1

Tatbestand

2

Die Parteien streiten über Schadensersatz für ein Wohnungsrecht der Kläger, dass durch Zwangsversteigerung untergegangen ist.

3

Mit notariellem Vertrag vom ... .08.2010 übertrugen die Kläger ihr Hausgrundstück in der U. Straße in C. auf die Beklagten. Den Klägern wurde ein Wohnungsrecht an dem Obergeschoss des Hauses gewährt (§ 5 des Vertrages). Dieses Wohnungsrecht sollte für zehn Jahre unentgeltlich bestehen. Nach Ablauf der zehn Jahre sollte über die Bedingungen neu verhandelt werden. Das Wohnungsrecht wurde als nachrangiges Recht im Grundbuch eingetragen. Ferner sollten die Beklagten die Pflege der Kläger übernehmen (§ 6 des Vertrages). Die Rechte aus den §§ 5 und 6 des Vertrages wurden von den Parteien mit je 7.200,- € jährlich bewertet (§ 11 des Vertrages).

4

Die Beklagten übernahmen zudem Belastungen des Hausgrundstückes in Höhe von etwa 98.000,- € (§ 4 des notariellen Vertrages, Bl. 67 d.A.) und lösten diese ab.

5

Kurz nach Übertragung des Grundstückes zogen die Beklagten in das Haus ein. Neben dem Übertragungsvertrag war abgesprochen, dass die Beklagten das Haus um einen Anbau erweitern sollten. Die Beklagten begannen auch mit dem Bau. Dieser wurde jedoch nicht fertig gestellt.

6

Daher versuchten die Kläger, auf eine Fertigstellung oder aber eine Rückübertragung des Hauses hinzuwirken.

7

In der Folgezeit kam es zwischen den Parteien zu erheblichen Spannungen. Wegen dieser Geschehnisse wird auf Bl. 25 – 30, 40 f. der Akten Bezug genommen (§ 313 II S. 2 ZPO).

8

Mit Schreiben vom … .12.2007 widerriefen die Kläger ihre vorgebliche Schenkung des Grundstückes wegen groben Undanks.

9

Mit Beschluss vom … .11.2009 (Bl. 120 d.A.) wurde das Grundstück in der Zwangsversteigerung einem Erwerber zugeschlagen. Damit erlosch auch das Wohnungsrecht der Kläger.

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Am … .02.2010 erfolgte die Räumungsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher.

11

Die Kläger behaupten, die Beklagten seien vertraglich zur Fertigstellung des Anbaues verpflichtet gewesen.

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Sie meinen zudem, das Grundstück den Beklagten geschenkt zu haben.

13

Die Kläger sind der Ansicht, dass die Beklagten sie für den Verlust ihres Wohnungsrechtes entschädigen müssen. Wegen der Berechnung ihrer Forderung wird auf Bl. 118 d.A. verwiesen (§ 313 II S. 2 ZPO).

14

Die Kläger haben ursprünglich beantragt,

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die Beklagten zu verurteilen, das Hausgrundstück unter der Anschrift der              

16

Parteien mit der Grundbuchbezeichnung Grundbuch des Amtsgerichtes                            

17

C. … auf die Kläger zurück zu übertragen.

18

Mit Schriftsatz vom 01.02.2010, den Beklagten zugestellt am 10.02.2010, haben die Kläger Klageänderung erklärt.

19

Nach Klageänderung beantragen sie nunmehr,

20

die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger einen Betrag von 43.682,52 € nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

21

Sowie hilfsweise,

22

die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger Schadensersatz in Höhe von 633,08 € monatlich seit dem 01.01.2009 bis August 2015 zu zahlen.

23

Sowie äußerst hilfsweise,

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a) die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger den Betrag von 3.798,48 € nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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b) festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, den Klägern jeglichen Schaden zu               ersetzen, der ihnen aus dem Verlust des dinglichen Wohnungsrechts in dem Haus U. Straße … , C., entsteht.

26

Die Beklagten beantragen,

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              die Klage abzuweisen.

28

Die Beklagten haben der Klageänderung widersprochen und meinen, dass sie nicht sachdienlich wäre. Sie sind der Ansicht, dass die ursprüngliche Klage spruchreif gewesen wäre.

