Landgericht Bielefeld, 1 O 263/19

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt von der Beklagten eine Entschädigung nach OBG NRW.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Objekts H-Straße xx in D.. Das dort befindliche Mehrfamilienhaus mit insg. sechs Wohnungen im Erdgeschoss (EG) und 1. Obergeschoss (OG) wurde 2013 errichtet. Die Klägerin nutze das Objekt zunächst als Boarding-Haus, wofür sie unter dem 10.10.2014 einen Bauantrag auf Nutzungsänderung stellte, der mit Bescheid vom 09.04.2015 abgelehnt wurde. Die klägerseits gegen diesen Bescheid vor dem Verwaltungsgericht Minden, Az. 9 K 1309/15, eingereichte Klage wurde mit Urteil vom 20.04.2016 abgewiesen.

Mit Ordnungsverfügung vom 02.09.2015 beschlagnahmte die Beklagte im Zuge der sog. Flüchtlingskrise zunächst das Erdgeschoss zur Maximalbelegung mit 20 Personen für die Zeit vom 01.10.2015 - 31.12.2016 (Bl. 31 ff. der E-A.). Mit Ordnungsverfügung vom 30.10.2015 beschlagnahmte die Beklagte auch das 1. OG zur Maximalbelegung mit 20 Personen bis zum 31.12.2016 (Bl. 36 ff. der E-A.). In beiden Ordnungsverfügungen hieß es: "Die Inanspruchnahme erfolgt einschließlich der notwendigen Renovierungsmaßnahmen gemäß § 39 Abs. 1 Buchstabe a OBG auf meine Kosten. Die Nutzungsentschädigung beträgt 30,94,-€ (inkl.19 %MWSt) pro Person pro Nacht. Die Wohnung wird in dem Zustand zurückgegeben in dem sie sich am Tag der Beschlagnahme befindet. Für die Instandhaltung der Wohnung sind Sie als Eigentümerin verantwortlich.“

Die Wohnungen wurden in einem neuwertigen Zustand an die Beklagte übergeben.

Die in dem Haus befindlichen Wohnungen (W) umfassten folgende Bettenanzahl:

W 1: 7 Betten

W 2: 6 Betten

W 3: 7 Betten

W 4: 7 Betten

W 5: 6 Betten

W 6: 7 Betten

Bei einer Beschlagnahme von sechs Wohnungen mit 40 Betten ergab sich ein Betrag von täglich 1.040,00 EUR zzgl. MWSt. (40 Betten/Person x 26 EUR pro Person pro Nacht zzgl. MwSt).

Die Beklagte zahlte zunächst die monatliche Nutzungsentschädigung mit Ausnahme der 31. eines jeden Monats von Oktober 2015 bis August 2016.

Unter dem 20.07.2016 hob die Beklagte die Ordnungsverfügungen mit Wirkung zum 31.08.2016 auf (Bl. 41 ff. der E-A.).

Nach Auszug der Bewohnerinnen und Bewohner befand sich das streitgegenständliche Objekt in einem desolaten, abgewohnten und teilweise zerstörten Zustand. Am 13.09.2016 fand ein Ortstermin mit der Klägerin sowie der Mitarbeiterin der Beklagten, Frau A., statt. In einem von Frau A. erstellten Dokument (Bl. 42 der E-A.) vom 14.09.2016 hieß es:

„Der Hausflur ist in Ordnung

Alle Wohnungen sind stark renovierungsbedürftig. Das Haus ist Baujahr 2013.

Die Wohnung waren alle hochwertig eingerichtet, Farben, Tapeten und Bodenbeläge der Firma K. sind verbaut worden. Es gilt als vereinbart, dass die Eigentümerin Firma (Klägerin) die Malerarbeiten selbst übernimmt. Kosten für das Material gehen an die (Beklagte), Sozialamt, Unterbringung Flüchtlinge. Alle Herde und Ceranfelder müssen ersetzt werden.

Es fehlen 5 TV Geräte Flachbild ca. 2 Zoll Preis ca. 200 Euro je Stück, werden von (Klägerin) ersetzt, die Kosten übernimmt die (Beklagte).

Sämtliche Betten haben Macken. [...]

Die Stühle sind fast alle defekt, [...]

Teilweise ist die Elektrik der Rollläden defekt. Reparatur beauftragt die Eigentümerin, Rechnung an (Beklagte).

