Landgericht Bielefeld, 12 O 91/09

T a t b e s t a n d

Der Kläger begehrt zum einen die Feststellung, daß der mit der Beklagten eingegangene Mietvertrag durch seine Kündigungserklärung vom 23.11.2008 beendet ist; zum weiteren beansprucht der Kläger für den Zeitraum vom 01.01.2008 bis zur Kündigung des Mietvertrages im November 2008 Zahlung des monatlichen Mietzinses in Höhe von 11.854,98 €.

Der Kläger vermietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 31.12.1990 die Räumlichkeiten (insgesamt 1.533 qm) der in N. gelegenen Gebäude L.straße xxx an die Firma N. Verwaltungsgesellschaft mbH - diese Gesellschaft firmierte später um in die I. Verwaltungs-GmbH, die Beklagte - als Zwischenmieterin. Dieser Gesellschaft war vertraglich vorgegeben, die einzelnen Räumlichkeiten an Ärzte zum Betrieb einer Arztpraxis zu vermieten. Die Mietzeit sollte vom 01.01.1991 bis zum 31.12.2002 andauern. Der monatlich von der Beklagten zu zahlende Mietzins war indexiert und betrug anfangs 22.995,-- DM. Die Beklagte vermietete die Räumlichkeiten an verschiedene Ärzte, die in diesen Arztpraxen einrichteten und betrieben. Die Mieter zahlten die Miete an die Beklagte, ebenso die Nebenkosten. Die Beklagte zahlte den vereinbarten Mietzins an den Kläger; ferner glich sie - allerdings nur in den ersten Jahren - die Nebenkosten aus. In den ersten Jahren verlief das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und der Beklagten störungsfrei.

Alleiniger Gesellschafter der Beklagten war zunächst der Kläger. Die Gesellschaftsanteile übertrug er im Jahre 1998 an einen D. N.. Dieser verpflichtete sich durch notariell beurkundeten Treuhandvertrag, die Gesellschaftsanteile treuhänderisch für den Bruder des Klägers (Prozeßbevollmächtigter) zu verwalten. Ferner machte er dem Treugeber das notariell beurkundete Angebot, die Gesellschaftsanteile an diesen zu übertragen. Ebenfalls im Jahre 1998 übernahm der Kläger die - zunächst an die Beklagte vermieteten - Räumlichkeiten, in denen seine zwischenzeitlich geschiedene Ehefrau eine Apotheke betrieben hatte. Diese Apotheke führt der Kläger nunmehr selbst weiter. Im Zuge einer Betriebsaufspaltung wurden die zum Betrieb der Apotheke vermieteten Räumlichkeiten 1998 einvernehmlich aus dem mit der Beklagten eingegangenen Mietvertrag „herausgenommen“. Vor dem Hintergrund der Betriebsaufspaltung kam es zu Veränderungen in steuerlicher Hinsicht. Bislang hatte die Beklagte die monatlichen Nettomietzinsen gezahlt, nunmehr entfiel auf den Mietzins die gesetzliche Umsatzsteuer. Ferner beabsichtigte der Kläger bereits seit 1997, die Umsatzsteueroption zu beenden. Der Kläger verhandelte deshalb mit der Beklagten darüber, den Mietvertrag unter Berücksichtigung der vorgenannten Änderungen anzupassen oder aber durch einen neuen zu ersetzen. Er übersandte dem Geschäftsführer der Beklagten einen Mietvertrag vom 28.12.1998, der jedoch nicht unterzeichnet wurde. Die nach dem übersandten Mietvertrag vom 01.01.1998 an zu zahlenden monatlichen Mietzinsen in Höhe von 11.463,96 €, vom 01.01.2002 an 11.854,98 €, zahlte die Beklagte. Am 13.03.2003 kam es zur Betriebsprüfungs-Schlußbesprechung zwischen dem Kläger und dem Finanzamt über die Beendigung der Umsatzsteueroption. Das Besprechungsergebnis faßte der Kläger in dem an die Beklagte gerichteten Schreiben vom 13.03.2003 zusammen. Abschließend heißt es in dem Schreiben wie folgt:

„Unter Berücksichtigung der mir vorliegenden Zahlen soll die Miete - ggfs. abgesehen von der Teilfläche „Praxis S.“ rückwirkend ab 01.01.1999 monatlich 18.500,-- DM (brutto gleich netto) betragen.

