Landgericht Bielefeld, 6 O 50/09

Tatbestand

Die Klägerin begehrt vom Beklagten Schadensersatz wegen der fehlenden gärtnerische Nutzbarkeit eines von ihr erworbenen Grundstücks.

Am 26.06.2006 schlossen die Parteien vor dem Notar F. zur UR-Nr. 117/06 einen Kaufvertrag über das Grundstück C.-Straße x, Gemarkung I., Flur x, Flurstück x, Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche. Es wurde ein Kaufpreis in Höhe von 68.200 € vereinbart. Der Kaufvertrag enthielt in § 9 u.a. folgende Regelungen:

"1. Die Käuferin erwirbt den Vertragsgegenstand in dem Zustand, in dem er sich bei Abschluss dieses Vertrages befindet, unter Ausschluss jeglicher Haftung, insbesondere für die Bodenbeschaffenheit und für das Flächenmaß des Grundstückes sowie für sonstige offene und verborgene Sachmängel der Grundstücke und der Gebäude einschließlich der sonstigen baulichen Anlagen. […]

Die Parteien sind dahingehend einig, dass der Kaufgegenstand noch teilweise geräumt werden muss. Insbesondere befinden sich auf dem Kaufgegenstand noch eine alte Garage und alte Kraftfahrzeuge. Der Verkäufer verpflichtet sich, den Kaufgegenstand hiervon zu räumen, die Garage nebst Fundamenten, abgestellte Kraftfahrzeuge und sonstigem Unrat auf eigene Kosten zu entfernen und den Grundbesitz in einem ordnungsgemäß geräumten Zustand zu übergeben. […]

3. Sachmängel

a) Die Käuferin hat den Vertragsgegenstand genau besichtigt und kauft ihn wie er liegt und steht unter Berücksichtigung der oben aufgeführten Räumungsverpflichtung des Verkäufers. Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Grundstück werden hiermit ausgeschlossen. […] Der Verkäufer versichert, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere Altlasten, nicht bekannt sind. […]

c) der Verkäufer haftet nicht für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel, versichert jedoch, dass ihm Mängel und/oder Fehler nicht bekannt sind.

d) Von den vorstehenden Rechtsbeschränkungen ausgenommen ist eine Haftung bei Vorsatz und Arglist. […]"

Die Klägerin zahlte zunächst einen Betrag von 50.000 €. Der Restkaufpreis sollte in zwei Raten à 9.100,00 € beglichen werden. Die Klägerin hat bezüglich des noch ausstehenden Kaufpreisanspruchs des Beklagten die Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen der nicht gärtnerisch nutzbaren Fläche erklärt. Zwischenzeitlich hat der Beklagte die erste Rate i.H.v. 9.100,00 € aus einer Bürgschaft der Sparkasse M. realisiert. Offen ist noch ein Restbetrag i.H.v. 9.100,00 €.

Im Jahr 2006 errichtete die Klägerin auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus. Bis zum heutigen Tage erfolgte keine Gartengestaltung. In den Jahren 2006 und 2007 wurde der Beklagte zur ordnungsgemäßen Räumung des Grundstücks aufgefordert. In der Folgezeit ließ der Beklagte durch Familienangehörige oder sonstige Dritte mehrmals Räumungen auf dem Grundstück vornehmen. Ferner erbrachte die Klägerin gemeinsam mit ihrer Familie Eigenleistungen und entfernte Fremdbestandteile aus dem Grundstück.

In der mündlichen Verhandlung vom 18.05.2009 hat der Beklagte erklärt, dass er das Grundstück der Klägerin bis zum 15.06.2009 bis zu einer Tiefe von mindestens 20 cm, soweit möglich auch tiefer, grubbern werde und dabei auftretende Fremdbestandteile entsorgen werde.

