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Tatbestand:

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Die Parteien sind Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage G-straße ### in C. Die Klägerin wendet sich mit der Anfechtungsklage gegen zahlreiche Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 12.06.2014.

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Auf das Protokoll dieser Eigentümerversammlung wie Bl. 11-17 der Akte wird Bezug genommen.

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Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass keine offiziellen Untergemeinschaften der Wohnungseigentümergemeinschaft existieren.

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Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 61 Einheiten, die sich auf verschiedene Häuser aufteilt. Insgesamt verfügen die Häuser über sechs Eingänge, die wiederum über je 6-17 Einheiten verfügen.

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Zu Beginn der Eigentümerversammlung vom 12.06.2014 wurden auf Antrag des Miteigentümers Q Einschränkungen hinsichtlich der Redezeit und der Wortbeiträge beschlossen. Wegen der weiteren Einzelheiten hierzu wird auf Bl. 11 d. A. Bezug genommen. Die Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlung ist in § 15 Ziffer 4 der Teilungserklärung vom 02.02.1982 geregelt. Danach ist die Wohnungseigentümer Versammlung beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Wohnungseigentümer sowie mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. Wegen der weiteren Einzelheiten hierzu wird auf Bl. 48 der Akte Bezug genommen.

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Die Klägerin rügt die fehlende Beschlussfähigkeit und verweist hierzu im Einzelnen auf die Anwesenheitsliste der Versammlung vom 12.06.2014 nebst Anlage. Wegen der weiteren Einzelheiten hierzu wird auf Bl. 27 und Bl. 51-56 der Akte Bezug genommen. Ferner hält die Klägerin die Beschlüsse hinsichtlich der Redezeitbegrenzung und der Wortbeiträge für nichtig und hält auch die im Übrigen angefochtenen Beschlüsse deshalb für unwirksam.

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Unter TOP 4 b) beschloss die Eigentümergemeinschaft die Abdichtung der Garagenwand. Wegen des genauen Wortlauts dieses Beschlusses wird auf das Protokoll wie Bl. 13 der Akte Bezug genommen. Insoweit rügt die Klägerin die Übertragung der Befugnis auf den Verwaltungsbeirat. Ferner rügt die Klägerin, dass insoweit nur ein Angebot vorlag. Schließlich hält sie den Beschluss für nicht ausreichend bestimmt.

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Unter TOP 4 c) beschloss die Eigentümergemeinschaft die Erneuerung des Grundstückszauns. Wegen des genauen Wortlauts dieses Beschlusses wird auf das Protokoll wie Bl. 14 der Akte Bezug genommen. Insoweit erhebt die Klägerin die gleichen Einwendungen wie zu TOP 4 b).

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Unter TOP 6 beschloss die Eigentümergemeinschaft, dass die zuvor beschlossenen Ausgaben zulasten der Instandhaltungsrücklage gehen. Wegen des genauen Wortlauts dieses Beschlusses wird auf das Protokoll wie Bl. 15 der Akte Bezug genommen. Die Klägerin greift er diesen Beschluss unter anderem deshalb an, weil sie ihn für zu unbestimmt hält.

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Unter TOP 8 a) beschloss die Gemeinschaft die Genehmigung des Gesamtwirtschaftsplanes 2014, unter TOP 8 b) die Genehmigung der Einzelwirtschaftspläne 2014. Wegen des genauen Wortlauts dieser beiden Beschlüsse wird auf das Protokoll wie Bl. 15-16 der Akte Bezug genommen. Wegen des Gesamtwirtschaftsplans 2014 wird auf Bl. 20 der Akte, wegen des Einzelwirtschaftsplans der Klägerin (2014) wird auf Bl. 18-20 der Akte Bezug genommen.

