Landgericht Bielefeld, 17 O 21/22

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Anpassung der Miethöhe aus einem gewerblichen Mietvertrag wegen Geschäftsschließungen aufgrund der Covid-19-Pandemie.

Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagte war Mieterin der im Erdgeschoss, Untergeschoss und 1. Obergeschoss des Gebäudes A.straße x in B. gelegene Gewerberäume zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts für den Vertrieb von Damenoberbekleidung der Marken der Unternehmensgruppe C. sowie damit zusammenhängender Lizenzprodukte sowie Accessoires, Schuhe, Parfüm und Uhren als Randsortiment. Die Miete belief sich ab dem 01.10.2019 insgesamt auf EUR 42.304,00 brutto monatlich und addierte sich zusammen aus einer Grundmiete in Höhe von EUR 33.500,00, einer Betriebskosten-Abschlagsrate in Höhe von EUR 1.300,00 und einer Heizkosten-AbschIagsrate in Höhe von EUR 750,00, jeweils zzgl. 19 % USt., d.h. einen zusätzlichen Betrag in Höhe von EUR 6.754,50. Die Beklagte zahlte ab April 2020 die Miete nicht mehr vollständig.

Der ursprünglichen Berechnung der Klageforderung lagen folgende Mietrückstände (damals noch inklusive Nebenkostenvorausforderungen) zugrunde:

April 2020: EUR 39.865,00Mai 2020: EUR 39.865,00Juni 2020: EUR 39.865,00

Hierauf und auf die Miete für Juli 2020 (auf die lediglich 16% Mehrwertsteuer anfielen) erfolgte am 02.07.2022 eine Zahlung in Höhe von EUR 120.968,00, womit sich der Mietrückstand zunächst auf EUR 39.865,00 reduzierte. Weitere Rückstände ergaben sich für die folgenden Monate:

Januar 2021: EUR 19.932,50Februar 2021: EUR 19.932,50März 2021: EUR 19.932,50April 2021: EUR 9.966,25

Insgesamt betrugen die Mietrückstände: EUR 109.628,75

Über diese Forderung ist am 09.08.2022 ein Anerkenntnisvorbehaltsurteil der Kammer ergangen, mit dem die Beklagte antragsgemäß verurteilt wurde, an die Klägerin EUR 109.628,75 nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus EUR 39.865,00 vom 04.04.2020 bis 06.05.2020, aus EUR 79.730,00 vom 06.05.2020 bis 04.06.2020, aus EUR 119.595,00 vom 05.06.2020 bis 03.07.2020, aus EUR 39.865,00 vom 04.07.2020 bis 06.01.2021, aus EUR 59.797,50 vom 07.01.2021 bis 03.02.2021, aus EUR 79.730,00 vom 03.02.2021 bis 03.03.2021, aus EUR 99.662,50 vom 04.03.2021 bis 07.04.2021 und aus EUR 109.628,75 seit dem 07.04.2021 zu zahlen.

Nach Teilzahlung bzw. Verrechnung mit einem Nebenkostenguthaben der Beklagten (Insgesamt EUR 41.278,38) haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache teilweise übereinstimmend für erledigt erklärt. Nach übereinstimmender Berechnung der Parteien läuft sich die rechnerisch noch offene Restforderung auf EUR 68.350,37 (EUR 109.628,75 - EUR 41.278,38) zzgl. Zinsen.

Die Klägerin behauptet, dass der von der Beklagten behauptete Umsatzrückgang in dem Ladengeschäft allein auf die im Zuge der Coronapandemie einsetzende allgemeine Kaufzurückhaltung der Bevölkerung in den Ladengeschäften zurückzuführen sei.

Sie behauptet, dass es durchaus möglich sei, dass die Waren, die in einem von einer behördlichen Schließungsanordnung betroffenen Ladengeschäft lagern, von der Konzerngesellschaft letztlich doch in einem anderen Ladengeschäft, einem Shop-in-Shop oder über den Onlinehandel veräußert werden. Die in dem streitgegenständlichen Ladengeschäft vorhandene Waren seien auch nach Beendigung einer Saison verkäuflich.

Die Klägerin behauptet, durch den Bezug von Kurzarbeitergeld habe die Beklagte Löhne und Gehälter eingespart.

Die Klägerin ist der Auffassung, es könne bei der Ermittlung der maßgeblichen Umsatzeinbußen nicht allein auf die Umsätze im stationären Handel an dem Standort abgestellt werden. Vielmehr müssten auch die gestiegenen Onlineumsätze der Beklagten berücksichtigt werden.

Die Klägerin meint weiter, es sei nicht angemessen, dass allein sie als Vermieterin die Lasten der Pandemie tragen solle. Der Beklagten sei auch zumutbar, gegenüber Warenlieferanten, den Stadtwerken und dergleichen mehr einen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage geltend zu haben. Der Beklagten sei zudem zumutbar gewesen, eine Betriebsschließungsversicherung abzuschließen, die auch das Pandemierisiko umfasse. Ferner sei es der Beklagten zumutbar gewesen, sich gegen etwaige Schließungsanordnungen im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes zur Wehr zu setzen.

Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagte habe sich um weitere staatliche Hilfen, insbesondere aus der sogenannten Überbrückungshilfe I und II sowie staatlich geförderte Darlehen und um erleichterte Abschreibungsmöglichkeiten bemühen müssen, um die Mietzahlungen sicherzustellen.

