Landgericht Aachen, 2 S 292/14

G r ü n d e

Die Klägerin und Widerbeklagte (im Folgenden nur: Klägerin) begehrt von der Beklagten und Widerklägerin (im Folgenden nur: Beklagten) die Übereignung des Hausanwesens Dreiländerweg 118 in Aachen – nebst am Gebäude gelegenen Grundflächen – , das sie, die Klägerin, seit 1989/1992 von der Beklagten bzw. der Bundesrepublik Deutschland gemietet hat (Mietverträge Bl.246 - 252 d.A.).

Widerklagend strebt die Beklagte die Aufhebung einer einstweiligen Verfügung an (100 C 197/13 Amtsgericht Aachen, vgl. Bl.27 d.A.), mit der die Klägerin die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung ihres hier klageweise geltend gemachten Anspruchs erlangt hatte.

Die Beklagte hat die von der Klägerin gemietete Haus- und Gartenfläche nebst zwei Stellplätzen zusammen mit weiteren Gebäuden und Grundflächen mit notariellem Kaufvertrag vom 14.12.2012 (Bl.12 - 22 d.A.) an eine Gruppe von Erwerbern veräußert, wobei einzelne bezifferte Teilflächen bestimmten Erwerbern insgesamt oder nach Bruchteilen zugeordnet sind (Aufteilungsplan als Anlage 1 zum notariellen Kaufvertrag Bl.22R = 105 d.A.).

Die Klägerin hat mit Schreiben vom 12.04.2013 an die Beklagte (Bl.24 d.A.) bezüglich ihrer Mietsache ein Vorkaufrecht ausgeübt, von dem sie annimmt, es stehe ihr gesetzlich zu. Die Beklagte hatte dem zunächst mit Schreiben vom 15.04.2013 zugestimmt (Bl.35 d.A.), davon dann aber wieder Abstand genommen; sie meint, der Klägerin komme ein Vorkaufsrecht nicht zu.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Klägerin stehe ein Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs.1 S.1 BGB analog zu, weil der Verkauf an die Erwerber als Realteilung zu behandeln sei.

Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer form- und fristgerecht eingereichten Berufung mit dem Ziel der Klageabweisung, an ihrer Widerklage hält sie fest.

Wegen der weiteren Einzelheiten verweist die Kammer auf das angefochtene Urteil (Bl.365 - 370 d.A.) und auf die vorstehend in Bezug genommenen Urkunden und Schriftstücke.

II.

Die Berufung der Beklagten hat Erfolg.

I. Zur Klage

Die Klage, gerichtet auf Vollzug eines Vorkaufsrechts an einem Grundstück, ist unbegründet. Der Klägerin ist durch den notariellen Kaufvertrag vom 14.12.2012 kein Vorkaufsrecht kraft Gesetzes gemäß § 577 Abs.1 BGB oder § 577 Abs.1 BGB analog zugefallen.

Entscheidend ist zunächst, welchen Gegenstand die Beklagte als Verkäuferin den Erwerbern (Dritte im Sinne von § 577 Abs.1 BGB) mit dem vorgenannten Kaufvertrag verkauft hat. Denn davon hängt in erster Linie ab, ob die Klägerin ein gesetzliches Vorkaufsrecht erworben und in der Folge erfolgreich ausgeübt hat.

Ist – wie im Wesentlichen die Beklagte meint – rein ideelles Miteigentum an einer oder mehreren ungeteilten Fläche(n) an die Erwerber verkauft worden, ohne gleichzeitige vertragliche Verpflichtung des Verkäufers, nach § 8 WEG zu verfahren (also eine Teilung vorzunehmen), so entsteht kein Vorkaufsrecht gemäß oder entsprechend § 577 Abs.1 S.1 BGB.

Denn der Mieter (hier: die Klägerin) kann bei Ausübung des Vorkaufsrechts nur exakt einen solchen Vertrag mit dem Vermieter (Verkäufer, hier: die Beklagte) bekommen, wie ihn der Vermieter (die Beklagte) mit den Erwerbern geschlossen hat (§ 464 Abs.2 BGB; BGH V ZR 96/12, Urteil vom 22.11.2013, Rn.21). Der Mieter (die Klägerin) kann aber nur den Kauf „seiner“ Mietsache beanspruchen und nicht einen ideellen Miteigentumsanteil an einem größeren Grundstück (BGH a.a.O. Rn.22 ff).