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Die Klägerin rügt die Positionen „Hausreinigungskosten“, „Hausmeisterkosten“, „Reparaturen“ und „Verschiedenes“. Hierzu rügt die Klägerin im Wesentlichen, dass keine ordnungsgemäße (Grundlagen-)Beschlussfassung dazu vorliege, wonach die Reinigungskraft oder der Hausmeister für die Wohnungseigentümergemeinschaft eingestellt seien. Ferner sei zu keinem Zeitpunkt ein Angebot vorgelegt worden, um die günstigste und preiswerteste Lösung zu finden. Die Klägerin beanstandet außerdem die Höhe der eingestellten Hausmeisterkosten. Die Kosten seien unberechtigt dem Konto entnommen worden. Im Übrigen sei ihr nach der falschen Umlegungseinheit vorgegangen worden. Der Reparaturkostenbetrag i.H.v. 35.000 EUR sei zudem viel zu hoch bemessen und nicht angemessen. Hinsichtlich der Position „Verschiedenes“ sei nicht ersichtlich, was diese Kosten anfallen sollen. Wegen der weiteren Einzelheiten zu den diesbezüglichen Rügen der Klägerin wird auf Bl. 32-34 der Akte Bezug genommen.

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Unter TOP 11 beschloss die Eigentümergemeinschaft die Anschaffung von Geräten und Werkzeugen für Hausmeistertätigkeiten. Wegen des genauen Wortlauts dieses Beschlusses wird auf das Protokoll wie Bl. 16 der Akte Bezug genommen. Die Klägerin rügt auch hier eine unzulässige Kompetenzverlagerung auf den Verwaltungsbeirat. Ferner sei wegen eines nicht vorhandenen diesbezüglichen Grundlagenbeschlusses gar kein Hausmeister angestellt, zudem erübrige sich die Anschaffung von Geräten und Werkzeugen bei Beauftragung eines professionellen Hausmeisterdienstes.

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Unter TOP 12 beschloss die Gemeinschaft die Vermessung des Grundstücks zur Anzeigung der Grundstücksgrenze. Wegen des genauen Wortlauts dieses Beschlusses wird auf das Protokoll wie Bl. 16 der Akte Bezug genommen. Die Klägerin rügt u.a., dass die Vergleichbarkeit der beiden hierzu eingeholten Angebote nicht gegeben sei. Zudem seien auch nicht drei Angebote eingeholt worden. Die Klägerin bestreitet zudem, dass die Grundstücksgrenze nicht auffindbar sei. Der Grenzverlauf sei durch Metallstangen bereits aufgezeigt. Eine Neuvermessung sei daher nicht notwendig und widerspreche daher ordnungsgemäßer Verwaltung.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.06.2014 zu TOP 4 b) (Abdichtung der Garagenwand), TOP 4 c) (Grundstückszaun), TOP 6 (Kostentragung), TOP 8 a) und TOP 8 b) (Gesamtwirtschaftsplan und Einzelwirtschaftsplan 2014) hinsichtlich der Positionen Reinigungskraft, Hausmeister, Reparaturen und Verschiedenes, TOP 11 (Werkzeuge) und TOP 12 (Vermessung) für ungültig zu erklären.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Sie verteidigen die angefochtenen Beschlüsse. Die Beschränkungen der Redezeit und die Anzahl der Wortbeiträge seien sachlich gerechtfertigt. Das ausufernde Diskussionsverhalten der Klägerin habe dazu geführt, dass eine Eigentümerversammlung nach 5 Stunden abgebrochen werden musste, obwohl nur die Hälfte der Tagesordnungspunkte besprochen war. Das von der Teilungserklärung tatsächlich geforderte Quorum sei unter Berücksichtigung der vertretenen Wohnungseigentümer stets gegeben gewesen.

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Hinsichtlich der Garagensanierung führen die Beklagten an, die Verwaltung hole auf der Grundlage des bereits bestehenden Angebotes zwei weitere Angebote ein und erteile erst nach Abstimmung mit dem Beirat den Auftrag, aber höchstens auf der Basis des der Beschlussfassung zu Grunde liegenden Kostenvoranschlages, so dass keine Zahlungspflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstehe, die über das beschlossene Maß hinausgehe. Ebenso sollte auch hier verfahren werden. Bereits im vergangenen Jahr sei die Wohnungseigentümergemeinschaft der Zustimmung der Klägerin ebenso vorgegangen.