Schließlich behauptet die Klägerin, die Beklagte habe über ausreichende Rücklagen verfügt, um die Mietzahlungen zu leisten. Jedenfalls habe sie es versäumt, ausreichende Rücklagen zu bilden.

Die Klägerin beantragt,

das Anerkenntnisvorbehaltsurteil vom 09.08.2022 für vorbehaltlos zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

unter Aufhebung des Anerkenntnisvorbehaltsurteils des Landgerichts Bielefeld vom 09.08.2022 (Az.: 17 O 21/22) die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hält den Mietzahlungsansprüchen im Nachverfahren eine Reduzierung der Miete unter dem Gesichtspunkt der Anpassung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB wegen behördlicher Einschränkung der in dem Mietobjekt ausgeübten gewerblichen Tätigkeit entgegen. Sie macht für den Anteil der möglichen Öffnungstage, an denen nach ihrem Vortrag das Geschäftslokal wegen behördlicher Anordnungen geschlossen bleiben musste, eine Herabsetzung der Miete um 50 % geltend.

Sie behauptet, dass es während der nachfolgend aufgeführten Monate ganz erhebliche Umsatzeinbrüche an dem Standort in B. gegeben habe, welche im Einzelnen in dem Umsatztestat der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft C. GmbH vom 07.12.2022 (Anlage B 18) und in ihren eigenen betriebswirtschaftlichen Auswertungen (Anlage B 12) im Einzelnen ausgeführt sind.

Sie behauptet, dass dem übergeordneten Konzern und letztlich auch ihr selbst Leistungen aus der sogenannten Überbrückungshilfe III zugeflossen seien und zwar für Dezember 2020 60 % der Fixkosten, für Januar 2021 100 % der Fixkosten, für Februar 2021 60 % der Fixkosten und für März 2021 40 % der Fixkosten. Im Übrigen seien auf Konzernebene die Anspruchsvoraussetzungen nicht gegeben gewesen. Diese Leistungen bringt die Beklagte auch für die Mieten der Filiale in B. in Ansatz. Daraus ergibt sich folgende Berechnung der Beklagten zur Kürzung der Mieten:

	Kaltmiete o. MwSt	Ü-Hilfen	Saldo n. Ü-Hil- fennetto	Anteil LD Tage/ ge-schlossen	50%	Mietreduzierung incl. MwSt
Mrz 20	33.500€	0%	33.500€	46%	23%	- 8.967,69€
Apr 20	33.500€	0%	33.500€	58%	29%	- 11.627,29€
Mai 20	33.500€	0%	33.500€	0%	0%	-€
Jun 20	33.500€	0%	33.500€	0%	0%	-€
Dez 20	33.500€	60%	13.400€	48%	24%	- 3.730,56€
Jan 21	33.500€	100%	-€	100%	50%	-€
Feb 21	33.500€	60%	13.400€	100%	50%	- 7.973,00€
Mrz 21	33.500€	40%	20.100€	33%	17%	- 3.986,50€
Apr 21	33.500€	0%	33.500€	100%	50%	- 19.932,50€
Mai 21	33.500€	0%	33.500€	61%	30%	- 12.132,83€

	335.000€		247.900€			- 68.350,37€

Soweit die Miete für die entsprechenden Monate bereits gezahlt wurde, erklärt die Beklagte mit dem nach ihrer Berechnung bestehenden Rückforderungsanspruch die Aufrechnung (Überbezahlungen betreffend die Monate März 2020 (8.967,69 EUR), Dezember 2020 (3.730,56 EUR) und Mai 2021 (12.132,83 EUR)).

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der im Verhandlungsprotokoll genannten Zeugen. Wegen des Inhalts der Beweisaufnahme und des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt des Sitzungsprotokolls sowie die Schriftsätze der Parteien verwiesen.

Entscheidungsgründe

Das Vorbehaltsurteil der Kammer war teilweise für vorbehaltlos zu erklären. Im Übrigen war es aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung weiterer 26.531,20 EUR aus § 535 Abs. 2 BGB zu.

1. Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung der Mieten ist zwischen den Parteien unstreitig entstanden.

2. Der Anspruch ist jedoch in dieser Höhe aufgrund der pandemiebedingten Schließung des Geschäftslokals der Beklagten erloschen.

Soweit die Mietzahlungen bereits erfolgt waren, ist der der Anspruch der Klägerin durch die von Seiten der Beklagten erklärten Aufrechnung mit einem ihr zustehenden Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB wegen überzahlter Miete erloschen, § 389 BGB. Die Rückforderung ist nicht gemäß § 814 BGB ausgeschlossen (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 22. Juni 2022 – 12 U 116/21 –, Rn. 117 - 120, juris; vgl. OLG Hamm Urt. v. 19.5.2022 – 18 U 43/21, BeckRS 2022, 13809). Auch das Aufrechnungsverbot aus § 10 Nr. 1 des Mietvertrages steht der Aufrechnung nicht entgegen. Denn die Vertragsklausel lässt die Aufrechnung mit unstreitigen Gegenforderungen zu. Als unstreitig gilt auch ein im Prozess entscheidungsreif festgestellter Sachverhalt (Bub/Treier MietR-HdB, Kapitel II. Abschluss, Inhalt und Änderung des Mietvertrages Rn. 1149, beck-online m.w.N.). Das ist hier der Fall. Wie sich aus dem Folgenden ergibt, sind die Gegenforderungen der Beklagten entscheidungsreif. Auch wenn man den entgegengesetzten Standpunkt vertritt, wäre die Berufung auf die Aufrechnungsbeschränkung vorliegend treuwidrig. Denn die Mietforderung und die Aufrechnungsforderung stehen in einem untrennbaren Zusammenhang (vgl. OLG Hamm NZM 2017, 124, beck-online).