Sind hingegen – wie die Klägerin meint – die verkauften Teilflächen bereits in allen wesentlichen Einzelheiten zumindest bestimmbar festgelegt und bestimmten Erwerbern mit dem Ziel einer Teilung des Grundstückes zuzuordnen (angestrebte/konzipierte „Realteilung“; vgl. BGH VIII ZR 126/07, Urteil vom 28.05.2008, Rn.9) und können dies die Erwerber nicht mehr einseitig ändern, so entsteht entsprechend § 577 Abs.1 BGB (BGH VIII ZR 126/07; auch nach BGH V ZR 96/12) das Vorkaufsrecht an der einer der Teilflächen genau entsprechenden Mietsache, weil die Realteilung in diesem Fall interessenmäßig der Begründung von Wohnungseigentum entspricht (BGH ZR VIII 126/07).

Nach Auffassung der Kammer liegt hier die erstgenannte Fallvariante vor.

Es sind (trotz des Aufteilungsplanes vom 02.12.2012, Bl.22R = Bl.105 d.A., Anlage 1 zum notariellen Kaufvertrag) keine Teilflächen (in Vorwegnahme einer Realteilung) an verschiedene Erwerber einzeln formwirksam veräußert worden, sondern ein ungeteiltes Grundstück (§ 1 Abs.1 des Kaufvertrages, Bl.13 d.A.). Lediglich zeichnerisch und sprachlich bezeichnet der notarielle Vertrag Teilflächen (§§ 1 Abs.4, 2 des Kaufvertrages, Bl.13R ff d.A.).

Die Übereignung erfolgte an eine Erwerbergemeinschaft / Käufergemeinschaft ausdrücklich „im jeweils angegebenen Beteiligungsverhältnis“ – also nicht nach Flächen (§ 14 Abs.1 des Kaufvertrages, Bl.21 d.A.).

Der Kaufpreis war einheitlich mit 1.202.021,- € vereinbart (§ 3 des Kaufvertrages, Bl.15 d.A.), wobei „wegen der Berechnung und Aufteilung der Grundsteuer und sonstigen Gerichts- und Notarkosten“ durch die einzelnen – ansonsten gesamtschuldnerisch haftenden – Erwerber anteilige Zahlungen geleistet worden sind (§ 10 des Kaufvertrages, Bl.20 d.A.).

Deutlich wird die ungeteilte Veräußerung weiter daran, dass von der Gemeinschaftsfläche (§ 2 Abs.1 lit.h des Kaufvertrages: „Teilfläche Nr.11“, Bl.14R d.A.) ausdrücklich nur ein Miteigentumsanteil von 11/100 auf die Erwerber Gatzweiler (§ 2 Abs.1 lit.g des Kaufvertrages) entfallen sollte, der räumlich gar nicht erfasst und insofern einer Realteilung nicht zugänglich ist.

Dem steht nicht entgegen, dass auch bei Veräußerung von Wohnungseigentum neben dem räumlich erfassten Sondereigentum das Gemeinschaftseigentum nach Bruchteilen (Miteigentumsanteilen) erworben wird. Denn in diesem Fall ist der zentrale Kaufgegenstand, das Sondereigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes, eindeutig räumlich umgrenzt dem Erwerber – auch im Grundbuch – zugeordnet, während im vorliegenden Fall nach dem Wortlaut des notariellen Kaufvertrages ein einheitlicher ungeteilter Kaufgegenstand mehreren Käufern wie bei einer Bruchteilsgemeinschaft zufallen soll.

Die Regelung des Wege- und Fahrrechtes in § 7 des Kaufvertrages (Bl.17R d.A.) macht – entgegen der Auffassung der Klägerin – gerade deutlich, dass hier eine Regelung zwischen Verkäuferin und Käufern eines einheitlichen, ungeteilten Grundstücks getroffen worden ist, zu dessen Teilung nach § 8 WEG sich die Verkäuferin gerade nicht verpflichtet hat.

Ziel des Kaufvertrages aus Sicht der Erwerber war die Bildung einer (Haus- oder Wohnungs-) Miteigentümergemeinschaft eigener Art (vgl. dazu die weitere notarielle Urkunde vom 14.12.2012, Bl.95 ff d.A., an der die Beklagte nicht, wohl aber alle Erwerber beteiligt sind). Angesichts der von den Erwerbern vorgenommenen Regelung einer Miteigentümergemeinschaft war eine Realteilung zunächst ausgeschlossen. Hinzu kommt, dass die Liegenschaft sich wegen der Erschließung und Versorgung durch gemeinsame Anlagen für eine Realteilung nicht ohne Weiteres eignet, sondern am ehesten für eine Eigentümergemeinschaft.