Es wurde vereinbart, dass eine komplett Reinigung aller 6 Wohnungen von der Eigentümerin durchgeführt wird, die kosten gehen an die (Beklagte). Im Anschluss gehen die Beteiligten noch einmal durch das Objekt und nehmen die Schäden genau auf.

Die Firma (Klägerin) meldet sich nach der Reinigung bei der (Beklagte), Frau A. Tel […]“

Mit E-Mail vom 14.09.2016 übersandte Frau A. dieses Dokument und bezeichnete es als Vorabprotokoll, in welchem sie schon mal einige Dinge zusammengefasst habe. Die Zahlung i. H. v. 18.564,00 EUR habe sie veranlasst. Die Klägerin solle sich bei ihr melden, sobald die Reinigung durchgeführt worden sei. Die Klägerin antwortete mit E-Mail am 14.09.2016, dass man mit einem Reinigungsunternehmen gesprochen habe; dieses würde am Montag kommen, sich den Vorgang anschauen und könne in der 39. KW mit der Reinigung beginnen. Außerdem fehlten nicht fünf TV-Geräte, sondern sechs. Frau A. erklärte, die Position auf sechs Geräte zu ändern (Bl. 45 der E-A.).

Am 19.09.2016 meldete sich die Klägerin erneut per E-Mail bei der Beklagten. Zwischenzeitlich habe der Termin mit der Reinigungsfirma stattgefunden. Die Fa. Kastrup könne ca. am 26.09.2016 mit den Arbeiten anfangen und am 05.10.2016 fertig sein (Bl. 49 der E-A.). Unter dem 23.09.2016 zahlte die Beklagte an die Klägerin 18.564,00 EUR mit dem internen Vermerk „hälftige Miete für September, Rückgabe am 16.09.2016 (Bl. 279 der E-A.)..

Am 06.10.2016 fand ein weiterer Ortstermin statt. Im Nachgang stellte die Klägerin die durchzuführenden Arbeiten zusammen und kalkulierte die Kosten hierfür. Unter dem 11.10.2016 übermittelte die Klägerin die von ihr gefertigte Zusammenstellung absprachegemäß an Herrn O., Abteilungsleiter des Sozialamts (der Beklagten). Die Klägerin schrieb (Bl. 52 ff. der E-A.):

„Sehr geehrter Herr O.,

wie bereits gestern telefonisch besprochen, übersenden wir Ihnen die Auflistung und Kosten für die Renovierung der ehemaligen Flüchtlingsunterkunft am H-Straße xx.

Es wäre schön, wenn wir uns über die Kosten schnellstens einig werden, damit das Objekt nicht so lange leer steht und wir dieses wieder schnellstens vermieten können.

Bei weiteren Fragen melden Sie sich doch einfach bei uns. […]“

Die von der Klägerin kalkulierten Instandsetzungskosten beliefen sich hiernach auf 297.970,00 EUR netto (Bl. 55 f. der E-A.).

In der Folgezeit bestand Uneinigkeit zwischen den Parteien hinsichtlich der ausführenden Unternehmen. Die Klägerin legte dar, dass aus Gründen der Sachmängelgewährleistung alle Arbeiten von den ursprünglichen Handwerkern, die den Neubau errichtet hatten, durchzuführen seien, da die ursprüngliche Gewährleistung von fünf Jahren noch nicht verstrichen sei (Bl. 60 ff. der E-A.). Zwischenzeitlich erbat Herr O. nochmals eine aktualisierte Aufstellung hinsichtlich der Kosten. Dieser Aufforderung kam die Klägerin nach und übersandte der Beklagten mit E-Mail vom 10.11.2016 die Aufstellung (Bl. 65 ff. der E-A.). Unter dem 17.11.2016 teilte die Beklagte mit, dass in Anbetracht der derzeit offenen Fragen eine Zahlung nicht in Betracht komme. Unter dem 21.11.2016 schaltete die Klägerin einen Rechtsanwalt ein. Auf ein entsprechendes Anschreiben teilte Herr O. mit E-Mail vom 21.11.2016 (Bl. 74 der E-A.) mit:

„Da nun ihrerseits mit Klage gedroht wird, werde ich bis zur internen Klärung des Vorgangs mit meinem Rechtsamt keine Zahlung anweisen und bitte hierfür um Verständnis. Gleichwohl bitte ich, wie vereinbart, zur Prüfung etwaiger Ansprüche um möglichst lückenlose Übersendung der Ihnen vorliegenden Rechnungen zu allen beweglichen Gegenständen wie Betten, E-Geräten und dergleichen.“

