Amtsgericht Soest, 8a C 6/09

Tatbestand

Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft L.-Weg 0 in T.

Die Kläger begehren von den Beklagten Zustimmung zur Abberufung des beigeladenen Verwalters und zur Kündigung des mit dem Beigeladenen bestehenden Verwaltervertrages sowie die Ermächtigung zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt „Bestellung einer Verwaltung“.

Mit Schreiben vom 09.01.2009 baten die Kläger die Beklagten, einem Treffen der Wohnungseigentümer ohne Hausverwalter zuzustimmen, bei welchem die Abberufung des Verwalters diskutiert werden sollte. Wegen des Wortlauts dieses Schreibens wird auf Bl. 33 der Gerichtsakten Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 11.03.2009 baten die Kläger die Beklagten, der Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ohne Verwalter zuzustimmen, welche den Tagesordnungspunkt „Abberufung des Verwalters X. M., Hausverwaltung, 0000 Y., N.-Ring 00 aus wichtigem Grund“ zum Gegenstand haben sollte. Wegen des genauen Inhalts dieses Schreibens wird Bezug genommen auf Bl. 38 der Gerichtsakten.

Im Jahre 2010 haben die Wohnungseigentümer im Rahmen einer Eigentümerversammlung negativ über die Abberufung des Beigeladenen beschlossen.

Die Kläger stützen ihr Abberufungs- und Kündigungsverlangen auf eine Vielzahl von Gründen:

1. Der Verwalter habe am 26.02.2008 eine Eigentümerversammlung unter Missachtung des Gebots der Nichtöffentlichkeit durchgeführt.

2. Es sei zu fehlerhaften Beschlussfassungen u. a. im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 26.02.2008 gekommen. Der Verwalter habe fehlerhafte Rechtsansichten im Zusammenhang mit der Umlagefähigkeit von Kosten für eine Erneuerung der Abgasdurchführung vertreten, insbesondere sei er fälschlicherweise davon ausgegangen, es handele sich bei dieser Abgasdurchführung nicht um Gemeinschaftseigentum, sondern um Sondereigentum der Kläger.

3. Auch im Zusammenhang mit Streitigkeiten um bauliche Veränderung das Gemeinschaftseigentum betreffend habe der Verwalter pflichtwidrig gehandelt. Es seien bauliche Veränderungen durch verschiedene Wohnungseigentümer vorgenommen worden. Insbesondere seien Sondernutzungsflächen durch die Miteigentümer G. und O. baulich verändert worden. Die Eheleute P. hätten den Spitzboden über ihrer Wohnung ausgebaut. Im Ergebnis hätten diese Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen vorgenommen, ohne dass der Verwalter hiergegen eingeschritten sei. Der Verwalter sei verpflichtet gewesen, die Wohnungseigentümer hiervon in Kenntnis zu setzen und die erforderlichen Beschlüsse herbeizuführen. Von baulichen Veränderung hätten sie – die Kläger – am 11.12.2008 Kenntnis erlangt.

4. Der Verwalter habe die Pflasterung der Pkw-Stellplätze ohne eine entsprechende Beschlussfassung in Auftrag gegeben. Zuvor habe er lediglich die Zustimmung eines einzelnen Miteigentümers eingeholt, ohne dass die Parteien einen Beschluss – insbesondere über die Kostenregelung – gefasst hätten.

5. Ihren Antrag an den Verwalter, auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung vom 26.02.2008 den Punkt „Diskussion zur möglichen Abberufung des Verwalters …..“ aufzunehmen, habe dieser abgelehnt.

6. Der Verwalter habe im Juni 2008 die Erstellung eines Energieausweises eigenmächtig und ohne vorherige Beschlussfassung der Eigentümer in Auftrag gegeben. Die Eigentümer hätten sich erst im Rahmen der Versammlung vom 18.08.2008 – also nach Beauftragung der Firma durch den Verwalter - mit diesem Thema befasst.

7. Der Verwalter habe einen Beschluss der Eigentümer bzgl. der Kosten für die Außenreinigung / Reinigung des Parkplatzes vom 26.02.2008 im Rahmen der Abrechnung nicht beachtet. Die betroffene Jahresabrechnung sei ihnen am 05.03.2009 zugestellt worden.

8. Der Verwalter sorge nicht dafür, dass ihnen die Möglichkeit der Besichtigung des gesamten Gemeinschaftseigentums eingeräumt würde. So sei eine erste Besichtigung an dem Widerstand weiterer Miteigentümer gescheitert, die es nicht zugelassen hätten, dass die Sondernutzungsflächen hätten besichtigt werden können.

9. Der Verwalter habe keine Maßnahmen zur Beseitigung eines Wasserschadens ergriffen.

10. Der Verwalter habe im Vergleich zu den Altverträgen unwirtschaftliche Neuverträge in Bezug auf Versicherungen abgeschlossen.

11. Im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 21.12.2009 seien verschiedene von ihnen gestellte Anträge und geltend gemachte Einwände nicht protokolliert worden.

