Landgericht Bielefeld, 4 O 655/04

T a t b e s t a n d

Der Kläger, der bis 1995 ein Bauunternehmen betrieben hat, war im Jahr 1987 daran interessiert, zur Verringerung seiner Steuerbelastung sich an Kapitalanlagen in Form von sogenannten Steuersparmodellen zu beteiligen. Auf Vermittlung des damaligen Wirtschaftsberaters H. des Klägers, der diesen dafür den Beklagten als kompetenten Fachmann empfohlen hatte, suchte der Beklagte auf Wunsch des Klägers diesen im Sommer 1987 zu einem ersten Beratungsgespräch in dessen Haus auf. Der Beklagte vermittelte damals freiberuflich u. a. auch für die Dr. G. -Gruppe gegen Provision Anlagen in geschlossene Immobilienfonds und hatte dem Kläger auch schon früher eine Beteiligung an einem US-Shopping-Center vermittelt, bei der es aber nicht auch um die Erzielung steuerwirksamer Abschreibungen ging. Der Beklagte beriet den Kläger bei diesem Gespräch über verschieden Formen der Kapitalbeteiligung unter dem Gesichtspunkt von Steuersparmodellen und empfahl diesem letztlich eine Beteiligung an dem hier streitgegenständlichen geschlossenen Immobilienfonds B. (im Folgenden als Fondsgesellschaft bezeichnet). Der Beklagte übergab dem Kläger die die Fondsgesellschaft betreffenden Unterlagen, insbesondere auch den entsprechenden Prospekt mit Stand vom 14.07.1987 (Anlage K 2 zur Klageschrift), dessen gemeinsame Herausgeber die H. Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG sowie die Dr. G. GmbH waren. Dabei erklärte er dem Kläger, dass dieser die Unterlagen in Ruhe durchlesen solle und später sich noch entscheiden könne, ob damit einverstanden sei. Die Parteien kamen ferner überein, dass ein weiteres Gespräch zwischen ihnen sodann in etwa zwei Wochen stattfinden sollte. Nach etwa zwei Wochen suchte der Beklagte den Kläger gemäß vorangegangener Abstimmung erneut in dessen Haus auf und besprach mit diesem weitere sich aus der Beteiligung an der Fondsgesellschaft ergebende Fragen, wobei der Inhalt des Gespräches zwischen den Parteien zum Teil streitig ist. Der Kläger trat schließlich im Anschluss an das Gespräch der Fondsgesellschaft bei. Er zeichnete unter dem 20.08.1987 einen Anteil in Höhe von 100.000,00 DM zuzüglich eines Agios von 5 %, mithin 5.000,00 DM. Der Kläger hat den gesamten Betrag vertragsgemäß auch gezahlt.

Bei der streitgegenständlichen Fondsgesellschaft handelt es sich um einen geschlossenen Immobilienfonds in der Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit Grundbuchtreuhänder. Das Investitionsvorhaben sollte in Errichtung und Vermietung von fünf Wohn- und Geschäftshäusern mit 59 Wohnungen auf einem 4.034 Quadratmeter großen Erbbaurecht in B. bestehen, durchgeführt von der geschäftsführenden Gründungsgesellschafterin der Fondsgesellschaft, der C + X Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH. Das Objekt sollte durch das Land im dritten Förderungsweg mit öffentlichen Mitteln gefördert werden. Hinsichtlich des Inhalts des die Fondsgesellschaft betreffenden Prospektes, insbesondere auch im Hinblick auf die Allgemeinen Vertragsbedingungen wird im Einzelnen auf die Anlage K 2 zur Klageschrift Bezug genommen.

Das Bauvorhaben wurde durchgeführt und im Jahr 1989 fertiggestellt.

In der Folgezeit zeichnete der Kläger noch weitere Beteiligungen, insbesondere auch an anderen geschlossenen Immobilienfonds, die ihm ebenfalls jeweils von dem Beklagten vermittelt wurden, zuletzt noch im Jahr 1998.

Der Kläger nimmt den Beklagten auf Schadensersatz, insbesondere auf Rückzahlung der von ihm an die Fondsgesellschaft als Einlage und als Agio geleisteten Beträge wegen angeblich unterlassener Risikoaufklärung und arglistiger Täuschung im Zusammenhang mit seiner Beteiligung an der streitgegenständlichen Fondsgesellschaft in Anspruch.