Die Zuordnung verschiedener zeichnerischer Teilflächen an die einzelnen Erwerber (offenbar zum Zweck ins Auge gefasster zukünftiger Nutzung) und die Vereinbarung mehrerer unterschiedlicher Kaufpreisanteile, ausdrücklich aus steuerlichen und Kosten-Gründen, ändert nichts daran, dass hier sachenrechtlich nur eine, vom Verkäufer (der Beklagten) nicht geteilte Grundfläche an mehrere gemeinschaftlich handelnde und gesamtschuldnerisch haftende Erwerber veräußert worden ist und, wie die bereits erwähnte notarielle Eigentümervereinbarung vom 14.12.2012 (Bl.95 ff d.A.) zeigt, auch nur veräußert werden sollte.

Die gemeinschaftlichen Erwerber waren außerdem grundsätzlich frei, nach dem Erwerb des Grundstücks eine andere (interne) Teilung vorzunehmen und zu vollziehen, weil die Beklagte ihrerseits eine solche Teilung – im Sinne von § 8 WEG – nicht vorgenommen hat und hierzu auch nicht verpflichtet war.

Die Klägerin konnte nach alledem im Wege des Vorkaufsrechts keinen Kaufvertrag über (nur) „ihr“ Hausanwesen mit der Beklagten bekommen, der inhaltsgleich/wortgleich mit dem der Erwerbern Gatzweiler ist, wie es aber § 464 Abs.2 BGB beim Vorkauf zwingend vorsieht und bei einer konkret ins Auge gefassten Realteilung auch möglich ist.

Soweit später die Eheleute Gatzweiler wie neue Eigentümer der Teilfläche Nr.5 behandelt oder bezeichnet worden sein mögen, ändert das nichts an der Rechtslage zur Zeit der Entstehung des von der Klägerin angenommenen Vorkaufsrechts.

Ein Vorkauf scheidet auch aus einem weiteren Grund aus.

Zu Recht weist die Beklagte darauf hin, dass im vorliegenden Fall eines gesetzlichen Vorkaufsrechts die notwendige Kongruenz bzw. Identität zwischen Mietsache (laut Mietvertrag), Kaufgegenstand (laut Kaufvertrag Bl.12 ff d.A.) und Vorkaufsgegenstand (gemäß Ausübung des Vorkaufsrechts mit bestimmendem, bereits als einseitige Erklärung wirksamen Schriftsatz vom 12.04.2013, Bl.24 d.A.) nicht gegeben ist. Gemäß §§ 577 Abs.1 S.3, 463 BGB muss es sich beim Vorkauf aber jeweils um einen (denselben) Gegenstand handeln (BGH V ZR 96/12, Rn.21), eine „Anpassung“ in tatsächlicher und/oder finanzieller Hinsicht findet regelmäßig nicht statt.

An die Klägerin vermietet waren und sind (vgl. die Mietverträge Bl.246-256 d.A.) das Haus Nr.118 (auf der Teilfläche Nr.5 des Aufteilungsplanes vom 02.12.2012), ein Hausgarten und zwei Stellplätze (einer möglicherweise auf Teilfläche 5, der andere auf Teilfläche 10 des Aufteilungsplanes). Nicht mit vermietet ist ein abgrenzbarer Teil der Teilfläche Nr.11 des Aufteilungsplanes, bestenfalls ist vorgesehen eine Mitbenutzung „als zum gemeinsamen Gebrauch bestimmte Anlage oder Einrichtung … in ihrem jeweiligen Umfang“ (§ 1 Nr.6 des Mietvertrages, Bl.247 d.A.).

Der notarielle Kaufvertrag betrifft bezüglich der hier maßgeblichen Mit-Erwerber Gatzweiler nur zeichnerisch die Teilfläche Nr.5, daneben 11/100 Miteigentumsanteil an der Teilfläche Nr.11 und 11/100 Miteigentumsanteil an der Teilfläche 10 (Stellplätze).

