Landgericht Bielefeld, 6 O 287/04

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Rückabwicklung eines Kaufvertrags.

Die Beklagte zu 1) kauft Altwohnbestände an, nimmt Renovierungsmaßnahmen, deren Umfang streitig ist, vor und verkauft nach Aufteilung in Wohneigentum die Wohnungen weiter. Der Beklagte zu 2) ist persönlich haftender Gesellschafter der Beklagten zu 1).

Im Sommer 1994 wurden der Kläger und die Drittwiderbeklagte von den für die Beklagte zu 1) handelnden Handelsvertretern A. und U. aufgesucht. Im Rahmen der nachfolgenden 4 Beratungsgesprächen boten die - nicht vernommenen - Zeugen dem Kläger eine Wohnung aus dem Bestand der Beklagten zu 1) zum Zwecke der Steuerreduzierung und des Vermögensaufbaus an. Dabei handelte es sich um die streitgegenständliche Wohnung mit der Nummer xx in G., G.-Straße x. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 79 qm. Bei dem Gesamtobjekt handelt es sich um eine 1972 / 1973 errichtete mehrgeschossige Wohnanlage mit insgesamt 96 Wohneinheiten.

Im Anschluss an die Beratungen, deren Inhalt und Ablauf streitig ist, unterzeichnete der Kläger zwei sogenannte Besuchsaufträge, auf deren Inhalt Bezug genommen wird (Anlage zur Klageerwiderung vom 09.06.2004). Am 19.10.1994 schlossen der Kläger und die Beklagte zu 1) einen notariellen Kaufvertrag über die streitgegenständliche Wohnung (Anlage K 1). Der vereinbarte Kaufpreis betrug 169.520,-- DM. In § 10 dieses Vertrags verpflichtete sich die Beklagte zu 1) zur Übernahme der Kosten des Vertrags und seiner Durchführung, der Grunderwerbssteuer sowie der Kosten der Bestellung und Eintragung der vom Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises zu bestellenden Grundpfandrechte. - Am gleichen Tag schloss der Kläger mit der N. Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH, einer Schwesterfirma der Beklagten zu 1) und zugleich Verwalterin des Gemeinschaftseigentums, einen "Vertrag über Einziehung und Verwendung von Mieteinnahmen" (nachfolgend "Mietpoolvertrag"). In § 2 dieses Vertrags ist unter anderem geregelt, dass nicht durch Rücklagen gedeckte Aufwendungen anteilig dem Mietpool belastet werden sollten. - Am 24./20.10.1994 schloss der Kläger mit der O.-Bank einen Darlehnsvertrag (Anlage K 2).

Nach dem Erwerb der Wohnung durch den Kläger kam es ab dem Jahr 1998 zu Unterdeckungen des Mietpools, so dass die Eigentümer und damit auch der Kläger Nachzahlungen zu leisten hatten.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 20.11.2002 ließ der Kläger die Willenserklärung zum Abschluss des notariellen Kaufvertrags vom 19.08.1994 anfechten.

Der Kläger trägt zur Begründung vor, der Kaufpreis der Wohnung habe nicht deren tatsächlichen Wert entsprochen und sei sittenwidrig überhöht. Zum Zeitpunkt des Verkaufs habe der Wert bei maximal 37.000,-- Euro bzw. 500,-- Euro/qm gelegen.

In der Klageschrift hat der Kläger weiter folgendes vortragen lassen:

Die Zeugin A. habe die Wohnung als sichere Wertanlage angepriesen, deren Wiederverkauf nach Jahren kein Problem darstelle. Eine Wertsteigerung sei garantiert. Die von der Zeugin A. aufgestellte Rentabilitätsberechnung und der Finanzierungsplan enthalte falsche Angaben und gehe von falschen Voraussetzungen aus. Im einzelnen hätte die Zeugin A. eine maximale Ausschüttung aus dem Mietpool in Höhe von 4,54 DM in Ansatz bringen dürfen, da im Hinblick darauf, dass das Wohneigentum an der betreffenden Anlage erst gerade gegründet worden sei und daher keine Instandhaltungsrücklagen vorhanden gewesen seien, eine Instandhaltungsrücklage von mindestens 1,16 DM/qm hätte einkalkuliert werden müssen. - Zudem sei der vom Kläger zu erbringende Aufwand vor Steuern unzutreffend ermittelt worden. Er sei nicht darüber aufgeklärt worden, dass mit dem Effektivzins gerechnet worden sei. Die Nachteile eines Darlehns seien ihm nicht erklärt worden. Es sei eine versteckte Innenprovision enthalten. Die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnanlage sei verschwiegen und mit der Renovierung geworben worden. Es habe keine Instandhaltungsrücklage bestanden. Insbesondere seien auch die zu bildenden Instandhaltungsrücklagen nicht erwähnt worden. Hinsichtlich des Mietpool sei er nicht darüber aufgeklärt worden, dass er nach dem Mietpoolvertrag sämtliche Ansprüche aus dem über seine Wohnung abgeschlossenen Mietvertrag an den Verwalter abtrete. Er sei auch nicht darauf hingewiesen worden, dass eine monatliche Belastung bei einem Leerstand der Wohnung steige, dass dann die umlagefähigen Nebenkosten nicht auf die Mieter abgewälzt werden könnten. Kaufnebenkosten hätten in der Berechnung gar keine Berücksichtigung gefunden.

Im Termin vom 09.08.2005 hat der Kläger vorgetragen, im Rahmen der Beratungsgespräche sei auch über den Mietpool gesprochen worden. Es sei ihnen gesagt worden, dass aus dem Pool auch Rücklagen gebildet würden. In den ersten Jahren habe das ganze auch gut geklappt. Er habe auch Lohnsteuern zurückerhalten. Nach etwa 5 Jahren habe sich das ganze aber als Fass ohne Boden herausgestellt.

Der Kläger beantragt,

1. die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 121.661,00 € nebst 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank Zinsen p. a. seit dem 17. Mai 2004 zu zahlen, Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübertragung der im G.-Straße x in G. gelegenen und im Wohnungsgrundbuch von G., Gemarkung I., Flurstücke xxx und xxx, Flur x, sowie Gemarkung K., Flurstück xx, Flur x, Blatt xxxx, eingetragenen Eigentumseinheit, bestehend aus 112/10.000stel Miteigentumsanteilen an dem vorstehend näher bezeichneten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nummer xx bezeichneten Wohnung und dem Sondernutzungsrecht an dem Kf-Stellplatz Nummer xx;

2. es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, künftige Schäden seit dem 17. Mai 2004 aus der fortbestehenden Eigentumslage sowie die Rückabwicklungskosten, die sich aus der Übertragung der Eigentumseinheit ergeben werden, an den Kläger zu zahlen;

hilfsweise,

a. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, den Kläger von den Verbindlichkeiten aus dem Darlehensvertrag xx (Kontonummern xx und yy) mit der O.-Bank eG, vom 17.05.1999 in Höhe von brutto 46.745,89 € und 31.733,84 € (ursprünglich 91.427,01 DM und 62.065,99 DM, netto 90.527,01 DM und 61.455,99 DM), (ursprünglich Darlehensvertrag xx (Kontonummer xx und yy) mit der O.-Bank eG, vom 24.10.1994 in Höhe von brutto 49.084,84 € und 33.314,96 € (ursprünglich 96.001,60 DM und 65.158,40 DM, netto 94.119,22 DM und 63.880,78 DM) freizustellen, Zug um Zug gegen Übertragung der im G.-Straße x, in G. gelegenen und im Wohnungsgrundbuch von G., Gemarkung I., Flurstücke xx und xx, Flur x, sowie Gemarkung K., Flurstücke x, Flur x, Blatt xxx, eingetragenen Eigentumseinheit, bestehend aus 112/10.000stel Miteigentumsanteilen an dem vorstehend näher bezeichneten Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nummer xx bezeichneten Wohnung und dem Sondernutzungsrecht an dem Kfz-Stellplatz Nummer xx;

b. die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 37.031,97 € nebst 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank p. a. hieraus seit dem 17. Mai 2004 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, dass der Kaufpreis der Wohnung deren Wert entsprochen habe und beziehen sich dazu auf ein Gutachten des Sachverständigen H. vom 16.06.2003. Darin wird ein Quadratmeterpreis von 2.180,00 DM ermittelt. -

Der Vortrag zu Mietunterdeckungen sei unkonkret und unsubstantiiert.