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Zu Erneuerung des Zaunes habe die Verwaltung drei Angebote eingeholt.

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Hinsichtlich der Kostentragung belaufe sich die Belastung der Gemeinschaft maximal auf 24.625,83 EUR, die Rücklage von 184.092,09 EUR decke diese Kosten bei weitem.

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Hinsichtlich der Position Reinigungskraft in dem Wirtschaftsplan habe die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, dass jedes Haus selbst für die Reinigung des Treppenhauses verantwortlich sei. Aufgrund dessen hätten einige Häuser eine Reinigungskraft eingestellt, die das Treppenhaus reinige. Die betreffenden Kosten seien dann lediglich auf jene Wohnungseigentümer verteilt worden, die betreffenden Haus wohnten, so auch in diesem Fall.

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Hinsichtlich der Position Hausmeister sei zu berücksichtigen, dass dort Kosten sowohl für den Hausmeister als auch für den Gärtner eingesetzt sein, die zu je 400,- Euro pro Monat eingestellt seien. Insgesamt ergäben sich daher Kosten i.H.v. 9.600,- Euro pro Jahr. Entgegen der Annahme der Klägerin bestehe durchaus ein Grundlagenbeschluss.

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Die Reparaturkosten von 35.000 EUR seien angesichts der Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft angemessen.

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Hinsichtlich der Position Verschiedenes sei zu berücksichtigen, dass es sich um Planzahlen handele, die der vorausgegangenen Abrechnung entsprächen, z.B. seien Kosten für Rechtsanwalt und Notar im Bereich der Zahlung einer Veräußerungszustimmung zu berücksichtigen.

27

Hinsichtlich des Werkzeuges sei die Anschaffung nötig, weil der Hausmeister U aufgrund von Dissonanzen mit der Klägerin nicht mehr bereit sei, sein privates Werkzeug für die Gemeinschaft zu verwenden.

28

Die Vermessung sei erforderlich gewesen, da einzelne Messepunkte nicht mehr auffindbar gewesen seien, da sie bis zu einer Tiefe von 60 cm im Erdreich lägen.

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Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Beklagtenseite wird auf den Schriftsatz vom 09.01.2015, Bl. 154-158 der Akte, nebst Anlagen Bezug genommen. Dieser Schriftsatz ist bei Gericht am 12.01.2015 eingegangen. Ferner wird auf den Schriftsatz der Beklagtenseite vom 22.01.2015 (Bl. 217-218 der Akte) Bezug genommen, der am gleichen Tag bei Gericht eingegangen ist.

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Im Termin am 14.01.2015 hat das Gericht die Beklagtenseite darauf hingewiesen, dass etwaiger neuer Vortrag in dem Schriftsatz vom 09.01.2015 möglicherweise nach § 296 Abs. 2 ZPO verspätet ist.

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Wegen der weiteren Erörterungen im Termin am 14.01.2015 wird auf das Sitzungsprotokoll wie Bl. 215 der Akte Bezug genommen.

32

Wegen der weitergehenden Einzelheiten des klägerischen Vortrags wird auf die Schriftsätze vom 10.07.2014, Bl. 4-6 der Akte, vom 11.08.2014, Bl. 26-36 der Akte, und vom 27.10.2014 (Bl. 135-141 der Akte) nebst ihrer jeweiligen Anlagen Bezug genommen. Wegen der weitergehenden Einzelheiten des Vortrags der Beklagten wird auf den Schriftsatz vom 12.09.2014, Bl. 90-94 der Akte, Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die zulässige Klage ist begründet.

