1

Gründe:

2

I.

3

Die Kläger verlangen als Mieter die Rückzahlung eines Betrages, den die Beklagte, ihre Vermieterin, aufgrund der Korrektur einer zuvor erteilten Betriebskostenabrechnung für 2006 von ihrem Konto abgebucht hat.

4

Mit Vertrag vom 10.07.1987 mieteten die Kläger von der Beklagten mit Beginn zum 01.10.1987 eine Wohnung im Haus N-Weg x in H.. Gemäß § 3 Abs. 6 des Vertrages waren die Umlagefähigkeit von Betriebskosten, darunter auch Heiz- und Warmwasserkosten, vorgesehen und monatliche Vorauszahlungen vereinbart.

5

Am 07.06.2006 ließ die Beklagte in einem anderen Wohnhaus im O-Weg x in H. eine Reinigung der Öltanks vornehmen. Das darin befindliche Öl wurde in die Tanks der Heizzentrale gepumpt, mit welcher unter anderem das Haus N-Weg x beheizt wird. Es handelte sich um eine Menge von 8.200 Litern Öl im Wert von 4.613,32 Euro. Das Öl wurde nicht wieder zurückgepumpt.

6

Mit Datum vom 06.07.2007 erteilte die Beklagte den Klägern die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2006 bis 31.12.2006, der hinsichtlich der Heizkosten eine Aufstellung der Firma Techem vom 21.06.2007 beigefügt war. Wegen der Einzelheiten wird auf diese Schriftstücke Bezug genommen (Bl. 27-29 d. A.). Versehentlich war in der Abrechnung das Zupumpen des Öls vom 07.06.2006 unberücksichtigt geblieben. Es ergab sich ein Guthaben von 185,96 Euro, wovon ein Teilbetrag von 152,60 Euro auf die Heizkosten entfiel. Das Guthaben wurde am 01.08.2007 dem bei der Beklagten geführten Mietkonto der Kläger gutgeschrieben und mit der fälligen Miete verrechnet. Diese wurde aufgrund einer von den Klägern erteilten Einzugsermächtigung im Lastschriftverfahren bezahlt.

7

In der Folgezeit bemerkte die Beklagte, dass das Zupumpen des Öls bei der Erstellung der Abrechnung versehentlich unberücksichtigt geblieben war. Sie teilte dies den Klägern mit Schreiben vom 11.12.2007 mit und übermittelte ihnen eine korrigierte Abrechnung, aus der sich hinsichtlich der Heizkosten ein Guthaben von nur noch 14,52 Euro ergab. Wegen der Einzelheiten wird auf diese Schriftstücke Bezug genommen (Bl. 30-31, 44-46 d. A.). Aus der Differenz dieses Betrages gegenüber dem zuvor irrtümlich gutgeschriebenen Teilbetrag von 152,60 € ermittelte die Beklagte eine von den Klägern zu erstattende Summe von 138,08 Euro. Diesen Betrag buchte die Beklagte aufgrund der ihr erteilten Einzugsermächtigung am 01.01.2008 gemäß ihrer Ankündigung vom Girokonto der Kläger ab.

8

Mit Anwaltsschreiben vom 10.01.2008 ließen die Kläger die Beklagte auffordern, ihnen den Betrag von 138,08 Euro bis zum 18.01.2008 wieder zurückzuzahlen, wodurch außergerichtliche Kosten von 46,41 Euro entstanden. Die Beklagte lehnte mit Schreiben vom 15.01.2008 eine Zahlung ab.

9

Die Kläger haben die Ansicht vertreten, die Beklagte sei an ihre erste Abrechnung vom 06.07.2007 gebunden. Diese stelle jedenfalls in Verbindung mit der tatsächlichen Gutschrift des darin ausgewiesenen Guthabens ein Schuldanerkenntnis dar, was eine spätere Korrektur ausschließe.

10

Die Kläger haben beantragt,

11

die Beklagte zu verurteilen, an sie 138,08 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.01.2008 zu zahlen, sowie weitere 46,41 € vorgerichtlicher Anwaltskosten.