12. Der Verwalter weigere sich trotz mehrmaliger Aufforderung, verschiedene Unterlagen herauszugeben.

Die Kläger sind der Ansicht, aufgrund dieser Verfehlungen des Verwalters sei das Vertrauensverhältnis mit diesem zerstört, weshalb ihnen eine Zusammenarbeit mit dem Beigeladenen nicht mehr zugemutet werden könne. Unter diesen Umständen entspreche allein die Abberufung des Verwalters den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, weshalb ihnen ein entsprechender Anspruch gegen die Beklagten auf Zustimmung zustehe.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagten zu verurteilen, der Abberufung des beigeladenen Verwalters X. M. aus wichtigem Grund zuzustimmen;

2. die Beklagten zu verurteilen, der außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags mit X. M. aus wichtigem Grund zuzustimmen;

3. sie zu ermächtigen, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen mit dem Tagesordnungspunkt „Bestellung einer Verwaltung“.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Ansicht, die Kläger hätten keinen Verstoß des Beigeladenen gegen § 21 Abs. 4 WEG dargelegt. Ein Anspruch auf Zustimmung zur Abberufung sei nicht gegeben.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Den Klägern steht gegen die Beklagten weder ein Anspruch auf Zustimmung zur Abberufung des Beigeladenen noch ein Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung des mit diesem bestehenden Verwaltervertrags zu.

Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft auf Abberufung lässt sich nicht schon dann bejahen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt und die Abberufung berechtigt wäre, sondern erst, wenn die Nichtabberufung nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung i.S. des § 21 Abs. 3 u. 4 WEG entspricht, d.h. nicht mehr vertretbar ist (OLG Celle, Beschluss v. 19.05.1999, Az. 4 W 49/99 in NZM 1999, 841 f.).

Die Wohnungseigentumsgemeinschaft darf den Verwalter nach § 26 Abs. 1 WEG abberufen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, sie muss es jedoch nicht. Daher kann sich ein Anspruch des Einzelnen Miteigentümers auf Abberufung nur ergeben, wenn die Ermessensentscheidung der Miteigentümer über die Abberufung sich in eine gebundene Entscheidung gewandelt hat, weil lediglich die Abberufung noch pflichtgemäßem Ermessen entspricht, da jede andere Entscheidung ein Verstoß gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung bedeuten würde.

Gründe, die zu einer Reduzierung des Ermessens der Miteigentümer „auf Null“ geführt haben könnten, sind von den Klägern nicht vorgetragen worden. Besonders zu berücksichtigen ist diesbezüglich, dass die von den Klägern geltend gemachten Gründe teilweise bereits deshalb keinen Anspruch begründen können, weil diese nicht innerhalb einer angemessenen Frist geltend gemacht wurden.

Wohnungseigentümer, die die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund erreichen wollen, müssen die Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung darüber unverzüglich, das heißt innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntniserlangung von den für die Abberufung und Kündigung maßgebenden Tatsachen verlangen (Engelhardt in MünchKomm, 5. Aufl., § 26 WEG, Rn. 31; BayObLG in NZM 2000, 341). Das Recht zur Abberufung aus wichtigem Grund erlischt entsprechend § 314 Abs. 3 BGB, wenn es nicht alsbald ausgeübt wird (BayObLG ZMR 99, 575 in Schellhammer, Sachenrecht nach Anspruchsgrundlagen, 3. Aufl., S. 220, Rn. 447). In der Rechtsprechung wird im Allgemeinen eine Frist von bis zu zwei Monaten noch als angemessen erachtet.

Die Kläger haben die Eigentümerversammlung mit dem Tagesordnungspunkt „Abberufung des Verwalters ... aus wichtigem Grund“ erstmals mit Schreiben vom 11.03.2009 verlangt. Zuvor haben sie die Beklagten zwar bereits mit Schreiben vom 09.01.2009 aufgefordert, einem Treffen der Wohnungseigentümer zuzustimmen. Hierbei sollte eine mögliche Abberufung des Verwalters jedoch lediglich diskutiert werden. Ein klares Verlangen auf Abberufung ist diesem Schreiben nicht zu entnehmen, vielmehr sollte offensichtlich ein Meinungsaustausch erfolgen. Ein Abberufungs- und Kündigungsverlangen können die Kläger daher nicht auf Umstände stützen, die ihnen bereits vor dem 11.01.2009 bekannt waren.

Da die Kläger nach eigenem Vortrag spätestens seit dem 11.12.2008 Kenntnis von behaupteten baulichen Veränderungen und davon hatten, dass der Beigeladene sie hierüber weder informiert noch diesbezügliche Beschlussfassungen herbeigeführt hatte, ist dieser Umstand kein tauglicher Abberufungsgrund.

Auch auf die Durchführung der Eigentümerversammlung vom 26.02.2008 unter Missachtung des Gebots der Nichtöffentlichkeit können die Kläger sich aus diesem Grund nicht mehr berufen. Ebenso gilt dies für die behaupteten fehlerhaften Beschlussfassungen im Rahmen dieser Versammlung und die behauptete Weigerung des Verwalters zur Aufnahme des Tagesordnungspunkts „Diskussion zur möglichen Abberufung des Verwalters“.