a) Ein Recht zur Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB besteht nicht, da die aufgrund behördlicher Anordnung erfolgte Schließung der Filiale der Beklagten nicht zu einem Mangel des Mietgegenstandes im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB geführt hat (OLG Hamm Urt. v. 19.5.2022 – 18 U 43/21, BeckRS 2022, 13809). Eine Minderung wird von der Beklagten auch nicht geltend gemacht.

b) Die Beklagte ist auch nicht deshalb von ihrer Verpflichtung zur Mietzahlung befreit, weil der Klägerin ihre vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand ganz oder teilweise unmöglich gewesen wäre, §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB. Auch dies wird von der Beklagten in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung (OLG Hamm aaO) nicht geltend gemacht.

c) Im Falle einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19 Pandemie beruht, besteht jedoch grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB (BGH MDR 2022, 147).

(1) Gemäß § 313 Abs. 1 BGB kann eine Anpassung des Vertrags verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Dabei kann eine Anpassung nur insoweit verlangt werden, als dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(a) Durch die COVID-19- Pandemie und die damit verbundenen weitreichenden Beschränkungen des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens hat sich die Geschäftsgrundlage für den zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag schwerwiegend geändert. Denn unstreitig hat keine der Parteien bei Abschluss des Mietvertrags die Vorstellung gehabt, während der vereinbarten Mietzeit werde es zu einer Pandemie und damit verbundenen erheblichen hoheitlichen Eingriffen in den Geschäftsbetrieb der Beklagten kommen, durch die die beabsichtigte Nutzung der Mieträume eingeschränkt wird. Betroffen ist dabei insoweit die sogenannte große Geschäftsgrundlage, d.h. die Erwartung der vertragschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrages nicht etwa durch Revolution, Krieg, Vertreibung, Hyperinflation oder eine (Natur-) Katastrophe ändern und die soziale Existenz nicht erschüttert werde. Diese Erwartung der Parteien ist dadurch schwerwiegend gestört, dass die Beklagte aufgrund der zur Bekämpfung der COVID- 19- Pandemie erlassenen behördlichen Anordnungen ihr Geschäftslokal hat schließen müssen.

(b) Aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag ergibt sich auch nicht, dass die Beklagte im vorliegenden Fall das alleinige Verwendungsrisiko für den Fall einer pandemiebedingten Schließung ihres Einzelgeschäftes übernommen hat.

(c) Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte ist auch davon auszugehen, dass die Parteien den Mietvertrag mit einem anderen Inhalt abgeschlossen hätten, wenn sie bei Vertragsschluss die Möglichkeit einer Pandemie und die damit verbundene Gefahr einer hoheitlich angeordneten Betriebsschließung vorausgesehen und bedacht hätten. Es ist anzunehmen, dass redliche Mietvertragsparteien für diesen Fall das damit verbundene wirtschaftliche Risiko nicht einseitig zulasten des Mieters geregelt, sondern in dem Vertrag für diesen Fall eine Möglichkeit zur Mietanpassung vorgesehen hätten (OLG Hamm aaO).

(d) Der Beklagten ist ein unverändertes Festhalten an der vertraglich vereinbarten Miethöhe unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung im Ergebnis nicht zumutbar.

(aa) Zwar trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können.

In dem Fall, dass die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters jedoch auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID- 19- Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum beruht, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus. Die wirtschaftlichen Nachteile, die ein gewerblicher Mieter aufgrund einer pandemiebedingten Betriebsschließung erlitten hat, beruhen nicht auf unternehmerischen Entscheidungen oder der enttäuschten Vorstellung, in den Mieträumen ein Geschäft betreiben zu können, mit dem Gewinne erwirtschaftet werden. Sie sind vielmehr Folge der umfangreichen staatlichen Eingriffe in das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben zur Bekämpfung der COVID- 19- Pandemie, für die keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden kann (OLG Hamm aaO).

(bb) Dabei verkennt die Kammer nicht, dass dies nicht bedeutet, dass der Mieter stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen kann. Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar sei, bedarf auch in diesem Fall einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Eine pauschale Betrachtungsweise wird den Anforderungen an dieses normative Tatbestandsmerkmal der Vorschrift nicht gerecht. Deshalb kommt eine Vertragsanpassung dahingehend, dass ohne Berücksichtigung der konkreten Umstände die Miete für den Zeitraum der Geschäftsschließung grundsätzlich um die Hälfte herabgesetzt wird, weil das Risiko einer pandemiebedingten Gebrauchsbeschränkung der Mietsache keine der beiden Mietvertragsparteien allein trifft, nicht in Betracht.

Aus diesem Grund ist zunächst von Bedeutung, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Diese bestehen bei einem gewerblichen Mieter primär in einem konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung, wobei jedoch nur auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz abzustellen ist. Zu berücksichtigen ist ferner, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder hätte ergreifen können, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern.

Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage aber nicht zu einer Überkompensation der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich dieser pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Auch Leistungen einer einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters können zu berücksichtigen sein.

Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist dagegen nicht erforderlich.

Schließlich sind bei der gebotenen Abwägung auch die Interessen des Vermieters in den Blick zu nehmen (OLG Hamm aaO)

(cc) Dabei obliegt es grundsätzlich der Vertragspartei, die sich auf eine Störung der Geschäftsgrundlage beruft, nachzuweisen, dass ihr ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Im Falle einer pandemiebedingten Geschäftsschließung muss daher der Mieter darlegen und gegebenenfalls beweisen, welche Nachteile ihm aus der Betriebsschließung entstanden sind, die ihm eine vollständige Mietzahlung für diesen Zeitraum unzumutbar machten und welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen habe, um drohende Verluste auszugleichen. Behauptet der Mieter, keine staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten zu haben, muss er darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er sich um mögliche Hilfeleistungen vergeblich bemüht hat. Gelingt ihm dies nicht, muss er sich so behandeln lassen, als hätte er die staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten. Wendet hingegen der Vermieter ein, dass die vom Mieter behaupteten Verluste nicht auf der COVID- 19- Pandemie beruhten, trifft ihn hierfür die Darlegungs- und Beweislast (OLG Hamm aaO).

(dd) Gemessen daran hält die Kammer eine Anpassung des Mietvertrags für die Zeiträume pandemiebedingter Geschäftsschließungen, für welche die Beklagte keinen Ausgleich durch Zahlung im Rahmen des Überbrückungsgeldes III erhalten hat, für erforderlich.

(i) Die Beklagte hat nach Überzeugung der Kammer zunächst substantiiert dargelegt und bewiesen, dass in ihrer Filiale aufgrund der pandemiebedingten Schließungen des Geschäftslokals ein erheblicher Umsatzrückgang zu verzeichnen gewesen ist. So hat die Beklagte mit der Anlage B 18 für die Jahre 2018 bis 2021 eine monatliche Aufstellung der Umsätze des Standortes überreicht, aus der sich deutliche Rückgänge der Umsätze für die betreffenden Monate ergeben.

Zur Beweisführung war zwar die alleinige Vorlage des Umsatztestates noch nicht ausreichend (vgl. BAG NZA-RR 2015, 371 Rn. 59-61, beck-online). Den ihr obliegenden Beweis hat die Beklagte aber durch die Aussage des Zeugen D. geführt. Der Zeuge ist als Wirtschaftsberater und Steuerberater tätig und hat bereits verschiedene Jahresabschlüsse der Beklagten geprüft und Umsatztestate für sie erstellt. Der Zeuge konnte nachvollziehbar ausführen, dass aufgrund seiner fachlichen Expertise als Wirtschaftsprüfer anhand der überprüften Stichproben davon ausgegangen werden kann, dass die von der Beklagten ermittelten Umsätze zutreffend sind. Es ist in jeder Hinsicht nachvollziehbar und entspricht dem üblichen Vorgehen im Rahmen der Wirtschaftsprüfung, dass nicht jeder Beleg überprüft wird, sondern eine Prüfung anhand von Stichproben erfolgt (OLG Stuttgart, Urteil vom 22. Februar 2022 – 12 U 171/21 –, Rn. 47, juris). Entscheidend ist lediglich, dass die Sicherheit und die Genauigkeit der Urteilsbildung seitens des Abschlussprüfers durch die Prüfung in Stichproben nicht leiden darf (OLG München, Beschluss vom 21. April 2022 – 8 U 4257/21 –, Rn. 91, juris).

Dies hat auch der Zeuge in Übereinstimmung mit diesen Grundsätzen als Ausgangspunkt für seine Prüfung berücksichtigt. Der Zeuge D. hat sehr detailliert und nachvollziehbar dargestellt hat, dass Stichproben aus einzelnen Tagen mit verschiedener Umsatzstärke aus jedem der testierten Monate überprüft wurden und dass es zu keinerlei Auffälligkeiten gekommen sei. Die Aussage des Zeugen ist in jeder Hinsicht nachvollziehbar und glaubhaft. Auch wenn der Zeuge als Wirtschaftsprüfer regelmäßig für die Beklagte tätig ist, ist er als Berufsträger zur objektiven und unabhängigen Überprüfung und Bewertung verpflichtet. Anhaltspunkte dafür, dass diese Berufspflichten im Hinblick auf die Beklagte verletzt worden wären und eine Prüfung nicht oder nicht in der gebotenen Tiefe erfolgt wäre, hat es nicht gegeben. Der Zeuge konnte insbesondere auch die von der Klägerin angesprochenen geringfügigen Abweichungen der testierten Umsatzzahlen zu den Zahlen aus den betriebswirtschaftlichen Auswertungen des Zeugen E. (Anl. B 12) nachvollziehbar erläutern. Letztlich stimmten die Zahlen, wenn die in den betriebswirtschaftlichen Auswertungen enthaltenen Rabatte in Abzug gebracht werden, mit Ausnahme von offenbar gerundeten Centbeträgen überein. Im Ergebnis hat die Kammer keinerlei Zweifel daran, dass die testierten Umsatzzahlen zutreffen.

