Landgericht Bielefeld, 3 O 12/05

T a t b e s t a n d

Die Beklagte schloss mit Frau A. aus G. eine Vereinbarung über die ausschließliche und alleinige Vermittlung des Grundbesitzes der Frau A. im S.-Weg 1 in G.-F.. Das Grundstück hatte eine Größe von 2.266 m². Die Beklagte beabsichtigte, das Grundstück in fünf Baugrundstücke für alleinstehende Einfamilienhäuser zu parzellieren und sie gemeinsam mit der Fa. W. zu vermarkten. Der Beklagten war bekannt, dass die Erteilung von Baugenehmigungen wegen der Nähe zu verschiedenen Gewerbebetrieben problematisch werden könnte.

Der Kläger und seine Ehefrau interessierten sich für eins der von der Fa. W. Immobilien angebotenen Grundstück und nahmen zu der Firma Kontakt auf. Die Fa. W. unterbreitete dem Kläger und seiner Ehefrau unter dem 14.01.2003 ein Angebot über das Grundstück Nr. 1 sowie das Haus Typ ESP 101 der Beklagten zum Preis von insgesamt 176.595,-- €. Die Fa. W. Immobilien warb auch im Internet mit den Baugrundstücken am S.-Weg. Dabei gab sie an, dass eine Baugenehmigung für drei Grundstücke vorliege.

Am 25.03.2003 unterzeichneten der Kläger und seine Ehefrau einen Haus-Auftrag nebst allgemeinen Geschäftsbedingungen für die Beklagte. Am 10.04.2003 schlossen der Kläger und seine Ehefrau mit Frau A. einen notariellen Kaufvertrag über das Hausgrundstück ab. Am 25.04.2003 unterzeichneten der Kläger und seine Ehefrau nochmals einen gleichlautenden Haus-Auftrag an die Beklagte, die diesen Auftrag mit Schreiben vom 30.04.2003 bestätigte. In I.1 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarten die Parteien die Geltung der VOB/B. In I.2 der Allgemeinen Geschäftsbedingung legten sie außerdem fest, dass der Auftrag in gegenseitigem Einvernehmen abgewickelt wird, sollte durch von der Beklagten zu vertretende Gründe keine Baugenehmigungen erteilt werden. Der Vertrag kam gemäß I.5 der AGB mit der Auftragsbestätigung durch die Beklagte zustande. Gemäß III.1 der AGB hat der Bauherr ein geeignetes Grundstück nachzuweisen. VI der AGB enthielt einen Zahlungsplan. Demnach waren 5 % des Gesamtpreises nach Auftragsannahme und weitere 5 % nach Einreichung der Bauantragsunterlagen an die Beklagte zu zahlen. Im Falle einer Kündigung des Bauherrn vor Baubeginn, so konnte die Beklagte den Ersatz tatsächlich entstandenen Aufwandes geltend machen, und zwar nach der HOAI, Zone III, Mittelwert, und außerdem die Erstattung nachgewiesener Verkaufsprovisionen verlangen (VI.4 b). Ziff. X.1 der AGB enthielt folgende Regelung: "Bei Unstimmigkeiten aus diesem Vertrag in Bezug auf Planung und Bauausführung ist vor Beschreiten des Rechtsweges ein Verfahren vor einer neutralen Bauschlichtungsstelle der örtlich zuständigen Handwerkskammer zur vergleichsweisen Erledigung durchzuführen. ... Die Kosten des Schlichtungsverfahrens tragen die Parteien je zur Hälfte." Wegen der weiteren Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarungen wird auf den Haus-Auftrag vom 25.04.2003, den der Kläger als Anlage K 1 zu den Akten gereicht hat, verwiesen.

Der Kläger und seine Ehefrau zahlten am 30.04.2003 eine erste Rate von 6.275,-- € und nach Abgabe des Bauantrages durch den Dipl.-Ing. und Architekten der Beklagten T. am 05.05.2003 eine zweite gleich hohe Rate.

