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Tatbestand:

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Zwischen den Parteien besteht aufgrund des Mietvertrages vom 03. / 04. 08.2011 ein Mietverhältnis über Gewerberäume im Objekt A.straße x in C..

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Gemäß § 3 beträgt der monatliche Grundmietzins 3780 € und Mietnebenkostenvorauszahlungen 1350 €.(Letzere betrugen vom 01.07.2013-30.06.2014 monatlich 1137 €. Die Heizkostenvorauszahlung betrug monatlich 198 €.Insgesamt entfielen auf die Nebenkosten somit monatliche Vorauszahlungen i.H.v.  1335 €.)

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Im Mietvertrag ist weiter geregelt, dass die Miete ab Mietbeginn zu zahlen ist, monatlich im Voraus bis zum dritten Kalendertag eines Monates.

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Gemäß § 4 Z. 1 des Mietvertrages ist der Mieter verpflichtet, neben der Miete die Mietnebenkosten zu zahlen, auf die er gemäß § 3 Nr. 1 Vorauszahlungen leistet. Mietnebenkosten sind alle Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 sowie die in der Anl. 2 ergänzend aufgeführten Positionen und Kostenarten.

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Gemäß Z. 4 kann der Vermieter die Vorauszahlungen in entsprechender Anwendung des § 560 Abs. 4 BGB anpassen.

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In der Anl. 2 des Mietvertrages heißt es unter der Z. 14“ Die Kosten für die Hausverwaltung“ :

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die Kosten für die Hausverwaltung (unabhängig davon, ob der Vermieter sie selbst vornimmt oder einen Dritten mit dieser Leistung beauftragt) werden pauschal mit 4 % der Jahresnettomiete berechnet und gehören in dieser Höhe zu den umlagefähigen Nebenkosten.

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Unter Z. 18 heißt es unter „Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung“ :

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die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlicher Flächen, Anlagen und Einrichtungen werden pauschaliert mit 4 % der Jahresgrundmiete angesetzt.

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Am 17.06.2015 rechnete die Klägerin über die Betriebskosten für das Jahr 2013/2014 ab.

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Die Abrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag für die Betriebskosten i.H.v. 6276,02 € und einem Guthaben für die Heizkosten i.H.v. 1377 ,22 €, insgesamt i.H.v. 4898,80 €.

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Mit dem Schreiben machte die Klägerin zugleich neue Vorauszahlungen ab dem 01.08.2015 geltend für Betriebskosten i.H.v. 1611 € monatlich (statt 1137 € ) und für die Heizkosten i.H.v. 135 € monatlich statt (198 €), so dass sich ein monatlicher Mehrbetrag von 411 € ergab.

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Die Beklagte zahlte auf den Nachzahlungsbetrag am 28.08.2015 einen Betrag i.H.v. 1149,80 €. Die geltend gemachten erhöhten Vorauszahlungen i.H.v. monatlich 411 € leistete die Beklagte nicht.

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Der Restbetrag aus der Betriebskostenabrechnung i.H.v. 3749,00 € ist Gegenstand der Klageforderung.

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Ferner verlangt die Klägerin die Differenz der bisherigen Betriebskostenvorauszahlungen zu den geltend gemachten erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen von monatlich 411 € ab August 2015 bis April 2016 in Höhe von insgesamt 3699 €.

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Die Klägerin trägt vor, dass ein Anspruch des Mieters von preisfreien Wohnraum auf Übersendung von Belegkopien nicht bestehe. Ohne Einsicht in die Belege sei das pauschale Bestreiten einzelner Positionen einer formal ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung unzulässig.

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Die Verwalterkosten wie auch die Pauschale für die Instandsetzungskosten seien laut der Umlagevereinbarung in § 3 des Mietvertrages i.V.m. der Anl. 2 umlagefähig auch in Form einer Allgemeinen Geschäftsbedingung. Vorauszahlungen könnten gemäß § 4 Z. 4 des Mietvertrages in entsprechender Anwendung des § 560 Abs. 4 BGB angepasst werden.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag i.H.v. 7448 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 3749 € seit dem 18.07.2015 sowie aus jeweils 411 € seit dem 04.08.2015, 04.09.2015, 04.10.2015, 04.11.2015, 04.12.2015, 04.01.2015, 04.02.2016, 04.03.2016 und 04.04.2016 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte meint, dass im Hinblick auf die im Rechtsstreit vorgenommene Klageerweiterung die Klage unzulässig sei, da die Parteien ein Stillhalteabkommen vereinbart hätten.

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Die Beklagte bestreitet, dass die dargestellten Gesamtkosten der Betriebskostenabrechnung der jeweiligen Kostenart entstanden seien.