Allerdings ist bei den Umsatzeinbrüchen auch zu berücksichtigen, dass als Vergleichsmaßstab nicht allein der Zeitraum vor der Pandemie berücksichtigt werden kann. Denn die Beklagte selbst hat eingeräumt, dass ihr Geschäft von starken Schwankungen betroffen ist. Umsatzrückgänge, die nicht auf behördliche Anordnungen, sondern auf die allgemeine Konsumslage und insbesondere eine allgemeine Kaufzurückhaltung zurückgehen, z.B. wegen Maskenpflicht oder Abstandhalten (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 22. Juni 2022 – 12 U 116/21 –, Rn. 50, juris) können für die Anpassung des Vertrages nicht berücksichtigt werden. Demnach hat die Kammer auch berücksichtigt, dass die Umsatzzahlen sich nach weitgehender Beendigung der behördlichen Anordnungen nicht wieder auf einem Niveau bewegt haben, wie vor der Pandemie. Angemessen erscheint es, zunächst einen Durchschnittswert der Umsätze vor Pandemiebeginn zu bilden. Dieser beläuft sich bei Berücksichtigung der Jahre 2018 und 2019 auf 64.440,71 EUR (2018: 67.138,60 EUR, 2019: 61.742,83 EUR). Den erheblichen Umsatzschwankungen, insbesondere dem Umstand, dass auch nach Beendigung vieler Beschränkungen ab Sommer 2021 die Umsätze deutlich unter dem Durchschnitt der Vorjahre blieben, trägt die Kammer dadurch Rechnung, dass für eine Mietanpassung geringe Umsatzschwankungen nicht ausreichen, sondern ein deutlicher Umsatzeinbruch vorausgesetzt wird. Die Einzelheiten werden weiter unten in Bezug auf die Einzelmonate ausgeführt.

(ii) Die Kammer ist gleichfalls davon überzeugt, dass die erlittenen Verluste nicht wieder aufgeholt werden konnten. Dafür sprechen bereits die deutlich schwächeren Umsätze nach weitgehender Beendigung der behördlichen Anordnungen ab Mitte 2021. Demgegenüber hat auch die Klägerin nicht nachvollziehbar dargelegt, wie sich etwaige Nachholeneffekte in den Umsätzen der Beklagten widerspiegeln sollten. Maßgeblich ist, ob konkrete Konzepte zum - teilweisen - Ausgleich des Rückgangs erkennbar sind (OLG Düsseldorf Urt. v. 23.6.2022 – 10 U 192/21, BeckRS 2022, 20509 Rn. 28, beck-online). Das ist hier nicht der Fall.

(iii) Ebenso hat die Beklagte substantiiert darlegen und beweisen können, dass ihre Anstrengungen zur Kompensation der Verluste nur zu einem geringen Teil erfolgreich waren.

Die nach den Jahresabschlüssen der Beklagten gestiegenen Umsätze aus dem Onlinehandel stellen keine Kompensation der Umsatzverluste des Ladenlokals in B. dar. Denn ebenso wie es bei der Bewertung der Umsatzeinbußen nur auf den jeweiligen Standort und nicht auf die Lage des Gesamtunternehmens ankommt, ist auch bei der Kompensation auf den Einzelstandort und nicht das Gesamtunternehmen abzustellen. Denn die Vertragsanpassung gemäß § 313 BGB beinhaltet anders als das Schadensersatzrecht keine Gegenüberstellung der tatsächlichen und der hypothetischen, ohne das schädigende Ereignis bestehenden Vermögenslage eines Unternehmens. Denn § 313 BGB bezweckt keinen allgemeinen Sozialausgleich, sondern eine Ergänzung vertraglicher Lücken nach dem hypothetischen Parteiwillen (BeckOGK/Martens, 1.7.2023, BGB § 313 Rn. 252). Daher sind maßgeblich für die Vertragsanpassung allein die wirtschaftlichen und tatsächlichen Verhältnisse des Vertragsgegenstandes (BeckOGK/Martens aaO), also des konkreten Ladenlokals. Demnach entspricht es auch der überwiegenden Auffassung in der Rechtsprechung, dass Kompensationen aus einem Onlinehandel nur dann besichtigt werden können, wenn dieser filialbezogen war (OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. August 2022 – I-24 U 8/21 –, Rn. 49, juris; Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 22. Juni 2022 – 12 U 116/21 –, Rn. 65, juris).

Der Onlinehandel der Beklagten war indes nicht filialbezogen. Dies hat die Beklagte nachvollziehbar dargelegt. Es wurde auch von dem Zeugen D. bestätigt, dass für den Standort B. keinerlei Umsätze aus dem Onlinegeschäft angefallen sind, da dieses Geschäft nicht filialebezogen ist. Soweit die Klägerin pauschal das Gegenteil behauptet, ist dieser Vortrag als Behauptung ins Blaue hinein unbeachtlich. Die Klägerin bringt keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, dass und wie die Beklagte einen dezentralen Onlinehandel organisieren und durchführen würde. Vielmehr ergibt sich auch aus dem von der Klägerin selbst vorgelegten Screenshot des Onlinestores der Beklagten, dass Retouren nicht an den jeweiligen Standort, sondern an ein zentrales Lager zu senden sind (Anl. K 13). Das spricht deutlich dafür, dass Versendung und Retouren gerade nicht filialbezogen durchgeführt werden.