Die Klägerin übersandte sodann der Klägerin eine Rechnung. Mit weiterer E-Mail vom 21.11.2016 erklärte Herr O.: „[…] danke für die Rechnungen, ich verweise aber auf meine Mail von eben. Abschläge werde ich wegen der Klageandrohung ihres Anwalts bis zur endgültigen Klärung nicht zahlen. Ich hätte auch eine einvernehmliche Lösung bevorzugt, aber dies ist nun nicht mehr möglich.“

Mit weiterer E-Mail vom 21.11.2016 erklärte der damals für die Klägerin tätige Rechtsanwalt gegenüber Herrn O., wie soeben telefonisch besprochen bitte er darum, die bereits begonnenen Verhandlungen mit (der Klägerin) weiterhin ohne seine Beteiligung fortzuführen. Sofern erforderlich, würden man sich intern abstimmen (Bl. 77 der E-A.).

Am 05.12.2016 wurde der Klägerin eine Baugenehmigung zur Nutzung des streitgegenständlichen Objekts als Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten erteilt (Bl. 175 ff. der E-A.).

Mit E-Mail vom 21.12.2016 (Bl. 80 der E-A.) erklärte Herr O.:

„Nach Klärung in meinem Rechtsamt sage ich Ihnen nun zu, alle weiteren Renovierungs- und Materialkosten vorbehaltlich einer Prüfung im Einzelfall […] zu übernehmen, außer den geltend gemachten Nutzungsausfallentschädigung. Diese werden von hier nicht übernommen.

Bitte beginnen Sie daher mit den u.g. Renovierungsmaßnahmen für die 1-2 Wohnungen. Weitere Renovierung und größere Materialkosten teilen Sie mir bitte jeweils kurz per Mail in wenigen Stichworten mit, sodass ich dann jeweils meine Zustimmung erteilen kann.

Rechnung bitte ich mir wie besprochen möglichst in Tranchen zu unter 60.000 Euro zukommen zu lassen. […]“

Die Arbeiten wurden sodann zügig beauftragt und durchgeführt; es kam zu folgenden Fertigstellungsterminen bzgl. der Wohnungen:

W 1: 26.04.2017

W 2: 26.06.2017

W 3: 26.06.2017

W 4: 12.04.2017

W 5: 31.01.2017

W 6: 14.03.2017

Unter dem 18.12.2017 machten die jetzigen Prozessbevollmächtigten der Klägerin Ansprüche auf eine Entschädigungsleistung für die Wohnungen bis zur Herstellung des jeweils ordnungsgemäßen Rückgabezustandes gegenüber der Beklagten geltend. Hiernach fehlte noch die offene Vergütung für jeweils den 31. Tag der Monate Oktober 2015, Dezember 2015, Januar, März, Mai, Juli und August 2016 i. H. v. insg. 7.280,00 EUR zzgl. MWSt. Für den Zeitraum vom 01.09.2016 bis zur Renovierungsfreigabe Ende Dezember 2016 stehe der Klägerin die von der Beklagten zu zahlende Miete zu, da die Beschlagnahme bis zu dieser Freigabe konkludent fortgedauert habe. Insg. belaufe sich der Betrag auf 126.880,00 EUR. Zudem sei für den Zeitraum ab Januar 2017 bis zur Fertigstellung der einzelnen Wohnungen eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, welche sich unter Berücksichtigung der Vergütung von 26,00 EUR netto pro Bett und Tag auf insg. 117.442,00 EUR belaufe (Bl. 83 ff. der E-A.).

Mit Schreiben vom 25.01.2018 erklärte die Beklagte, es seien noch 6.760,00 EUR netto für den jeweils nicht vergüteten 31. Tag eines jeden Monats von Oktober 2015 bis August 2016 zu zahlen.

