgeberische Eingriffe in die freie Entscheidung des Vermieters dar, sodass innerhalb dieser Grenzen ein entsprechendes weites Ermessen für die freie unternehmerische Entscheidung besteht.

103

Der „Multisensor Plus“ ist kein einfacher Rauchmelder, sondern ein kombiniertes Sicherheits- und Assistenzsystem. Da die Mehrkosten von 100 Euro im Vergleich zum Basismodell durch den massiven Zuwachs an Sicherheit (CO-Schutz, Vernetzung), die Vermeidung von Fehlalarmen, den Komfort der Fernwartung objektiv begründet und substanziell gerechtfertigt sind, liegt kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor. Die Maßnahme ist als sachgemäß und wirtschaftlich vertretbar anzusehen.Gemessen daran liegt kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor. Zwar sind die streitgegenständlichen Geräte höherwertiger als „Standard Rauchmelder“. Die Kosten sind jedoch auch nicht unverhältnismäßig dahingehend, dass es sich um eine „Luxusmaßnahme“ handelt.

104

Auch ist die Entscheidung hier nicht willkürlich gegenüber der Klägerin. Die Beklagte plant die Maßnahme in einer Vielzahl von Wohnungen. Auch ist eine „Härte“ im Sinne des §559 IV BGB weder vorgetragen noch ersichtlich.

105

Selbst wenn, was die Klägerseite in Ihrem Schriftsatz ausführt, die Beklagte hier ihre Rendite erhöhen möchte, erschließt sich für das Gericht nicht, warum dies zu einer anderen Beurteilung führen sollte. Das dem Vermieter zustehende wirtschaftliche Selbstbestimmungsrecht umfasst grundsätzlich die Freiheit, über die Art und Weise der Bewirtschaftung sowie die Modernisierung seines Eigentums eigenverantwortlich zu entscheiden. Ein damit verbundenes Gewinnstreben ist dem deutschen Mietrecht nicht fremd, sondern vielmehr Ausdruck der verfassungsrechtlich geschützten Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG.

106

In der sozialen Marktwirtschaft stellt das Streben nach einer angemessenen Rendite den legitimen Kern unternehmerischen Handelns dar. Dieses dient als notwendiger Anreiz, um privates Kapital für die Erhaltung und Modernisierung sowie den notwendigen Ausbau des Wohnraumbestands zu mobilisieren. Das Wirtschaftlichkeitsgebot sowie die Begrenzungen der Modernisierungsumlage nach § 559 BGB fungieren hierbei als soziales Korrektiv gegen evidente Unvertretbarkeit oder missbräuchliche Kostenüberschreitungen. Solange die Maßnahmen -wie hier-objektiv zu einer Verbesserung der Mietsache führen, ist das Ziel einer Renditesteigerung als immanenter Bestandteil der wirtschaftlichen Dispositionsfreiheit des Vermieters nicht zu beanstanden.

107

II.

108

Die zulässige Widerklage ist begründet.

109

Die Klägerseite verpflichtet, die Installation des streitgegenständlichen „Multisensor Plus“ zu dulden und der Beklagten zu diesem Zweck Zutritt zur Mietsache zu gewähren.

110

Dem Vermieter steht ein Betretungsrecht zu und die Klägerin hat die Maßnahme zu dulden. Dies folgt aus §555 d BGB. Zum anderen wären dem Vermieter ohne ein solches Zutrittsrecht die Wahrnehmung seiner ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Interessen verwehrt.

111

In Rechtsprechung und Literatur ist dabei umstritten, ob dem Vermieter ohne eine vertragliche Vereinbarung ein so genanntes allgemeines Besichtigungsrecht zusteht, nach dem er ohne einen konkreten Anlass in periodischen Abständen von ein bis zwei Jahren und nach vorheriger Ankündigung eine Besichtigung verlangen kann (bejahend etwa LG Berlin MM 2004, 125; AG Schöneberg GE 2007, 453; AG Münster WuM 2009, 288; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Auflage, § 535 Rn. 82; Lützenkirchen NJW 2007, 2152, 2153 jeweils m.w.N.; verneinend etwa AG Bonn NJW-RR 2006, 1387; AG Coesfeld WuM 2009, 112; Münchener Kommentar, BGB, 5. Auflage, § 535 Rn. 134 ff. jeweils m.w.N.).

112

Vorliegend kann die streitige Frage, ob ein von einem konkreten Anlass losgelöstes (periodisches) Besichtigungsrecht des Vermieters besteht, dahinstehen. Denn für die Beklagte besteht ein konkreter Anlass, die Wohnung der Klägerin zu betreten.

113

Da es sich bei der Maßnahme - wie oben ausgeführt - um eine Modernisierung im Sinne des § 555b Nr. 4 und 5 BGB handelt, ist die Mieterseite §555 d I BGB zur Duldung verpflichtet. Die Maßnahme wurde ordnungsgemäß angekündigt.

114

Soweit die Klägerseite datenschutzrechtliche Bedenken gegen die Fernwartungsfunktion oder die App-Anbindung bzw. die Datenerhebung erhebt, führt dies nicht zur Unzumutbarkeit der Maßnahme gemäß § 555d Abs. 2 BGB. Eine entsprechende „Härte“ im Sinne des §555 d Abs.2 BGB liegt nicht vor.

115

Zudem besteht zum Schutz der Klägerin eine Ankündigungsfrist. Die Voraussetzung des § 559 b BGB wurden eingehalten.

116

Die Kostenentscheidung folgt aus §91 ZPO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §709 ZPO.

117

Rechtsbehelfsbelehrung:

118

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

119

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 1.000,00 EUR übersteigt oder

120

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

121

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Bochum, Josef-Neuberger-Straße 1, 44787 Bochum, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

122

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Bochum zu begründen.

123

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bochum durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

124

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

125

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

126

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

127

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.

128

EE.