Er trägt vor:

Er sei von dem Beklagten im Zusammenhang mit dem Fondsbeitritt in keiner Weise ordnungsgemäß aufgeklärt, sondern vielmehr systematisch getäuscht worden. Der Beklagte habe dem Kläger gegenüber u. a. wörtlich erklärt: "Da haben Sie ein gutes Geschäft gemacht. Sie haben kein Schiff, was untergehen kann, Sie haben im sozialen Wohnungsbau der Stadt B., also beim Staat investiert oder glauben Sie, dass der Staat pleite geht? Für 0,00 DM haben Sie eine sichere Investition getätigt, die Ihnen die ersten 15 Jahre 2,5 % Rendite bringt". Wesentliche aus der Beteiligung an der Fondsgesellschaft resultierende Risiken habe der Beklagte dem Kläger gegenüber jedoch verschwiegen. So sei der Kläger im Hinblick auf die Haftung im Außenverhältnis nicht hinreichend darüber aufgeklärt worden, dass der Kläger den Gläubigern der Fondsgesellschaft im Außenverhältnis über seine Einlage hinaus mit seinem Privatvermögen hafte. Diese Haftungsgefahr werde durch den Prospekt unzureichend und fehlerhaft dargestellt. Dort werde lediglich von einer anteilsmäßigen, teilschuldnerischen Haftung gesprochen. Dies sei jedoch deshalb besonders gravierend, weil sich der Kläger gegenüber der die Fondsgesellschaft finanzierenden Bank gemäß § 6 Abs. 2 des Geschäftsführungs- und Grundbuchtreuhandvertrages der sofortigen Zwangsvollstreckung habe unterwerfen müssen. Die in § 5 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages enthaltene Bestimmung, dass für die gemeinsam eingegangenen Verbindlichkeiten jeder Gesellschafter unbeschränkt, aber nur anteilig entsprechend seiner Beteiligungsquote hafte, sei zu kurz und missverständlich. Denn es werde nicht hinreichend deutlich, dass eine entsprechende Haftungsbeschränkung in der Praxis gegenüber Drittgläubigern kaum wirksam durchsetzbar sei, insbesondere werde das Risiko verschwiegen, dass es erhebliche Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft geben könne, für die jeder Fondsgesellschafter in voller Höhe in Anspruch genommen werden könne. Zum Einen sei eine Haftungsbeschränkung auf die anteilige Quote nur dort gegeben, wo die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft eine entsprechende quotenmäßige Beschränkung auch tatsächlich mit dem Gläubiger vereinbare. Zum Anderen sei eine Beschränkung auf eine anteilsmäßige Haftung nur dort denkbar, wo eine Verbindlichkeit durch Rechtsgeschäft entstehe, nicht aber bei Verbindlichkeiten, die von Gesetzes wegen entstehen, wie zum Beispiel bei Steuerschulden der Gesellschaft sowie bei einer Haftung aus unerlaubter Handlung, die z. B. der Geschäftsführer im Rahmen seiner Geschäftsführertätigkeit begehen könne. Ferner sei der Kläger von dem Beklagten nicht hinreichend darüber aufgeklärt worden, dass sich das Haftungsrisiko im Außenverhältnis durch (außerordentliche) Kündigung oder Insolvenz einzelner Fondsgesellschafter erhöhe. Dazu enthalte auch der Prospekt keinerlei Ausführungen, insbesondere nicht dazu, dass mit einer Kündigung oder Insolvenz einzelner Fondsgesellschafter deren Fondsbeteiligung den verbliebenen Fondsgesellschaftern anwachse und sich dadurch der vordergründig für eine Haftung im Außenverhältnis maßgebliche prozentuale Fondsanteil des einzelnen verbleibenden Gesellschafters erhöhe.