Die Klägerin ist der Ansicht, der Beklagte sei im Hinblick auf die realisierte Kaufpreisrate i.H.v. 9.100,00 € ungerechtfertigt bereichert. Sie behauptet, eine Gartengestaltung sei nicht möglich. Im Boden befinde sich ein Höhlensystem, ferner sei auf dem Grundstück ein "halbes Haus" sowie Müll und Schrott entsorgt und gelagert worden. Dies sei dem Beklagten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannt gewesen, auf den Umstand habe er jedoch nicht hingewiesen. Zur Nutzbarmachung des Grundstücks als Hausgarten sei entweder die Entfernung der Fremdbestandteile aus dem Boden oder die Auftragung einer mindestens 35 cm dicken Schicht sauberen Mutterbodens notwendig. Nach drei Kostenvoranschlägen sei dafür mit Kosten zwischen 16.218,00 € und 18.200,00 € zu rechnen. Mit Schriftsatz vom 12.07.2010 hat die Klägerin weiterhin die Aufrechnung mit Ansprüchen auf Nutzungsentschädigung und einem Schadensersatzanspruch wegen erbrachter Eigenleistungen erklärt.

Die Klägerin beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 9.100,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.10.2008 zu zahlen;

2. Festzustellen, dass der Beklagte der Klägerin ein Schaden in Höhe von zumindest weiteren 9.100,00 € zu ersetzen hat, der ihr dadurch entstanden ist, dass der Beklagte bei Abschluss des Kaufvertrages vor dem Notar F. in I., Urkundennummer 117/2006, am 26.06.2006 verschwiegen hat, dass die erworbene Teilfläche des Grundstückes Gemarkung I., Flur x, Flurstück x, Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaftsfläche, C.-Straße x zur Größe von 4.052 m², eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts N. von I., Bl. x, so gravierende Fremdbestandteile aufweist, dass eine übliche Nutzung und Bodenbearbeitung als ausgeschlossen gelten muss und zur Nutzbarmachung des Gartens eine Überdeckung mit einer ausreichend mächtigen Schicht sauberen Mutterbodens (35 cm) erfolgen muss und auf Grund der erfolgten Aufrechnung des Schadensersatzanspruches mit dem Restkaufpreisanspruch des Beklagten ein Kaufpreisanspruch des Beklagten nicht mehr besteht.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte bestreitet einen Schadensersatzanspruch dem Grunde und der Höhe nach. Er ist der Ansicht, dass aufgrund des Gewährleistungsausschlusses Ersatzansprüche der Klägerin ausgeschlossen sein. Er behauptet, dass eine gärtnerische Nutzung ohne weiteres möglich sei. Im Boden befinde sich kein Höhlensystem. Es habe sich dort lediglich ein etwa 2 m tiefes Loch befunden, dass zwischenzeitlich aufgefüllt sei. Außerdem sei auf dem Grundstück weder ein "halbes Haus" noch Müll oder Schrott entsorgt worden. Jedenfalls habe er zum Zeitpunkt der Veräußerung keine Kenntnis von Fremdbestandteilen im Grundstück gehabt.

Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 16.07.2009 durch die Vernehmung der Zeugen E. L., E. G., I. T. und X. L. Beweis erhoben. Darüber hinaus ist durch ein vegetationstechnisches Gutachten und eine ergänzende Stellungnahme zu dem Gutachten durch den Sachverständigen für Garten- und Landschaftsbau Dr. Ing. D. I. sowie durch eine richterliche Inaugenscheinnahme am 08.07.2010 Beweis erhoben worden. Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 22.02.2010 und im Ortstermin vom 08.07.2010 ist der Sachverständige Dr. I. ergänzend zu seinem Gutachten befragt worden. Während des Ortstermins ist ferner der Zeuge Dr. E. I. vernommen worden. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Verhandlungsprotokolle und die schriftlichen Gutachten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht weder ein Anspruch auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung noch ein Anspruch auf Feststellung des Erlöschens der Restkaufpreisforderung zu.

Der Klägerin steht kein Anspruch auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung gegen den Beklagten zu.

Als Anspruchsgrundlage käme lediglich § 812 Abs. 1 Satz 2, 2. Fall BGB in Frage. Zwar hat der Beklagte durch die Zahlung der 9.100,00 € "etwas" durch Leistung der Klägerin erlangt, die Leistung erfolgte jedoch nicht rechtsgrundlos. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist der Kaufpreisanspruch des Beklagten nicht durch die Aufrechnung der Klägerin mit einem Schadensersatzanspruch wegen eines Mangels an dem erworbenen Grundstück untergegangen.

Der Klägerin steht kein Schadensersatzanspruch wegen arglistigen Verschweigens eines Sachmangels zu. Ein Schadensersatzanspruch gemäß § 433, 437 Nr. 3, 280, 281 BGB scheitert bereits daran, dass zur sicheren Überzeugung feststeht, dass ein Sachmangel an dem Grundstück nicht vorliegt.

