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Tatbestand

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Die Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft betreffend das Objekt. Die Beklagte war in der Zeit vom 01.05.2015 bis zum 30.04.2018 als Verwalterin der Immobilie bestellt.

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Das Objekt besteht aus 43 Wohneinheiten, die sämtlich an einen Generalmieter G vermietet sind. Der Generalmieter zahlt den Mietzins für alle 43 Wohnungen monatlich an die Klägerin. Die von den Wohnungseigentümern zu erbringenden Hausgeldzahlungen und die Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage werden regelmäßig mit den eingehenden Mietzahlungen verrechnet.

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Die Klägerin hatte von den Wohnungseigentümern während der Zeit der Verwaltertätigkeit der Beklagten u.a. eine Instandhaltungsrücklage erhoben. Ein tatsächliches gesondertes Bankkonto für die Instandhaltungsrücklage bestand jedoch nicht. Diese wurde vielmehr nur buchhalterisch in den von der Beklagten erstellten Abrechnungsunterlagen ausgewiesen. Die der Rücklagenzuführung gewidmeten Gelder wurden auf dem Girokonto der Klägerin gutgeschrieben.

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Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wurde von der Beklagten zum 31.12.2017 mit 14.613,52 Euro ausgewiesen.

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Der Kontostand des Girokontos betrug am 31.12.2017 7.338,27 Euro und am 30.04.2018 14.311,39 Euro.

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Die Beklagte zahlte vor dem 30.04.2018 einen Betrag von 939,74 Euro an die Klägerin sowie nach dem 30.04.2018 weitere 8.214,67 Euro. Am 05.02.2020 erstattete die Beklagte an die Klägerin darüber hinaus einen Betrag von insgesamt 184,55 Euro und am 25.02.2020 einen weiteren Betrag von 4.006,81 Euro.

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Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte habe die Verpflichtung gehabt, die Instandhaltungsrücklage verzinslich anzulegen. Diese habe nicht zur Deckung der laufenden Ausgaben der WEG verwendet werden dürfen. Hierdurch sei ihr ein Schaden in der geltend gemachten Höhe entstanden, zu deren Ersatz die Beklagte verpflichtet sei. Die Instandhaltungsrücklage sei tatsächlich nicht vorhanden. Der Saldo des Girokontos könne nicht der Instandhaltungsrücklage zugerechnet werden, weil das Girokonto der laufenden Verwaltung diene. Auch Zahlungen des G in Höhe von 10.941,80 Euro, welche Mietzinszahlungen für den Zeitraum  ab dem 01.05.2018 beträfen, könnten keine Berücksichtigung finden. Der Schaden belaufe sich vielmehr auf die zum 31.12.2017 ausgewiesene Instandhaltungsrücklage abzüglich der beiden Erstattungen der Beklagten aus dem Monat Februar 2020.

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Mit der im Dezember 2018 eingegangenen Klageschrift hatte die Klägerin zunächst im Wege des Stufenantrags Auskunfterteilung über die Höhe und den Verbleib der Instandhaltungsrücklage des verwalteten Objektes zum 23.05.2018 geltend gemacht. Im Verhandlungstermin vom 25.06.2019 änderte die Klägerin den Antrag in der ersten Stufe dahingehend, dass von der Beklagten eine Rechnungslegung über die finanzielle Verwaltung des Objektes für den Zeitraum 01.05.2015 bis zum 30.04.2018, insbesondere über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, begehrt wird. Nach entsprechendem Anerkenntnis der Beklagten wurde diese durch Teilanerkenntnisurteil vom 03.12.2019 zu der beantragten Rechnungslegung verurteilt. Nachdem die Parteien sodann im Rahmen eines Zwangsgeldverfahrens über die ordnungsgemäße Erfüllung der Verpflichtung durch die Beklagte gestritten hatten, ging die Klägerin mit am 05.08.2021 zugestellten Schriftsatz in die Zahlungsstufe über und beantragte zunächst, die Beklagte zur Zahlung von 10.440,16 Euro nebst Zinsen zu verurteilen. In der mündlichen Verhandlung vom 22.02.2022 nahm die Klägerin die Klage aufgrund eines Rechenfehlers in Höhe von 18,00 Euro mit Zustimmung der Beklagten zurück.

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Die Klägerin beantragt nunmehr,

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die Beklagte zu verurteilen, an die sie 10.422,16 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 06.08.2021 zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte ist der Ansicht, der Klägerin sei kein Schaden entstanden. Durch die Zahlungen der Beklagten an die Klägerin, die sämtlich auf die Klageforderung anzurechnen seien, habe sich der buchhalterische Bestand der Instandhaltungsrücklage zum 30.04.2018 auf 8.565,52 Euro reduziert. Dieser Betrag sei jedoch zum 30.04.2018 auf dem Girokonto vorhanden gewesen.

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Das Gericht hat am 22.02.2022 mündlich verhandelt.

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Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist unbegründet, denn der Klägerin steht kein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte aus einer Schlechterfüllung des Verwaltervertrages gemäß §280 Abs. 1 BGB oder aus einer unerlaubten Handlung nach §§823 Abs. 2 BGB i.V.m. §266 StGB zu. Die Klägerin hat weder substantiiert dargelegt, dass ihr aufgrund einer Pflichtwidrigkeit der Beklagten ein Schaden entstanden ist, noch, dass die Beklagte von ihr zu verwaltende Gelder veruntreut hätte.