Ihre Klage stützt die Klägerin auf drei Säulen. Erstens macht sie die nicht gezahlte Nutzungsentschädigung für den 31. Tag eines jeden Monats von Oktober 2015 bis August 2016 geltend. Nach ihren Berechnungen seien insofern für den 31.10.2015 520,00 EUR (lediglich Belegung von 20 Betten) offen sowie für den 31.12.2015, 31.01.2016, 31.03.2016, 31.05.2016, 31.07.2016 und 31.08.2016 jeweils 1.040,00 EUR, d. h. insg. 6.760,00 EUR netto = 8.044,40 EUR brutto. Zweitens begehrt sie eine Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 01.09.2016 - 31.12.2016 i. H. v. 1.040,00 EUR netto pro Tag, d. h. insg. d. h. 126.880,00 EUR netto bzw. 150.987,20 EUR brutto. Drittens begehrt sie eine Nutzungsentschädigung für die Zeit ab dem 01.01.2017 bis zum jeweiligen Fertigstellungszeitpunkt der Wohnungen, d. h. insg. 117.442,00 EUR netto bzw. 139.755,98 EUR brutto. Abzgl. zweier Zahlungen der Beklagten i. H. v. 5.460,00 EUR und 4.680,00 EUR errechnet die Klägerin die Klageforderung i. H. v. 288.647,58 EUR.

Die Klägerin behauptet, sie hätte nach Beendigung der Beschlagnahme einzelne Wohnungen vermieten dürfen und können.

Die Klägerin meint, eine Rückgabe des Objekts an sie sei zunächst nicht erfolgt. Sie habe einen Schaden erlitten, da die Beklagte keine Freigabe erteilt und zunächst auch keine Abschläge gezahlt habe, so dass die Arbeiten hätten beginnen können. Sie, die Klägerin, habe sich trotzdem um eine schnellstmögliche Instandsetzung bemüht. Die Rückgabe der Wohnungen sei erst durch die Reparaturfreigabe erfolgt; zuvor seien ihr die Wohnungen durch Verzögerung der Reparaturfreigabe vorenthalten worden. Die Beschlagnahme habe bis zur Rückgabe der Wohnungen konkludent fortgewirkt, insb. weil die Klägerin bis zur Fertigstellung nicht die alleinige Bestimmungs- und Sachherrschaft gehabt habe. Daher müsse die Beklagte ähnlich wie i. F. d. § 546a Abs. 1 BGB eine Entschädigung bei verspäteter Rückgabe durch Zahlung der vereinbarten oder ortsüblichen Miete leisten. Zudem habe sich die Beklagte nach § 39 Abs. 1 Nr. 1b) OBG rechtswidrig verhalten, da sie sich unmittelbar nach Ende der Ordnungsverfügung selbsttätig hätte darum kümmern müssen, dass das Objekt schnellstmöglich instand gesetzt werde.

Die Klägerin meint weiter, es sei zwischen Instandsetzung und Instandhaltung zu unterscheiden. Auf Grund des desolaten Zustandes seien Instandsetzungs- und nicht nur Instandhaltungsarbeiten erforderlich gewesen, wobei die Schäden auf ein unsachgemäßes Verhalten der Bewohner zurückzuführen gewesen seien.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen an die Klägerin 288.647,98 EUR nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2018 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, anlässlich des Ortstermins am 13.09.2016 hätten sich die Parteien darauf geeinigt, dass die Beklagte über die Zahlungen bis zu dem vereinbarten Zeitraum am 31.08.2016 hinaus noch bis zum 15.09.2016 das vereinbarte Nutzungsentgelt (18.564,00 EUR) zahlen würde, das Objekt anschließend aber an die Klägerin zurückgegeben werde.

Die Beklagte meint, gem. der Ordnungsverfügungen sei die Klägerin für die Instandhaltung selbst verantwortlich gewesen. Die Durchführung aller Maßnahmen, um den Zustand des Objekts bei Übergabe an die Beklagte wieder herzustellen, habe der Klägerin oblegen. Die Beklagte sei nur zur Kostentragung verpflichtet gewesen. Die Verzögerung gehe zu Lasten der Klägerin, welche sich den Schaden gem. § 254 BGB selbst zugefügt habe. Zudem habe die Klägerin das streitgegenständliche Objekt ausdrücklich als Unterbringungsmöglichkeit für Flüchtlinge angeboten und der Beschlagnahme somit zugestimmt.