12

Die Beklagte hat beantragt,

13

die Klage abzuweisen.

14

Sie hat die Ansicht vertreten, innerhalb der unstreitig eingehaltenen Abrechnungsfrist habe eine Korrektur der fehlerhaften Abrechnung noch erfolgen können.

15

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Aus § 556 Abs. 3 S. 2 BGB folge, dass der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist eine fehlerhafte Abrechnung korrigieren dürfe, was auch zu Lasten des Mieters ausgehen könne. Durch die Regelung des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB sei der Mieter hinreichend geschützt.

16

Gegen dieses Urteil richtet sich die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Kläger, die ihren erstinstanzlichen Zahlungsantrag weiter verfolgen. Sie wiederholen und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag, insbesondere die von ihnen vertretene Rechtsansicht.

17

Die Kläger beantragen,

18

das Urteil des Amtsgerichts Gütersloh – 10 C 869/08 – vom 5.12.2008 abzuändern,die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 138,08 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.01.2008 zu zahlen,sowie die Beklagte zu verurteilen, weitere 46,41 € vorgerichtlicher Anwaltskosten nebst Zinsen Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit – 28.02.2008 – zu zahlen.

19

Die Beklagte beantragt,

20

die Berufung zurückzuweisen.

21

Auch sie wiederholt und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag, insbesondere die von ihr vertretene Rechtsansicht.

22

II.

23

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

24

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erstattung des im Januar 2008 von ihrem Girokonto abgebuchten Betrages von 138,08 Euro aus § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt BGB. Die Zahlung erfolgte mit Rechtsgrund.

25

Der Beklagten stand nämlich ein Anspruch auf Rückzahlung dieses Betrages zu, und zwar ihrerseits aus § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Alt, S. 2, 1. Alt BGB. Sie hatte den Klägern nämlich für die Heizkosten den Betrag von 152,60 Euro aufgrund einer formell zwar ordnungsgemäßen, inhaltlich aber unrichtigen Abrechnung gutgeschrieben. Tatsächlich belief sich ihr Guthaben nur auf den Betrag von 14,52 Euro. Die Richtigkeit sowohl der ursprünglichen Abrechnung vom 06.07.2007 als auch der Korrektur vom 11.12.2007 wird seitens der Kläger nicht angegriffen; auch die sich aus dem Mietvertrag zweifelsfrei ergebende Umlagefähigkeit der Betriebskosten steht nicht im Streit.

26

Der Rückforderungsanspruch der Beklagten war auch nicht gemäß § 814 BGB ausgeschlossen. Bei Erstellung der ersten Abrechnung und Auszahlung des Guthabens hätte die Beklagte den wahren Sachverhalt zwar erkennen können, war sich aber über diesen unstreitig nicht positiv bewusst.

27

Ein Ausschluss des Rückforderungsrechtes der Beklagten ergibt sich auch nicht aus § 556 Abs. 3 S. 3 BGB. Diese Bestimmung schließt die Nachforderung von Betriebskosten durch den Vermieter erst ab dem Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB aus. Vorliegend betraf die Abrechnung den Abrechnungszeitraum 01.01.-31.12.2006, so dass die Frist zur Abrechnung bis zum 31.12.2007 lief. Damit war die zuvor erfolgte Korrektur der Abrechnung, die den Klägern in formell ordnungsgemäßer Form unstreitig noch vor dem Jahresende 2007 zuging, rechtzeitig.

28

Schließlich ist der Rückforderungsanspruch der Beklagten auch nicht gemäß § 397 BGB oder § 781 BGB ausgeschlossen. In der Übersendung der Abrechnung vom 06.07.2007 und der anschließend geleisteten Gutschrift vermag die Kammer weder ein nachfolgende Korrekturen ausschließendes Schuldanerkenntnis, noch einen Verzicht auf etwaige weitergehende Ansprüche zu erkennen.