Des Weiteren sei auch im Hinblick auf die Haftung im Innenverhältnis der Kläger nicht hinreichend darüber aufgeklärt worden, dass er sich im Hinblick auf die rechtliche Ausgestaltung der Fondsbeteiligung im Innenverhältnis nicht gegen Nachzahlungen wehren könne. Zwar werde im Prospekt auf die Verpflichtung von Nachzahlungen hingewiesen. Dieser Hinweis werde aber an zwei Stellen relativiert. Zum Einen werde die Gefahr einer Nachzahlung heruntergespielt, weil aufgrund der hohen Bewirtschaftungsüberschüsse und geringen Fremdverschuldung als Sicherheitspolster mit einer solchen nicht zu Rechnen sei. Andererseits erwecke der Prospekt mit dem Hinweis, dass die Bonität der Fondsgesellschafter geprüft werde, den Anschein, dass das Ausfallrisiko mit Blick auf Einzelne nicht eintreten werde. Der Prospekt enthalte insbesondere keine Aussagen darüber, dass sich die Fondsbeteiligung bei wirtschaftlichen Problemen zu einem reinen Zuschussgeschäft entwickeln könne. So sei der Kläger von der Fondsgesellschaft bereits zu Nachzahlungen in nicht unbeträchtlicher Höhe aufgefordert worden und auf Zahlung der angeforderten Nachschüsse auch gerichtlich bereits in Anspruch genommen worden, da er sich bislang geweigert habe, Nachschusszahlungen an die Gesellschaft zu leisten.

Ferner suggeriere der Prospekt, dass der Kläger jederzeit seine Fondsbeteiligung wieder veräußern könne. Auf etwaige Risiken oder erhebliche tatsächliche oder rechtliche Veräußerungshindernisse werde dagegen nicht hingewiesen. Tatsächlich sei es jedoch praktisch kaum möglich, die Fondsbeteiligung zu veräußern.

Ferner ergebe sich eine Fehlerhaftigkeit des Fondskonzeptes durch die Differenz zwischen den prospektierten und den tatsächlich erwirtschafteten Mieten. Die tatsächlich erzielten Mieten wichen gravierend von den prospektierten Mieten ab. Insbesondere sei auf das Risiko einer fehlenden Rentabilität zu kurz und ungenau hingewiesen worden. Auch kläre der Prospekt nicht hinreichend über steuerliche Risiken mit Blick auf die Überschusserzielungsabsicht auf. Insbesondere unterscheide dieser nicht zwischen der Ebene der Fondsgesellschaft und der Ebene des Fondsgesellschafters, wobei auch der Hinweis fehle, dass eine vorzeitige Veräußerung oder Kündigung der Fondsbeteiligung die Überschusserzielungsabsicht des Anlegers nachträglich entfallen lasse. So suggeriere der Prospekt, dass eine Veräußerung keine Bedeutung habe, da ein Veräußerungsgewinn steuerfrei sei. Insoweit werde jedoch der Vorschrift des § 23 EStG für private Veräußerungsgeschäfte keine Rechnung getragen.

Insgesamt seien die im Prospekt enthaltenen Risikohinweise unzureichend und an der falschen Stelle angedeutet.

Aufgrund der zum Teil unzureichenden und fehlerhaften Prospektangaben hafte der Beklagte dem Kläger gegenüber auch auf Schadensersatz. Denn zwischen dem Beklagten als Anlageberater und dem Kläger sei ein Vertrag aufgrund der Vermittlung der Fondsbeteiligung zustande gekommen, woraus für den Beklagten umfassende Hinweis- und Aufklärungspflichten resultierten. Der Beklagte sei auch verpflichtet gewesen, die Prospektangaben seinerseits hinreichend auf ihre Richtigkeit und Vollständigkeit zu überprüfen und ihn über bestehende Risiken ausreichend zu informieren. Dieser Verpflichtung sei der Beklagte jedoch in keiner Weise nachgekommen. Denn die Risikohinweise im Prospekt seien ebensowenig wie die persönlichen Angaben des Beklagten geeignet gewesen, den Kläger über alle für seine Anlageentscheidung wesentlichen Gesichtspunkte aufzuklären. Wäre der Kläger ordnungsgemäß über die mit der Fondsbeteiligung verbundenen Risiken aufgeklärt worden, so hätte er diese Fondsbeteiligung keinesfalls gezeichnet.

Der Kläger beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 53.685,55 EUR nebst 5 % Zinsen hieraus über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger alle weiteren Schäden aus der Beteiligung am geschlossenen Immobilienfonds Berlin-Spandau, Borkumer Straße 17-19, Altonaer Straße 6/8 GbR zu ersetzen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er trägt vor:

