Landgericht Aachen, 8 O 355/15

Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer des Objekts B1-Straße in B2. Die Beklagte ist Mieterin der im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss gelegenen Räume. Der Mietvertrag (Bl. 10ff d. GA) wurde für fünf Jahre geschlossen (01.04.2006 bis 31.03.2011) und enthält die Möglichkeit das Mietverhältnis durch Ausübung eines Optionsrechts jeweils um fünf weitere Jahre zu verlängern. Nach dem Vertrag betrug der Mietzins bis zum 31.03.2011 7.400 Euro zuzüglich Nebenkosten und Mehrwertsteuer. Nach Ausübung des ersten Optionsrechts erhöhte sich der Mietzins auf 7.600 Euro, insgesamt 9.888,90 Euro monatlich. Der Mietzins ist nach den vertraglichen Bedingungen jeweils bis zum fünften Werktag des jeweiligen Monats zu zahlen. Seit der Mieterhöhung zum 1.4.2011 zahlte die Beklagte zunächst nur den ursprünglichen Mietzins von 7.400,00 Euro, was sie im Februar 2013 per E-Mail an den Kläger (Anlage B 3 zur Klagerwiderung) damit erklärte, dass noch keine Rechnung ausgestellt worden war. Im Januar 2015 leitete der Kläger ein Mahnverfahren gegen die Beklagte ein wegen des ausstehenden Mietzinses aus dem Jahr 2011. Auf den Mahnbescheid zahlte die Beklagte den ausstehenden Mietzins für das Jahr 2011 inklusive Verzugszinsen und Rechtsanwaltskosten (insgesamt 2.996,52 Euro) sowie den ausstehenden Teil des Mietzinses für die Jahre 2012 bis Januar 2015 nebst Mehrwertsteuer, insgesamt weitere 8.806,00 Euro. Der Betrag wurde dem Konto des Klägers am 23.01.2015 gutgeschrieben.

Mit Schreiben vom 26.01.2015 (Bl. 20 d. GA) kündigte der Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf die Vorschrift des § 543 II 1 Nr. 3 BGB. In § 14 II des Mietvertrages heißt es wörtlich: „Ist der Mieter nach Zahlungsaufforderung mit vierzehntägiger Nachfristsetzung […] mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand, so kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Er kann nicht mehr kündigen, wenn der Mieter noch vor Kündigung zahlt.“

Mit Schriftsatz vom 1.2.2016 hat der Kläger das Mietverhältnis unter Hinweis auf bestehende Zahlungsrückstände erneut gekündigt.

Dem Kläger sind außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 334,75 Euro entstanden.

Der Kläger behauptet, dass die Beklagte zwischenzeitlich mit der Mietzinszahlung um mehr als 12.000 Euro, also um mehr als eine Monatsmiete, seit mehr als zwei Monaten im Rückstand gewesen sei. Er ist der Ansicht, dass die Kündigung wirksam sei und dass die gesetzlichen Kündigungsgründe nicht durch § 14 des Mietvertrages ausgeschlossen seien. Ferner ist er der Ansicht, dass die Beklagte durch Nichtzahlung des erhöhten Mietzinses jeweils mit Ablauf des fünften Werktages des jeweiligen Monats in Verzug geraten sei. Der Kläger meint, der Mietvertrag genüge als Rechnung den Anforderungen zur Vorlage bei den Finanzbehörden. Er behauptet, die Beklagte sei mit der Mietzinszahlung seit Februar 2015 noch entsprechend seiner Forderungsaufstellung (Bl. 78f d. GA) im Rückstand.

Ursprünglich hat der Kläger mit seinem Antrag zu 2) begehrt, dass die Beklagte verurteilt wird, an den Kläger 2.142 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 238 Euro seit dem 07.05.2014, 06.06.2014, 05.07.2014, 06.08.2014, 05.09.2014, 07.10.2014, 07.11.2014, 05.12.2014 und 07.01.2015 zu zahlen. Mit Schriftsatz vom 18.01.2016 hat der Kläger den Rechtsstreit bezüglich des Antrags zu 2) teilweise für erledigt erklärt. Die Beklagte hat sich der teilweisen Erledigungserklärung angeschlossen.