Die Beklagte meint weiter, dass die Klägerin die ihrem Entschädigungsanspruch zugrunde gelegte Nutzung gar nicht habe durchführen dürfen. Nach Aufhebung der beiden Ordnungsverfügungen über die befristete Beschlagnahme von Wohnraum habe für die darin festgesetzte Nutzungsentschädigung keine rechtliche Grundlage mehr bestanden. Stattdessen mache die Klägerin einen entgangenen Gewinn geltend, der nach § 40 Abs. 1 OBG aber nur zur Abwendung unbilliger Härte vorläge. Ein Anspruch auf entgangenen Gewinn komme nur bei zulässiger Nutzung des streitgegenständlichen Objekts in Betracht. Bis zur Erteilung der Baugenehmigung am 05.12.2016 habe kein Nutzungsentgelt "wegfallen" können. Zudem passe die Berechnung nicht, weil die Klägerin nicht auf die vorherige Nutzung als Flüchtlingsunterkunft und die damit einher gehenden Zahlungen abstellen könne.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig, jedoch nur in dem tenorierten Umfang begründet.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Zahlung von 8.044,40 EUR (brutto) (erste "Säule" der Klageforderung) als Entschädigung für die Beschlagnahme der streitgegenständlichen Wohnräume für den 31. Tag der Monate Oktober 2015 bis August 2016 aus § 39 Abs. 1 Nr. 1a) OBG NRW i. V. m. den beiden Ordnungsverfügungen vom 02.09.2015 und 30.10.2015 nebst Verzinsung gem. § 288 Abs. 2 BGB zu. Unstreitig ist dieser Betrag noch nicht gezahlt worden.

II.

Die darüber hinaus geltend gemachten Schadensersatzansprüche (zweite und dritte "Säule" der Klageforderung) bestehen nicht. Die Klägerin hat einen Schaden nicht schlüssig dargelegt.

Nach § 39 Abs. 1 Nr. 1a) ist ein Schaden, den jemand durch Maßnahmen der Ordnungsbehörden erleidet, zu ersetzen, wenn er infolge einer Inanspruchnahme nach § 19 OBG NRW (Inanspruchnahme als Nicht-Störer) entstanden ist. Nach § 39 Abs. 1 Nr. 1b) OBG NRW ist auch ein Schaden, den jemand durch Maßnahmen der Ordnungsbehörden erleidet, zu ersetzen, wenn er durch rechtswidrige Maßnahmen entstanden ist und zwar unabhängig davon, ob die Ordnungsbehörden ein Verschulden trifft oder nicht. Nach § 40 Abs. 1 S. 1 OBG NRW wird die Entschädigung nach § 39 Abs. 1 nur für Vermögensschäden gewährt. Für entgangenen Gewinn, der über den Ausfall des gewöhnlichen Verdienstes oder Nutzungsentgelts hinausgeht, und für Vermögensnachteile, die nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit der zu entschädigenden Maßnahme stehen, ist gem. Abs. 1 S. 2 jedoch eine Entschädigung nur zu leisten, wenn und soweit dies zur Abwendung unbilliger Härten geboten erscheint.

Es fehlt an der schlüssigen Darlegung eines (Mietausfall-)Schadens i. S. d. zitierten Vorschriften.

Die Beklagte hat gegen ihre aus den Ordnungsverfügungen resultierende Verpflichtung, die streitgegenständlichen Wohnungen in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich am Tag der Beschlagnahme befanden, verstoßen. Unter "Rückgabe" ist mietrechtlich die Verschaffung des unmittelbaren Besitzes i. S. d. § 854 Abs. 1 BGB, d. h. die Einräumung der tatsächlichen Sachherrschaft über die Mietsache, zu verstehen (vgl. Zehelein, in: Gsell/Krüger et al., BeckOGK BGB, Stand: 01.01.2021, § 546 BGB, Rdn. 25, 28). In welchem Zustand sich die Mietsache bei der (vorgesehenen) Rückgabe befindet, ist grundsätzlich ohne Bedeutung, so dass allein darin, dass z. B. der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand überlässt, noch keine Vorenthaltung gesehen werden kann (vgl. BGH, Beschl. v. 13.07.2010, VIII ZR 326/09, in: NZM 2010, 815 f., Rdn. 2). Im vorliegenden Fall dürfte auf diese Grundsätze zurückgegriffen werden, so dass die Rückgabe als solche stattgefunden hat, wenn auch die Räumlichkeiten in einem sehr schlechten Zustand waren. Dem von den Parteien geschilderten Geschehen zufolge wurde der Klägerin am 14.09.2016 wieder der Besitz an der streitgegenständlichen Immobilie eingeräumt.

