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Tatbestand

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Mit Mietvertrag vom 5.8.15 mietete die Beklagte bei der Klägerin die Wohnung im Erdgeschoss links des Hauses B. in C.

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Im Garten des Hauses stand eine alte große Birke, insoweit wird auf Anlage K 2 (Bl. 18 d. A.) und das dortige Lichtbild Bezug genommen.

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Bzgl. der Birke hatte die Nachbarin der Beklagten, Frau S., in der Vergangenheit mit der Klägerin kommuniziert, da man sich durch den Baum und dessen Laubfall und Pollenlast gestört fühlte.

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Mit E-Mail vom 11.2.2017 fragte die Frau S. an, ob die Birke gefällt werden dürfe, nachdem sie bei der Stadt erfragt habe, dass weder Naturschutz, noch eine Baumschutzsatzung dem entgegenstünden.

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Noch bevor die Klägerin mit E-Mail vom 20.2.2017 dieses Ansinnen zurückwies, stellte die Beklagte bei eBay die Birke zur Fällung und Abholung des Holzes ein, die dann auch so erfolgte.

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Dies nahm die J. GmbH & Co.KG aus D. zum Anlass, unter dem 28.2.2017 im Namen der Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zu erklären, ohne diesem Schreiben eine Original-Vollmacht der Klägerin beizufügen.

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Die Klägerin meint, dass das eigenmächtige Fällen der Birke durch die Beklagte einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung darstelle.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltene Wohnung B. in C., Erdgeschoss links, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Flur und Bad zu räumen und an sie herauszugeben.

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Die Beklagte beantragt,

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              die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte ist der Meinung, die fristlose Kündigung vom 28.2.2017 sei unwirksam, da ihr keine Original-Vollmacht beigefügt war, was sie (die Beklagte) – was unstreitig ist – sofort anwaltlich gerügt habe.

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In der Sache liege aber auch kein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor.

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Die Birke habe sowieso gefällt werden müssen, da das Laub mehrmals die Regenrinne verstopft habe und der Baum nachweislich krank gewesen sei.

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Überdies habe sie davon ausgehen können, dass die Baumfällung im Interesse der Klägerin erfolge, da deren Mitarbeiterin, die Frau E. der Frau S. gesagt habe, dass grundsätzlich nichts gegen die Entfernung der Birke spräche, man müsse aber zunächst die Zustimmung der Stadt C. einholen, da nach ihrer Sicht die Birke unter Naturschutz stehen würde.

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Daher, und – was ebenfalls unstreitig ist – weil die Mieter des streitgegenständlichen Objekts ohnehin die Gartenarbeit verrichten, hätte sie (die Beklagte) den Baum auch selbst fällen dürfen. Das habe der Hausmeister auch so erklärt, als von Seiten der Klägerin keinerlei Maßnahmen erfolgt seien.

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Allenfalls treffe sie insoweit der Vorwurf der Fahrlässigkeit.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist begründet.

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Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten aus § 546 I BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu.

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Dahinstehen kann, ob die Kündigung vom 28.2.2017 aus formellen Gründen unwirksam ist, weil keine Original-Vollmacht beigefügt war, da die hier vorliegende Klageschrift jedenfalls als konkludente fristlose Kündigung auszulegen ist.

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In der Ankündigung eines Räumungsantrags des Prozessbevollmächtigten des Vermieters ist auch ohne ausdrückliche Kündigungserklärung eine Kündigung zu sehen, wenn sich der Kündigungswille hinreichend deutlich aus dem Schriftsatz ergibt (BGH NJW-RR 1997, 203; KG Berlin, Urteil vom 23.1.2003 – 8 U 340/01 -, Juris). Der Kündigungswille ergibt sich dann hinreichend deutlich aus dem Schriftsatz, wenn die angenommenen Kündigungsgründe in diesem deutlich aufgeführt werden (KG Berlin, a.a.O.). So liegt der Fall auch hier.

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Die Klägerin führt vorliegend die eigenmächtige Fällung der großen alten Birke durch die Beklagte als Grund für die fristlose Kündigung ausdrücklich in ihrer Klageschrift vom 22.3.2017 an.

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Die Prozessvollmacht der klägerischen Rechtsanwälte berechtigt diese auch zur Abgabe einer Kündigungserklärung (vgl. KG Berlin, a.a.O.).

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Diese fristlose Kündigung ist auch gerechtfertigt nach § 543 II Nr. 2 BGB, da hier die Mietsache von der Beklagten nicht nur erheblich gefährdet, sondern sogar beschädigt worden ist, indem sie die Birke gefällt hat.

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Der Begriff der Mietsache ist entsprechend dem Schutzzweck des § 543 II Nr. 2 BGB weit auszulegen. Er bezeichnet nicht nur die gemieteten Räume im engeren Sinne, sondern schließt auch das Gebäude mit ein (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 543, Rn. 57). Demgemäß muss dann auch die Grünanlage, in der die streitgegenständliche Birke stand, mit zur Mietsache zählen.