Durch Verhandlungen mit Lieferanten oder durch anderweitige Verwendung bereits bestellter Ware hat die Beklagte nach Überzeugung der Kammer keine Kosten einsparen können. Die Beklagte hat hierzu nachvollziehbar ausgeführt, dass sie wegen der starken Saisonbezogenheit des Textilgeschäftes nichts erspart hat und nichts hat ersparen können. Dabei seien bereits die unternehmensintern bezogenen Waren rabattiert worden. Welche weiteren Leistungen Dritter die Beklagte hätte einsparen oder unbezahlt lassen können, ohne den Geschäftsbetrieb völlig zum Erliegen zu bringen, hat die Klägerin ungeachtet des gerichtlichen Hinweises nicht weiter ausgeführt.

Auch konnte die Beklagte ihre erlittenen Verluste nicht durch die Inanspruchnahme weiterer staatlicher Hilfen als die im Rahmen der Überbrückungshilfe III erlangten Zahlungen kompensieren. Bekanntermaßen war sie als konzernangehöriges Unternehmen nicht berechtigt, staatliche Hilfen aus der Überbrückungshilfe I und II in Anspruch zu nehmen, da diese Programme umsatzstarke Konzerne ausnahmen. Dass im Rahmen der Überbrückungshilfe III höhere Zahlungen hätten erlangt werden können, hat die Klägerin nicht behauptet, sondern wiederum den Vortrag der Beklagten lediglich pauschal bestritten. Es steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer fest, dass Gelder aus der Überbrückungshilfe III nur in der von der Beklagten vorgetragenen Höhe bezogen wurden. Die Zahlen hat zum einen der auch in diesem Punkt glaubwürdiger Zeuge D. bestätigt. Bei einer Gesamtbetrachtung ergibt sich zudem, dass die Beklagte bereits im eigenen Interesse aufgrund der wegen der Geschäftsschließungen sich zuspitzenden wirtschaftlichen Lage sämtliche Möglichkeiten ausgeschöpft hat, öffentliche Hilfen zu erlangen. Es erscheint daher fernliegend, dass sie im Rahmen der Überbrückungshilfe III oder weiterer Förderungsprogramme nicht die größtmögliche Hilfe beantragt hätte.

Demnach ist die Kammer auch überzeugt davon, dass die Beklagte keine Leistungen aus einer etwaigen Betriebsausfalllversicherung entgegengenommen hat, zumal die (Betriebsausfall-)Versicherungen im Fall von coronabedingten Betriebsschließungen nicht zu einer Zahlung verpflichtet sind. Es entspricht dem Stand der Rechtsprechung, dass bei keiner auf dem Markt befindlichen Betriebsschließungsversicherung der Pandemiefall abgedeckt war (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 22. Juni 2022 – 12 U 116/21 –, Rn. 75 - 76, juris m.w.N.).

Unerheblich ist, dass die Beklagte weitere staatliche Unterstützungsmaßnahmen erhalten hat, die nur auf Basis eines Darlehens gewährt wurden. Diese bleiben bei der gebotenen Abwägung außer Betracht, weil der Mieter durch sie keine endgültige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen erreicht (BGH MDR 2022, 147, 150).

Ob die Beklagte hinreichende Rücklagen hatte, um eine Notlage durchzustehen, oder ob sie auf Unterstützung in einem Unternehmensverbund zählen konnte, ist für die Abwägungsentscheidung unerheblich (BeckOGK/Martens, 1.7.2023, BGB § 313 Rn. 256). Insbesondere bestand keine Obliegenheit vor Ausbruch der Pandemie, Rücklagen für das nicht voraussehbare Risiko einer Pandemie und der Reaktionen von Politik und Gesellschaft hierauf zu bilden (BeckOGK/Martens, 1.7.2023, BGB § 313 Rn. 253). Darüber hinaus ergibt sich aus den vorgelegten Jahresabschlüssen, dass die Beklagte gerade nicht über ausreichende Rücklagen verfügte, sondern einen erheblichen Verlustvortrag aufwies. Die dort ausgewiesenen Rückstellungen stellen entgegen der Meinung der Klägerin keine verfügbaren Rücklagen dar.

Zu berücksichtigen ist allerdings, dass die Beklagte ihre allgemeinen Betriebskosten, worunter auch die Personalkosten fallen, in dem Zeitraum der Betriebsschließungen auch aufgrund des gewährten Kurzarbeitergeldes in erheblichem Maße reduzieren konnte. Auch bei Berücksichtigung des sogenannten Versatzes, also des Umstandes, dass das Kurzarbeitergeld erst mit den Gehaltsabrechnungen des jeweiligen Folgemonats ausbezahlt werden konnte und sich damit ausgabenmindernd bei der Beklagten bemerkbar machte, ergeben sich nach der nachvollziehbaren Darstellung der Beklagten Einsparungen in Höhe von durchschnittlich etwa 2/3 der Personalkosten für die Zeiträume der Geschäftsschließungen. Die Ausführungen der Beklagten sind zur Überzeugung der Kammer belegt durch die Vorlage der entsprechenden Mitarbeitervereinbarungen bezüglich der Aufstockung des Kurzarbeitergeldes, durch die Zusammenstellung der Personalkosten und der entsprechenden Einsparungen in der betriebswirtschaftlichen Auswertung gemäß Anlage B 12 und die glaubhafte Erläuterung des Zeugen E. hierzu. Die Umsatzzahlen aus den BWAs stimmen wie ausgeführt mit den durch den Zeugen D. bestätigten Zahlen überein. Die Kammer hat daher keine Zweifel, dass auch die weitergehenden Geschäftszahlen in den BWAs durch den Zeugen E. zutreffend erfasst wurden.