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Dabei kann dahinstehen, ob die Beklagte als Verwalterin die Pflicht gehabt hätte, die Instandhaltungsrücklage nicht nur buchhalterisch auszuweisen, sondern diese, wie die Klägerin meint, auch auf einem gesonderten Bankkonto verzinslich anzulegen. Selbst wenn der Beklagten eine solche Pflicht oblegen hätte, hat die Klägerin nicht dargelegt, dass ihr aus einer Verletzung dieser Pflicht ein Schaden entstanden ist. Ein Schaden setzt nämlich eine Vermögensverschlechterung voraus, wobei die Vermögenslage nach der (vermeintlichen) Pflichtverletzung mit der Vermögenslage bei (vermeintlich) pflichtgemäßem Handeln zu vergleichen ist.

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Dabei geht die Klägerin bereits im Ausgangspunkt von einem falschen Zeitpunkt aus, denn das Datum 31.12.2017 stellt letztlich einen willkürlichen Zeitpunkt innerhalb des Verwalterzeitraumes der Beklagten dar. Für das Gericht ist bereits nicht nachvollziehbar, warum dieser Zeitpunkt willkürlich herausgegriffen werden sollte, um einen etwaigen Schaden zu beziffern. Ob der Klägerin endgültig ein Schaden entstanden ist, könnte allenfalls zum 30.04.2018 bestimmt werden, denn zu diesem Zeitpunkt endete die Verwaltertätigkeit der Beklagten.

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Selbst wenn man jedoch auf den 31.12.2017 abstellen würde, ist ein Schaden nicht substantiiert dargelegt. Die Klägerin legt nämlich nicht dar, wofür die Beklagte die der Instandhaltungsrücklage gewidmeten Gelder ausgegeben hat. Hierfür genügt nicht die pauschale Mutmaßung, dass die Gelder für die laufenden Ausgaben der Gemeinschaft wie z.B. Versicherungsprämien u.ä. verwendet wurden. Denn ein Schaden wäre der Klägerin nur dann entstanden, wenn sich durch die Zahlungen ihre Vermögenslage verschlechtert hätte. Wenn allerdings mit den Zahlungen tatsächlich bestehende Verbindlichkeiten erfüllt wurden, steht der durch die Zahlung erfolgten Vermögenminderung auf der anderen Seite ein Vermögenszuwachs in Form des Erlöschens der entsprechenden Verbindlichkeit gegenüber, so dass in der Summe eine Vermögensänderung nicht eintritt. Daran ändert der Umstand, dass die Zahlung (unzulässigerweise) aus der Instandhaltungsrücklage kommt, nichts. Hätte die Beklagte (die diesbezügliche Mutmaßung der Klägerin als richtig unterstellt) die Zahlung nicht aus der Instandhaltungsrücklage vorgenommen, hätte die Verbindlichkeit entweder aus den Geldern der laufenden Verwaltung gezahlt werden müssen, was letztlich zu derselben Vermögensminderung geführt hätte, oder die Verbindlichkeit hätte fortbestanden und auch so das Vermögen der Klägerin weiterhin geschmälert. Durch die Zahlung aus der Instandhaltungsrücklage als solcher ist ein Vermögensschaden jedoch nicht entstanden.

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Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn die Beklagte Gelder entweder veruntreut hätte oder für nicht bestehende oder nicht durchsetzbare Verbindlichkeiten ausgegeben hätte. Hierfür hat die Klägerin aber nichts vorgetragen.

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Soweit in Erwägung gezogen werden könnte, dass die Klägerin durch ein vermeintlich pflichtwidriges Vorgehen der Beklagten nicht rechtzeitig bemerken konnte, dass die für die laufende Verwaltung bestimmten Gelder für die Tilgung der laufenden Verbindlichkeiten nicht ausreichen, könnte in Erwägung gezogen werden, dass der Beklagten als Verwalterin eine entsprechende Hinweispflicht oblegen hätte, um der Klägerin rechtzeitig ein Gegensteuern z.B. durch Verminderung der Verbindlichkeiten oder durch eine Erhebung einer Sonderumlage zu ermöglichen. Auch insoweit hat die Klägerin aber nicht dargelegt, welche konkreten Folgen aus der Nichterfüllung einer solchen Hinweispflicht erwachsen sind und ob und ggf. in welcher Höhe ein konkreter Schaden entstanden ist.

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Entgegen der Ansicht der Klägerin spricht auch weder ein Anscheinsbeweis für die Entstehung eines Schadens, noch führt das Nichtbestehen eines tatsächlichen Bankkontos für die Instandhaltungsrücklage dazu, dass die Beklagte sich im Wege der sekundären Darlegungslast quasi selbst entlasten müsste. Die Darlegungs- und Beweislast für eine Pflichtverletzung und die darauf beruhende Entstehung eines Schadens trägt vielmehr in vollem Umfang die Klägerin, denn diese will daraus Ansprüche herleiten. Diese Darlegungs- und Beweislastverteilung ist auch nicht unbillig, denn der Klägerin steht aus dem Verwaltervertrag ein umfassender Rechnungslegungsanspruch gegen die Beklagte zu, den die Klägerin vorliegend auch geltend gemacht hat. Es obliegt deshalb der Klägerin, die aus der Rechnungslegung erlangten Kenntnisse auszuwerten, um substantiiert eine etwaige Schadensentstehung darzulegen und ggf. zu beweisen. Für Beweiserleichterungen besteht insoweit kein Bedürfnis.

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Unter zusammenfassender Würdigung war die Klage deshalb abzuweisen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf §§91 Abs. 1 Satz 1, 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO.

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Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §709 ZPO.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

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2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

31

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, Kaiserstraße 34, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

32

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

33

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

34

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

35

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Bünde statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Bünde, Hangbaumstr. 19, 32257 Bünde, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

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Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

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Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

38

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

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Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.

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C

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BeglaubigtUrkundsbeamter/in der GeschäftsstelleAmtsgericht Bünde