Der Kläger beantragt nunmehr,

die Beklagte zu verurteilen, die Räume im Objekt B1-Straße, B2, im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss gelegen, bestehend aus Verkaufsfläche und Nebenräumen, einschließlich sämtlicher Schlüssel an den Kläger herauszugeben,

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 1.078,71 Euro nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 126,71 Euro seit dem 05.09.2014 sowie aus jeweils weiteren 238 Euro seit dem 07.10.2014, 07.11.2014, 05.12.2014 und 07.11.2015 zu zahlen, sowie

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 334,75 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung zu Zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass ihr ein Anspruch auf Erteilung einer dem § 14 UStG entsprechenden Dauermietrechnung zustehe. Sie meint, aus der Nichterteilung jener Rechnung könne sie ein Zurückbehaltungsrecht in Bezug auf den erhöhten Teil des Mietzinses herleiten. Sie behauptet, dass sie eine solche Rechnung seit der Mieterhöhung vom Kläger gefordert habe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist hinsichtlich des geltend gemachten Räumungsanspruches ohne Erfolg und hinsichtlich des Zahlungsanspruches nur in Höhe von 125,56 Euro begründet.

Ein Anspruch auf Herausgabe der Gewerberäume nebst zugehöriger Schlüssel besteht weder aus § 546 I BGB, § 812 I 2 Alt. 1 BGB noch aus einem anderen rechtlichen Gesichtspunkt.

Das Mietverhältnis wurde nicht durch die Kündigung vom 26.01.2015 oder diejenige vom 1.2.2016 beendet. Der Mietvertrag besteht als Rechtsgrund fort. Die Kündigungen sind unwirksam.

Der Kündigungsgrund aus § 14 Ziff. 2 des Mietvertrags trägt die Kündigungen nicht. Erforderlich wäre danach ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten. Die Summe zweier Monatsmieten beträgt wegen der ab dem 01.04.2011 erfolgten Mieterhöhung 15.200 Euro. Ein solcher Rückstand wurde nicht erreicht und zwar selbst dann nicht, wenn man die Behauptung des Klägers zugrunde legt, dass die Beklagte mit 12.515,28 Euro im Rückstand gewesen sei. Im Übrigen wurde der Kläger in Höhe des Rückstands vor Zugang der Kündigungserklärung befriedigt. Dem Konto des Klägers wurde am 23.01.2015 eine Zahlung von 11.802.52 Euro gutgeschrieben. Die Zahlung setzt sich zusammen aus den Forderungen und Kosten des Mahnbescheids und dem nicht gezahlten Teil des Mietzinses für die Jahre 2012 bis Januar 2015. Die Zahlung von Zinsen, mögen sie angefallen sein oder nicht, ist nicht Teil der Befriedigung im Sinne des § 14 Ziff. 2 des Mietvertrages.

Die Kündigungen können auch nicht mit Erfolg auf die Vorschrift des § 543 II 1 Nr.3 BGB gestützt werden.

Die Regelungen betreffend die Kündigungsgründe aus § 543 II 1 Nr. 3 lit. a) und b) BGB ist neben der Regelung des § 14 Ziff. 2 des Mietvertrags nicht anwendbar, denn die Vorschrift ist konkludent abbedungen worden. Richtig ist, dass das Bürgerliche Gesetzbuch auch ohne ausdrückliche Erwähnung im Mietvertrag neben diesem Anwendung findet. Andererseits besteht die Möglichkeit, individualvertraglich von dispositiven Gesetzesregelungen abweichende Vereinbarungen zu treffen. So liegt der Fall. § 543 II BGB ist grundsätzlich abdingbar (Weidenkaff, in: Palandt, § 543 Rn. 3, 74. Aufl., 2015). Auch wenn die Parteien nicht ausdrücklich auf die Geltung dieser Norm verzichtet haben, ergibt sich dieses Ergebnis durch Auslegung des Mietvertrags sowie aller Umstände des Einzelfalls. Die Parteien haben in § 14 Ziff. 2 des Mietvertrags einen Kündigungsgrund geschaffen, der bei Zahlungsverzug zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. Dabei haben sie die Voraussetzungen der Kündigung in Bezug auf den Zahlungsverzug genau festgelegt. Wie oben beschrieben, ist ein Zahlungsverzug mit zwei Monatsmieten über einen Zeitraum von zwei Monaten erforderlich. Dies ist aber nur dann ausreichend, wenn die Schuld nicht vor Zugang der Kündigungserklärung getilgt wird. Die Regelung des § 543 II 1 Nr. 3 BGB steht damit zum Teil im Widerspruch zur vertraglich vereinbarten Regelung. Würde man eine Kündigung zu den Bedingungen des § 543 II 1 Nr. 3 BGB zulassen, so wäre der § 14 Ziff. 2 des Mietvertrags überflüssig, denn er würde nie zur Anwendung gelangen, da der Vermieter bereits vor Erreichen der Schwelle des § 14 Ziff. 2 des Mietvertrags nach § 543 II 1 Nr. 3 BGB kündigen könnte. Beide Regelungen betreffen mithin denselben Regelungsgegenstand, den Zahlungsverzug. Trifft man individualvertraglich eine über den Anforderungen der gesetzlichen Regelung liegende Vereinbarung, bedingt man die gesetzliche Regelung konkludent ab. Auch wenn man eine konkludente Abbedingung nicht annehmen will, so wäre es jedenfalls treuwidrig sich auf die gesetzliche Regelung zu berufen, denn das Verhalten steht im Widerspruch zur individuellen Vereinbarung.

