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 G r ü n d e

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I.

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Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß den §§ 313 a Abs. 1, 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO abgesehen.

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II.

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Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

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Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückzahlung des gezahlten Modernisierungszuschlages in Höhe von jeweils 514,08 für die Jahre 2007 – 2010 aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB.

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Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts stellt der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag keinen Rechtsgrund für den erhaltenen Modernisierungszuschlag dar. Denn im Mietvertrag wurde der „Modernisierungszuschlag“ unter § 5 r) eindeutig als Teil der Betriebskosten ausgewiesen und in den Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2007 – 2010 auch abgerechnet. Da die dem Modernisierungszuschlag zugrunde liegenden Kosten jedoch lediglich einmal angefallen sind und somit keine „laufenden“ Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB darstellen, ist die betreffende mietvertragliche Regelung gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam und kommt folglich nicht als Rechtsgrund für den erhaltenen Modernisierungszuschlag in Betracht.

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Aber auch die Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2007 – 2010 stehen dem Rückzahlungsanspruch der Klägerin nicht entgegen. Denn die Nebenkostenabrechnungen sind bereits mangels Angabe der tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen formell unwirksam. Die Höhe der tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen kann auch nicht aus der Angabe der Mietzinszahlung für das betreffenden Jahr abgeleitet werden, da diese in allen Jahren nicht der "Sollmiete" entspricht. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts greift somit der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB bereits aufgrund der formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnungen nicht  (vgl. nur BGH, NJW 2009, 283 f.).

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Im Übrigen ist die Kammer aber auch der Auffassung, dass der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB selbst bei einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung nicht bezüglich solcher Positionen greift, die nach dem Gesetz nicht umlagefähig sind. Zwar ist der gegenteiligen Auffassung zuzugeben, dass dadurch der mit der Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB angestrebte Befriedigungseffekt eingeschränkt wird (vgl. auch Sternel, ZMR 2001, 937; Streyl, NZM 2009, 809). Dies kann jedoch nach Auffassung der Kammer nicht dazu führen, dass auf diesem Wege gesetzliche Wertungen umgangen werden (vgl. auch Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 556, Rn. 503, m.w.N.). Nach alledem war der Klägerin der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch zuzusprechen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

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Der Berufungsstreitwert beträgt 2.056,32 €.

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C Vorsitzender Richter am Landgericht	G Richter am Landgericht	Dr. QRichter am Landgericht