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Tatbestand:

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Die Parteien streiten um Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit einem Immobilien-Kaufvertrag, der nicht zur Durchführung gelangte.

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Die Kläger sind Eheleute. Sie suchten in den Jahren 2019 und 2020 nach einem Einfamilienhaus. Die Eheleute interessierten sich für das bebaute Grundstück auf der Z.-straße (Grundbuch von B., Blatt N01), welches zu der Zeit im Eigentum des Herrn T. stand.

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Herr T. erlitt einen Verkehrsunfall bevor ein notarieller Kaufvertrag geschlossen werden konnte und wurde aufgrund der unfallbedingten Beeinträchtigungen mit Beschluss des Amtsgerichts U. vom 16.04.2020 unter Betreuung gestellt. Zur Betreuerin wurde die Beklagte zu 1), als Ehefrau des Herrn T., bestellt.

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Am 15.05.2020 verstarb Herr T.. Laut Erbschein vom 23.6.2020 wurden aufgrund der gesetzlichen Erbfolge die Beklagte zu 1) Erbin zu 1/2 und die Beklagten zu 2) und 3) zu jeweils 1/4 zu seinen Erben.

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Die Beklagten wurden unter dem 14.7.2020 durch die Prozessbevollmächtigten der Kläger aufgefordert, die Genehmigung des notariellen Vertrages vom 28.4.2020 zu veranlassen. Unter dem 15.07.2020 teilte der Beklagte zu 3) mit, dass das Grundstück im Familienbesitz bleiben solle und eine Zustimmung daher nicht erfolge (Anlage K6). Eine Genehmigung erfolgte lediglich durch die Beklagte zu 1).

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Die Beklagten zu 2) und 3) wurden mit Schreiben vom 24.7.2020 und vom 28.08.2020 erneut erfolglos aufgefordert, die Genehmigungserklärung binnen 2 Wochen ab Zugang abzugeben. Daraufhin wurden außergerichtlich unter dem 1.10.2020 beziehungsweise dem 9.2.2021 Schadensersatzansprüche geltend gemacht, die die Beklagten zurückweisen ließen.

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Bezüglich des Vermögens des verstorbenen T. wurde sodann unter dem Aktenzeichen 8 IN 50/21 am 4.11.2021 das Nachlassinsolvenzverfahren durch das Amtsgericht U. eröffnet.

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Die Kläger behaupten, sie seien durch einen Makler auf das Grundstück aufmerksam geworden. Es habe sodann eine Einigung mit Herrn T. auf einen Kaufpreis von 172.000,00 € gegeben. Auch im Übrigen seien alle wesentlichen Punkte geklärt worden und der Abschluss eines notariellen Kaufvertrags sei von beiden Seiten beabsichtigt gewesen. Der Notar X. sei sodann mit der Erstellung eines notariellen Vertrages beauftragt worden. Einen entsprechenden Vertragsentwurf habe er an die Vertragsparteien übersandt.

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Am 28.04.2020 sei es zur notariellen Beurkundung des streitgegenständlichen Vertrags gekommen, wobei die Beklagte zu 1) in ihrer Funktion als Betreuerin für Herrn T. aufgetreten sei.

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Die Beurkundung sei wegen der Corona-Pandemie in vollmachtloser Stellvertretung durch eine Mitarbeiterin des Notars erfolgt. Diese Vorgehensweise sei zu der Zeit üblich gewesen. Die aus diesem Grund erforderlichen Genehmigungen der Kläger sowie des Herrn T. durch die Beklagte zu 1) seien ordnungsgemäß erfolgt. Es sei nur noch die Genehmigung des Betreuungsgerichts erforderlich gewesen. Diese sei allein aufgrund des plötzlichen Todes des Herrn T. nicht mehr erfolgt. Mit der Genehmigung des Betreuungsgerichts sei jedoch mit Sicherheit zu rechnen gewesen.

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Weiter habe der Notar Herr Dr. E. die Erbengemeinschaft vertreten und in dieser Funktion am 8.7.2020 mitgeteilt, dass er davon ausgehe, dass die Beklagten zu 2) und 3) den Vertrag genehmigen würden.

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Weiter behaupten die Kläger, ihnen sei aufgrund des Verhaltens der Beklagten ein Schaden in Höhe von insgesamt 5.551,37 € entstanden. Dieser setze sich insbesondere aus Miet-, Notar- und Finanzierungskosten zusammen. Diese Aufwendungen seien im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages getätigt worden.

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Die Kläger beantragen,

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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger 5.551,37 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 24.02.2021 zu zahlen.

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Die Beklagten beantragen,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagten behaupten, der streitgegenständliche Vertragsschluss hätte weder den Interessen des Verstorbenen noch den Interessen der Erbengemeinschaft entsprochen. Der Kaufpreis von 172.00,00 € sei nicht angemessen gewesen, denn er habe nicht dem Marktwert entsprochen. Zudem habe der Beklagte zu 3) ein Eigeninteresse an dem Erwerb des Grundstücks gehabt. Die Interessenlage habe sich aufgrund des Todes des Herrn T. wesentlich verändert.

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Zudem sei den Klägern bewusst gewesen, dass die Wirksamkeit des Vertrages zumindest noch von der Genehmigung des Betreuungsgerichts abgehangen hätte.

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Die Beklagten zu 2) und 3) behaupten zudem, sie hätten zu keinem Zeitpunkt dem Notar Dr. E. ein Mandat zu ihrer oder zur Vertretung der Erbengemeinschaft erteilt.

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Im Übrigen wird auf das wechselseitige Vorbringen der Parteien in ihren Schriftsätzen nebst Anlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

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I.