Für das Vorliegen eines Sachmangels ist die Klägerin beweisbelastet (vgl. Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 69. Aufl. (2010), § 434 Rd. 59). Zur Erbringung des Beweises ist gemäß § 286 Abs. 1 ZPO die volle Überzeugung notwendig, bloßes für wahrscheinlich halten genügt nicht (vgl. BGH, NJW 1970, 946). Erforderlich ist nicht absolute Gewissheit, sondern eine Situation, in der Zweifeln Schweigen geboten ist (BGH, NJW 1998, 2969). Das Vorliegen von an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit genügt für die Erbringung des Nachweises (vgl. Foerste, in: Musielak, ZPO, 7. Aufl. (2009), § 286 Rn. 19).

Gemäß § 434 BGB ist eine Sache frei von Sachmängeln, wenn sie entweder der vereinbarten Beschaffenheit entspricht (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) oder zur gewöhnlichen Verwendung geeignet ist und die üblicherweise zu erwartende Beschaffenheit aufweist (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB).

aa)

Eine vertragliche Regelung über den Zustand des Grundstücks i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB findet sich in § 9 Ziff. 1 des notariellen Kaufvertrages. Nach dieser Regelung verpflichtete sich der Beklagte das Grundstück noch teilweise zu räumen. Die Räumungspflicht bezog sich insbesondere auf eine alte Garage nebst Fundamenten sowie alte Kraftfahrzeuge. Ferner war sonstiger Unrat zu entfernen und das Grundstück in ordnungsgemäß geräumtem Zustand zu übergeben.

Der Klägerin ist es nicht gelungen, das Vorliegen eines Mangels mit der erforderlichen Sicherheit zu beweisen. Vielmehr steht für das Gericht fest, dass das Grundstück der vereinbarten Beschaffenheit entspricht. Im Rahmen des Ortstermins konnte sich das Gericht davon überzeugen, dass das Grundstück vollständig geräumt ist. Dies entspricht den Feststellungen des Sachverständigen, der ausführt, die Inaugenscheinnahme vom 22.10.2009 habe gezeigt, dass die vollständige Räumung des Grundstücks erfolgt sei (vgl. Stellungnahme vom 31.05.2010, S. 6). Auch bezüglich des Fundamentes hat der Sachverständige Dr. I. überzeugend festgestellt, dass sich keine Fremdbestandteile größeren Ausmaßes sowie keine Fundamente oder Fundamentreste im Boden befinden (vgl. Stellungnahme vom 31.05.2010, S. 6). Zweifel an der Richtigkeit dieser Feststellung bestehen keine. Vielmehr konnte auch im Rahmen verschiedener Schürfungen während des Ortstermins lediglich ein größerer Stein auf dem Grundstück entdeckt werden, ein Fundament oder auch nur Fundamentreste waren nicht sichtbar.

bb)

Ferner steht für das Gericht zur sicheren Überzeugung fest, dass das Grundstück i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB zu seiner gewöhnlichen Verwendung geeignet ist und die üblicherweise zu erwartende Beschaffenheit aufweist.

Unproblematisch läge ein Mangel an dem Grundstück vor, wenn eine Bebauung ausgeschlossen wäre (BGH NJW 1992, 1009) oder eine Erschließung nicht möglich ist (BGH NJW 1987, 2513). Auch Altlasten und Bodenverseuchungen stellen einen Sachmangel dar (Westermann in: Münchener Kommentar, BGB, 5. Aufl. (2008), § 434 Rn. 50). Demgegenüber kann ein Käufer nicht erwarten, dass sich ein Grundstück in einem solchen Zustand befindet, dass ohne die notwendigen landschaftsgärtnerischen Maßnahmen eine Nutzung als Garten möglich ist. Erwartet werden kann lediglich, dass die landschaftsgärtnerisch notwendigen Maßnahmen ohne weiteren Zwischenschritt und ohne Gefährdungen begonnen werden können.