In diesem Zusammenhang verkennt das Gericht nicht den Standpunkt der Klägerin, dass die Beklagte zu diesem Zeitpunkt noch ihre "Hand" auf der Immobilie gehabt und über das weitere Schicksal derselben gewissermaßen mitbestimmt habe. Zwischen den Parteien bestand kein klassisches Mietverhältnis i. S. d. §§ 535 ff. BGB, sondern vielmehr ein Über-Unterordnungsverhältnis, wie es auch die Klägerin mit Schriftsatz vom 20.04.2021 noch einmal dargestellt hat bzw. eine Art öffentlich-rechtliches Verwahrungsverhältnis (vgl. BGH, Urt. v. 09.11.1995, III ZR 226/94, in: NJW 1996, 315 ff., 315). Vor diesem Hintergrund wich die erfolgte öffentlich-rechtliche Inanspruchnahme der Klägerin als Nicht-Störerin von einer privaten Vertragsbeziehung wie bspw. in den zitierten Mietrechtsnormen ab. Ein etwaiges Vorenthalten (s. hierzu noch unten) vermag von Seiten des Gerichts jedoch auch nach dem ergänzenden Vortrag der Klägerin nicht angenommen zu werden. Die Klägerin wendet - sinngemäß - ein, durch die verzögerte Bearbeitung habe die Beschlagnahme konkludent fortgewirkt. Diesen Standpunkt vermag das Gericht aus zwei Gründen nicht zu teilen: Zum Einen fand eine Fremdbelegung der Immobilie unstreitig nicht (mehr) statt und war von der Beklagten auch nicht beabsichtigt. Zum Anderen verhielten sich die der Beschlagnahme ursprünglich einmal zu Grunde liegenden Ordnungsverfügungen nicht darüber, wie die Verpflichtung zur Rückgabe des Zustands der Wohnungen in dem Zustand, wie sie an die Beklagte übergeben worden waren, konkret ausgestaltet sein sollte. Vielmehr erörterten die Parteien erst im Rahmen der Ortstermine und der ausgetauschten Korrespondenz, welche Arbeiten bspw. die Klägerin übernehmen und/oder organisieren sollte und inwieweit die Beklagte konkrete Kosten trägt. Dies zog wiederum - wie bspw. die vorgelegte E-Mail-Korrespondenz zeigt - weitere interne Abstimmungen nach sich. Dies war auch nachvollziehbar, weil sich bspw. herausstellte, dass die Klägerin zum Erhalt etwaiger Gewährleistungsrechte die Arbeiten nur von den Handwerkern ausführen lassen konnte, die ursprünglich an der Errichtung der streitgegenständlichen Immobilie mitgewirkt hatten. Etwaige Einzelheiten wurden also erst im Nachgang zwischen den Parteien erörtert. Dies lag auch im Interesse beider Parteien: Bspw. hatte die Klägerin ein Interesse daran, einzelne Arbeiten nicht einfach auszuführen bzw. ausführen zu lassen, sondern sich insoweit mit der Beklagten abzustimmen, um sich nicht dem Risiko auszusetzen, auf bestimmten Kostenpositionen ggf. "sitzenzubleiben". Die Beklagte wiederum behielt sich ein - nachvollziehbares - Prüfungsrecht vor, wie sich aus der E-Mail vom 21.12.2016 ergibt. I. R. dieser Angelegenheit standen sich also das Interesse der Klägerin an einer möglichst raschen Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands der Immobilie und das Interesse der Beklagten an einer verhältnismäßigen Kostentragung und einer entsprechenden Prüfung gegenüber. Eine etwaige "Deadline", wann die streitgegenständlichen Wohnungen instand gesetzt sein sollten, gab es nicht. Weder ging dies aus den zu Grunde liegenden Ordnungsverfügungen hervor, noch einigten sich die Parteien im Nachhinein auf einen bestimmten Fertigstellungszeitpunkt, noch forderte die Klägerin die Beklagte bspw. unter Fristsetzung zur Kostenübernahme und/oder (Mithilfe bei der) Fertigstellung auf. Vielmehr äußerte sich die Klägerin bspw. in der E-Mail vom 11.10.2016 (Bl. 52) lediglich dahin gehend, es wäre schön, wenn sie und die Beklagte sich über die Kosten schnellstens einig würden, damit das Objekt nicht so lange leer steht und die Klägerin dieses wieder schnellstens vermieten könne.