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Das Landgericht B. ist zuständig. Die örtliche Zuständigkeit ergibt sich für alle Beklagten einheitlich aus dem diesbezüglich bindenden Beschluss des Oberlandesgerichts Hamm zur Gerichtsstandsbestimmung vom 5.7.2022 gem. § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO. Die sachliche Zuständigkeit folgt aus § 1 ZPO i.V.m. § 23 Abs. 1 Nr. 1, § 71 Abs. 1 GVG.

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Die Eröffnung des Nachlassinsolvenzverfahrens durch Beschluss des Amtsgerichts U. vom 4.11.2021 ändert nichts an der Zulässigkeit der Klage, denn es kommt im Außenverhältnis auch eine Haftung der Beklagten mit Eigenvermögen in Betracht (Grüneberg/Weidlich, § 1967, Rn. 8).

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II.

28

Die Klage ist im Ergebnis jedoch unbegründet.

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Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen der Verweigerung der Genehmigung des Immobilienkaufvertrags steht den Klägern, auch unter Zugrundelegung ihrer Sachverhaltsdarstellung, unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

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Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zahlung von 5.551,37 € gegen die Beklagten wegen des Abbruchs der Vertragsverhandlungen gem. §§ 280 Abs. 1, S. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Es ist bereits nicht von einer vorvertraglichen Pflichtverletzung der Beklagten auszugehen.

31

Im Rahmen der Vertragsfreiheit hat grundsätzlich jeder Vertragspartner bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem angestrebten Vertragsabschluss Abstand zu nehmen. Jeglicher Aufwand, der in Erwartung des Vertragsabschlusses gemacht wird, erfolgt daher auf eigene Gefahr (BGH, Urt. v. 22. Februar 1989, VIII ZR 4/88).

32

Wenn der Vertragsabschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist und in dem hierdurch begründeten Vertrauen Aufwendungen zur Durchführung des Vertrages gemacht werden, können diese vom Verhandlungspartner unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen zu erstatten sein. Die gilt jedoch nur dann, wenn der Vertragspartner ohne triftigen Grund von dem Vertrag Abstand nimmt (BGH Urteil v. 7.2.1980, III ZR 23/78, BGHZ 76, 343, 349; BGH Urteil v. 6. Februar 1969, II ZR 86/67, WM 1969, 595, 597). An das Vorliegen eines solchen Grundes sind dabei keine zu hohen Anforderungen zu stellen (MüKo/Emmerich, § 311, Rn. 177).

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Bei formbedürftigen Rechtsgeschäften im Sinne des § 311b BGB müssen jedoch weitere Einschränkungen vorgenommen werden. Denn eine so begründete Verpflichtung wirkt sich wie ein indirekter Zwang zum Abschluss eines Vertrages aus. Dies würde den Schutzzwecken der Formvorschrift von § 311b BGB widersprechen, die eine Bindungswirkung an erhöhte Bedingungen knüpft (BGHZ 116, 251, 257). Bei Annahme der Haftung wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen ist folglich Zurückhaltung geboten.

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Eine Ersatzpflicht kann daher nur dann bejaht werden, wenn es mit Treu und Glauben schlechthin nicht zu vereinbaren ist und nicht allein aus dem Grund, dass eine Partei ohne triftigen Grund die Verhandlungen abbricht (BGH, Urt. v. 8. Oktober 1982, V ZR 216/81, WM 1982, 1436, 1437). Deshalb ist es grundsätzlich erforderlich, dass sich die betreffende Partei geradezu einer vorsätzlichen Treuepflichtverletzung gegenüber der anderen schuldig gemacht hat (BGH, Urt. v. 29.03.1996, V ZR 332/94).

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Auch wenn von der sicheren Verkaufsabsicht des Herrn T. ausgegangen wird, so stellt dessen Tod wohl sogar einen triftigen Grund für das nachträgliche Abstandnehmen von dem Vertrag dar (Grüneberg/Grüneberg, § 311, Rn. 32).

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Dafür spricht, dass mit dem Erbfall ein Rechtsträgerwechsel einhergeht. Das Erbrecht selbst bietet den Erben die Möglichkeit der Ausschlagung, was für die Befugnis der Erben spricht, Vertragsverhandlungen abzubrechen. Zudem basiert die vorvertragliche Vertrauensbeziehung insbesondere auf den persönlichen Eigenschaften der jeweiligen Parteien. Ein solches wechselseitiges Vertrauen ist nach einem Rechtsträgerwechsel gegebenenfalls nicht mehr gegeben. Eine Haftung der Erben wegen der Verletzung eines nur gegenüber dem Erblasser entstandenen vorvertraglichen Vertrauensverhältnisses ist daher nicht gerechtfertigt (Werkmüller, ZEV 07/16).

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Hier wird zudem von den Beklagten nachvollziehbar vorgetragen, dass sich die Interessenlage nach dem Todesfall geändert habe und ein Eigeninteresse an dem Erhalt des Grundstücks im Familienbesitz bestanden hätte.

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Weiter stellt auch die Erwägung der Erbengemeinschaft, ein besseres wirtschaftliches Ergebnis erzielen zu können, einen nachvollziehbaren Grund für den Abbruch der Vertragsverhandlungen dar (BGH, Urteil vom 10.01.1996 - VIII ZR 327/94, DStZ 1996, 122).

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Zumindest kann in dem Verhalten der Beklagten unter Berücksichtigung aller Umstände keine vorsätzliche Treuepflichtverletzung gegenüber den Klägern gesehen werden, denn der Abbruch der Verhandlungen ist nicht grundlos oder aus sachfremden Erwägungen erfolgt.

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III.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 Abs. 1 ZPO und § 708 Nr. 11, 711 S. 1 ZPO.

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IV.

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Der Streitwert wird auf 5.551,37 € festgesetzt.