In Anbetracht der langwierigen Diskussionen über das Thema bitte ich um Einverständnis, da dann auch endlich die allseits gewünschte Rechtssicherheit hergestellt ist.“

Auf den weiteren Inhalt des Schreibens wird Bezug genommen (Anlage B 27). Ferner übersandte der Kläger dem steuerlichen Berater der Beklagten einen Mietvertrag, der gemäß § 3 einen monatlichen Mietzins in Höhe von 18.500,-- DM auswies (Anlage B 27). Die Beklagte antwortete mit an den Kläger gerichtetem Schreiben vom 16.04.2003, das folgenden Inhalt hat:

„Hierdurch bestätigen wir Ihnen, daß wir unseren steuerlichen Berater dahingehend angewiesen haben, die Buchungsvorgänge bzgl. der Anmietung Ihres Objektes umsatzsteuerlich rückwirkend ab 01.01.1999 zu korrigieren.

Die Korrektur wird dergestalt ausgeführt, daß die Firma I. aus den von Ihnen in Rechnung gestellten Mieten keinen Vorsteueranspruch gegenüber dem Finanzamt haben wird. Gegebenenfalls bereits abgezogene Beträge werden an die Finanzverwaltung zurückgezahlt. …“

Auf den weiteren Inhalt des Schreibens wird Bezug genommen (Anlage B 29).

Im Jahre 2004 kam es zu Störungen zwischen dem Treugeber N. und dem Kläger sowie dem Treugeber. Im Jahre 2005 übertrug N. - nach Auffassung des Klägers in vertragswidriger Weise - 50 % der Geschäftsanteile schenkweise an den jetzigen Geschäftsführer der Beklagten, O. S.. Ab April 2004 zahlte die Beklagte monatlich lediglich noch 9.458,90 € (= 18.500,-- DM) an den Kläger, ab Februar 2007 leistete sie keinerlei Zahlungen mehr. Die Betriebskosten hatte sie seit 1994 nicht oder nicht in dem von dem Kläger ermittelten Umfang gezahlt. Der Kläger trat die bis Ende des Jahres 2007 entstandenen Mietzinszahlungsansprüche sowie die Ansprüche auf Erstattung der Mietnebenkosten an die Firma E. Handelsgesellschaft mbH, deren Gesellschafter er ist, ab. Diese Gesellschaft verfolgt die bis Ende 2007 entstandenen Ansprüche gegen die Beklagte in dem beim Landgericht Bielefeld zum Aktenzeichen 12 O 2/08 (OLG Hamm 18 U 158/09); das Verfahren ist noch nicht rechtskräftig abgeschlossen.

Da die Beklagte nach Auffassung des Klägers auch 2008 keinerlei Mietzinsen zahlte, kündigte der Kläger den Mietvertrag außerordentlich und fristlos durch Schreiben vom 22.11.2008 (Anlage 5 und 7). Infolge dieser Kündigung ergab sich für verschiedene Untermieter eine Rechtsunsicherheit; in Anbetracht dieser Rechtsunsicherheit hinterlegen verschiedene Mieter den Mietzins beim Amtsgericht Minden, Hinterlegungsstelle. Im übrigen hinterlegte die Beklagte erhaltene Mietzinsen beim Amtsgericht in Kiel, Hinterlegungsstelle.

Der Kläger ist der Auffassung, der ursprünglich 1990 geschlossene Mietvertrag sei durch den Mietvertrag vom 28.12.1998, der einen monatlichen Mietzins von 11.483,96 €, ab dem 01.01.2002 einen solchen in Höhe von 11.854,98 € vorsehe, ersetzt worden. Zwar habe der Geschäftsführer der Beklagten diesen Mietvertrag nicht unterzeichnet. Die Beklagte habe jedoch den Mietzins gezahlt und damit zum Ausdruck gebracht, daß der ursprüngliche Vertrag durch den vom 28.12.1998 ersetzt werde. Da die Beklagte im Jahre 2008 keine Mietzinsen gezahlt habe, sei das Vertragsverhältnis durch die außerordentliche Kündigung vom 22.11.2008 beendet worden. Ein Interesse an der Feststellung der Beendigung des Mietvertrages stehe ihm schon deshalb zur Seite, um die Rechtsunsicherheit für die Mieter der Arztpraxen zu beseitigen.

Der Kläger hat zunächst nur einen Feststellungsantrag verfolgt. Im Termin vom 05.11.2009 ist der Prozeßbevollmächtigte der Beklagten nicht aufgetreten. Die Kammer hat daraufhin ein Versäumnisurteil mit folgendem Inhalt verkündet:

„Es wird festgestellt, daß das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die außerordentliche fristlose Kündigung des Klägers vom 22.11.2008 betreffend die Mieträume L.straße 116 und 116 a in N. am 23.11.2008 beendet worden ist.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.“

Gegen dieses Versäumnisurteil hat die Beklagte fristgerecht Einspruch eingelegt.