Eine nennenswerte Kompensation für die Schließung des Betriebs ist in der Leistung von Kurzarbeitergeld zur Überzeugung der Kammer aber nicht gegeben, erst recht nicht eine Überkompensation. Denn die Ersparnisse lagen durchschnittlich bei deutlich weniger als 10.000 € pro Monat und fallen daher im Verhältnis zu den Umsatzeinbußen verhältnismäßig wenig ins Gewicht und konnten diese auf keinen Fall kompensieren. Das Kurzarbeitergeld erlaubte lediglich die Fortführung der Arbeitsverhältnisse, versetzte die Beklagte aber nicht in den Stand, gemäß dem Zweck ihrer wirtschaftlichen Betätigung Gewinne zu erzielen mit dem in der maßgeblichen Zeit praktisch nicht nutzbaren Mietobjekt. Die Zahlung von Kurzarbeitergeld allein ändert demnach nichts an der Unzumutbarkeit der Belastung durch die vollständige Mietzahlung (OLG Düsseldorf Urt. v. 23.6.2022 – 10 U 192/21, BeckRS 2022, 20509 Rn. 32, beck-online).

(iv) Es ist nicht erkennbar, dass sich die Beklagte mit Erfolgsaussicht gegen die Schließungsanordnungen etwa im Wege einer einstweiligen Verfügung hätte zur Wehr setzen müssen. Der Bevollmächtigte der Beklagten hat im Termin hierzu erklärt, dass ein solches Vorgehen geprüft aber aufgrund der nahezu einhellig ablehnen Rechtsprechung verworfen worden sei. Eine solche Einschätzung ist unternehmerisch nachvollziehbar. Eine naheliegende und zumutbare Möglichkeit, die Geschäftsschließungen zu vermeiden, konnte darin aus damaliger Sicht jedenfalls nicht liegen.

(v) Schließlich sind auch die Interessen der Klägerin zu berücksichtigen. Diese ist als Versicherungsunternehmen im Interesse der Versicherten auf regelmäßige Erträge aus den vermieteten Objekten angewiesen. Eine Anpassung des Mietvertrages darf nicht dazu führen, dass allein die Klägerin als Vermieterin anders als andere Vertragspartner der Beklagten übermäßig mit den Folgen aus der Pandemie belastet wird (vgl. OLG Frankfurt NZM 2021, 395 Rn. 55, 56, beck-online). Das Gericht berücksichtigt auch, dass die Beklagte offenbar in der Lage war, die Mieten teilweise zu zahlen und zwischenzeitlich die Mietrückstände weitgehend auszugleichen.

(ee) Bei Berücksichtigung der vorstehenden Erwägungen nimmt die Kammer eine Vertragsanpassung wie folgt vor:

(i) Für den Monat März 2020 ist eine Herabsetzung der Miete auf 2/3 der vertraglich vereinbarten Miete und für April 2020 auf ½ jeweils für den Zeitraum angemessen, in dem das Ladenlokal in B. wegen behördlicher Anordnungen geschlossen werden musste.

Der Zeitraum des sogenannten 1. Lockdowns vom 16.03.2020 bis 19.04.2020 ist unstreitig. Das Bestreiten der Klägerin mit Nichtwissen ist unzulässig, da die Klägerin als institutionelle Vermieterin Kenntnis von diesen ihr Geschäftsmodell im Grundsatz betreffenden Vorgängen hatte. Im Übrigen ist der Zeitraum ausreichend in der Presse dokumentiert und gerichtsbekannt. Im März 2020 waren demnach 46 % der möglichen Öffnungstage untersagt, im April 2020 58 %.

Die Umsätze lagen im März 2020 nur bei ca. 1/3 des Durchschnitts aus den Jahren 2018/2019 (s.o. 64.440,71 EUR) und im April sogar bei nur noch ca. 8%. Gerade für den fast vollständigen Umsatzverlust im April erscheint daher eine Reduzierung auf 50% angemessen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. August 2022 – I-24 U 8/21 –, Rn. 43 - 46, juris). Bei einem weitgehenden, aber nicht vollständigen Umsatzverlust, wie dieser im März 2020 anzunehmen ist, ist dagegen eine Reduzierung um 1/3 angemessen. Die Kammer folgt hierbei der zitierten Entscheidung des OLG Hamm, das für ein Unternehmen der gleichen Branche (Einzelhandel im Textilbereich) und teilweise für den identischen Zeitraum eine Reduzierung der Miete in diesem Umfang angenommen hat (OLG Hamm aaO).

Ein Abzug von 1/3 auf die auf März 2020 entfallende Kaltmiete ergibt EUR 5.136,67 und ein Abzug von ½ für den Schließungszeitraum für April 2020 EUR 9.715.

(ii) Für Dezember 2020 ist dagegen keine Reduzierung der Miete vorzunehmen. Denn zum einen lag der Umsatz noch bei ca. 53% des Durchschnitts aus den Jahren 2018/2019. Zum anderen hat die Beklagte für diesen Monat im Rahmen der Überbrückungshilfe III 60 % der Fixkosten und demnach auch der geschuldeten Miete erstattet bekommen.