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I. Beschlüsse zu TOP 4 b) und zu TOP 4 c)

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Die Anfechtung dieser beiden Beschlüsse hat bereits deshalb Erfolg, weil die diesbezüglichen Beschlusspunkte zu unbestimmt sind. Für den objektiven Betrachter wird nicht klar, was die Gemeinschaft mit „in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat“ tatsächlich meint und wie genau bzw. nach welchem genauen Procedere die Vergabe erfolgen soll. Es entspricht allgemeiner Auffassung, dass derartige Beschlüsse zu unbestimmt und deshalb nichtig sind (AG Hamburg Blankenese, 24.02.2010, 539 C 43/09, Jennißen, WEG, vierte Auflage, § 29 Rn. 22). Den dortigen Ausführungen schließt sich das Gericht an.

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II. Beschluss zu TOP 6)

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Der Beschluss zu TOP 6) ist bereits deshalb ungültig, weil auch er zu unbestimmt ist; es ist nämlich aus sich heraus nicht im Ansatz verständlich und nachvollziehbar, was genau – also hinsichtlich welcher Maßnahmen und hinsichtlich der genauen Ausgabenhöhe – mit „zuvor beschlossenen Ausgaben“ gemeint sein soll. Die Unbestimmtheit ergibt sich aus dem untrennbaren Zusammenhang mit der Unbestimmtheit der Beschlüsse zu TOP 4 b) und c) (siehe oben) sowie aus der Tatsache, dass die genaue, tatsächliche Auftragsvergabe noch gar nicht hinreichend feststand.

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III. Beschluss zu TOP 8 a)

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1. Reinigungskraft

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Die Anfechtung des Wirtschaftsplanes 2014 zur Position Reinigungskraft hat Erfolg, weil es an einer wirksamen Rechtsgrundlage innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Reinigungskosten fehlt. Wie zwischen den Parteien unstreitig ist, gibt es keine gültigen Untergemeinschaften. Demzufolge lässt sich aus dem Beschluss vom 05.04.1984 auch keine gültige Rechtsgrundlage herleiten.

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2. Hausmeister

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Die Anfechtung des Wirtschaftsplanes 2014 zur Position Hausmeisterkosten hat unabhängig davon, ob ein Grundlagenbeschluss vorliegt oder nicht, Erfolg, und zwar bereits deshalb, weil nach dem Vortrag der Beklagten 9.600,- € hierzu an Gesamtkosten anfallen, es jedoch nicht nachvollziehbar ist (vgl. Bl. 93 Akte), warum dann 12.650 EUR in den Wirtschaftsplan eingestellt wurden. Die Differenz entspricht mehr als 30% und ist damit nicht nur unerheblich. Es ist nicht dargelegt und nicht nachvollziehbar, weshalb die Prognose für 2014 derart nach oben hin abweicht.

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3. Reparaturen

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Auch die Anfechtung der Position Reparaturen hat jedenfalls deshalb Erfolg, weil der gewählte Umlageschlüssel 9.772,00 fehlerhaft ist. Es ist unzulässig, hier zwischen Wohnungseigentum und Stellplätzen zu differenzieren. Eine solche Differenzierung lässt sich der Teilungserklärung und auch den sonstigen Vereinbarungen der Gemeinschaft – soweit vorgetragen – nicht entnehmen. Es hätte auch hier nach 10.000 MEA umgelegt werden müssen.

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4. Verschiedenes

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Schließlich ist auch die Position Verschiedenes für ungültig zu erklären, weil es sich bei den eingesetzten 1.000,- € nicht um einen bloß geringfügigen Bagatellbetrag handelt und weil in keiner Weise nachvollziehbar ist, welche Sachausgabe(n) damit gemeint sein sollen. Es hätte zumindest stichwortartig weiter beschrieben werden müssen, was damit gemeint ist.

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IV. Beschluss zu TOP 8 b)

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Aus den Gründen zu III. war auch der Beschluss zu TOP 8 b) für ungültig zu erklären. Die Auswirkung der o.g. Positionen auf die Einzelwirtschaftspläne liegt auf der Hand.