29

Sie tragen vor, dass nicht sicher sei, dass die Kläger den Ablauf der zehn Jahre auch erlebt hätten

30

Zudem haben die Beklagten die Hilfsaufrechnung erklärt und meinen hierzu, ihnen stünden Gegenansprüche gegen die Kläger zu. Diese ergäben sich aus der Übernahme und Tilgung der Belastungen des Grundstückes. Zudem hätten sie einen Anspruch über 31.800,- €, die die Kläger bislang in dem Haus abgewohnt hätten. Zudem sei der Wert des Altenteils (§ 6 des Vertrages) ebenfalls mit 31.800,- € zu bewerten. Auch in dieser Höhe hätten sie einen Gegenanspruch.

31

Es ist ein richterliches Mediationsverfahren durchgeführt worden, welches jedoch gescheitert ist.

32

Entscheidungsgründe

33

Die zulässige Klage ist dem Grunde nach voll und der Höhe nach zu etwa 80% begründet.

34

I.

35

Die Klageänderung ist zulässig. Die Beklagten haben ihr zwar widersprochen, jedoch ist sie sachdienlich (§ 263 ZPO). Das Gericht hat sich bei seiner Ermessensentscheidung (Zöller-Greger, ZPO, § 263, Rn. 13) von folgenden Geschichtspunkten leiten lassen:

36

1.

37

Durch die Klageänderung wird ein neuer Prozess über die Entschädigung für den Untergang des Wohnungsrechtes vermieden. Denn Die Kläger könnten diesen Anspruch ohne weiteres neu einklagen. Der laufende Prozess hätte dann durch Entscheidung über eine ein- oder zweiseitige Erledigungserklärung beendet werden müssen.

38

2.

39

Nach der Klageänderung kann auch der bisher vorgetragene Prozessstoff weiter verwertet werden, weil die Entscheidung über den Anspruch dem Grunde nach auf den Umständen der Übertragung des Wohnungsrechtes basiert. Durch die Klageänderung wurde auch kein neuer, streitiger Tatsachenstoff in den Prozess eingeführt.

40

3.

41

Die Klageänderung dient auch nicht dazu, einer evident unbegründeten Klage nachträglich noch zum Erfolg zu verhelfen.

42

Die Sache war zum Zeitpunkt der Klageänderung nicht spruchreif.

43

a)

44

Zwar sind die Kläger zunächst vom Vorliegen einer Schenkung und der Möglichkeit eines Widerrufes ausgegangen. Dies war rechtsirrig. Es handelte sich bei der Grundstücksübertragung nicht um eine Schenkung, weil die Parteien selbst von einer Entgeltlichkeit ausgegangen sind. In § 11 des notariellen Vertrages (Bl. 10 u. 70 d.A.) haben sie ausdrücklich festgehalten, dass im Rahmen der Grundstücksübertragung ein ausgewogenes Verhältnis besteht.

45

Die Übernahme der Verbindlichkeiten war ebenfalls Teil der Gegenleistung Beklagten für die Übertragung des Grundstückes. Dass im Minderjährigenrecht auch bei der Übernahme von Grunddienstbarkeiten unter Umständen von einer Schenkung ausgegangen wird (Palandt-Ellenberger, BGB, § 107, Rn. 4), ändert die Sache hier nicht.

46

Zum einen haben die voll geschäftsfähigen Parteien die Übernahme der Grundschulden und die Übernahme der Verbindlichkeiten im Innenverhältnis explizit als Gegenleistung betrachtet (§ 4 I des Vertrages, Bl. 67 d.A.).

47

Zum anderen dient die o.b. Ansicht dem Zweck, es zu ermöglichen, dem Minderjährigen ein, wenn auch belasteten, Grundstücks zu schenken. Wegen des Zusammenspiels der §§ 107 und 181 BGB wäre dies sonst nicht möglich.