Mit Schreiben vom 04.06.2003 teilte die Stadt G. dem Kläger und seiner Ehefrau mit, dass wegen der Nähe zu verschiedenen Gewerbegrundstücken eine schallschutztechnische Untersuchung einer Sachverständigenstelle für Schallschutzangelegenheiten nachzuweisen ist. Außerdem seien Einverständniserklärungen der Gewerbebetriebe erforderlich. Am 16.10.2003 lehnte die Stadt G. den Bauantrag ab, da das Grundstück nach den Vorgaben des Emmissionsschutzrechtes nicht ohne Weiteres mit einem Wohnhaus bebaubar sei. Es seien vielmehr passive Schallschutzmaßnahmen erforderlich, insbesondere der Einbau feststehender Fenster. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Bescheid der Stadt G. vom 16.10.2003, den der Kläger als Anlage K 6 zu den Akten gereicht hat, Bezug genommen.

Der Kläger und seine Ehefrau fochten daraufhin zunächst den Grundstückskaufvertrag an, schlossen mit Frau A. allerdings unter dem 29.12.2003 erneut einen notariellen Kaufvertrag über das Grundstück ab. In § 7 des Kaufvertrages vereinbarten die Vertragsparteien eine Rücktrittsklausel für die Käufer, falls eine Baugenehmigung für das Kaufobjekt nicht bis zum 30.09.2004 erteilt wird. Mit Anwaltsschreiben vom 07.01.2004 erklärten der Kläger und seine Ehefrau gegenüber der Beklagten die Anfechtung des geschlossenen Haus-Vertrages wegen arglistiger Täuschung und traten vorsorglich darüber hinaus von dem Vertrag zurück. Zugleich forderten sie die Beklagte auf, den Gesamtbetrag von 12.550,-- € bis spätestens zum 17.01.2004 zurückzuzahlen. Die Beklagte lehnte eine Rückzahlung mit Schreiben vom 20.01.2004 ab. Mit Anwaltsschreiben vom 27.02.2004 forderten der Kläger und seine Ehefrau die Beklagte auf, die mangelhafte Planung bis zum 19.03.2004 zu erbringen bzw. nachzubessern. Mit Antwortschreiben vom 10.03.2004 fragte die Beklagte an, was der Kläger und seine Ehefrau gegen die Versagung der Baugenehmigung unternommen hätten.

Der Kläger und seine Ehefrau beauftragten daraufhin die Fa. Casa GmbH mit der Erstellung des Einfamilienhauses. Die Baugenehmigung über ein Einfamilienhaus mit feststehenden Fenstern im Obergeschoss ist mittlerweile erteilt. Das Haus ist errichtet, wobei der Kläger und seine Ehefrau den gleichen Preis, den sie mit der Beklagten vereinbart hatten, nämlich 125.500,-- €, an ihre neue Vertragspartnerin gezahlt

haben.

Mit Schriftsatz vom 29.03.2005 (Bl. 18 d.A.) erklärte der Kläger den "Rücktritt von der Schiedsvereinbarung" in X.1 des Haus-Auftrages. Mit Anwaltsschreiben vom 30.09.2005 kündigten der Kläger und seine Ehefrau nochmals den Vertrag mit der Beklagten.

Die Ehefrau des Klägers hat ihm ihre Ansprüche gegen die Beklagte abgetreten.

Der Kläger behauptet, die Beklagte habe das Einfamilienhaus mangelhaft geplant, da der Bauantrag nicht genehmigungsfähig gewesen sei. Er ist der Ansicht, die Beklagte hätte sich vor dem Stellen des Bauantrages mittels einer Bauvoranfrage nach der Bebaubarkeit des Grundstücks erkundigen müssen. Er behauptet ferner, die Beklagte habe zugesichert, dass in 4 - 6 Wochen nach Stellung des Bauantrages mit dem Bau begonnen werden könne. Er und seine Ehefrau seien im guten Glauben gewesen, ein baureifes Grundstück zu erwerben. Die Pläne der Beklagten seien nunmehr nutzlos und überflüssig.

Der Kläger ist der Ansicht, dass der mit der Beklagten geschlossene Bauvertrag wegen einer fehlenden Beurkundung formnichtig sei. Er behauptet hierzu, es liege eine Koppelung zwischen dem Grundstückskaufvertrag und dem Bauvertrag vor. Das Grundstück sei ihm letztlich billiger angeboten worden, damit das Haus teurer werden konnte, ohne seine finanziellen Möglichkeiten zu übersteigen. Dies sei das Ergebnis einer Besprechung mit dem Geschäftsführer der Beklagten gewesen. Zudem haben er und seine Ehefrau gemeint, keine andere Wahl zu haben, als mit der Beklagten zu bauen.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an ihn 12.550,-- € nebst Zinsen