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Diese hat die Beklagte unstreitig zum Fällen und Abholen des geschlagenen Holzes bei eBay eingestellt und das mit Erfolg, denn der „Erwerber“ hat die Birke gefällt und das Holz mitgenommen. Damit hat sie die Mietsache beschädigt und das auch in erheblichem Umfang, denn das Fällen eines so großen und alten Baumes, wie der streitgegenständlichen Birke, stellt eine massive und insbesondere irreversible Eigentumsschädigung gegenüber der Klägerin dar. Überdies hat die Beklagte das im Eigentum der Klägerin stehende Baumholz auch noch an den Baumfäller verschenkt.

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Die Klägerin war demgemäß zur fristlosen Kündigung nach § 543 II Nr. 2 BGB berechtigt und das ohne Abmahnung. Diese war hier nach § 543 III S. 2 Nr. 2 BGB entbehrlich, da die Vertragsverletzung der Beklagten besonders schwer wiegt. Wie bereits ausgeführt, handelt es sich um eine massive und irreversible Eigentumsverletzung, die die Klägerin nicht nur zur Abmahnung berechtigte, sondern zur sofortigen fristlosen Kündigung.

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Auf ein Verschulden bzgl. der Pflichtverletzung kommt es ihm Rahmen von § 543 II Nr. 2 BGB nicht an (Palandt-Weidenkaff, BGB, 76. Auflage 2017, § 543, Rn. 20), so dass sich die beklagtenseits angestellten Überlegungen zu Vorsatz und Fahrlässigkeit erübrigen.

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Die Beklagte kann der fristlosen Kündigung auch nicht mit Erfolg nach § 242 BGB entgegenhalten, dass die Birke ohnehin zu fällen gewesen sei.

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Insoweit hat sie gänzlich pauschal und ins Blaue hinein behauptet, dass der Baum krank gewesen sei, ohne insoweit äußere Krankheitsanzeichen darzulegen. Ihr diesbezügliches Vorbringen war substanzlos und daher unbeachtlich.

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Dahinstehen kann desweiteren, ob die (ehemalige) Mitarbeiterin der Verwalterin der Klägerin, Frau E., erklärt hat, dass grundsätzlich nichts gegen die Entfernung der Birke spräche, so dass hierüber kein Zeugenbeweis zu erheben war.

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Diese Aussage, die dem eigenen Vortrag der Beklagten nicht ihr selbst gegenüber getätigt worden sei soll, sondern nur gegenüber der Mitmieterin Frau S., konnte sie nicht als Einwilligung in die Fällung des Baumes deuten. Ihrem eigenen Vortrag nach war dies nicht das letzte Wort der Vermieter-Verwalterin, was letztlich auch die Frau Rauschenberg so gesehen hat, anderenfalls hätte sie sich nicht mit E-Mail vom 11.2.2017 noch einmal an die Vermieter-Verwalterin gewandt und angefragt, ob die Birke nun gefällt werden könne oder nicht.

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Dass die Fällung des Baumes gerade nicht dem (mutmaßlichen) Willen der Klägerin entsprach, manifestiert sich darin, dass sie – ohne von der zwischenzeitlichen erfolgten Fällung des Baumes zu wissen – dieser mit E-Mail der Verwalterin vom 20.2.2017 widersprochen hat.

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Es kann daher keine Rede davon sein, dass die Kündigung hier treuwidrig nach § 242 BGB ist und sich die Klägerin nur einer lästigen Mieterin zu entledigen sucht.

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Dass die Mieter – und ggfls. auch die Beklagte – der Klägerin die Gartenarbeit selbstständig verrichten, rechtfertigt die Fällung des Baumes ebenso wenig, da es sich hierbei nicht um normale Gartenarbeit handelt, sondern um einen massiven und irreversiblen Eingriff in die Grünanlage und damit die Mietsache.

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Der Beklagten war auf ihren Antrag in der mündlichen Verhandlung hin keine Schriftsatzfrist nach § 139 V ZPO zu gewähren.

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Im Sach- und Rechtsgespräch wurde nur die von Beginn an streitige Rechtsfrage des Vorliegens eines wichtigen Grundes zur fristlosen Kündigung erörtert und das erkennende Gericht hat seine diesbezügliche Einschätzung mitgeteilt. Hierzu konnte sich die Beklagte bzw. ihre Prozessbevollmächtigte sofort äußern und hat dies auch getan. Ein Schriftsatznachlass war nicht angezeigt.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 7, 709 S. 1, 711 ZPO.

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Der Beklagten war auch ohne ausdrücklichen Antrag nach § 721 ZPO von Amts wegen eine Räumungsfrist zu gewähren, die aber mit 4 Monaten ausreichend bemessen ist.

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Die Räumungsfrist war zu gewähren, da gerichtsbekanntermaßen der Wohnungsmarkt in Bielefeld angespannt ist, die Beklagte aber nichts dazu vorgetragen hat, dass und inwieweit sie sich um die Beschaffung von Ersatzwohnraum bemüht hat.

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Der Antrag der Beklagten auf Gewährung von Prozesskostenhilfe vom 16.5.2017 war zurückzuweisen, da die Rechtsverteidigung keine Aussicht auf Erfolg hat. Insoweit wird auf die vorstehenden Urteilsgründe zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen.

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Streitwert: 3.000,-- EUR.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

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1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

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2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

50

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Bielefeld, Niederwall 71, 33602 Bielefeld, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

51

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bielefeld zu begründen.

52

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bielefeld durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

53

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

54

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Bielefeld statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Bielefeld, Gerichtstraße 6, 33602 Bielefeld, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

55

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.