48

b)

49

Jedoch hätte sich der zunächst eingeklagte Anspruch aus den §§ 346 I, 323 BGB, § 313 BGB oder § 812 I S. 2, 2. Alt. BGB (condicitio ob rem) ergeben können. Hierzu hätte es weiterer Aufklärung und Beweisaufnahme bedurft. Denn je nachdem, ob es sich bei der behaupteten Pflicht der Beklagten zur Errichtung eines Anbaus eine echte Rechtspflicht, einen Zweck i.S.d. § 812 I S. 2, 2. Alt. BGB, eine Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) oder um bloßes Motiv der Kläger gehandelt hätte, wären Ansprüche auf Rückübertragung wegen Nichterfüllung oder Zweckverfehlung denkbar gewesen.

50

Da die Parteien gemeinsam in dem Haus leben wollten, wäre nach Auftreten der massiven Spannungen auch deshalb eine Zweckverfehlung denkbar. Auch dies hätte aber der weiteren Aufklärung bedurft.

51

4.

52

Die Klageänderung ist auch nicht treuwidrig.

53

a)

54

Zwar hätten die Kläger bei Erfolg ihres ursprünglichen Antrages Zug-um-Zug eine Rückabwicklung des notariellen Vertrages vom … .08.2005 durchführen müssen. Hierbei hätte auch das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) gelöscht werden müssen. Im Gegenzug wären sie aber wieder Eigentümer ihres ursprünglichen Hauses geworden und hätten dann im ganzen Haus gelebt. Das prozessuale Vorgehen der Kläger ist konsequent. Ursprünglich wollten sie das stärke Recht 'Eigentum' von den Beklagten. Als dieser Anspruch durch die Zwangsversteigerung wegen nachträglicher, subjektiver Unmöglichkeit (§ 275 I BGB) unterging, forderten sie Ersatz für das schwächere Recht 'Wohnungsrecht', dessen sie verlustig gegangen sind.

55

b)

56

Das Gericht verkennt auch nicht, dass bei einer (von den Klägern ursprünglich begehrten) Rückübertragung des Grundstückes vor dem … .11.2009 die Kläger nicht nur ihr Wohnrecht, sondern auch ihr Eigentum durch die Zwangsversteigerung verloren hätten. Denn Schuldner des jeweiligen Duldungsanspruches aus den §§ 1147, 1191/1113 BGB ist ja nicht der persönliche Schuldner der Darlehn, sondern der jeweilige Eigentümer. Aber dieser Eigentumsverlust wäre kompensiert worden. Denn in diesem Falle hätten die Kläger einen Anspruch aus § 1143 BGB gegen die Beklagten gehabt (Palandt-Bassenge, BGB, § 1143, Rn. 2).

57

5.

58

Schließlich sieht sich das Gericht auch nicht durch die Entscheidung des OLG Hamm vom 28.06.2001, Az: 22 U 165/00, daran gehindert, hier die Klageänderung als sachdienlich zuzulassen.

59

a)

60

Anders als im vom OLG Hamm entschiedenen Fall, war die Sache hier noch nicht spruchreif (s.o.). In der angeführten Entscheidung hatte der Senat bereits in der Sache entschieden (OLG Hamm, Urteil vom 28.06.2001, Az.: 22 U 165/00, zitiert nach juris, Rn. 62).

61

b)

62

Zudem wäre dort eine Zulassung der Klageänderung auch prozeßunwirtschaftlich gewesen (OLG Hamm, aaO, Rn. 64), weil der neue, umfangreiche Stoff in mehreren Terminen hätte aufgeklärt werden müssen (OLG Hamm, aaO, Rn. 67). Hier liegt die Sache aber genau umgekehrt. Die Klageänderung hat zur Beschleunigung des Rechtsstreites geführt, weil die oben angesprochene Beweisaufnahme über die Anbau-Verpflichtung der Beklagten nicht mehr erforderlich ist.

63

c)

64

Es ist auch zu bedenken, dass in der angesprochenen Entscheidung die Klageänderung erst in der Berufungsinstanz erfolgte und Beklagte dort deshalb eine Tatsacheninstanz verloren hätte. 

65

II.

66

Die Kläger haben einen Anspruch auf Schadensersatz für den Verlust ihres Wohnrechtes aus dem selbständigen Garantievertrag vom … .08.2005.

67

1.