Der Zustand der Immobilie war, wie aus dem von Frau A. angefertigten Dokument und auch aus den von der Klägerin gefertigten Auflistungen eindrucksvoll hervorgeht, desolat. Die Gesamtheit der festgehaltenen Schäden lässt leider nur den Schluss zu, dass die Schäden grob fahrlässig, wenn nicht sogar vorsätzlich, durch einzelne Bewohner/-innen verursacht wurden. Hier war nicht nur eine Instandhaltung, sondern eine Instandsetzung erforderlich. Unter Instandhaltung werden Arbeiten verstanden, die der ordnungsgemäßen Beseitigung von durch Abnutzung, Alterung oder Witterung entstehender baulicher oder sonstiger Mängel dienen, wohingegen mit Instandsetzung i. d. R. Reparatur und Wiederbeschaffung gemeint sind (vgl. BGH, Urt. v. 06.04.2005, XII ZR 158/01, in: NJW-RR 2006, 84 ff., 85). Die vorliegend durchzuführenden und durchgeführten Arbeiten waren angesichts ihres Umfangs und der Dimension der Schäden Instandsetzungsarbeiten, für die die Beklagte gem. ihrer Ordnungsverfügungen verantwortlich war. Die Klägerin war hierfür auch nicht selbst verantwortlich, weil sie das streitgegenständliche Objekt der Beklagten ausdrücklich als Unterbringungsmöglichkeit für Flüchtlinge angeboten und der Beschlagnahme insoweit zugestimmt hatte. Denn es blieb bei der Inanspruchnahme der Klägerin als Nicht-Störerin, bzgl. derer grds. jede/r Inanspruchgenommene ein Interesse an der Wiederherstellung des vorherigen Zustandes hat. Auch wird ein etwaiger Entschädigungsanspruch in diesem Falle nicht durch § 40 OBG ausgeschlossen. § 40 Abs. 4 OBG regelt lediglich eine Mitwirkung des Verschuldens seitens der in Anspruch genommenen Person bei der Entstehung des Schadens, nicht aber bei der Inanspruchnahme selber. Es ist auch nicht erkennbar, dass die Voraussetzungen des § 39 Abs. 2 OBG vorliegen.

Die Wiederherstellung der Räumlichkeiten inkl. Instandsetzungsarbeiten ist zwischen den Parteien nicht streitig. Die Beklagte hat die entsprechenden Kosten übernommen.

Ein weiterer (Verzögerungs-)Schaden i. S. e. Mietausfallschadens wäre grds. denkbar, ist jedoch von der Klägerin - trotz Hinweis - nicht substantiiert vorgetragen worden. Bereits mit Schreiben vom 07.04.2020 hat das Gericht darauf hingewiesen, dass seitens der Klägerin darzulegen sei, wann, an wen und zu welchem Mietzins die streitgegenständliche Immobilie bzw. einzelne Wohnungen ohne die zeitliche Verzögerung hätten vermietet werden können (vgl. BGH, Urt. v. 15.12.1999, XII ZR 154/97, in: NJW-RR 2000, 382 ff., 383; ders., Beschl. v. 13.07.2010, VIII ZR 326/09, in: NJW-RR 2010, 1521 f.). Hierauf ist keine substantiierte Einlassung erfolgt. Die Klägerin hätte zumindest darlegen und/oder auf die Offensichtlichkeit hinweisen können und müssen, dass angesichts des Mietobjektes und der Marktlage üblicherweise ein Mieter innerhalb einer bestimmten Frist gefunden worden wäre (vgl. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 546a BGB, Rdn. 99; BGH, Beschl. v. 13.07.2010, VIII ZR 326/09, in: NZM 2015, 815 f.). Auch diesbezüglich ist keinerlei Vortrag erfolgt.