29

Die Kammer ist sich insoweit der gegensätzlichen Auffassung bewusst, die in Literatur und Rechtsprechung vor der Mietrechtsreform ganz überwiegend vertreten wurde und zum Teil auch derzeit noch vertreten wird. Vornehmlich wurde argumentiert, in dem vorbehaltlosen Ausgleich einer Abrechnung sei ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen, was nachträgliche Einwendungen jedenfalls insoweit ausschließe, als diese zum Zeitpunkt der Abrechnung hätten berücksichtigt werden können; dies folge aus dem Bedürfnis der Vertragsparteien, möglichst schnell Klarheit über die nachzuzahlenden bzw. zu erstattenden Beträge herzustellen und langwierige, unter Umständen schwierige Nachprüfungen zu vermeiden. (Vgl.: LG Kassel, Urt. v. 17.08.1989, 1 S 373/89, WuM 1989, 582-583; LG Aachen, Urt. v. 15.08.1986, 3 S 129/86, WuM 1987, 50-51; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 BGB, Rn. 403 f, m.w.N.; Weitemeyer, in: Staudinger, BGB, Stand 2003, § 556 Rn. 133, m.w.N.). Auch wurde argumentiert, wenn eine Seite weder Nachfragen stelle noch einen an sich möglichen Vorbehalt erkläre, bringe sie damit zum Ausdruck, der anderen Seite weitere Pflichten zu erlassen, so dass nachträgliche Einwände zwar nicht aufgrund eines Schuldanerkenntnisses, aber aufgrund eines Verzichts ausgeschlossen seien. (Vgl. Hanseatisches OLG, Urt. v. 02.09.1987, 4 U 182/86, NJW-RR 1987, 1495) Auch nach der Einführung der Ausschlussfristen des § 556 Abs. 3 S. 3, S. 6 BGB gelte nichts anderes, da die gesetzliche Regelung nur einen Endpunkt für nachträgliche Einwände setze und lediglich generelle Vereinbarungen zu Lasten des Mieters ausschließe; die Abgabe eines Schuldanerkenntnisses im Einzelfall bleibe für beide Seiten vor Fristablauf möglich. (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rn. 403 ff., 411; Weitemeyer, in: Staudinger, BGB, Stand 2006, § 556 Rn. 133, 134)

30

Im Gegensatz dazu sieht die Kammer die bisher herrschende Meinung durch die mit der Mietrechtsreform erfolgte Einführung der Ausschlussfristen des § 556 Abs. 3 S. 3, S. 6 BGB als überholt an. Zwar kann man die Fristen des § 556 Abs. 3 S. 3, S. 6 BGB nicht in dem Sinne als abschließend verstehen, dass damit andere, früher eingreifende Ausschlussgründe wie insbesondere Verzicht, Anerkenntnis oder Vergleich generell ausgeschlossen wären. Eine ausdrücklich getroffene Vereinbarung bleibt im Einzelfall auch nach Auffassung der Kammer möglich. Jedoch kann aufgrund der nunmehr geltenden Ausschlussfristen, die nach einer angemessenen Abrechnungs- bzw. Überprüfungszeit für beide Seiten Rechtssicherheit gewährleisten, ein darüber hinausgehendes generelles Bedürfnis des Rechtsverkehrs auf Klarheit bereits vor dem Ende der jeweiligen Frist nicht erkannt werden.

31

Soweit dagegen argumentiert wird, wegen des möglichen Auseinanderfallens der Fristen nach Satz 3 und 6 des § 556 Abs. 3 BGB müsse im Interesse des Vermieters eine unbeanstandete Abrechnung verbindlich sein, da er sonst Rückforderungen von Mietern nicht an die zu deren Lasten begünstigten Mitmieter weitergeben könne (Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rn. 406), überzeugt dies die Kammer nicht. Gerade der vorliegende Fall zeigt, dass die Annahme eines in der Abrechnung und Auszahlung liegenden Anerkenntnisses zu Ungerechtigkeiten führen würde: Bei gleichzeitiger Erstellung der Abrechnungen für die verschiedenen Mieter wäre die Klägerin gegenüber den Mietern des Hauses N-Weg 58 mit Nachforderungen ausgeschlossen, während keineswegs sichergestellt gewesen wäre, dass die zunächst zu Unrecht belasteten Mieter des Hauses O-Weg 3 die Abrechnungen akzeptiert und bezahlt hätten. Dann wäre die Klägerin den Rückforderungen der Mieter des Hauses O-Weg 3 einseitig ausgesetzt, ohne diese weiterbelasten zu können.