Von der Erstellung des Energiepasses hatten die Kläger nach eigenem Vortrag seit dem 04.09.2008 Kenntnis, denn dieser Punkt war auf der Tagesordnung der an diesem Tag durchgeführten Eigentümerversammlung.

Die übrigen von den Klägern vorgetragenen Gründe lassen eine Entscheidung der Eigentümergemeinschaft gegen eine Abberufung jedenfalls nicht als ermessensfehlerhaft erscheinen.

Soweit die Kläger dem Beigeladenen den Abschluss unwirtschaftlicher Neuverträge in Bezug auf die Versicherungen vorwerfen, ist dieser Vortrag bereits unsubstantiiert. Zwar werden die Kosten für Alt- und Neuverträge gegenüber gestellt, jedoch wird darauf verzichtet, den jeweiligen Leistungsumfang darzustellen. Insofern ist ein tatsächlicher Vergleich nicht möglich. Zudem ließe auch eine wirtschaftlich nicht sinnvolle Maßnahme des Beigeladenen eine Entscheidung der Wohnungseigentümer gegen eine Abberufung nicht als ermessensfehlerhaft und somit als Verstoß gegen das Gebot der ordnungsgemäßen Verwaltung erscheinen.

Ebenso gilt dies für die fehlende Besichtigungsmöglichkeit in Bezug auf die Sondernutzungsflächen. Hier ist zudem bereits nicht ersichtlich, wie der Beigeladene den Klägern hätte Zutritt verschaffen können. Mögliche Ansprüche müssten wohl gegen die betroffenen Miteigentümer geltend gemacht werden, welche den Zugang verwehren.

Soweit die Kläger ihren Anspruch mit der Behauptung begründen, der Beigeladene habe die Pflasterung der Parkplätze ohne entsprechende Beschlussfassung in Auftrag gegeben, kann dies ebenfalls nicht zum Erfolg führen. Ein wichtiger Grund zur Abberufung dürfte bereits nicht vorliegen, allenfalls käme eine Abmahnung in Betracht. Auf keinen Fall ist die Nichtabberufung jedoch als Verstoß gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung zu werten.

Ebenso verhält es sich mit dem möglicherweise von dem Beigeladenen nicht bearbeiteten Wasserschaden. Es nicht ersichtlich, dass ein Schadensausmaß vorliegt, welches die Wohnungseigentümer zur Abberufung verpflichten würde.

Auch die behauptete fehlerhafte Protokollierung im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 21.12.2009 und die nach Ansicht der Kläger falsche Abrechnung der Kosten für die Parkplatzpflege können keinen Anspruch der Kläger begründen. Es handelt sich nicht um so schwerwiegende Verfehlungen, die zur sofortigen Abberufung oder zur Kündigung des Verwaltervertrags berechtigen könnten. Erst recht ist die Entscheidung der Wohnungseigentümer gegen eine Abberufung nicht als ermessensfehlerhaft zu werten.

Ebenso gilt dies für das von dem Beigeladenen nach Vortrag der Kläger nicht beachtete Herausgabeverlangen in Bezug auf Gemeinschaftsunterlagen. Die Kläger sind insoweit schon dadurch geschützt, dass hier möglicherweise Ansprüche bestehen könnten, welche durchgesetzt werden könnten. Eine Abberufung – insbesondere ohne vorherige Abmahnung – kann hierauf nicht gestützt werden.

Auch eine Kumulation der von den Klägern vorgetragenen Gründe rechtfertigt keine andere Einschätzung.

Letzten Endes kommt es hierauf aber nicht entscheidend an, denn mittlerweile haben die Wohnungseigentümer in Kenntnis sämtlicher von den Klägern geltend gemachten Gründen negativ über eine Abberufung des Verwalters beschlossen. Diese Tatsache haben beide Parteien im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 24.08.2010 bestätigt.

Es liegt auf der Hand, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft dann, wenn sie den Verwalter in Kenntnis sämtlicher diesem nunmehr vorgeworfenen Handlungen wiederwählt bzw. negativ über dessen Abberufung beschließt, ihn nicht später unter Berufung auf dieses Fehlverhalten wieder abberufen kann, denn ein derartiges Verfahren würde dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechen (vgl. OLG Celle, Beschluss v. 19.05.1999, Az. 4 W 49/99 in NZM 1999, 841 f.). Für die Kläger gilt nichts Abweichendes, denn sie haben den Beschluss über die Nichtabberufung des Verwalters nicht angefochten und nicht geltend gemacht, diese habe den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen. Abgesehen davon, dass die vorgetragenen Gründe einen Anspruch auf Zustimmung zur Abberufung und Kündigung wie dargelegt ohnehin nicht rechtfertigen, wäre ein solcher Anspruch jedenfalls aufgrund der zwischenzeitlich erfolgten Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ausgeschlossen.

Da die Wohnungseigentümergemeinschaft somit weiterhin über einen Verwalter verfügt, ist auch der Antrag auf Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung unbegründet.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.