Weiter tragen Sie vor, dass auf ihrer Seite kein Beratungsverschulden vorliege, da der Kläger von der Zeugin A. vollständig beraten worden sei.

Gegenstand der Besprechungen sei auch das Wesen des Mietpools gewesen. Dabei sei besprochen worden, dass aus dem Mietpool auch die Instandhaltungsrücklagen für das Sonder- und Gemeinschaftseigentum entnommen würden. Der Kläger sei über die Risiken eines Mietpools aufgeklärt worden.

Eine Unterdeckung sei für sie im Jahre 1994 noch nicht erkennbar gewesen. Insbesondere sei die Instandhaltungsrücklage nicht zu gering kalkuliert, da zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags der Mietzins für die streitgegenständliche Wohnung 7,49 DM/qm betragen habe und daher ein Betrag von 1,79 DM/qm für die Mietpool habe kalkuliert werden können.

Widerklagend beantragen die Beklagten,

dass der Drittwiderbeklagten keine Schadensersatzansprüche aus dem Kaufvertrag vom 19.10.1994, UR-Nr. 831/1994 des Notars V. M.in H., zustehen.

Die Drittwiderbeklagte beantragt,

die Drittwiderklage abzuweisen.

Sie hält die Drittwiderklage für unzulässig.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Auf das Verfahren findet gem. Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB das Schuldrecht in seiner vor dem Inkrafttreten des Schuldrechtmodernisierungsgesetzes geltend Fassung Anwendung.

Ein Anspruch des Klägers auf Rückabwicklung des notariellen Kaufvertrages ergibt sich nicht aufgrund einer sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises, §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt., 138 Abs. 1, 398 BGB.

Denn der Kläger hat schon nicht dargelegt, dass der Kaufpreis von 165.520,00 DM für die 79 qm große Wohnung, mithin 2.090,00 € pro Quadratmeter, überteuert war. Bereits der Vortrag, die zum Zeitpunkt des Verkaufs habe der Wert der Wohnung bei maximal 37.000,00 € bzw. 500,00 € pro Quadratmeter gelegen, ist widersprüchlich und unsubstantiiert. Der Kläger stützt sich dabei lediglich auf eine Einschätzung der Firma J., die für das Jahr 2000 einen Wert von 900,00 – 1.000,00 DM/qm annimmt. Berechnungsgrundlagen werden nicht dargelegt.

Dagegen haben die Beklagten anhand eines zum gleichen Wohnkomplex eingeholten Verkehrswertgutachtens des Sachverständigen Dirk H. vom 16.06.2003 dargelegt, dass für eine Wohnung in dem streitgegenständlichen Komplex im Jahr 2003 ein Quadratmeterpreis von 2.180,49 DM anzusetzen ist. Dabei geht das Gericht aufgrund seiner Sachkunde aus einer großen Anzahl von gleichartigen Verfahren davon aus, dass die Immobilienpreise in derartig großen Wohnkomplexen seit 1994 jedenfalls nicht gestiegen sind. Der vom Sachverständigen H. ermittelte Wert wäre noch um die von den Beklagten gem. Ziff. 10 des notariellen Kaufvertrages zu tragenden Vertragskosten zu bereinigen, so dass jedenfalls der Kaufpreis nicht überhöht ist.

Diesen Ausführungen ist der Kläger nicht mehr substantiiert entgegengetreten.

Ein Anspruch auf Rückabwicklung folgt auch nicht aus einem Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss oder einem Schadensersatzanspruch nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung eines Beratungsvertrages.

Ein Beratungsvertrag zwischen dem Kläger und den Beklagten auf der anderen Seite liegt vor. Nach der Rechtsprechung des BGH kann zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zu Stande kommen, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Vertragsverhandlungen dem Käufer, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen Rat erteilt. Gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhandlungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs vorlegt, das der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (BGH, NJW 2004, Seite 64 ff mwN.). Beide Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt, da die Zeugin A. den Kläger unstreitig mit dem Ziel des Erwerbs einer Eigentumswohnung beraten hat und dazu eine Rentabilitätsberechnung und einen Finanzierungsplan erstellt hat. Ferner sind nachträglich sog. "Besuchsaufträge" erstellt worden, in denen nochmals die Berechnungen über Kosten und finanzielle Vorteile des Erwerbs dargestellt wurden.