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Vertraglich nicht umlagefähig seien die Positionen Wartung Lastenaufzug, Papierentsorgung, Straßenreinigung, Hauswart und Revierwachdienst sowie pauschale Verwalterkosten und pauschale Instandhaltungskosten. Letztere seien unzulässig, sofern nicht individualvertraglich vereinbart. Faktisch handle es sich um eine Erhöhung der Grundmiete. Im Übrigen seien in den abgerechneten Betriebskosten diverse Positionen enthalten, die von den VerwalterkKosten umfasst sein. Wegen der Mängel der Betriebskostenabrechnung sei eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung insgesamt unzulässig.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst beigefügten Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist zulässig, jedoch lediglich im zuerkannten Umfang begründet.

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1.Die mit Schriftsatz vom 03.05.2016 erfolgte Klageerweiterung i.H.v. 2466 € ist zulässig. Der Einwand der Beklagten, die Parteien hätten insoweit ein Stillhalteabkommen vereinbart, wonach betreffend der weiter laufend entstehenden und entstandenen Positionen der Ausgang des Rechtsstreites abgewartet werden solle, ist bereits nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. Daher bedurfte es der angebotenen Zeugenvernehmung nicht.

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2.Soweit die Beklagte bestreitet, dass die in der Nebenkostenabrechnung dargestellten Gesamtkosten betreffend der jeweiligen Kostenart entstanden seien, ist dies unerheblich. Die Beklagte, die Anspruch auf Einsichtnahme in entsprechende Belege zu den Nebenkostenabrechnungen hat, hätte substantiiert darlegen müssen, weshalb einzelne Positionen der Nebenkostenabrechnung der Höhe nach nicht gerechtfertigt sind.

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3.Entgegen der Auffassung der Beklagten können die Positionen Wartung Lastenaufzug, Straßenreinigung, Hauswart und Revierwachdienst vertraglich umgelegt werden. Dies ergibt sich 4 Z. 1 des Mietvertrages. Dieser nimmt Bezug auf die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003. In dieser sind unter § 2 Z. 7 die Kosten des Betriebes des Personen oder Lastenaufzuges aufgeführt, wozu die Kosten der Überwachung und Pflege der Anlage gehören.

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Auch die Kosten der Straßenreinigung finden sich in der Betriebskostenverordnung unter § 2 Z. 8.

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In der Anl. 2, auf die in § 4 Nr. 1 des Mietvertrages ergänzend Bezug genommen wird, sind ebenfalls unter Z. 7 die Kosten der Wartung der Lastenaufzüge, unter Z. 8 die Kosten der Straßenreinigung erfasst.

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In der Anl. 2 Z. 14 sind aufgeführt die Kosten für die Gebäudeüberwachung in Form von Rufbereitschaft und /oder Einbruchsmeldediensten und /oder Streifengängen.

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Darunter fallen die Kosten eines Revierwachdienstes.

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Soweit die Beklagte die Kosten der Papierentsorgung als vertraglich nicht umlagefähig ansieht, sind diese zwar nicht ausdrücklich aufgeführt. Allerdings sind als Nebenkosten sowohl der Betriebskostenverordnung wie auch in der Anl. 2 die Kosten der Müllabfuhr vorgesehen. Da in der Stadt C., in der sich das vermietete Objekt befindet, neben der Restmülltonne, der gelben Tonne auch eine blaue Tonne für Papierabfälle von der Müllabfuhr entsorgt wird, ergibt eine interessengerechte Auslegung, dass die Papierentsorgung hiervon umfasst ist.

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Nach Auffassung der Kammer kann die Klägerin auch die Hauswartkosten vertraglich auf die Beklagte umlegen. Welche Kosten für den Hauswart ersetzt verlangt werden können, sind in der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003, auf die in § 4 Z. 1 S. 1 des Mietvertrages Bezug genommen wird, ausdrücklich aufgeführt.

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4.Allerdings wendet sich die Beklagte zu Recht gegen die Umlagefähigkeit der pauschal mit 4 % der Jahresnettokaltmiete bzw. Jahresgrundmiete angesetzten Hausverwaltungskosten und der Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung.

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Die entsprechenden Klauseln sind gemäß § 305 c  Abs. 1 BGB nicht Vertragsbestandteil geworden.

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Danach werden Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrages, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, nicht Vertragsbestandteil.

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Dass es sich vorliegend bei der Anl. 2 zum zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag, der die streitgegenständlichen Klauseln enthält, um allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, steht außer Streit.

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Bei der Vermietung von Gewerberaum ist es grundsätzlich zwar auch formularvertraglich möglich, Betriebskosten, wie die hier streitgegenständlichen, umzulegen, die nicht im Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 ausdrücklich aufgeführt sind. Hierbei kann es sich auch um Instandhaltungs- und Verwalterkosten handeln.

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Um eine derartige Umlage wirksam zu vereinbaren, ist es jedoch erforderlich, dass dem Mieter klar und verständlich wird, in welchem Umfang er belastet werden kann. Denn durch die Umlage pauschaler Verwalter- und Instandhaltungskosten werden dem Mieter auch Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen; ihm werden Kosten überbürdet, deren Höhe für ihn nicht überschaubar sind.