Ein Fehlverhalten im Zusammenhang mit der Vermittlung der hier streitgegenständlichen Beteiligung des Klägers an der Fondsgesellschaft, woraus der Kläger seine Schadensersatzansprüche herleite, könne dem Beklagten nicht zur Last gelegt werden. Er sei der ihm obliegenden Verpflichtung zur richtigen und vollständigen Auskunftserteilung nachgekommen. Der Emmissionsprospekt erfülle die in der Rechtsprechung entwickelten Anforderungen hinsichtlich Klarheit und Wahrheit. Alle für die Anlageentscheidung wesentlichen Umstände seien deutlich und nicht irreführend darin dargestellt. Der Prospekt enthalte insbesondere auch hinreichende Angaben zu den mit der Kapitalbeteiligung verbundenen Risiken. So enthalte der Prospekt in einer Kurzinformation zunächst eine Zusammenfassung der Haftungsfragen, der Gefahr von Nachschüssen und der persönlichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Darüber hinaus werde darin auch im Einzelnen noch weiter aufgeführt, welche Risiken bei welchen Themen auftreten könnten. Insbesondere seien die Anleger auch auf den Seiten 5 und 6 des Prospektes umfassend und vollständig über ihre Haftung im Außenverhältnis unterrichtet worden. So seien quotale Haftungsbeschränkungen bei geschlossenen Immobilien-Fonds auch gang und gäbe; dies habe auch der Initiator durch Individualvereinbarung mit der endfinanzierenden Bank erreicht, so dass der Kläger wie auch die anderen Gesellschafter gegenüber der endfinanzierenden Bank nur entsprechend ihrer prozentualen Beteiligung an dem Immobilien-Fonds hafteten.

Ferner erhöhe sich auch nicht das Haftungsrisiko im Außenverhältnis durch außerordentliche Kündigung oder Insolvenz einzelner Fonds-Gesellschafter. Des Weiteren sei die Prospektaussage, der Gesellschaftsanteil sei jederzeit veräußerbar, rechtlich zutreffend. Auch wirtschaftlich gäbe es seit geraumer Zeit einen sogenannten Zweitmarkt.

Ferner könne auch von einer Fehlerhaftigkeit des Fonds-Konzeptes wegen angeblich vorhersehbarer Abweichung der prospektierten Mieteinnahmen zu den tatsächlich erwirtschafteten keine Rede sein. Tatsächlich habe die Fondsgesellschaft bis zum Jahr 1995 zum Teil deutlich höhere Mietüberschüsse erzielt als prospektiert. Dies habe sicherlich auch an der starken Nachfrage nach Wohnraum aufgrund der Wiedervereinigung gelegen. Erst im Jahr 1999 sei erstmalig eine Unterdeckung aufgetreten, da die geplanten Tilgungen - nicht die Zinszahlung - nicht vollständig hätten bedient werden können.

Letztlich sei dem Kläger aufgrund der Beteiligung an der Fondsgesellschaft kein Schaden entstanden, da dieser die erhaltenen Steuervorteile und Ausschüttungen im Wege der Vorteilsausgleichung anzurechnen habe. Die kumulierten steuerlichen Verlustzuweisungen betrügen nämlich bis heute rund 204 %.

Im Übrigen beruft sich der Beklagte auf Verjährung etwaiger Schadensersatzansprüche des Klägers.

Hinsichtlich des weiteren Parteivorbringens wird Bezug genommen auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugin B.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Sitzungsniederschrift vom 20.05.2005 (Blatt 60 ff. der Akten).

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die Klage ist unbegründet.