Der Kläger hat die Klage mit Schriftsatz vom 31.12.2010 erweitert und Zahlung von Betriebskosten sowie Mietzinsen beansprucht mit folgendem Antrag:

„Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 175.070,78 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 36.232,85 € seit Rechtshängigkeit, aus weiteren jeweils 11.854,98 € seit dem 04.01.2008, 04.02.2008, 04.03.2008, 04.04.2008, 04.05.2008, 04.06.2008, 04.07.2008, 04.08.2008, 04.09.2008, 04.10.2008, 04.11.2008 und 04.12.2008, aus jeweils 1.024,59 € seit dem 04.11.2008, 04.12.2008, 04.01.2009 und 04.02.2009 und aus jeweils 1.444,93 € seit dem 04.12.2008, 04.01.2009 und 04.02.2009 zu zahlen.“

Den Zahlungsantrag hat der Kläger im Termin vom 05.05.2011 teilweise zurückgenommen. Der Beklagtenvertreter hat erklärt, „er sei damit nicht einverstanden“.

Der Kläger beantragt,

1. das Versäumnisurteil vom 05.11.2009 aufrechtzuerhalten,

2. die Beklagte zu verurteilen, an ihn 130.404,78 € zzgl. Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 11.854,38 € seit dem 04.01.2008, 04.02.2008, 04.03.2008, 04.04.2008, 04.05.2008, 04.06.2008, 04.07.2008, 04.08.2008, 04.09.2008, 04.10.2008 und 04.11.2008 und 04.12.2008 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Sie hält den Feststellungsantrag sowohl für unzulässig wie auch für unbegründet. Zum einen fehle der Feststellungsklage bereits das Feststellungsinteressen. In der Sache sei die Feststellungsklage jedoch unbegründet, da ein Mietvertragsverhältnis nicht bestehe. Der ursprüngliche Mietvertrag aus dem Jahre 1990 sei einvernehmlich aufgehoben worden. Zu einer Ersetzung des aufgehobenen Mietvertrages durch einen anderen Vertrag sei es nicht gekommen.

Mietzinsen schulde sie ebenfalls nicht. Sie habe für den Kläger ein Verrechnungskonto geführt. In dieses Verrechnungskonto habe sie monatliche Beträge in Höhe von 9.458,90 € eingestellt. Ein etwaiger Mietzinszahlungsanspruch sei durch die Verrechnung mit Gegenforderungen - die ihr, der Beklagten, zustünden - erloschen. Im Laufe der Jahre sei es nämlich zu einer Überzahlung der Mietzinsen gekommen. Insoweit erklärt die Beklagte mit Blick auf die Überzahlung die Aufrechnung in Höhe von 194.903,81 €. Darüber hinaus sei der Kläger nicht aktivlegitimiert, da er einen etwaigen Mietzinszahlungsanspruch an die Firma E. Handelsgesellschaft mbH abgetreten habe.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze sowie die als Anlagen überreichten Urkunden und Schriftstücke Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und der Beklagten ist durch die außerordentliche fristlose Kündigung des Klägers vom 22.11.2008 mit Ablauf dieses Tages beendet.

Der Feststellungsantrag des Klägers ist zulässig, insbesondere ist das Rechtsschutzinteresse des Klägers an der Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses gegeben. Zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits besteht Streit darüber, ob der schriftliche Mietvertrag vom 31.12.1990 über die an der L.straße gelegenen Räumlichkeiten fortbesteht, durch andere Mietverträge ersetzt oder aber aufgehoben worden ist. Dieser Streit über die rechtlichen Beziehungen betrifft nicht nur das Verhältnis des Klägers zu der Beklagten, sondern vielmehr auch - zumindest mittelbar - die Untermieter der Räumlichkeiten. Ist beispielsweise - wie hier - das Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten durch die außerordentliche Kündigung des Klägers beendet, so berührt dies zumindest mittelbar auch die Rechtsposition der Untermieter, denn diese leiten ihr Nutzungsrecht aus den mit der Beklagten geschlossenen Verträge ab. Ist die Beklagte aber auf Grund der Beendigung des mit der Klägerin eingegangenen Mietvertrages nicht mehr befugt, die Räumlichkeiten an die Untermieter vertraglich zu überlassen, so kann dies die Rechtsposition der Untermieter unmittelbar berühren. Daß auch die Untermieter ein vitales Interesse daran haben, daß die Frage des Fortbestehens oder aber des Nichtfortbestehens des Mietverhältnisses zwischen der Klägerin und der Beklagten geklärt wird, ergibt sich schon daraus, daß - zumindest einige - Untermieter in Ansehung der Unsicherheiten, die das Vertragsverhältnis zwischen dem Kläger und der Beklagten betreffen, den Mietzins hinterlegen.