Die Beklagten wurden in der Beratung durch der Zeugen A. und U. vertreten, da diese als Repräsentant der Beklagten auftraten, in deren Dienst sie den Vertrieb durchführten und die Interessenten berieten. Die Bevollmächtigung des Zeugen ergab sich dabei (stillschweigend) aus der Vertriebsstruktur (BGH NJW 2004, Seite 64/65).

Wesentlicher Inhalt der Beratung war die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands des Klägers und der Drittwiderbeklagten, der zur Finanzierung des Ankaufs erforderlich wäre. Bei der Ermittlung dieses Eigenaufwands ist zu berücksichtigen, dass die Beklagten bei der Beratung sich nicht auf das Jahr des Ankaufs beschränken durften. Denn nach dem Geschäftsmodell der Beklagten, das sich nicht auf einen einmaligen Leistungsaustausch in Form des Ankaufs der Wohnung beschränkt, sondern das die künftige wirtschaftliche Nutzung des Objekts einschließt (vgl. BGH NJW 2004, Seite 64/65), handelte es sich um eine Entscheidung über Zusatzeinnahmen aus Eigentum für die Zukunft und Alterssicherung. Daher mussten die Beklagten bei der Beratung auch diejenigen Entwicklungen berücksichtigen, die sich ihnen nach den Umständen des Einzelfalls zum Zeitpunkt der Beratung aufdrängen mussten und die für den Kaufentschluss des Klägers und der Drittwiderbeklagten erkennbar von Bedeutung waren. Insbesondere würde ein Hinweis des Verkäufers auf die Ertragsrechnung im ersten Wirtschaftsjahr nicht ausreichen, wenn z.B. Renovierungsmaßnahmen des Verkäufers gerade ausreichen, dass Objekt kurzfristig rentierlich zu halten, ein folgender Absturz in die Verlustzone jedoch bereits voraussehbar ist (BGH NJW 2004, Seite 64/65). Daraus folgt die Pflicht, im Rahmen des vorgeschlagenen Finanzierungskonzepts sachgemäße und richtige Angaben über den in Aussicht genommenen Erwerb der Eigentumswohnung zum Zwecke der Erzielung von Zusatzeinnahmen und Altersvorsorge zu machen und neben dem Aufzeigen einer geeigneten Finanzierung die wirtschaftlichen Verhältnisse des Käufers angemessen zu berücksichtigen.

Das Gericht konnte jedoch keine derartige schuldhafte Verletzung einer Vertragspflicht aus dem Beratungsvertrag durch die Beklagten feststellen.

Soweit der formelhafte Vortrag in der Klageschrift angesichts der Erklärungen und des Eindrucks des Klägers in der Verhandlung vom 05.07.2005 überhaupt einen substantiierten Vortrag im Hinblick auf Inhalt und Umfang der Beratungen enthält, ist das Vorbringen aus folgenden Gründen erfolglos.

1. Die vom Kläger in der Klageschrift aufgestellte Behauptung, die Zeugen A. und U. hätten die Wohnung als sichere Wertanlage angepriesen, bei der eine kontinuierliche Wertsteigerung zu erwarten sei, begründet keinen Beratungsfehler. Denn es ergibt sich schon aus dem Hinweis in dem von dem Kläger unterzeichneten Besuchsauftrag vom 18.08.1994, dass die Erwerber bei einem Wiederverkauf der Immobilie in den nächsten Jahren mit einem Verlust rechnen müssten. Vor dem Hintergrund dieses Hinweises konnte der Kläger den Hinweis des Vermittlers bei verständiger Würdigung nur so verstehen, dass damit der allgemein zu erwartende Wertanstieg von Immobilien gemeint war.

2. Auch die vom Kläger behauptete unzureichende Aufklärung über den Mietpool begründet keine Verletzung des Beratungsvertrages. Abgesehen davon, dass der Kläger in den am 18. und 19.10.1994 unterschriebenen Besuchsaufträgen bestätigt hat, dass ihm Informationen zum Mietpool bekannt seien, hat der Kläger eine etwa unzureichende Aufklärung nicht bewiesen. Die von ihm benannte Zeugin A. konnte nicht vernommen werden, da eine Mitteilung der ladungsfähigen Anschrift trotz Fristsetzung nicht erfolgt ist.