Dem Kläger steht gegen den Beklagten der geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen schuldhafter Verletzung der dem Beklagten aufgrund des mit dem Kläger im Zusammenhang mit dessen Beteiligung an der Fondsgesellschaft konkludent geschlossenen Beratungsvertrages bzw. aufgrund eines zumindest vorvertraglichen Schuldverhältnisses obliegenden Beratungs- und Auskunftspflichten nicht zu. Zwar ist zwischen dem Kläger und dem Beklagten als Anlageberater ein Vertrag zustande gekommen. Nimmt ein Anlageinteressent bei einer konkreten Anlageentscheidung die Hilfe eines Beraters in Anspruch und lässt sich dieser auf eine Beratung ein, kommt auch ohne eine entsprechende ausdrückliche Abrede und ohne Vereinbarung eines Entgeltes in der Regel stillschweigend ein Auskunftsvertrag zustande. Dies gilt auch dann, wenn - wie hier - der Beklagte als Anlagevermittler im Interesse des Kapitalsuchenden mit dem Vertrieb einer bestimmten Kapitalanlage befasst ist (vgl. Heinrichs-Palandt, BGB, 64. Auflage, § 280 Rdn. 53 mit weiten Nachweisen). Insoweit gelten auch die Grundsätze der Prospekthaftung im weiteren Sinn, wenn - wie hier - der Beklagte sich zur Erfüllung der ihm obliegenden Informations- und Aufklärungspflicht eines fremden Prospektes bedient und sich damit dessen Inhalt zu eigen mach (vgl. Lüdicke/ Arndt/ Götz, Geschlossene Fonds, 2. Auflage, 2002, S. 73 f.; BGH, NJW-RR 2003, 1351). Nach den von der Rechtsprechung entwickelten Prospekthaftungsgrundsätzen hat der Prospekt ein zutreffendes und vollständiges Bild über sämtliche Umstände zu vermitteln, welche für die Anlageentscheidung von Bedeutung sind. Die angesprochenen Interessenten dürfen sich daher auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben in einem solchen Prospekt verlassen und davon ausgehen, dass auch ein Anlagevermittler jedenfalls bei Inanspruchnahme von persönlichem Vertrauen, die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben in einem solchen Prospekt mit der erforderlichen Sorgfalt geprüft hat und dass darin über alle Umstände aufgeklärt wird, die für den Entschluss, sich als Gesellschafter zu beteiligen, von wesentlicher Bedeutung sind (vgl. BGH, NJW 2004, 2229). Dabei richtet sich der Inhalt und Umfang der dem Anlagevermittler obliegenden Auskunftspflicht nach dem Anlageprospekt und dem Anleger und können von den besonderen Umständen des Einzelfalles abhängig sein (vgl. BGH, NJW 1990, 2463).

In Anwendung dieser Grundsätze kann dem Beklagten die Verletzung einer ihm gegenüber dem Kläger obliegenden Beratungs- und Auskunftspflicht nicht zur Last gelegt werden. Zum Einen ist der die Fondsgesellschaft betreffende Prospekt nicht fehlerhaft bzw. unvollständig, vielmehr klärt er über alle wesentlichen Umstände auf, die für die Beteiligung an der Fondsgesellschaft von wesentlicher Bedeutung sind. Zum Anderen hat der Beklagte selbst gegenüber dem Kläger keine falschen Angaben im Zusammenhang mit dessen Beteiligung an der Fondsgesellschaft gemacht.

Entgegen der Ansicht des Klägers ist eine Fehlerhaftigkeit des Fondskonzeptes nicht gegeben. Dies hat der Kläger nicht substantiiert dargelegt und dies ist auch nicht ersichtlich. Das Anlagekonzept entspricht den Grundsätzen wirtschaftlicher Plausibilität. Entgegen der Auffassung des Klägers ergibt sich eine Fehlerhaftigkeit des Fondskonzeptes nicht schon aus einer Differenz zwischen dem prospektierten und den tatsächlich erwirtschafteten Mieten. Bei Angaben zur Rendite- und Wirtschaftlichkeitsberechnungen sowie zu den in diesem Zusammenhang anzustellenden Zukunftsprognosen greift eine Prospekthaftung erst dann ein, wenn die Prognose schuldhaft auf falschen Tatsachen, Verstößen gegen allgemeine Erfahrungssätze oder auf eine Außerachtlassung der bei der Prognose gebotenen Zurückhaltung beruht oder Angaben ins Blaue heineingemacht werden (vgl. Lüdicke/ Arndt/ Götz, Geschlossene Fonds, Seite 72). Dass diese Voraussetzungen hier vorlägen, hat der Kläger jedoch nicht im Einzelnen dargelegt. Insbesondere ist auch nicht ersichtlich, dass die prospektierte Miete von vornherein nicht den marktüblichen Verhältnissen entsprochen hätte. Tatsächlich hat vielmehr der Gesellschaftsfonds bis zum Jahr 1995 zum Teil deutlich höhere Mietüberschüsse erzielt als prospektiert.

Auch gegen das steuerliche Gesamtkonzept können keine durchgreifenden Bedenken erhoben werden. Unstreitig ist der Fonds steuerlich im Rahmen der Betriebsprüfung anerkannt worden. Die Frage einer steuerschädlichen "Liebhaberei" nach der einschlägigen Rechtsprechung des BFH und nach den Erlassen der Finanzverwaltung konnte sich schon von der Konzeption her nicht ergeben. Entgegen der Ansicht des Klägers bedurfte es auch keiner Hinweise im Prospekt darauf, dass bei einer innerhalb weniger Jahre nach Zeichnung erfolgenden Veräußerung der Beteiligung die Steuervorteile vom Finanzamt möglicherweise aufgrund fehlender Überschusserzielungsabsicht nachträglich wieder aberkannt werden können, sowie ferner auch nicht darauf, dass eine Veräußerung der Beteiligung innerhalb der Spekulationsfrist des § 23 EStG zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn führen kann, schon deshalb nicht, da es sich dabei um atypische Tatbestände handelt, die für die Entscheidung des Klägers, sich an der Fondsgesellschaft zu beteiligen, nach Auffassung des Gerichts nicht von wesentlicher Bedeutung waren, da mit dem Eintritt nach dem Anlagekonzept bei regelgerechtem Verlauf nicht zu rechnen ist.