68

Ein Garantievertrag ist dadurch gekennzeichnet, dass eine verschuldensunabhängige Haftung für einen Erfolg übernommen wird (Palandt-Sprau, BGB, Vor § 765, Rn. 16). Die Beklagten haben am … .08.2005 eine Garantie dafür übernommen, dass das Wohnrecht der Kläger für einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren übernommen wird. Der notarielle Übertragungsvertrag enthält zwar keine ausdrückliche Garantieerklärung, diese ergibt sich aber aus ihm im Wege der Auslegung (§§ 157, 133 BGB).

69

In § 5 des Vertrages (Bl. 8 d.A.) wird den Klägern ein Wohnungsrecht bewilligt. In § 6 des Vertrages verpflichten sich die Beklagten, den Klägern Unterstützung, Warte und Pflege zukommen zu lassen. Selbst wenn die Unentgeltlichkeit des Wohnungsrechtes nur auf zunächst zehn Jahre beschränkt war, so ist aus dem Vertrag doch erkennbar, dass beabsichtigt, war dass die Kläger den Rest ihres Lebens in dem Haus verbleiben sollten. Denn das Wohnungsrecht selber war nicht begrenzt, nur dessen Unentgeltlichkeit.

70

Die Kläger waren mit der Eintragung eines nachrangigen Wohnungsrechtes nur einverstanden, damit das Grundstück zum Zwecke der Umfinanzierung neu belastet werden konnte. Diese Belastungen bargen jedoch stets die Gefahr, dass das Grundstück versteigert und das Wohnungsrecht untergehen würde. Wegen dieser Gefahr entspricht es einer interessengerechten Auslegung nach Treu und Glauben, davon auszugehen, dass neben dem notariellen Übertragungsvertrages auch ein Garantievertrag darüber besteht, dass das Wohnungsrecht erhalten bleibt (BGH, Urteil vom 14.02.2003, Az: V ZR 54/02, zitiert nach juris, Rn. 13).

71

2.

72

Die Beklagten sind den Klägern verschuldensunabhängig zum Schadensersatz verpflichtet. Denn der Garantiefall ist dadurch eingetreten, dass das Wohnungsrecht der Kläger im Rahmen der Zwangsversteigerung unterging.

73

3.

74

Der unmittelbare Schaden der Kläger ist der Wegfall des Wohnrechtes. Diesen haben die Beklagten zu ersetzen (BGH, Urteil vom 14.02.2003, Az: V ZR 54/02, zitiert nach juris, Rn. 14). Das Wohnrecht ist ein dingliches Recht (§ 1093 BGB), dass auch einen Vermögenswert hat, weil das Recht, Räume zu Wohnzwecken zu nutzen, am Markt gegen Entgelt gewährt wird. Nämlich in der Regel im Rahmen eines Mietvertrages über Wohnraum (§§ 549 ff. BGB).

75

4.

76

Die Gesamtgläubigerschaft ergibt sich daraus, dass die Kläger auch Gesamtgläubiger des Primäranspruches waren (§ 5 II des Vertrages).

77

III.

78

Den Wert des Wohnungsrechtes hat das Gericht nach § 287 ZPO auf 35.616,60 € geschätzt.

79

Das Gericht hat die Schätzung auf Grundlage der Vorschriften des Bewertungsgesetzes vom 01.02.1991 (BGBl. I S. 231) über den Kapitalwert wiederkehrender Nutzungen und Leistungen  vorgenommen.

80

1.

81

Bewertungsstichtag ist der … .11.2009, weil an diesem Tag das Wohnungsrecht der Kläger durch Zwangsversteigerung untergegangen ist. An diesem Tag hatte das Wohnungsrecht noch eine Mindestlaufzeit von 5 Jahren und 9 Monaten. Denn die Beklagten haben unwidersprochen vorgetragen, dass nach 10 Jahren die Bedingungen des Wohnrechtes neu verhandelt werden sollten (Bl. 37 d.A.). Der notarielle Vertrag wurde am … .08.2005 geschlossen.

82

2.