Der Feststellungsantrag ist auch begründet. Durch die außerordentliche, fristlose Kündigung des Klägers vom 22.11.2008 ist der Mietvertrag wirksam beendet worden.

a) Ursprünglich haben die Parteien einen schriftlichen Mietvertrag vom 31.12.1990 geschlossen. Dieser Mietvertrag ist in der Folgezeit geändert worden. Der Kläger hat der Beklagten einen abgeänderten Mietvertrag vom 28.12.1998 übersandt. Dieser Mietvertrag enthielt abweichende Regelungen, insbesondere solche zum Mietzins. Es trifft zu, daß die Beklagte dieses Vertragsformular nicht unterzeichnet hat. Gleichwohl hat die Beklagte dieses Angebot zum Abschluß eines neuen Mietvertrages angenommen. Dies folgt bereits daraus, daß die Beklagte in der Folgezeit den Mietzins nach Maßgabe dieses Vertragsangebotes tatsächlich auch gezahlt hat. Die Beklagte hat durch Leistungsbewirkung mithin zum Ausdruck gebracht, daß sie das Vertragsangebot annimmt. Dieser Mietvertrag - in der Fassung der schriftlichen Urkunde vom 28.12.1998 - ist jedoch erneut abgeändert und ersetzt worden. Hintergrund für die erneute Vertragsänderung war das Bedürfnis der Parteien, das steuerliche Ergebnis über den Verzicht des Klägers auf die Umsatzsteueroption in das Vertragsverhältnis einfließen zu lassen. Aus diesem Grunde hat sich der Kläger mit Schreiben vom 13.03.2003 an die Beklagte gewandt und dieser das Ergebnis der Schlußbesprechung mit dem Finanzamt - soweit es die Umsatzsteueroption betrifft - mitgeteilt. Zugleich hat der Kläger den Mietzins, der unter Berücksichtigung der Verhandlungen mit dem Finanzamt nun maßgeblich sein sollte (18.500,-- DM) als den maßgeblichen Mietzins in dem Schreiben ausdrücklich aufgeführt und dem steuerlichen Berater der Beklagten ein Vertragsexemplar mit diesem eingefügten Mietzins übersandt (Anlage B 27). Die Beklagte hat dies geprüft und mit Schreiben vom 14.04.2003 zum Ausdruck gebracht, daß sie diese neue Regelung über den Mietzins gelten lassen will. Damit haben die Parteien einen Mietvertrag mit dem Inhalt der schriftlichen Vertragsurkunde geschlossen, die der Kläger dem steuerlichen Berater der Beklagten im März 2003 übersandt hat.

b) Gemäß § 5 Ziffer 3 a dieses Mietvertrages kann der Kläger als Vermieter das Vertragsverhältnis mit sofortiger Wirkung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung mit mehr als einer monatlichen Mietzahlung in Rückstand geraten ist. Die Beklagte hat die Mietzinsen von Januar bis November 2008 nicht gezahlt. Dem steht auch nicht der Vortrag der Beklagten entgegen, sie habe über ein Verrechnungskonto Forderungen des Klägers mit dessen Verbindlichkeiten verrechnet. Daß die Beklagte gegen den Kläger Gegenforderungen hat, die sie zur Aufrechnung stellen kann, hat die Beklagte auch nicht ansatzweise plausibel vorgetragen. Soweit sie schriftsätzlich anklingen läßt, daß ihr mit Blick auf Überzahlungen des Mietzinses Gegenforderungen zustehen könnten, dürfte ein etwaiger Rückzahlungsanspruch gemäß § 814 BGB ausgeschlossen sein. Im übrigen ist weder Grund noch Höhe einer Überzahlung schlüssig dargetan.

II.

Die Beklagte schuldet dem Kläger für den Zeitraum von Januar bis November 2011 einen monatlichen Mietzins in Gesamthöhe von 104.047,90 € (11 Monate á 9.458,90 €). Wie ausgeführt, haben die Parteien den Mietzins durch vertragliche Vereinbarung im März/April 2003 auf 18.500,-- DM (= 9.458,90 €) festgelegt. Diesen Mietzins kann der Kläger gemäß § 3 des Mietvertrages beanspruchen.

