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T a t b e s t a n d:

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Der Kläger nimmt die Beklagte auf Rückabwicklung eines Anlagevertrages, hilfsweise auf Zahlung und Feststellung zukünftiger Zahlungspflicht aus einer abgegebenen Garantieerklärung in Anspruch.

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Die Beklagte ist Geschäftsbesorgerin der G (G1) eines seit Ende 1992 tätigen geschlossenen Immobilienfonds, der Mieteinkünfte aus einer Büro- und Gewerbeimmobilie in Berlin erzielen sollte. Da die Erlöse des Fonds aus Vermietungsleistungen hinter den prospektierten Erwartungen zurückblieben, beschloss die Gesellschafterversammlung der G1 am 11.06.1997 eine Kapitalerhöhung um bis zu 30 Mill. DM. Den Gesellschaftern, die sich aufgrund der beschlossenen Kapitalerhöhung an der G1 beteiligten, stand gemäß § 17 Abs. 4 a des Gesellschaftervertrages eine Mindestausschüttung in Höhe von 6 % pro Jahr bis einschließlich 2007 zu. Im Verkaufsprospekt der G1 für die Kapitalerhöhung 1998 gab die Beklagte folgende Erklärung ab:

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"Der Kapitalanleger, der - wie wir - von einer positiven Entwicklung des Berliner Büromarktes überzeugt ist, erhält mit der Teilnahme an der Kapitalerhöhung des G2 angesichts der auslaufenden Sonderabschreibung nach dem Fördergebietsgesetz zum Jahresende 1998 noch die seltene Möglichkeit, eine hohe Verlustzuweisung von mehr als 80 % des Beteiligungsbetrages zu nutzen und zusätzlich eine jährliche Vorzugsausschüttung von 6 % auf den Nominalbetrag bis 2007, die von der G3 garantiert ist, zu erhalten."

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Auf Seite 4 dieses Prospektes heißt es weiter:

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"Sicherstellung der Vorzugsausschüttung und der Platzierung durch die G4-Verwaltungen GmbH".

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Im Verkaufsprospekt der G1 für die Kapitalerhöhung 1999 heißt es im Vorwort:

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"Die Kapitalerhöhung ist für den zeichnenden Anleger mit attraktiven Vorzugskonditionen ausgestattet:

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95% Verlustzuweisung auf den jeweils eingezahlten Beteiligungsbetrag,

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6 % p.a. garantierte Ausschüttung bis 2007 auf die eingezahlten Beteiligungsbeiträge...."

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Auf Seite 21 dieses Verkaufsprospektes heißt es weiter:

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"Die G3 Fondverwaltungen GmbH garantiert die bevorrechtigte Ausschüttung an die Zeichner dieser Kapitalerhöhung".

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Der Kläger beteiligte sich am 15.9.1999 mit einem Nennbetrag von 200.000,- DM an der Kapitalerhöhung der G1. In den Jahren 1999 (anteilig) bis 2003 leistete die G1 die zugesagte Vorzugsausschüttung, kam jedoch seit 2004 aufgrund von Liquiditätsschwierigkeiten der Zahlungsverpflichtung nicht mehr nach.

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Auf einer Gesellschafterversammlung vom 03.08.2004 beschlossen die Gesellschafter mit Stimmenmehrheit, die Gesellschaft aufzulösen und die Immobilie zu veräußern. Derzeit befindet sich die Gesellschaft in Liquidation. In einem Nachtrag zu Vertriebsauftrag und Platzierungsverpflichtung zur Kapitalerhöhung zwischen der Beklagten und der G1 ist geregelt, dass eine Zahlungsverpflichtung in Bezug auf die Vorzugsausschüttungen ausscheidet, wenn die Liquidität die Bedienung der bevorrechtigten Ausschüttungen nicht erlaube, weil die Liquidität der KG durch die Erfüllung von Verpflichtungen, die der Beschlussfassung der Gesellschafterversammlung bedürfen, gemindert ist.