Entgegen der Auffassung des Klägers werden in dem Prospekt auch alle für die Anlageentscheidung wesentlichen Umstände zutreffend aufgeführt und auch deutlich und nicht irreführend dargestellt. So findet sich auf Seite 5 und 6 des Prospektes zunächst in Form einer Kurzinformation eine Zusammenfassung der Haftungsfragen, der Gefahr von Nachschüssen und der persönlichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Diese Risiken werden sodann bei den jeweiligen Sachverhalten ab Seite 17 bis Seite 27 des Prospektes im Einzelnen in verständlicher Form weiter dargestellt. Ferner ergeben sich die risikobehafteten Sachverhalte auch aus den Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Entgegen der Auffassung des Klägers ist das Haftungsrisiko des Fondsgesellschafters im Außenverhältnis auch nicht unzureichend dargestellt. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist bei geschlossenen Immobilienfonds nicht atypisch, sondern als Gesellschaftsform häufiger anzutreffen (vgl. Lüdicke/ Arndt/ Götz, a.a.O., Seite 7). Entsprechend der rechtlichen Ausgestaltung der GbR haften die Gesellschafter grundsätzlich persönlich für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft unbeschränkt. Dass die Gesellschafter aus allen vorgesehenen Einzelverträgen grundsätzlich das volle wirtschaftliche Gesamtrisiko tragen, ist somit zwangsläufige Folge einer derartigen Fonds-Konstruktion und dies wird damit auch ausdrücklich bezweckt, damit die angestrebten Steuervorteile eintreten sollen. Allerdings kann die Haftung der Gesellschafter auf die Einlage begrenzt werden. Die gesellschaftsvertragliche Begrenzung ist dafür jedoch nicht ausreichend. Vielmehr muss die Begrenzung der Haftung auf die Einlage mit dem Gesellschaftsgläubiger individualvertraglich vereinbart werden. Auf diesen rechtlichen Verhältnisse und Auswirkungen werden die Anleger in dem Prospekt auch ausdrücklich hingewiesen. So heißt es insbesondere auf Seite 5 des Prospektes, dass für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft das Gesellschaftsvermögen hafte und daneben die Gesellschafter persönlich entsprechend ihrer Beteiligungsquote für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft unbeschränkt hafteten und sie sich dementsprechend auch der sofortigen Zwangsvollstreckung in das private Vermögen zu unterwerfen hätten. Ferner wird in den Allgemeinen Vertragsbedingungen auf Seite 36 des Prospektes ausgeführt, dass die Geschäftsführerin der Fondsgesellschaft verpflichtet ist, bei jeder Vertragsvergabe die gesamtschuldnerische Haftung der Gesellschafter auszuschließen und auf die quotale Anteilshaftung der Gesellschafter hinzuweisen. Derartige quotale Haftungsbeschränkungen sind bei geschlossenen Immobilien-Fonds - wie gerichtsbekannt ist - auch allgemein üblich. Falls im vorliegenden Fall bei dem Abschluss der Verträge eine quotale Anteilshaftung ausnahmsweise nicht vereinbart worden sein sollte, hätte dies jedenfalls der Beklagte als bloßer Anlagevermittler nicht mit zu verantworten.

Darüber, dass bei Verbindlichkeiten der Gesellschaft, die von Gesetzes wegen entstehen eine quotenmäßige Beschränkung der Haftung möglicherweise nicht erfolgen kann (vgl. Palandt-Sprau, BGB, 64. Auflage, § 718 Randnummer 11), brauchte der Prospekt keine Angaben enthalten. Denn dies stellt einen atypischen Ausnahmefall dar, der bei dem hier vorliegenden Fonds-Konzept einer von vornherein grundsätzlich gegebenen unbeschränkten Haftung der Gesellschafter letztlich für die Anlageentscheidung keine wesentliche Bedeutung hat. Davon ist zur Überzeugung des Gerichts auch im Falle des Klägers auszugehen.