Auch wenn die Vorschrift des § 543 II 1 Nr. 3 BGB nicht wirksam abbedungen worden wäre, liegen deren Voraussetzungen nicht vor, so dass die hierauf gestützten Kündigungen nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt haben.

Der Wirksamkeit der Kündigung steht zwar nicht entgegen, dass diese erst zu einem Zeitpunkt, nämlich am 26.1.2015, ausgesprochen worden ist, als der Betrag von 11.802,52 EUR dem Konto des Klägers bereits gutgeschrieben worden war.

Das entstandene Kündigungsrecht erlischt nur, wenn der Vermieter vor Kündigungserklärung vollständig befriedigt worden ist (vgl. LG Flensburg, Beschluss vom 28.3.2014, 1 T 8/14, juris).

Ein Kündigungsgrund ist gleichwohl nicht gegeben gewesen.

Da die Beklagte sich unstreitig zu keinem Zeitpunkt für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der gesamten Miete oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt hat, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug befunden hat, der die Miete für 2 Monate erreicht hat, kann sich ein Kündigungsgrund nur dann ergeben, wenn sich die Beklagte gemäß § 543 II 1 Nr.3 a Alt.2 BGB mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Sinne dieser Vorschrift in Verzug befunden hat.

Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil i.S. des § 543 II 1 Nr. 3 a Alt.2 BGB liegt jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt, sofern er aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungszeiträumen resultiert (BGH, Urteil vom 23.Juli 2008 – XII ZR 134/06-, juris).

Es genügt dabei nicht, dass sich der Rückstand aus Einzelbeträgen zusammensetzt, die für einen Zeitraum von mehr als 2 aufeinander folgenden Terminen angefallen sind (BGH Urteil vom 13.5.2015 – XII ZR 65/14- Rn. 47, juris).

Ein solcher Rückstand ist vorliegend jedoch ebenfalls nicht aufgetreten. Monatlich ist jeweils ein Fehlbetrag von 238,00 € aufgelaufen, so dass für zwei aufeinanderfolgende Monate der Rückstand nur 476,00 € beträgt, während sich eine Monatsmiete auf 7.600,00 € netto beläuft).

Bei Mietverhältnissen, die nicht Wohnraum betreffen, kann ein Rückstand von einer Monatsmiete oder weniger auch – und nur dann – erheblich im Sinne von § 543 Abs.2 S.1 Nr.3 b Alt.2 BGB sein, wenn besondere Einzelfallumstände hinzutreten. Als solche kommen in der Gewerberaummiete neben der Kreditwürdigkeit des Mieters insbesondere die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstands auf diese in Betracht (BGH, Urteil vom 13.Mai 2015 – XII ZR 65/14 -, juris). Solche besonderen Umstände sind hier weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

II.

Der mit dem Klageantrag zu 2) geltend gemachte Zahlungsanspruch ist nur in Höhe von 125,56 Euro Zug-um-Zug gegen Erstellung einer Dauermietrechnung begründet.

Die Beklagte befindet sich mit der Miete für Januar 2015 in Höhe von 125,56 Euro in Rückstand.

Der weitergehende Mietzinsanspruch ist durch Erfüllung gemäß § 362 Abs.1 BGB erloschen.

Von dem von der Beklagten gezahlten Gesamtbetrag von 11.802,52 Euro ist ein Betrag von 2.996,52 Euro auf die Forderung aus dem Mahnbescheid entfallen. Der danach verbleibende Betrag von 8.806,00 Euro ist auf Rückstände seit dem 1.1.2012 zu verrechnen. Bei der Berechnung der dem Kläger zustehenden Forderung sind neben dem monatlichen Rückstand von 238,00 Euro im Zeitraum von Januar 2012 bis Januar 2015, insgesamt 8.806,00 Euro, die geltend gemachten Verzugszinsen nur soweit zu berücksichtigen als sie bis zum 1.2.2013 angefallen sind, mithin ausweislich der Aufstellung Anlage K 5 in einer Gesamthöhe von 125,56 Euro.