32

Weiterhin lässt sich nach Ansicht der Kammer auch kein Vertrauenstatbestand mit dem Argument begründen, jede Vertragspartei erstelle und prüfe Abrechnungen sorgfältig. (a. A.: Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rn. 406) Denn auch bei sorgfältigster und gewissenhafter Erstellung von Abrechnungen sind gelegentliche Fehler und Versehen unvermeidbar. Dies ist auch der jeweils anderen Vertragspartei bewusst, was der Annahme eines Vertrauenstatbestandes ohne das Hinzutreten weiterer Anhaltspunkte entgegensteht.

33

Zudem ist darauf hinzuweisen, dass die Annahme eines Schuldanerkenntnisses oder Verzichts jedenfalls außerhalb des Mietrechts sehr restriktiv gehandhabt wird. So ist es beispielsweise im Bereich von Werkverträgen anerkannt, dass es weder die Prüfung einer Rechnung, noch die Bezahlung einer Rechnung und auch nicht die Bezahlung einer Rechnung nach deren Prüfung für sich genommen erlaubt, von einem deklaratorischen Schuldanerkenntnis auszugehen. (BGH, Urt. v. 11.01.2007, VII ZR 165/05, NJW-RR 2007, 530, m. w. N.) Die Anwendung dieser Rechtsprechung hält die Kammer auch im Mietrecht für angemessen. Denn das Interesse von Vermieter und Mieter an baldiger Klarheit über das Abrechnungsergebnis ist keinesfalls größer als das Interesse der Beteiligten eines Bauvertrags an einer zeitnahen, abschließenden Feststellung des Abrechnungsergebnisses. Hinzu kommt, dass dem Vermieter und dem Mieter eine gesetzliche Frist für die Geltendmachung von Einwänden gesetzt ist. Auch vor diesem Hintergrund kann ein Zahlungsvorgang nicht als stillschweigender Verzicht auf die volle Ausnutzung der Frist angesehen werden. (Vgl. Schmid, in: Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2008, Rn. 103)

34

Die Geltendmachung der vorgerichtlichen Anwaltskosten scheitert zum einen an der von der von der Kammer verneinten Berechtigung der Hauptforderung. Unabhängig davon liegen die Voraussetzungen der §§ 280, 286 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB auch deshalb nicht vor, weil sich die Beklagte zum Zeitpunkt der Beauftragung der Rechtsanwälte durch die Kläger mangels einer vorherigen Mahnung oder Zahlungsablehnung nicht in Verzug befand. Weiterhin war die außergerichtliche Beauftragung der Rechtsanwälte auch deshalb nicht im Sinne von § 249 BGB erforderlich, weil den Beklagten mit der Möglichkeit, der Lastschrift zu widersprechen und diese durch ihre Bank zurückbuchen zu lassen, ein kostengünstigerer Weg offen gestanden hätte.

35

III.

36

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziff. 10, 711 S. 1, 2 ZPO.

37

Die Zulassung der Revision beruht auf § 543 Abs. 2, S. 1, Nr. 1 u. 2 ZPO. Nach Auffassung der Kammer hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung; auch erfordert die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die streitentscheidende Frage, ob auch nach der Mietrechtsreform im vorbehaltlosen Ausgleich einer Betriebskostenabrechnung ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen ist, wird in der juristischen Literatur und Rechtsprechung uneinheitlich bewertet. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes für die vorliegende Konstellation der Auszahlung eines Guthabens durch den Vermieter liegt soweit ersichtlich noch nicht vor. Für die dem vorliegenden Fall umgekehrte Konstellation einer Nachzahlung durch den Mieter hat der Bundesgerichtshof diese Frage ausdrücklich offen gelassen. (BGH, Urt. v. 18.01.2006, VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903-904)