Entgegen der Auffassung des Klägers ist auch das Haftungsrisiko im Außenverhältnis im Falle einer außerordentlichen Kündigung oder Zahlungsunfähigkeit einzelner Gesellschafter auch auf den Seiten 6 und 43 des Prospektes beschrieben. In diesem Falle konnte es nicht zwangsläufig zu einer Anwachsung des Anteils des ausscheidenden Gesellschafters bei anderen Gesellschaftern und zur Erhöhung der persönlichen Haftung der anderen Gesellschafter gegenüber der endfinanzierenden Bank, sondern letztlich zur Auflösung der Gesellschaft.

Der Kläger ist auch in dem Prospekt über das Risiko von Nachschüssen in ausreichendem Maße unterrichtet worden. So wird der Kläger darauf bereits auf den Seiten 5 und 6 des Prospektes hingewiesen. Ferner heißt es in § 3 Abs. 7 des Gesellschaftsvertrages, dass jeder Gesellschafter entsprechend seiner Beteiligungsquote anteilig Nachschüsse zu leisten habe, sofern dies wegen einer Unterdeckung notwendig werde. Diese Klauseln stellen auch keine atypische Regelung dar, sondern entsprechen dem allgemeinen Rechtsgedanken des § 735 BGB.

Ferner kann sich der Kläger nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Ausführungen in dem Prospekt, der Gesellschaftsanteil sei jederzeit veräußerlich, suggerierten, dass der Gesellschafter seine Fondsbeteiligung jederzeit veräußern könne und auf etwaige Risiken oder erhebliche tatsächliche oder rechtliche Veräußerungshindernisse nicht hingewiesen worden sei. Denn die im Prospekt enthaltene Angabe suggeriert bei verständiger Würdigung nicht die Vorstellung, dass für die Veräußerung der Fondsbeteiligung ein offizieller oder zumindest ein inoffizieller Markt für solche Werte stehe. Dass ein Gesellschaftsanteil bei ungünstiger wirtschaftlicher Entwicklung der Fondsgesellschaft nur schwer bzw. nur mit finanziellen Nachteilen zu veräußern seien dürfte, liegt auf der Hand und bedarf keiner ausdrücklichen Erwähnung im Prospekt. Abgesehen davon ist hier auch davon auszugehen, dass die Frage der Art und Weise der Veräußerlichkeit des Gesellschaftsanteils für die Anlageentscheidung eines Gesellschafters keine wesentliche Bedeutung hat und darüber auch nicht ausdrücklich im Einzelnen belehrt werden muss. Auch für den Kläger war dies offensichtlich für seine Anlageentscheidung nicht von Bedeutung, da die Veräußerung des Gesellschaftsanteils bei der hier vorliegenden steuerrechtlichen Konzeption des Gesellschaftsfonds einen Ausnahmetatbestand darstellt. Auch ist bereits fraglich, ob dem Beklagten als bloßen Anlagevermittler etwaige Unvollständigkeiten bei der Beschreibung von Sachverhalten, die nicht zum Kernbereich des Anlagekonzeptes zählen, überhaupt ein eigenes schuldhaftes Fehlverhalten angelastet werden kann.

Vermittelt der Prospekt somit nach alledem zutreffende und im Wesentlichen hinreichende Informationen, welche für die Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind, so brauchte der Beklagte den Kläger von sich aus über die in dem Prospekt aufgeführten Risikotatbestände nicht noch zusätzlich zu belehren und diese zu problematisieren. Denn unstreitig hatte der Beklagte den Kläger die den Fonds betreffenden Unterlagen zum Durchlesen übergeben, damit der Kläger in Ruhe eine Entscheidung über die Beteiligung an dem Fonds treffen konnte. Der Kläger hatte den Prospekt letztlich auch durchgelesen und bei dem mit dem Beklagten geführten zweiten Gespräch diesem auch noch konkrete Fragen, insbesondere zu den Sonderkosten und den sogenannten Geldbeschaffungsmaßnahmen wie zur Höhe der Werbungskosten gestellt. Der Beklagte konnte daher davon ausgehen, dass der Kläger den Prospekt auch tatsächlich gründlich durchgelesen und keine Verständnisdefizite mehr bestanden, sich über die Tragweite seiner Entscheidung im klaren war und auf eine weitere Aufklärung und Beratung keinen Wert mehr legte. Hinzukommt, dass es sich bei dem Kläger um einen erfolgreichen Bauunternehmer handelt, von dem der Beklagte erwarten konnte, dass dieser für den Fall, dass er trotz seiner Berufserfahrung und Ausbildung die in dem Prospekt aufgeführten Sachverhalte noch nicht in allen Punkten verstanden haben sollte, entsprechend nachfragen würde. Weitere Fragen hat der Kläger jedoch unstreitig, insbesondere zur Bedeutung der Nachschusspflicht oder der Haftung als Gesellschafter nicht gestellt. Dies wäre dem Kläger jedoch ohne Weiteres zumutbar gewesen. Er durfte bei seiner Suche nach einer steuersparenden Kapitalanlage die schriftlichen Belehrungen über die Risiken seiner Beteiligung nicht einfach übergehen.