3. Der Kläger hat auch nicht substantiiert dargelegt, dass die von den Beklagten vorgenommene Kalkulation zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage aus Sicht des Zeitpunkts des Erwerbs der Wohnung unseriös niedrig kalkuliert war und daher aus damaliger Sicht schon eine Unterdeckung des Mietpools absehbar war. Denn unstreitig bestand zumindest bis zum Jahr 1997 keine Unterdeckung des Mietpools.

Der Kläger ist der Ansicht, die Zeugin A. hätte eine maximale Ausschüttung aus dem Mietpool in Höhe von 4,54 DM in Ansatz bringen können, da im Hinblick darauf, dass das Wohneigentum an der streitgegenständlichen Anlage erst gerade begründet worden sei und daher keine Instandhaltungsrücklagen vorhanden gewesen seien, eine Instandhaltungsrücklage von mindestens 1,16 DM/qm hätte einkalkuliert werden müssen.

Weiter behauptet der Kläger, sei es zudem vorhersehbar gewesen, dass es seit 1998 zu einer Unterdeckung des Mietpools gekommen sei. Insbesondere die Bauschäden, die zu einem erhöhten Instandhaltungsaufwand geführt hätten, seien vorhersehbar gewesen.

Der BGH (BGH NJW 2004, Seite 64/66) hat zur Frage der Instandhaltungsrücklagen ausgeführt, dass dabei nicht außer Acht gelassen werden dürfte und ohne weiteres angenommen werden könne, dass dem Verkäufer, der sich vor der Aufteilung und dem Verkauf des Objekts mit dessen Zustand befasst und auf dieser Grundlage für ausgewählte Renovierungsarbeiten entschieden hat, der Zustand des Objekts im Übrigen verborgen geblieben ist. Den Reparaturen des Gemeinschaftseigentums, wie „Reparaturen an Dächern und Fassaden, Reparaturen an Fenstern, Türen und Fluren, an den Aufzügen, Reparaturen der Installationen, Heizungs- und Druckerhöhungsanlage, Reparaturen an den elektrischen Anlagen„ etc. wohne kein Überraschungsmoment inne. Im Hinblick auf das Kernstück der Beratung – die Ermittlung des (monatlichen) Eigenaufwands – sei mit der Berücksichtigung einer Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum der Beratung nur teilweise genügt. Dem Käufer, dem die Entscheidung über die Vermietung des erworbenen Sondereigentums und seine Unterhaltung abgenommen ist, dürfe es, wenn dies Teil der ihm gegenüber angewandten Verkaufsstrategie war, nicht stillschweigend überlassen werden, das Risiko der Entwicklung des Sondereigentums unberaten auf sich zu nehmen. Sache des beratenden Verkäufers sei es, dem sich abzeichnenden Kostenrisiko (auch) beim Sondereigentum Rechnung zu tragen. Dieses könne durch Aufnahme einer besonderen, seriös kalkulierten Instandhaltungsrücklage für diesen Sektor geschehen.

Der Kläger legt dazu jedoch schon nicht dar, aufgrund welcher konkreter Umstände die Beklagten diesen erhöhten Instandhaltungsaufwand voraussehen mussten.

a) Dagegen haben die Beklagten nachvollziehbar dargelegt, dass sie im Jahr des Erwerbs eine ausreichende Instandhaltungsrücklage kalkuliert haben. Denn aufgrund der zur Zeit des Vertragsschlusses vereinbarten Kaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung von 7,49 DM/qm ergibt sich ein für den Mietpool zur Verfügung stehender Betrag von 1,79 DM/qm. Da auch der Kläger davon ausgeht, dass eine Rücklage von 1,16 DM/qm gerade ausreichend sei, haben die Beklagten auch nach der Argumentation des Klägers eine ausreichend hohe Rücklage berücksichtigt. Denn ausweislich der Rentabilitätsberechnung wurde für die streitgegenständliche Wohnung eine monatliche Miete von 5,70 DM/qm berücksichtigt.

b) Weiter hat der Kläger nicht dargelegt, dass diese kalkulierte Rücklage nicht ausreichend war. Es wurden weder Zahlen dargelegt, die eine Unterdeckung des Mietpools belegen noch Gründe angeführt, woraus sich die behaupteten Unterdeckungen ergeben hätten.