Die Klägerin hat laut Kaufvertrag vom 26.06.2010 eine Gebäude-, Frei- und Landwirtschaftsfläche erworben. Die Zurverfügungstellung einer gärtnerisch erschlossenen Fläche schuldet der Beklagte nicht. Der Beklagte schuldet vielmehr nur die Zurverfügungstellung einer Fläche, die ohne Weiteres landschaftsgärtnerisch bearbeitet werden kann. Zur landschaftsgärtnerischen Tätigkeit gehört nach DIN 180915 auch die Durchführung einer Grob- und Feinplanie. Zur sicheren Überzeugung des Gerichtes steht fest, dass das Grundstück zu seiner gewöhnlichen Verwendung geeignet ist und die üblicherweise zu erwartende Beschaffenheit aufweist. Durch die Inaugenscheinnahme im Rahmen des Ortstermins konnte sich das Gericht davon überzeugen, dass oberflächlich lediglich vereinzelte Stein-, Glas- und Metallreste sichtbar waren. Ansonsten war das Grundstück in einem durchschnittlichen Zustand, wie es bei einem als Bauland veräußerten und nicht gärtnerisch bearbeiteten Grundstück zu erwarten wäre. Die Feststellungen des Gerichtes decken sich mit denen des Sachverständigen Dr. I.. Dieser hat festgestellt, dass etwaig bestehende Mängel zum Zeitpunkt der in Augenscheinnahme so weit beseitigt, als dass eine übliche Nutzung und Bodenbearbeitung möglich war (vgl. Gutachten vom 08.12.2009, S. 11). Diese Feststellung hat der Sachverständige während seiner Anhörung bestätigt. Er hat erklärt, dass die Fläche komplett gartenbaulich nutzbar ist, da sich nur noch Kleinstmengen von Steinen, Kabeln, Metallen und Glas auf dem Grundstück befinden. Er bezeichnete dies als "Normalzustand" für ein vergleichbares Grundstück.

Nach Darstellung des Sachverständigen besteht der nächste Arbeitsschritt, der zur Erstellung eines Gartens notwendig ist in der Durchführung einer Grob- und Feinplanie. Der Sachverständige führte dazu aus, dass es sich bei der Planie um eine landschaftsgärtnerische Teilleistung gemäß DIN 180915 handelt. Solche Leistungen sind kein Bestandteil einer Räumung sondern zur Herstellung der Gartenanlage notwendige Arbeiten. Da keine Anzeichen dafür bestehen, dass mit der Planie nicht unmittelbar gefahrlos begonnen werden kann, besteht auch aus diesem Gesichtspunkt kein Sachmangel.

Dem stehen auch die Ausführungen des Zeugen Dr. I. nicht entgegen.

Bodenverunreinigungen im Sinne der Bodenschutzgesetze stellen grundsätzlich Mängel dar. Nach höchstrichterlicher Rechtssprechung ist dies bei Schadstoffen sogar bereits dann der Fall, wenn die Verunreinigung lediglich droht (BGH, NJW 1999, 3777). Entsprechendes gilt für den Fall, dass eine Verunreinigung mit Altlasten, etwa wegen einer vormaligen Nutzung als Deponie, droht (BGH, NJW 2001, 2326). Voraussetzung dafür, dass bereits beim Drohen einer Verunreinigung von einem Sachmangel auszugehen ist, ist allerdings, dass ein Anlass dafür besteht, an der Schadstofffreiheit zu zweifeln.

Ein Anhaltspunkt, auf Grund dessen an der Schadstofffreiheit zu zweifeln wäre liegt nicht vor. Auch der Nachweis einer tatsächlich bestehenden Gefahr, die ebenfalls einen Sachmangel darstellen würde, ist von der Klägerin nicht erbracht. Nach den Feststellungen des Privatgutachtens des Zeugen Dr. I. vom 27.09.2007 sind aus bodenschutzrechtlicher Sicht mögliche Gefährdungswerte in keinem Fall erreicht oder überschritten (vgl. Gutachten vom 27.09.2007, S. 3).

Der Zeuge moniert lediglich, dass auf dem Grundstück Fremdbestandteile vorhanden seien, die eine Größe von mehr als 2 mm aufweisen. Daraus will er nunmehr einen Verstoß gegen das Bodenschutzrecht schließen. Die Darstellungen sind insoweit widersprüchlich. Während der Zeuge in seinem Privatgutachten einen Verstoß gegen Bodenschutzrecht nicht erkennen konnte aber Zweifel an der gärtnerischen Nutzbarkeit hatte, soll nunmehr eine Verdachtsfläche im Sinne des Bodenschutzrechtes vorliegen.