Das Gericht hat unter dem 07.04.2020 weiter darauf hingewiesen, dass grds. auch ein Nutzungsausfallschaden denkbar wäre, wozu aber ebenfalls von der Klägerin näher vorgetragen werden müsse. Auch hierauf ist kein substantiierter Vortrag erfolgt. Die von der Klägerin begehrte Nutzungsentschädigung nach §§ 40 Abs. 1 S. 1 i. V. m. 39 Abs. 1 Nr. 1a) OBG NRW erinnert grds. an die Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB, wonach ein Wertausgleich zwischen Mieter und Vermieter stattfindet, weil die Mietsache dem Vermieter vorenthalten wird. "Vorenthalten" wird dort, indem der Mieter die Mietsache entgegen § 546 Abs. 1 BGB nicht, verspätet oder nur teilweise geräumt zurückgibt und das Unterlassen der Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Rücknahmewille), wobei der Zustand der Räumlichkeiten grds. ohne Bedeutung ist (vgl. Palandt-Weidenkaff, 80. Aufl. 2021, § 546a BGB, Rdn. 8, m. w. N.). Der Regelungszweck des § 546a BGB ist aber in dem Moment nicht mehr gegeben, in dem der Mieter über die Mietsache nicht mehr (selbst oder über Dritte) verfügt, sodass für eine Entschädigungspflicht nach dieser Norm keine Grundlage mehr besteht. Dies gilt auch, wenn deren Zustand nicht demjenigen entspricht, den der Mieter vertraglich bei Rückgabe schuldet, und der Vermieter dadurch an der sofortigen Weitervermietung gehindert ist. Denn die hieraus resultierenden Ansprüche unterliegen klassischerweise dem Schadensersatzrecht, dem die Nutzungsentschädigung jedoch nicht zuzuordnen ist, das insb. auch, weil sie nicht verschuldensbasiert ist (vgl. Zehelein, in: Gsell/Krüger et al., BeckOGK, Stand: 01.01.2021, § 546a BGB, Rdn. 39). Hätte also zwischen der Klägerin und der Beklagten ein klassisches Mietverhältnis gem. §§ 535 ff. BGB über die streitgegenständlichen Räumlichkeiten bestanden, so wäre nach dieser Bewertung kein weiterer Nutzungsentschädigungsanspruch gegeben gewesen.

Das Gericht vermag jedoch auch keinen Nutzungsausfall-/Schadensersatzanspruch nach §§ 40 Abs. 1 S. 1 i. V. m. 39 Abs. 1 Nr. 1a) OBG NRW resp. §§ 280 Abs. 1, 2, 281 Abs. 1 BGB, jeweils i. V. m. dem öffentlich-rechtlichen Verwahrungsverhältnis (vgl. BGH, Urt. v. 09.11.1995, III ZR 226/94, in: NJW 1996, 315 ff., 315), als gegeben anzusehen. Beide Anspruchsgrundlagen setzen einen Schaden, im konkreten Fall als Konsequenz eines etwaigen Vorenthaltens der Immobilie, voraus. Die Klägerin lässt bis heute substantiierten Vortrag zu einem konkreten Nutzungswillen vermissen. Vielmehr äußerte sie sich in der E-Mail vom 11.10.2016 (Bl. 52) lediglich dahin gehend, es wäre schön, wenn sie und die Beklagte sich über die Kosten schnellstens einig würden, damit das Objekt nicht so lange leer steht und die Klägerin dieses wieder schnellstens vermieten könne. Sicherlich hatte sie auch ein grundsätzliches abstraktes Interesse an der (Weiter-)Vermietung der einzelnen Wohnungen. Dass ihrerseits aber ernsthafte Bemühungen erfolgten, um bspw. Mietinteressenten zu gewinnen oder dass gar bereits konkrete Verhandlungen mit einzelnen Interessenten stattgefunden hätten, ist nicht ersichtlich.

Das Gericht verkennt in diesem Zusammenhang nicht, dass in dem Zeitraum vom 21.11.2016 bis zum 21.12.2016 ausweislich der vorgelegten Korrespondenz eine Verzögerung eintrat, derer es nicht bedurft hätte (vgl. schon gerichtlicher Hinweis v. 07.04.2020). Denn Herr O. äußerte - augenscheinlich vor dem Hintergrund der vorherigen Korrespondenz - in der E-Mail vom 21.11.2016, dass Abschläge wegen der anwaltlichen Klageandrohung bis zur endgültigen Lösung nicht gezahlt würden. Erst mit E-Mail vom 21.12.2016 wurde die Freigabe erteilt. Hier mag auf Seiten der Beklagten Unmut über die Einschaltung des klägerischen Rechtsanwalts geherrscht haben, allerdings war dies kein Grund, die Freigabe als solche grds. zu verzögern. Nichtsdestotrotz vermisst das Gericht auch in diesem Punkt die Darstellung eines kausalen konkreten Schadens wie bspw. einer konkret möglichen, jedoch nicht erfolgten Weitervermietung einer der Wohnungen.

Mangels Begründetheit der zweiten und dritten "Säule" der geltend gemachten Hauptforderung besteht insoweit auch kein Verzinsungsanspruch.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 S. 1 und 2 ZPO.

Der Streitwert wird auf 288.647,98 EUR festgesetzt.