Die Beklagte hat sich erfolgreich auf ein Zurückbehaltungsrecht gem. § 273 I BGB berufen. Auch wenn sich die Beklagte nicht ausdrücklich auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen hat, genügt es, dass durch Auslegung ermittelt werden kann, dass die Beklagte wegen der nicht ausgestellten Dauermietrechnung nicht gezahlt hat. Mit Email vom 1.2.2013, Anlage B 3, hat die Beklagte ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sie –um ihrer vertraglichen Verpflichtung nachkommen zu können- um Zusendung einer Mietrechnung bitte. Hieraus ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit, dass die Beklagte ihre Leistung von der Erteilung einer Mietrechnung abhängig machen und sich dementsprechend auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen will.

Wegen der Nichterteilung einer Dauermietrechnung stand der Beklagten auch ein Zurückbehaltungsrecht zu, so dass der eingetretene Verzug mit Wirkung ex nunc beendet worden ist.

Eine frühere Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts ist demgegenüber nicht substanziiert dargetan.

Die Beklagte hat auch einen Anspruch auf eine Dauermietrechnung. Denn will der Mieter die auf die Miete und die Betriebskosten geleistete Umsatzsteuer im Wege des Vorsteuerabzuges geltend machen, benötigt er hierzu gem. § 15 Abs. 1 Satz 1 UStG eine Rechnung im Sinne des § 14 UStG. Als solche kommt jede Urkunde in Betracht, aus der der Leistende, der Leistungsempfänger, die Menge und Art der Leistung, der Zeitraum der Leistung und der auf das Entgelt entfallende Umsatzsteuerbetrag erkennbar sind. Es müssen also sowohl das Nettoentgelt als auch der Betrag der Umsatzsteuer genannt werden (OLG Rostock, Urteil v. 12.03.2007 – 3 U 67/06). Grundsätzlich kommen dabei als Rechnungen im Sinne des § 14 UStG alle Verträge in Betracht, aufgrund derer ein Vertragspartner zu regelmäßigen Teilzahlungen verpflichtet ist. Die in einem solchen Vertrag enthaltene gesonderte Inrechnungstellung der Steuer muss jedoch wie bei jeder anderen Abrechnungsform eindeutig, klar und unbedingt sein (Grune, in: Peter/Burhoff/Stöcker, Kommentar zum Umsatzsteuergesetz, § 14 Rn. 30, 104. Lfg. 2013). In jedem Fall ist für die Anerkennung eines Vertrags als Rechnung Voraussetzung, dass er alle Angaben enthält, die § 14 IV UStG fordert (Grune, in: Peter/Burhoff/Stöcker, Kommentar zum Umsatzsteuergesetz, § 14 Rn. 32, 104. Lfg. 2013). Das ist aber nicht der Fall. Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag entsprach vor der Staffelmieterhöhung nicht den Vorgaben des § 14 IV UStG und nach der Staffelmieterhöhung entspricht er ihnen noch weniger. So fehlten bereits seit Vertragsschluss die Steuernummer oder die Umsatzsteueridentifikationsnummer, § 14 IV Nr. 2 UStG. Seit der Staffelmieterhöhung entspricht der Vertrag auch nicht mehr den Vorgaben des § 14 IV Nrn. 7, 8 UStG. Der Steuersatz beträgt nicht mehr 16%, sondern 19%. Bezüglich des korrekten Satzes muss die Rechnung das umsatzsteuerrechtliche Entgelt als Grundlage für den gesondert ausgewiesenen Steuerbetrag enthalten (BFH, Urteil vom 27.07.2000 – V R 55/99). Diesen Vorgaben entspricht der Mietvertrag nicht.

Da gemäß § 366 BGB mangels Tilgungsbestimmung durch den gezahlten Betrag zunächst die Zinsen getilgt werden, sind durch die Zahlung von 8.806,00 € neben den entstandenen Verzugszinsen in Höhe von 125,56 Euro die ausstehenden Mietrückstände von Januar 2012 bis Dezember 2014 von 8.568,00 Euro vollständig sowie die offene Januarmiete in Höhe von 238,00 Euro in Höhe von 112,44 Euro getilgt worden. Mithin verbleibt für Januar 2015 eine Teilforderung über 125,56 Euro.

III.

Ein Anspruch auf Zahlung der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 334,75 Euro besteht weder aus den §§ 280 I, II, 286, 288 I, 291 BGB, noch aus einem anderen rechtlichen Gesichtspunkt. Wie oben dargelegt, wurde der Verzug im Februar 2013 beendet, denn die Beklagte hat sich erfolgreich auf das oben genannte Zurückbehaltungsrecht berufen. Die Rechtsanwaltskosten sind erst nach Beendigung des Verzugs entstanden.

IV Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91a, 92 II Nr. 1, 708 Nr.11, 709, 711 ZPO.

Streitwert bis zum 10.02.2016: 12.267,27 Euro.

Danach 11.203,98 Euro