in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit

dem 18.01.2004 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, die Klage sei wegen der Vereinbarung in X.1 des Haus-Auftrages unzulässig. Sie behauptet ferner, der Kläger und seine Ehefrau hätten von der Risikoplanung der Beklagten gewusst. Eine Koppelung zwischen Grundstückskaufvertrag und Bauvertrag habe nicht vorgelegen. Der Kläger und seine Ehefrau hätten das Grundstück auch ohne den Abschluss eines Bauvertrages mit der Beklagten erwerben können. Zudem sei ein eventueller Formmangel durch die Eigentumsumschreibung des Grundstücks - diese ist unstreitig am 09.08.2005 erfolgt - geheilt.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Klage ist derzeit nicht zulässig.

Die Vertragsparteien haben in X.1 der Vertragsbedingungen vereinbart, dass bei Unstimmigkeiten in Bezug auf Planung und Bauausführung vor Beschreiten des Rechtsweges ein Verfahren vor einer neutralen Bauschlichtungsstelle der örtlichen Handwerkskammer zur vergleichsweisen Erledigung durchzuführen ist.

Diese Klausel ist wirksam in den Vertrag zwischen den Parteien einbezogen worden. Gemäß I.1 und 5 der Vertragsbedingungen waren die Bauherren für eine Frist von vier Wochen an die Auftragserteilung gebunden. Innerhalb dieser Frist, nämlich am 30.04.2003, hat die Beklagte den Auftrag i.S.v. I.5 der Vertragsbedingungen bestätigt. Bestandteil des Angebotes waren die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Beklagten, hier u.a. Ziff. X.1. Der Kläger und seine Ehefrau haben mit Unterzeichnung des Auftrages ihr Einverständnis mit der Geltend der Allgemeinen Geschäftsbedingungen erklärt. Die Beklagte hat mit der Auftragsbestätigung, auch wenn eine ausdrücklich Bezugnahme auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen fehlt, den Auftrag insgesamt einschließlich der allgemeinen Geschäftsbedingungen angenommen.

Die Klausel X.1 ist auch wirksam.

Die Vereinbarung ist insbesondere nicht nach § 1031 Abs. 5 ZPO unwirksam. Es handelt sich nämlich nicht um eine Schiedsvereinbarung i.S.d. der §§ 1029 ff. ZPO. Eine Schiedsvereinbarung liegt dann vor, wenn die Entscheidung des Rechts-streits den staatlichen Gerichten entzogen und Schiedsrichtern übertragen wird. Das haben die Vertragsparteien nicht vereinbart. Insbesondere haben sie den Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten nicht ausgeschlossen. Nach X.1 der AGB soll lediglich vor Beschreiten des Rechtsweges ein Bauschlichtungsverfahren durchgeführt werden.

Die Klausel ist auch nicht wegen eines Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Eine unangemessene Benachteiligung der Vertragsparteien des Verwenders, hier des Klägers und seiner Ehefrau, entgegen den Geboten von Treu und Glauben liegt nicht vor. Zum einen ist die Unparteilichkeit des Gutachters sichergestellt, da eine neutrale Bauschlichtungsstelle angerufen werden soll. Auch ein Anspruch auf rechtliches Gehör des Klägers und seiner Ehefrau ist durch die Klausel nicht ausgeschlossen.