Nach Auffassung des Gerichts stellt das Vorhandensein von Fremdbestandteilen mit einer Größe von mehr als 2 mm für sich genommen jedoch keinen Mangel an dem Grundstück dar. Der Käufer eines Grundstücks kann nicht erwarten, dass sich auf dem Grundstück keine Fremdbestandteile befinden, die eine Größe von 2 mm nicht überschreiten. Aus bodenschutzrechtlicher Sicht stellen lediglich solche Umstände einen Mangel dar, die im Hinblick auf einen der drei "Wirkungspfade" bedenklich sind. Den Nachweis, dass ein solcher Mangel vorliegt hat die Klägerin auch nach den Feststellungen von Dr. I. nicht erbracht. Vielmehr ist eine positive Beweisführung mit den widersprüchlichen Ausführungen des Zeugen nicht möglich.

Ein Schadensersatzanspruch der Klägerin besteht auch nicht wegen der Verletzung einer Pflicht aus der Verpflichtungserklärung vom 18.05.2009.

Soweit der Beklagte erklärt hat, er werde das Grundstück bis zu einer Tiefe von 20 cm grubbern und auftretende Fremdbestandteile entfernen, kann nicht davon ausgegangen werden, der Beklagte habe eine Verpflichtung übernehmen wollen, die über die aus dem notariellen Kaufvertrag hinausgeht. Die Erklärung erfolgte vielmehr dazu, sicherzustellen, dass der Zustand, wie er gemäß dem notariellen Vertrag geschuldet ist, hergestellt wird.

Selbst wenn man annimmt, dass der Beklagte das Grundstück nicht gegrubbert hat, so steht für das Gericht zur sicheren Überzeugung fest, dass das Grundstück sich in einem vertragsgemäßen Zustand befindet. Eine über diesen Zustand hinausgehende Pflicht ergibt sich auch aus der Erklärung des Beklagten in der mündlichen Verhandlung nicht.

II.

Auch ein Anspruch der Klägerin auf die mit dem Antrag zu 2.) verfolgte Feststellung besteht nicht. Wie bereits dargestellt, besteht zur sicheren Überzeugung des Gerichts ein Schadensersatzanspruch wegen fehlender gärtnerischer Nutzbarkeit des Grundstücks nicht. Der Feststellungsanspruch ist deshalb unbegründet.

III.

Soweit die Klägerin mit Schriftsatz vom 12.07.2010 einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung und Ersatz eigener Aufwendungen geltend macht, ist der Vortrag verspätet. Eine Widereröffnung der mündlichen Verhandlung ist nicht geboten.

Gemäß § 296a ZPO können Angriffs- und Verteidigungsmittel nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, nicht mehr vorgebracht werden. Angriffs- und Verteidigungsmittel sind jegliche zur Begründung des Klageantrags vorgebrachten tatsächlichen und rechtlichen Behauptungen (vgl. Greger, in: Zöller, ZPO, 28. Aufl. (2010), § 282 Rn. 2). Auch die Geltendmachung einer Aufrechnung ist ein Angriffs- und Verteidigungsmittel i.S.d. § 296a ZPO (vgl. Prütting, in: Münchener Kommentar, ZPO, 3. Aufl. (2008), § 296 Rn. 51).

Die mit Schriftsatz vom 12.07.2010 erklärte Aufrechnung mit einem Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung und einem Anspruch auf Ersatz von Eigenleistungen ist im Anschluss an die mündliche Verhandlung erklärt worden. Es handelt sich dabei um ein verspätetes Angriffs- bzw. Verteidigungsmittel. Eine Widereröffnung des Verfahrens gemäß § 156 ZPO war nicht geboten. Die Klägerin hat nicht hinreichend substantiiert vorgetragen, um einen zwingenden Grund für eine Wideraufnahme der mündlichen Verhandlung i.S.v. § 156 Abs. 2 ZPO zu begründen. Soweit dem Gericht ein Ermessen zusteht, nach dem es die mündliche Verhandlung widereröffnen kann, macht es hiervon mit Blick auf den unsubstantiierten Vortrag der Klägerin und die bereits überdurchschnittlich lange Verfahrensdauer keinen Gebrauch.

IV.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 91, 704, 708, 711 ZPO.

III.

Der Streitwert wird auf 16.200 € festgesetzt.