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T a t b e s t a n d

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Die Parteien streiten um die Auslegung eines erbaurechtlichen Vertragstextes einer Parkhausanlage.

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Die Klägerin betreibt als Erbbauberechtigte ein Parkhaus im Stadtgebiet der Beklagten und schuldet der Beklagte als Grundstückseigentümerin Erbbauzins. Die Zahlungsverpflichtung war bereits im ursprünglichen notariellen Erbaurechtsvertrag vom 26.3.3004 geregelt, der insbesondere wegen der Höhe und der Berechnung des Zinses in der weiteren notariellen Urkunde von 19.2.2008 modifiziert wurde.

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Dort ist unter Ziffer II die Höhe des Erbbauzinses  als Sockelbetrag und umsatzbezogenern Teil geregelt. Unter Ziffer II 1. b) heißt es weiter

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Sofern die derzeitige Grundstückseigentümerin gesetzliche Möglichkeiten zur teilweisen Einschränkung oder Abschaffung von Parkgebühren in der ersten halben Stunde der Parkplatznutzung im öffentlichen Parkraum in den Straßen K.-straße umsetzt (sog. „Brötchentaste" an öffentlichen Parkautomaten), ist die Erbbauberechtigte für die Dauer dieser Regelung von der Zahlung des Sockelbetrages befreit.

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Die Beklagte verzichtet im Stadtgebiet für Fahrzeuge, die sog. E-Kennzeichen aufweisen, auf Parkgebühren bis zu einer Parkzeit von 2 Stunden. Die Klägerin ist der Auffassung, dass damit die in Ziffer II 1 b) des Erbbauvertrages angesprochene Zahlunsgbefreiungstatbestand greift. Sie hat die Zahlungen des Sockelbetrages unstreitig rechnerische richtig nicht vorgenommen.

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Sie ist insbesondere der Auffassung, dass der in Ziffer II 1 b getroffene Regelung nicht nur die sog. Brötchentaste betrifft, sondern auch andere Fälle, in denen durch die Gemeinde Gebührenbefreiungen für  Fahrzeugparker vornimmt.

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Die Klägerin beantragt,

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festzustellen, dass der Beklagten gegen die Klägerin keine Forderung in Höhe von 18.375,28 € für das Jahr 2019 und 24.023,68 € für das Jahr 2020 (= insgesamt 42.398,96 €) wegen noch ausstehenden Erbauzins für die Jahre 2019 und 2020 aus Ziff. II a b) der Änderungsurkunde 203/2008 des Notars A. vom 19.02.2008 zusteht.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie Beklagte ist der Auffassung, dass die Befreiungsregelung nur für die in der Klammerung enthaltenen sog. Brötchentaste anzuwenden ist, nämlich für den – vorliegend  nicht vorgenommenen - Fall, dass alle Fahrzeugführer für die erste halbe Stunde ihrer Parkzeit von Gebühren befreit sind.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die zulässige Klage hat in der Sache letztlich keinen Erfolg. Nach Ansicht des Gerichts kann sich die Klägerin bei der Berechnung des Erbbauzinses für 2019 und 2020 nicht auf Ziffer II 1 b)  des Vertrages vom 19.2.2008 berufen.

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In Rechtsprechung und Schrifttum besteht Einvernehmen dahin gehend, dass Vertragsklauseln nach §§ 133, 157 BGB auszulegen sind, mithin nach ihrem Wortlaut, aber auch nach der Interessenlage der Parteien sowie Treu und Glauben (vgl. Grüneberg/Ellenberger, BGB, 81. Aufl. § 133 Rd. 14). Bei formbedürftigen Rechtsgeschäften gilt ergänzend die sog. Andeutungstheorie. Danach können bei der Auslegung eines Rechtsgeschäfts zwar auch außerhalb der Urkunde liegende Umstände mitberücksichtigt werden. Der so ermittelte Parteiwille muss aber in der förmlichen Erklärung zumindest andeutungsweise zum Ausdruck gekommen sein (vgl. BGH,. NJW 2011, 218; 1999, 2591, 2592 f; BGHZ 80, 242, 245, wohl auch für Auslegungen von Regelungen über die Höhe von Erbbauzinsen, vgl. BGB, NJW 1996, 1748).

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1.

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Gegen eine Anwendung der Befreiungsregelung spricht vor allem der Klammertext in Ziffer II 1 b des notariellen Vertrages. Dort wird ausführlich die sog. Brötchentaste als Anwendungsfall einer Reduzierung der Erbbauzinsen geregelt. Diese bei der Beklagten unstreitig nie eingeführte technische Einrichtung sieht vor, dass ein Fahrzeugführer für eine ganz kurze Zeit kostenfrei parken darf, in dem er eine Taste des Parkscheinautomaten drückt, und das entsprechende Parkticket kostenfrei nutzen kann. Der Klammertext wäre überflüssig, wenn man den davor gesetzten Textteil auf alle Fälle einer Parkgebührenreduzierung erstrecken würde. Der Klammertext kann auch nicht dahin gehend ausgelegt werden, dass er nur einen Beispielsfall beschreibt: Wie sich aus dem weiteren Text des notariellen Urkunde ergibt, war den Parteien klar, dass man Klammertexten Beispiele beschreiben kann, dann aber dies mit der Bezeichnung „zB“. klarstellt, was die Parteien etwa unter Buchstabe d) auf derselben Seite auch praktiziert haben.

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2.

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Dafür, den Klammertext als abschließendes Verständnis einer Zinsbefreiung anzusehen, spricht auch der Vertrag in seiner Gesamtheit. Die Analyse der textlichen Gestaltung des notariellen Vertrages weist eine ganze Reihe von Klammertexten auf, in denen der Klammertext die davor gelegenen Regelung definiert, wie etwa der Gesetzgeber die in Form eine Legaldefinition vorgeht. So definiert Ziffer II 1 a) den Mindestzins als Sockelbetrag, mithin als Teil des Erbbauzinses.

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3.

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Gegen eine Befreiung sprechen auch wirtschaftliche Gründe. Ersichtlich wollten die Parteien mit Ziffer II 1 b die Beklagte davon abhalten, Regelungen vorzunehmen, die die Einnahmensituation maßgeblich gefährden bzw. die Klägerseite dafür entschädigen. Eine völlige Befreiung vom Sockelbetrag dürfte aber nur dann im Interesse der Parteien gelegen haben, wenn sie jedenfalls potentiell alle oder eine Mehrheit von Fahrzeugführern betreffen und damit eine ausgleichsbedürftige Umsatzeinbuße begründen, während die von der Beklagten vorgenommene Regelung derzeit nur eine Minderheit von Fahrzeugen mit E-Kennzeichen betreffen.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 711 ZPO.

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Streitwert: 42.398,96 €, § 3 ZPO               steitgegenständliche Beträge für 2019, 2020; Negative Feststellungsklage zum vollen Streitwert, vgl. Zöller/Herget, ZPO, 34. Aufl. § 3 Rd. 16.76                           

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O.

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