Unwirksam wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB sind letztlich obligatorische Schiedsgutachterklauseln, die bewirken, dass das Prozessgericht gehindert ist, die vom Schiedsgutachter getroffenen Tatsachenfeststellungen selbst noch einmal vorzunehmen. Die Feststellungen des Schiedsgutachtens sind erfolgreich nur mit der Behauptung zu bekämpfen, das Schiedsgutachten sei offenbar unrichtig (Werner/Pastor, Der Bauprozess, 11. Aufl., Rn. 539, 544). Für den Vertrag über die Lieferung von Fertighäusern ist eine Schiedsgutachterklausel als unangemessen anzusehen, da bei einem Bauwerk die geschuldete Leistung komplex und häufig nur durch eine komplizierte juristische Auslegung des Vertragsinhaltes zu bestimmen ist, die Schiedsgutachterklausel, die richterliche Kontrolle über die inhaltlichen Aussagen des Gutachtens erheblich einschränkt und die Klausel die Beurteilung bestimmter Rechtsfragen vom rechtskundigen Richter auf einen meist technischen Sachverständigen verlagert (BGH, Urteil vom 10.10.1991, BGHZ 115, 329 - 335). Eine solche obligatorische Schiedsgutachterklausel liegt aber hier nicht vor. Aus der Klausel ergibt sich insbesondere nicht, dass die Bauschlichtungsstelle der örtlich zuständigen Handwerkskammer ein auch für ein nachfolgendes Prozessverfahren verbindliches Gutachten erstellen soll. Nach dem Wortlaut der Klausel X.1 soll das Verfahren der vergleichsweisen Erledigung des Streites dienen. Es handelt sich um ein reines Bauschlichtungsverfahren, das ausschließlich auf eine gütliche Verständigung zwischen den Beteiligten ausgerichtet ist. Derartige Schlichtungsklauseln sind in der Rechtsprechung (vgl. BGH, Urteil vom 23.11.1983, NJW 1984, 669; BGH, Urteil vom 18.11.1998, NJW 1999, 647) anerkannt. Dies gilt auch für Klauseln in Bauverträgen zur Errichtung von Einfamilienhäusern (OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.10.2000, vgl. Anlage III zum Schriftsatz vom 23.09.2005 der Beklagten). Es entspricht nämlich auch in solchen Rechtsstreitigkeiten dem berechtigten Interesse beider Parteien, vor der kostspieligen Anrufung der Gerichte in einem Güteversuch einen Fachmann mit der Lösung der Probleme zu befassen. Wird durch die Schlichtungsklausel im Vertrag der sofortige Zugang zu den Gerichten ausgeschlossen, muss zunächst die Schlichtungsstelle angerufen werden. Andernfalls ist die verfrüht erhobene Klage als derzeit unzulässig abzuweisen (Werner/Pastor, a.a.O., Rn. 526). Die Erfolglosigkeit des Schlichtungsversuches stellt hier eine vom Gericht zu beachtende Prozessvoraussetzung dar, wenn sich eine Partei auf sie beruft. Auch das ist hier der Fall. Die Beklagte hat die Unzulässigkeit der Klage mit Hinweis auf das nicht durchgeführte Schlichtungsverfahren eingewandt.

Die Vereinbarung einer Bauschlichtungsklausel ist auch nicht § 305 c Abs. 1 BGB gegenstandslos. Es handelt sich hierbei nicht um eine überraschende und ungewöhnliche Klausel. Es ist allgemein bekannt, dass Bauschlichtungsstellen bei den örtlichen Handwerkskammern eingerichtet sind. Bauschlichtungsklauseln werden in den letzten Jahren verstärkt in Bauverträge aufgenommen.

Die zwischen den Vertragsparteien bestehenden Streitigkeiten werden von der Bauschlichtungsklausel nach X.1 der AGB erfasst. Es handelt sich um Unstimmigkeiten in Bezug auf die Planung des Einfamilienhauses. Es stehen auch nicht ausschließlich Rechtsfragen zur Beurteilung an. Sowohl bei einer Anfechtung als auch bei einer Kündigung des Bauvertrages wäre die von der Beklagten erbrachte Leistung, wenn auch in unterschiedlichem Umfang, grundsätzlich zu berücksichtigen. Zudem wirft der Kläger der Beklagten auch mangelhafte Planung des Hauses vor.

Der im Schriftsatz vom 29.093.2005 (Bl. 18 d.A.) erklärte "Rücktritt von der Schiedsvereinbarung" ist wirkungslos. Der Kläger konnte von der Bauschlichtungsklausel nicht zurücktreten. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Rücktritt nicht bereits deshalb unwirksam ist, weil er hier allein vom Kläger und nicht auch von der weiteren Vertragspartnerin - seiner Ehefrau - erklärt worden ist. Ein solcher Rücktritt soll zwar analog § 323 ZPO möglich sein (Zöller-Geimer, 24. Aufl., § 1029, Rn. 81). § 323 ZPO setzt aber voraus, dass eine wesentliche Änderung der für den Grund der Leistung maßgebend gewesenen Verhältnisse vorliegt. Derartiges hat der Kläger nicht vorgetragen. Keinesfalls kann ein bedingungsloser Rücktritt von einer Bauschlichtungsklausel möglich sein. Dies würde eine solche Klausel in das Belieben eines Vertragspartners stellen. Diese Vereinbarung eines Bauschlichtungsverfahrens wäre dann ohne Wert.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.