In der für das Zustandekommen eines Vorkauf entscheidenden Ausübungserklärung zum Vorkaufsrecht (bestimmender Schriftsatz vom 12.04.2013, Bl.24 d.A., § 464 Abs.1 S.1 BGB) wird zwar das Hausgrundstück Teilfläche 5, nicht aber die vom Kaufvertrag umfasste Teilfläche Nr.11 bezeichnet, hingegen eine insoweit nicht näher bezeichnete Stellplatzfläche.

Hätte diese Ausübungserklärung Erfolg, so würde zumindest der 11/100 Miteigentumsanteil an der Teilfläche 11 kaufvertraglich weiter den Mit-Erwerbern Gatzweiler zustehen, was dem Wesen eines Vorkaufs, nämlich dem vollständigen Personen-Wechsel auf Erwerberseite, entgegensteht und sicherlich dem Willen keines Beteiligten entspricht.

Die Klägerin verlangt im Übrigen nunmehr mit der Klage (Schriftsatz vom 10.06.2014, Bl.204 d.A.) – abweichend von der bestimmenden Ausübungserklärung – die Übereignung der Teilfläche Nr.5 und Übereignung von 11/100 Miteigentumsanteil an den Teilflächen Nr.10 und 11 (vorher mit der Klageschrift, Bl.3 d.A.: nur Teilfläche 5).

Ob, wie die Klägerin vorträgt, inzwischen nach Vermessung und Eigentumsfortschreibung neue Eigentumsverhältnisse bezüglich einzelner Erwerber eingetreten sind, kann an dieser fehlenden Kongruenz nichts ändern.

Soweit sich die Klägerin auf das Schreiben der Beklagten vom 15.04.2013 (Bl.35 d.A.) beruft, verhilft auch das der Klage nicht zum Erfolg.

Der Vorkauf (d.i. der Kauf zwischen Vorkaufsberechtigtem, vermeintlich der Klägerin, und Vorkaufsverpflichteten, vermeintlich der Beklagten) kommt bereits mit der einseitigen Ausübung des Vorkaufsrechts (Ausübungserklärung) ohne Willenserklärung des Vorkaufsverpflichten zustande, § 464 Abs.1 S.1, Abs.2 BGB.

Da hier aber – wie dargelegt – der formfreie (§ 464 Abs.1 S.2 BGB) Vorkaufvertrag nicht zustande gekommen ist, kann das Schreiben der Beklagten bestenfalls ein neues, allerdings formunwirksames Angebot sein, das darüber hinaus auch nicht in der notwendigen Form angenommen worden ist.

Ein Umgehungsgeschäft, und damit einen Verstoß gegen § 242 BGB zum Nachteil der Klägerin, ist in der Vorgehensweise der Beklagten nicht zu sehen. Die Beklagte wollte das historisch gewachsene Grundstück aus nachvollziehbaren Gründen nur „als Ganzes“ verkaufen, entsprechend hatten die Käufer disponiert (Bl.95 ff d.A.), ohne damit gesetzliche Rechte der Klägerin gezielt beeinträchtigen zu wollen.

Die Kammer verkennt nicht, dass die Klägerin, die seit gut zwei Jahrzehnten in ihrem Mietshaus auf dem gemieteten Grundstück wohnt, ein sehr verständliches und nachvollziehbares Interesse daran hat, es auch zu erwerben. Wenn gleichwohl die Beklagte und die Erwerbergemeinschaft im ebenso verständlichen eigenen Interesse ein Vertragsmodell gewählt haben, das nicht zu einem gesetzlich normierten Vorkaufsrecht führt, so muss das trotzdem zur Abweisung der Klage führen.

II. Zur Widerklage

Die Beklagte erstrebt insoweit entsprechend § 927 ZPO die Aufhebung der einstweiligen Verfügung vom 22.04.2013 (Amtsgericht Aachen 100 C 197/13, Bl.27 d.A.) einschließlich der dort zu ihren Lasten ergangenen Kostenentscheidung, und zugleich insoweit eine ihr günstige Kostenentscheidung (vgl. BGH I ZR 70/91, Urteil vom 01.04.1993).

Damit hat die Beklagte Erfolg, da der Klägerin keine Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Auflassung und Eintragung betreffend den streitigen Grundstücksteil zusteht, wie sich aus den vorstehend dargestellten Erwägungen ergibt.

III. Nebenentscheidungen

Die Kammer lässt die Revision gemäß § 543 Abs.2 ZPO zu.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr.10, 711, 713 ZPO.

Berufungsstreitwert: bis 170.000,- € (163.353,00 € + Kosten des Aufhebungsverfahrens)

C	Dr. S	G