83

Die Parteien haben sich auf einen jährlichen Wert des Wohnungsrechtes von 7.200,- € p.a. geeinigt (§ 11 des notariellen Vertrages, Bl. 10 d.A.). Wegen der Vertragsfreiheit der Parteien ist dieser Wert zugrunde zu legen und nicht ein aus Wohnfläche und Mietspiegel errechneter fiktiver Wohnungswert. Der konkrete Parteiwille hat Vorrang vor abstrakten Berechnungen des Gerichtes. Daraus ergibt sich zunächst ein Restwert von 41.400,- € (= 7.200,- € : 12 x 69 Monate).

84

Gem. § 13 I S. 1 BewG ist dieser Betrag um den Zinsvorteil, den die Kläger dadurch erhalten, dass ihnen der gesamte Wohnungswert in einem Betrag zufließt, zu reduzieren (Kapitalwert). Dies geschieht durch Multiplikation des Jahreswertes mit den entsprechenden Vervielfältigern nach der Anlage 9a zum Bewertungsgesetz.

85

Der Vervielfältiger für eine Laufzeit von 5 Jahren beträgt 4,388.

86

Der Vervielfältiger für eine Laufzeit von 5 Jahren beträgt 5,133.

87

Für eine Laufzeit von 5 Jahren und 9 Monaten beträgt der Vervielfältiger also:

88

Für die ersten fünf Jahre:                             4,388

89

Für die weiteren 9 Monate:               0,55875  (= Differenz 5 zu 6 Jahre = 0,745 x 9/12)

90

Summe: 4,388 +  0,55875 =               4,94675

91

Der Kapitalwert des Wohnrechtes beträgt folglich: 35.616,60 € (= 7.200,- € x 4,94675).

92

3.

93

Die Beklagten haben zu recht eingewandt, dass nicht sicher sei, dass die über siebzigjährigen Kläger das Auslaufen des Wohnungsrechtes im Jahre 2015 auch erlebt hätten (Bl. 126 d.A.).

94

Diese Problematik löst § 13 I S. 2 BewG dahingehend, dass eine Vergleichsrechnung mit lebenslänglichen Nutzungen (§ 14 BewG) durchzuführen ist und dass der Kapitalwert begrenzter Nutzungen den Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen nicht übersteigen darf.

95

Die Ermittlung des Kapitalwertes lebenslänglicher wiederkehrender Leistungen erfolgt durch Vervielfältigung des Jahreswertes mit den vom Bundesministerium der Finanzen in Zusammenarbeit mit dem Statischen Bundesamt im BMF-Schreiben vom 1. Oktober 2009 - IV C 2 - S 3104/09/10001 veröffentlichten Vervielfältigern.

96

a)

97

Die weibliche Klägerin zu 1) war am Bewertungsstichtag 70 Jahre alt. Daraus folgt, dass sie statistisch noch 16,25 Jahre zu leben gehabt hätte und ein Vervielfältiger von 10,855. Der Kapitalwert eines lebenslänglichen Wohnungsrechtes bei ihr betrüge also 78.156,- € (= 7.200,- x 10,855).

98

b)

99

Der männliche Kläger zu 2) war am Bewertungsstichtag 72 Jahre alt. Daraus folgt, dass er  statistisch noch 12,2 Jahre zu leben gehabt hätte und ein Vervielfältiger von 8,96. Der Kapitalwert eines lebenslänglichen Wohnungsrechtes bei ihm betrüge also 64.512,- € (= 7.200,- € x 8,96).

100

c)

101

Gem. § 14 III BewG ist der höhere Wert maßgebend, wenn die Berechtigung vom Leben mehrerer Personen abhängt. Dies wäre hier der Wert von 78.156,- €.

102

Weil aber der § 13 I BewG ermittelte Kapitalwert diesen Betrag nicht überschreitet, verbleibt es beim Kapitalwert von 35.616,60 €.

103

4.

104

Dass die Kläger faktisch noch bis Februar 2010 in dem Haus gewohnt haben, mindert den Anspruch nicht, weil es um eine Bewertung des Wohnungsrechtes geht.

105

IV.

106

Der Anspruch ist auch nicht durch (Hilfs-)Aufrechnung untergegangen.