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Daher ist erforderlich, dass entsprechende Klauseln eine Beschränkung der Höhe nach enthalten. Entsprechende Umlageklauseln sind daher nur dann wirksam, wenn der Mieter insgesamt durch eine Kostenobergrenze gegen die uferlose Übertragung der Erhaltungslast geschützt ist (BGH NZM 2005,863).

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Zwar wird vorliegend dem Rechnung getragen, indem die übertragenen Kosten der Höhe nach begrenzt sind auf 4 % der Jahresnettokaltmiete. Diese Grenze entspricht an sich der zulässigen Grenze für die noch zulässige Beteiligung des Mieters an derartigen Kosten (Lindner-Figura/Dreier/Stellmann „Mietrecht“ 3 Aufl. Kap.11 Rdn. 59).

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Die entsprechende Klausel ist vorliegend jedoch ungewöhnlich und überraschend, da sie an versteckter Stelle praktisch zu einer Erhöhung der Jahresnettomiete von immerhin 8 % führt. Denn diese „faktische“ Erhöhung der Miete findet sich lediglich in der Anl. 2 des Mietvertrages an versteckter Stelle.

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So wird in § 4 Nr. 1 des Mietvertrages nur hinsichtlich der umgelegten Kostenarten auf die Anl. 2 verwiesen und nicht auch hinsichtlich des Umlageschlüssels. Letzterer ist abschließend in § 4 Nr. 2 des Mietvertrages geregelt.

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Auch spricht die Überschrift der Anl. 2 (Nebenkosten gemäß § 4 AVG) dafür, dass nur die umlagefähigen Nebenkosten in der Anlage aufgezählt werden.

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In allen übrigen in der Anlage aufgeführten Positionen wird unter den Überschriften nur erläutert, welche Kosten diese Position beinhaltet. Die Pauschalierung der Hausverwalterkosten und der Instandhaltungskosten in der Anl. 2, die auch drucktechnisch nicht hervorgehoben wird, ist so ungewöhnlich, dass die Beklagte damit nicht zu rechnen brauchte. Hier liegt eine Diskrepanz zwischen den Erwartungen des Mieters und dem Klauselinhalt vor (BGH NJW-RR 14,937). Eine objektiv ungewöhnliche Klausel kann sich nämlich daraus ergeben, dass sie vom äußeren Erscheinungsbild des Vertrages abweicht (BGHZ 101,33) oder drucktechnisch so angeordnet ist, dass eine Kenntnisnahme nicht zu erwarten ist (BGH NJW 81 Seite 118).

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5.Damit ist die Nebenkostenabrechnung vom 17.07.2015 für den Zeitraum 01.07.2013 bis 30.06.2014 um die Beträge pauschale Verwalterkosten i.H.v.1874,50 € und pauschale Instandhaltungskosten i.H.v.1874,50 €, insgesamt um einen Betrag von 3749 € zu kürzen.

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Damit ergibt sich aus der Nebenkostenabrechnung vom 17.06.2015 kein Nachzahlungsbetrag (6276,02 € Nachzahlung abzüglich ungerechtfertigt festgesetzter 3749 € abzüglich unstreitigem Guthaben aus der Heizkostenabrechnung i.H.v. 1377,22 € abzüglich hierauf erbrachter Zahlung der Beklagten i.H.v. 1149,80 €= o ).

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5. Die Klägerin hat gegen die Beklagte jedoch einen Anspruch auf Zahlung erhöhter Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 882,00 € für die Monate August 2015 bis April 2016 (9 Monate a 98 €) aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag i.V.m. § 560 Abs. 4 BGB.

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Gemäß § 4 Z. 4 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages kann der Vermieter Vorauszahlungen in entsprechender Anwendung des § 560 Abs. 4 BGB anpassen.

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Die entsprechenden Voraussetzungen sind vorliegend gegeben, jedoch nur in Höhe von monatlich 98 € statt verlangter 411 €.

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Die Klägerin hat eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung mit Schreiben vom 07.06.2015 erklärt.

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Betriebskosten sind jedoch nur in angemessener Höhe zu erhöhen.

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Insgesamt ergeben sich Betriebskosten i.H.v. 15.583,02 € (19.332,02 € aus der Nebenkostenabrechnung vom 17.06.2015, bereinigt um die zu Unrecht angesetzten pauschalen Verwalter- und pauschalen Instandhaltungskosten von insgesamt 3749 €). Ein zwölftel hiervon sind 1298,58 €.

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Neben der unstreitigen, nicht angegriffenen Heizkostenvorauszahlung i.H.v. 135 € ergeben sich damit insgesamt Betriebskosten von monatlich 1433,58 € statt wie bisher 1335 €. Die monatliche Differenz beträgt daher 98,58 €, gerundet 98 €.

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6. Der Zinsanspruch folgt aus § 280 Abs. 1,286 Abs. 2 Nr. 1,288 Abs. 1 BGB.

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7. die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 2, die Entscheidungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgen aus § 708 Nr. 11, 711 ZPO.