Daher geht das Gericht aufgrund der unwidersprochenen Darlegungen der Beklagten davon aus, dass aus der Sicht des Jahres 1994 die Beklagten davon ausgehen durften, dass sich für eine überschaubare Zeit in der Zukunft eine Differenz zwischen der kalkulierten Miete von 5,70 DM/qm und der tatsächlich erzielten Miete ergebe, aus der die Rücklagen für den Mietpool gebildet werden könnten.

4. Schließlich konnte das Gericht auch keinen Beratungsfehler der Beklagten im Hinblick auf das von dem Kläger und der Drittwiderbeklagten gewählte Finanzierungsmodell feststellen.

a) Der Kläger behauptet in der Klageschrift zunächst, die von der Zeugin A. aufgestellte Berechnung des Aufwands vor Steuern enthalte falsche Angaben und gehe von falschen Voraussetzungen aus. So sei der vom Kläger zu erbringende Aufwand vor Steuern unzutreffend ermittelt worden, da die Berechnung zu fehlerhaft sei. -

Das Gericht konnte jedoch einen Fehler in der Aufstellung in den Besuchsaufträgen nicht feststellen: Hierin werden zu erbringende Zinsen von 1008,-- DM sowie die Kosten für die Hausverwaltung von 40,-- DM zutreffend angegeben. Unter Berücksichtigung der aus damaliger Sicht zutreffend kalkulierten Mieteinnahmen von 444,60 DM verbleibt ein monatlicher Aufwand vor Steuern von 603,40 DM.

b) Der Einwand des Klägers in der Klageschrift, Kaufnebenkosten hätten in der Berechnung der Beklagten gar keine Berücksichtigung gefunden, ist vor dem Hintergrund der Regelung des § 10 des notariellen Vertrages nicht zutreffend. Danach werden die Kaufnebenkosten vom Verkäufer getragen, so dass das Fehlen dieser Kosten in der Berechnung keinen Pflichtverstoß begründen kann.

5. Schließlich begründet auch der fehlende Hinweis der Beklagten auf die im Kaufpreis enthaltene sog. "Innenprovision" des Vermittlers keinen Beratungspflichtverstoß. -

Nach der Rechtsprechung des BGH besteht auch im Fall eines Beratungsvertrages keine Pflicht zur Offenlegung der Innenprovision des Repräsentanten (BGH, NJW 2004, Seite 64).

II.

Aus den unter I. dargestellten Gründen war auch der Widerklage stattzugeben.

Die Widerklage ist zulässig.

Das Landgericht Bielefeld ist gemäß § 31 Absatz 1 ZPO örtlich zuständig, da für die Begründetheit der Klage und der Widerklage die Frage des Vorliegens einer Beratungspflichtverletzung maßgeblich ist. Zudem besteht zwischen Klage und Widerklage ein tatsächlicher Zusammenhang, da beide die Beratung zum Abschluss des notariellen Kaufvertrags vom 19.10.1994 zum Gegenstand haben.

Die Drittwiderklage konnte auch zulässig gegen die bisher am Rechtsstreit beteiligte Drittwiderbeklagte erhoben werden. Eine Drittwiderklage ist insbesondere in den Fällen zulässig, in denen eine Partei nicht nur die eigenen, sondern auch die Ansprüche des Drittwiderbeklagten geltend macht, die ihm zuvor abgetreten worden sind (vgl. OLG Hamm, 22 U 195/01 vom 19.09.2002).

Das Feststellungsinteresse folgt bereits aus dem Umstand, dass nach einem klageabweisenden Urteil nicht notwendiger Weise auch die Ansprüche der Drittwiderbeklagten gegen die Beklagten abschließend geklärt sind. Sollte beispielsweise die Abtretung der Ansprüche durch den Kläger an die Drittwiderbeklagte nachträglich unwirksam sein, so könnten sich die Beklagten einer neuen Inanspruchnahme durch die Drittwiderbeklagte ausgesetzt sehen.

Die Drittwiderklage ist hier auch begründet, denn mangels eines feststellbaren Verstoßes gegen die Beratungspflichten durch die Beklagten steht auch der Drittwiderbeklagten als Käuferin des streitgegenständlichen Objekts ein Anspruch auf Schadensersatz weder wegen Verschuldens bei Vertragsschluss noch nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung gegen die Beklagten zu.

III.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 I, 709 ZPO.