107

1. Mit Schriftsatz vom 04.04.2010 haben die Beklagten die Hilfsaufrechnung erklärt (Bl. 140 d.A.).

108

2. Die Beklagten haben keinen Bereicherungsanspruch über 98.000,- € gegen die Kläger.

109

Die Beklagten haben Verbindlichkeiten in Höhe von 98.000,- € von den Klägern übernommen und durch Umfinanzierung getilgt.

110

a)

111

Diese 98.000,- € haben ihnen die Kläger nicht nach den §§ 531 II, 812 I S. 1, 1. Alt. BGB (condictio indebiti) zu ersetzen. Die Widerrufserklärung der Kläger vom … .12.2007 (Bl. 25 d.A.) ist unwirksam, weil keine Schenkung vorlag (s.o.).

112

b)

113

Die Beklagten haben auch keinen Anspruch auf Erstattung der 98.000,- € aus § 812 I S. 2, 1. Alt BGB (condictio ob causam finitam). Denn Zweck der Übernahme und Ablösung der Schulden war der Erwerb des Hausgrundstückes. Dieser Zweck wurde bei Eintragung der Beklagten ins Grundbuch erreicht. Dass das Haus später verloren ging, ist unbeachtlich. Denn weggefallen ist der Gegenstand der Gegenleistung, nicht aber der Zweck der Leistung.

114

c)

115

 Aus dem gleichen Grund scheitert auch ein Anspruch aus § 812 I S. 2, 2. Alt. BGB (condicitio ob rem). Denn der Zweck der Schuldübernahme, der Eigentumserwerb, wurde erreicht.

116

3.  Die Beklagten haben auch keinen Gegenanspruch über 31.800,- €, die die Kläger im Haus bereits abgewohnt haben.

117

a)

118

Die Beklagten haben keinen Bereicherungsanspruch. Denn die Kläger waren Inhaber eines Wohnungsrechtes. Damit hatten sie einen Rechtsgrund für den Erhalt der Nutzungen.

119

b)

120

Eine Anspruch über 31.800,- € folgt auch nicht aus den §§ 987 oder 988 BGB, weil die Kläger berechtigte Besitzer des Obergeschosses waren, solange ihr Wohnrecht bestand.

121

c)

122

Auch aus § 347 BGB folgt kein Anspruch auf Nutzungsersatz, weil der Übertragungsvertrag nicht rückgängig gemacht wurde.

123

4.

124

Soweit die Beklagten meinen, ihnen stünden Ansprüche auf Vergütung des Altenteiles zu (§ 6 des Vertrages), so gilt das oben Gesagte entsprechend.

125

Dass das Altenteilsrecht fortbesteht, ist für diesen Rechtsstreit unerheblich. Das Altenteilsrecht war Gegenleistung für die Übertragung des Grundstückes. Die Kläger haben das Grundstück auf die Beklagten übertragen. Eine wirksame Rückabwicklung der Grundstücksübertragung erfolgte ebenfalls nicht und sie ist nach der Zwangsversteigerung auch unmöglich geworden.

126

Darüber hinaus ist dieser Vortrag unsubstantiiert, da nicht vorgetragen ist, in welchem Umfang die Beklagten die Kläger gepflegt haben wollen.

127

V.

128

Die Kläger haben auch einen Anspruch über Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 11.02.2010. Die Beklagten befanden sich mit der Zahlung ab dem 26.11.2009 in Verzug, weil sie eine Entschädigung der Kläger ernstlich und endgültig verweigerten (§ 286 II Nr. 3 BGB). Beantragt waren aber nur die üblichen Prozesszinsen (§§ 291, 288 I BGB, § 308 ZPO). Die Klageänderung wurde den Beklagten am 10.02.2010 zugestellt (Bl. 136 d.A.).

129

Eine Auslegung des Klagantrages ergibt, dass nicht „Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz“, sondern in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz beantragt sind.

130

VI.

131

Über die Hilfsanträge war nicht zu entscheiden, da der vorrangig begehrte Zahlungsanspruch dem Grunde nach zuerkannt wurde.

132

VII.

133

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 92 I, 100 IV ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 709 S.2, 708 Nr. 11, 711 ZPO.