Art. 240 § 7 EGBGB beantwortet die Frage nicht, ob auch bei Bezug von öffentlichen Hilfsgeldern eine Anpassung der Miethöhe erfolgen soll oder darf. Es erscheint angemessen und interessengerecht, dass der von diesen Hilfen teilweise nicht abgedeckte Teil der Mietzahlungen von der Beklagten selbst aufzubringen ist (in diese Richtung auch Landgericht Köln NJOZ 2022, 432 Rn. 32, beck-online; vgl. auch Wagner ZEuP 2020, 531, beck-online). Denn durch das Überbrückungsgeld III wurden die wirtschaftlichen Folgen der Umsatzeinbrüche der Beklagten gerade mit dem Ziel abgefedert, die Leistungsfähigkeit der Beklagten auch gegenüber ihrem Vermieter sicherzustellen. Die Störung des vertraglichen Gleichgewichtes ist in der Folge nicht mehr so erheblich, dass der Beklagten die Zahlung des verbleibenden Mietanteils nicht mehr zumutbar wäre. Unter Berücksichtigung der erlangten Hilfen erscheint es interessengerecht, dass die Beklagte den verbleibenden restlichen Teil der Miete, also 40 %, selbst aufbringt.

(iii) Entsprechendes gilt für Februar 2021. Zwar lagen die Umsätze im Februar 2021 bei Null. Die Fixkosten wurden der Beklagten aber für diesen Monat mit 60 % erstattet, sodass eine Anpassung des Vertrages nicht angemessen erscheint. Das gilt auch deshalb, weil die Beklagte für den Monat Januar 2021 im Rahmen der Überbrückungshilfe III 100 % der Miete erstattet bekommen hat. In der Summe würde es zu einer Überkompensation der Beklagten führen, wenn dieser in mehreren Monaten erhebliche Teile, teilweise sogar die gesamte Miete durch öffentliche Hilfen erstattet wurden, man aber auf der anderen Seite weiterhin eine Beteiligung der Klägerin an der – über mehrere Monate hinweggesehenen – noch verhältnismäßig geringen Differenz forderte.

(iv) Im März 2021 lagen die Umsätze bei ca. 48 % des Durchschnitts der Vorjahre. Da 40 % der Fixkosten erstattet wurden, ist auch für diesen Monat eine Anpassung des Vertrages nicht vorzunehmen.

(v) Für April 2021 hat die Beklagte hingegen keinerlei Zuschüsse erhalten. In dem gesamten Monat war nach dem wiederum nicht zulässig bestrittenen Vortrag der Beklagten eine Öffnung des Ladenlokals nicht möglich. Dem detaillierten Vortrag der Beklagten zu den rechtlichen Grundlagen der Geschäftsschließungen und den Bekanntmachungen in der Presse hinsichtlich des Eingreifens der sogenannten Notbremse, ist die Klägerin wiederum nur pauschal und unzulässigerweise mit Nichtwissen entgegengetreten. Der Umsatzrückgang belief sich für diesen Monat auf 100 %. Angemessen erscheint daher eine Reduzierung der Miete für diesen Monat um 50% (entsprechend für einen Monat mit vollständiger Umsatzeinbuße auch OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. August 2022 – I-24 U 8/21 –, Rn. 43 - 46, juris), also 16.750 EUR.

(vi) Entsprechendes gilt für Mai 2021. Die Umsätze lagen in diesem Monat bei knapp 7 % des Durchschnitts der Vorjahre. Die wiederum nicht zulässig bestrittenen Schließungsdaten betragen 61 % des Monats. Eine Reduzierung der Miete während dieses Schließungszeitraumes um 50% erscheint auch hier angemessen und beläuft sich demnach auf 10.217,50 EUR.

(ff) Insgesamt ergeben sich daraus berechtigte Abzüge von der Mietforderung der Klägerin in Höhe von 41.819,17 EUR, so dass unter Berücksichtigung der übereinstimmenden teilweisen Erledigterklärung des Rechtsstreits der im Tenor genannte Zahlbetrag verbleibt.

II.

Der Zinsanspruch ist begründet gem. §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 1, 2 Nr. 1, 288 Abs. 2 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 91a ZPO. Im Rahmen einer gemischten Kostenentscheidung nach Teilerledigung ist die Kostenquote auf Grund einer auf den Zeitpunkt der Teilerledigung bezogenen Differenzrechnung zu ermitteln (OLG Hamm NJOZ 2014, 1076, beck-online; Musielak/Voit/Flockenhaus, 20. Aufl. 2023, ZPO § 91a Rn. 52). Diese führt vorliegend zur Kostenaufhebung. Denn hinsichtlich des nach Teilerledigung noch bleibenden streitigen Teils obsiegt die Beklagte mit ca. 61 %. Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigten Teils hätte die Klägerin vollständig obsiegt, da der Beklagten keine weitergehenden Gegenansprüche gegen die verfolgten Mietforderungen zustehen. Werden die nach der Differenzmethode berechneten Kosten für diesen erledigten Teil zu Lasten der Beklagten mitberücksichtigt, liegt die Kostenquote nahe 50 %, so dass eine Kostenaufhebung angemessen erscheint.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 709 S. 1, 2, 708 Nr. 5, 711 ZPO.

Eine Schriftsatzfrist zu dem Schriftsatz der Beklagten vom 31.10.2023 war der Klägerin nicht zu bewilligen. Denn das Vorbringen aus diesem Schriftsatz wurde bei der Entscheidungsfindung nicht berücksichtigt.

Der Streitwert wird für die Zeit bis zum 31.10.2023 auf 109.628,75 EUR festgesetzt, für die Zeit danach auf 70.260 EUR.