Der Beklagte hat dem Kläger gegenüber auch keine über den Inhalt des Prospektes hinausgehenden unrichtigen Erklärungen abgegeben, die für die Anlageentscheidung des Klägers von wesentlicher Bedeutung gewesen wären. Soweit der Kläger behauptet, der Beklagte habe ihm erklärt, er habe ein gutes Geschäft gemacht; er habe kein Schiff, was untergehen könne, er habe im sozialen Wohnungsbau der Stadt B., also beim Staat investiert oder ob er glaube, dass der Staat pleite gehe? Und für 0,00 DM habe er eine sichere Investition getätigt, die ihm die ersten 15 Jahre 2, 5 % Rendite bringe, hat der Kläger dafür den ihm obliegenden Beweis aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme nicht erbracht. Dies ergibt sich nicht mit hinreichender Sicherheit aus der Aussage der Zeugin B.. Diese vermochte bei ihrer Vernehmung u.a. nicht mehr anzugeben, ob der Beklagte bei einem im Jahr 1987 geführten Gespräch, bei dem sie mit zugegen gewesen war, erwähnt hatte, dass es sich bei dem vom Kläger gezeichneten Immobilienfonds um ein sicheres Objekt handelte. Soweit die Zeugin bekundet hat, der Beklagte habe u. a. erklärt, ab drei Jahren würden 2,5 % Zinsen gezahlt und das Objekt könne nach 15 Jahren verkauft werden, wobei für jeden Anleger ein Gewinn von ca. 25.000,00 DM erzielt werden könne, ist die Aussage der Zeugin schon deshalb nicht verlässlich, weil die Aussage nicht eindeutig dem hier streitgegenständlichen Fonds zugeordnet werden kann. Zum Einen hat der Kläger bei seiner Anhörung letztlich selbst nicht behauptet, dass der Beklagte derartige Angaben gemacht habe. Zum Anderen sind Ausschüttungen von 2,5 % Zinsen lediglich bei den anderen, ebenfalls von dem Beklagten dem Kläger vermittelten geschlossenen Immobilienfonds vorgesehen, die im Rahmen des Steuermodells "erster Förderungsweg" subventioniert wurden. Es ist daher anzunehmen, dass die Angaben der Zeugin sich auf Gespräche zwischen den Parteien beziehen, die die anderen in der Folgezeit vom Beklagten ebenfalls vermittelten geschlossenen Immoblilienfonds betrafen. Die Aussage der Zeugin musste daher insgesamt als unergiebig bewertet werden. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass aufgrund des inzwischen seit 1987 verstrichenen langen Zeitraumes eine hinreichend sichere Erinnerung an den damaligen Gesprächsinhalt aus dem blossen Gedächtnis heraus ohnehin kaum möglich sein und die Zeugin zudem nur an dem letzten der insgesamt zwei von den Parteien geführten Gesprächen, die die streitgegenständliche Fondsbeteiligung betrafen, teilgenommen hatte. Hinzukommt, dass unstreitig der Beklagte dem Kläger auch noch weitere geschlossene Immobilienfonds vermittelt hatte und es daher naheliegt, dass die Zeugin, die auch an weiteren zwischen den Parteien geführten Gesprächen teilgenommen hatte, die Gesprächsinhalte nicht mehr eindeutig den jeweiligen verschiedenen Immobilienfonds zuzuordnen vermochte, auf die sich die Gespräche bezogen.

Die Klage musste somit nach alledem schon mangels einer Haftung des Beklagten dem Grunde nach abgewiesen werden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.