Der Kläger ist aktivlegitimiert. Die von dem Prozeßbevollmächtigten der Beklagten im Termin gegen die Inhaberschaft der Forderung des Klägers erhobenen Bedenken greifen nicht durch. Der Prozeßbevollmächtigte hat sich maßgeblich auf eine Abtretungserklärung des Klägers in dem Vorprozeß (E. Handelsgesellschaft ./. die Beklagte, 12 O 2/08) bezogen; er wollte diese Abtretungserklärung auf den vorliegenden Rechtsstreit übertragen wissen. Der Kläger hat mit hinreichender Deutlichkeit klargemacht, daß die Abtretungserklärung allein die im Vorprozeß geltend gemachten Ansprüche betreffen, nicht aber den hier geltend gemachten und ausgeurteilten Mietzinszahlungsanspruchs des Klägers für den Zeitraum von Januar bis November 2008.

Den weitergehenden Zahlungsantrag Betriebskosten in Höhe von 731,78 €, Betriebskosten in Höhe von 8.565,04 € sowie solche in Höhe von 26.936,03 € sowie Mietzinszahlungsansprüche, die das Teileigentum 5 und das Teileigentum 4 betreffen (vgl. Anlage 15), hat der Kläger nicht mehr geltend gemacht; insoweit hat er die Klage zurückgenommen. Der Prozeßbevollmächtigte der Beklagten hat erklärt, „damit sei er nicht einverstanden“. Diese Erklärung wird nach verständiger Auslegung so aufgefaßt, daß er in die Teilklagerücknahme nicht einwilligt. Eine Einwilligung des Beklagten in eine Teilklagerücknahme ist gemäß § 269 I ZPO erforderlich, wenn bereits zur Sache verhandelt worden ist. Zwar ist durch Verlesen der Sachanträge zuvor verhandelt worden (§ 137 I, § 297 II ZPO). Die Verweigerung der Einwilligung durch die Beklagte ist jedoch rechtsmißbräuchlich und damit unbeachtlich. Aus diesem Grund ist die Teilklagerücknahme trotz der verweigerten Einwilligung wirksam. Die Rechtsmißbräuchlichkeit der verweigerten Einwilligung des Prozeßbevollmächtigten der Beklagten ergibt sich aus folgenden Umständen:

Nachdem die Vergleichsverhandlungen im Termin zu keinem Ergebnis geführt hatten, wurde die Sach- und Rechtslage eingehend erörtert. Die Klageforderung, die der Kläger gemäß Anlage 15 und der dort ersichtlichen Aufstellung verfolgt, war Gegenstand der mündlichen Erörterung. Jede einzelne Position der Betriebskostenabrechnung sowie der Mietpositionen, die das Teileigentum 5 und das Teileigentum 4 betrafen, wurden erörtert. Im Rahmen dieses Erörterungen brachte das Gericht zum Ausdruck, daß die vorgenannten Positionen noch nicht hinreichend substantiiert vorgetragen sind. Ein solcher rechtlicher Hinweis des Gerichts war geboten. Das Gericht wäre gehalten gewesen, dem Kläger Gelegenheit zu geben, sein Vorbringen zu diesen Positionen näher zu erläutern und zu ergänzen. Der Kläger wurde darauf hingewiesen, daß ihm eine solche Möglichkeit eingeräumt werde, dieses aber zu einer weiteren Verzögerung des Rechtsstreits führen werde. Das Gericht machte daraufhin den Vorschlag, die Klage um diese Positionen zurückzunehmen, in diesem Falle könne der Kläger mit einem dem reduzierten Antrag entsprechenden Urteil rechnen und die teilweise zurückgenommene Klageforderung später weiterverfolgen. All dies ist in Gegenwart des Prozeßbevollmächtigten der Beklagten erörtert worden. Nach einer Sitzungsunterbrechung machte der Prozeßbevollmächtigte des Klägers deutlich, daß er dem Vorschlag der Kammer folgen und die Klage teilweise zurücknehmen werde. Da anschließend noch einmal - allerdings vergeblich - Vergleichsgespräche geführt wurden, hatte die Kammer dann von sich aus das Verlesen der Klageanträge initiiert. Zu diesem Zeitpunkt war jedoch bereits klar, daß der Kläger die Klage teilweise zurücknehmen wollte. All dies hat der Prozeßbevollmächtigte der Beklagten wahrgenommen. Daß er mit der Teilklagerücknahme nicht einverstanden sein werde, war weder für den Kläger noch für das Gericht vorhersehbar. Vor Verlesen der Anträge hätte der Prozeßbevollmächtigte der Beklagten erklären müssen, daß er im Falle einer Teilklagerücknahme seine Einwilligung verweigern werde.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus dem Gesichtspunkt des Verzuges gemäß § 288 II BGB.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 I, 709 ZPO.