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V. Beschluss zu TOP 11)

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Der Beschluss zu TOP 11 war für ungültig zu erklären. Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft ohne Vorgabe von Eckpunkten den Verwaltungsbeirat ermächtigt, für die Gemeinschaft Ausgaben zu tätigen. Dies ist hier der Fall. Die Gemeinschaft hat hier zwar durch den Beschluss vorgegeben, dass „Geräte und Werkzeuge in Kostenhöhe von ca. 800,00 € für die Hausmeistertätigkeit“ angeschafft werden sollen. Dies war aber nach Ansicht des Gerichts nicht ausreichend. Die Gemeinschaft hätte nach Ansicht des Gerichts noch genauer eingrenzen müssen, welche genaue Art von Geräten bzw. Werkzeugen für die Hausmeistertätigkeit angeschafft werden sollen und welche Beschaffenheit (Gebrauchtware? nur Neuware?, was insbesondere Auswirkungen auf die Gewährleistung hat) das Material haben soll. Mit der vorliegenden, zu unbestimmten Ermächtigung kann der Verwaltungsbeirat theoretisch nahezu jedes – gebrauchte, also ohne Gewährleistung – noch so für die Gemeinschaft untaugliche bzw. unbrauchbare (etwa weil bereits doppelt vorhanden) Gerät anschaffen.

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Auf die übrigen Angriffspunkte der Klägerin kam es nicht mehr an.

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VI. Beschluss zu TOP 12)

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Schließlich war auch der Beschluss zu TOP 12 für ungültig zu erklären, weil die Beklagtenseite beweisfällig dafür geblieben ist, dass die Grenzvermessung erforderlich war und dass Grenzpunkte wiedergefunden werden mussten. Dies hat die Klägerseite wirksam bestritten. Mangels bewiesener Erforderlichkeit der Grenzvermessung kann nicht von einer ordnungsgemäßen Verwaltung insoweit ausgegangen werden.

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VII. Vortrag der Beklagten in den Schriftsätzen vom 09.01.2015 und vom 22.01.2015

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Der Vortrag der Beklagten in den Schriftsätzen vom 09.01.2015 (Eingang bei Gericht am 12.01.2015) und vom 22.01.2015 (Eingang am gleichen Tag) war gem. §§ 296 Abs. 2, 282 Abs. 1, 2 ZPO angesichts des Verhandlungstermins am 14.01.2015 als verspätet zurückzuweisen. Die Beklagten haben ihre Prozessförderungspflicht verletzt, indem sie den dortigen Vortrag erst zwei Tage vor dem Termin am 14.01.2015 zur Akte gereicht haben. Denn so war es der Klägerseite nicht möglich, zu dem umfangreichen Vortrag Erkundigungen einzuholen und sachgerecht zu erwidern. Die Sache war entscheidungsreif; durch die neuen Schriftsätze hätte der Klägerseite über den Verkündungstermin hinaus eine mindestens zweiwöchige Stellungnahmefrist ermöglicht werden müssen; ein Verkündungstermin hätte dann weitere drei Wochen in Anspruch genommen. Die Verspätung des Vortrags der Beklagten beruht auf grober Nachlässigkeit. Ein nachvollziehbarer Grund, weshalb der Vortrag erst am 12.01.2015 bzw. 22.01.2015 erfolgte, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

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Unabhängig davon vermag das Gericht in den beiden Schriftsätzen aber auch keinen solchen Vortrag zu erkennen, der die Anträge der Klägerin zu Fall bringen könnte. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird hierzu auf die obigen jeweiligen Entscheidungsbegründungen verwiesen.

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VIII. Prozessuale Nebenentscheidungen

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 709 S. 2 ZPO.

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IX. Streitwert

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Der Streitwert wird gem. § 49a Abs. 1 GKG auf insgesamt bis zu 9.000,- € festgesetzt.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

64

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

65

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

66

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, Kaiserstraße 34, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

67

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

68

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

69

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

70

Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Bochum statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Bochum, Viktoriastr. 14, 44787 Bochum, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

71

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.