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Mit der Klage begehrt der Kläger vorrangig Rückabwicklung des Anlagevertrages und ist der Ansicht, aufgrund der internen Einschränkung der Garantieerklärung sei er bei der Anlageentscheidung getäuscht worden, die Beklagte habe eine vorsätzlich sittenwidrige Beschädigung sowie einen Eingehungsbetrug und eine Treuepflichtverletzung begangen. Er behauptet, er habe die Prospekte für die Kapitalerhöhung 1998 und 1999 erhalten und hätte die Kapitalerhöhung des G2 nicht gezeichnet, wenn er seitens der Beklagten nicht getäuscht worden wäre.

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Hilfsweise macht er Zahlungsansprüche auf Zahlung der garantierten Mindestausschüttungen geltend, im Hinblick auf die vorprozessuale Zahlungsverweigerung der Beklagten auch bezüglich der zum 30.06.2008 fällig werdenden letzten Ausschüttung.

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Der Kläger beantragt,

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I.

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die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger einen Betrag von EUR 88.964,79 nebst 4 % Zinsen seit dem 01.01.2000 Zug um Zug gegen Abtretung sämtlicher Ansprüche des Klägers aus seiner Beteiligung an der G zu zahlen.

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Hilfsweise:

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a)

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die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger einen Betrag von EUR 24.542,- nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB aus einem Betrag von jeweils EUR 6.135,50 seit dem 01.07.2004, 01.07.2005, 01.07.2006 und 01.07.2007 zu zahlen.

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b)

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festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, an den Kläger am 30.06.2008 einen weiteren Betrag von EUR 6.135,50 zu zahlen.

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II.

26

Die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger weitere vorgerichtliche Anwaltsgebühren in Höhe von EUR 1.163,52 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie ist der Ansicht, aus den Verkaufsprospekten lasse sich eine von der ebenfalls garantierten Platzierungsverpflichtung unabhängige Garantie nicht herleiten. Da die Beklagte ihre Platzierungsverpflichtung erfüllt habe, bestehe aber kein Garantieanspruch des Klägers für die Beteiligung. Die Beklagte habe allein die Platzierung der Kapitalerhöhung gegenüber der Fondgesellschaft garantiert, nicht gegenüber den individuellen Zeichnern der Kapitalerhöhung. Da die Kapitalerhöhung auch dazu verwendet werden sollte, die Vorzugsausschüttung bezahlen zu können, sei es eine (allein) wirtschaftliche Folge der Garantie der Platzierung der Kapitalerhöhung, dass dadurch auch die Zahlung der Vorzugsausschüttungen abgesichert werde. Dies sei dem Kläger auch aus den Protokollen der Gesellschafterversammlung im Zusammenhang mit der Kapitalerhöhung bekannt. Zudem sei kein Garantiefall eingetreten. Es habe nur das Vermietungs- und damit das in diesem Zusammenhang stehende Insolvenzrisiko des G1 aufgefangen werden sollen. Nur für den Fall, dass die G1 aufgrund von Liquiditätsschwierigkeiten nicht mehr in der Lage gewesen wäre, die Ausschüttungen vorzunehmen, sei von einem Eintritt des Garantiefalles auszugehen. Wie sich aus dem Gesellschaftsvermögen der G1 aber ergebe, sei diese ausreichend liquide gewesen um die Ausschüttungen vorzunehmen. Weiterhin sei der Sicherungszweck der Garantie mit dem in der Gesellschafterversammlung vom 03.08.2004 getroffenen Auflösungs- und Veräußerungsbeschluss entfallen. Zudem sei das Verhalten des Klägers arglistig, denn ohne die Veräußerung der Immobilie hätte das kreditgebende Institut, die Arealbank, welche zuvor die Kredite gekündigt hatte, dem Kläger wie den anderen betroffenen Kommanditisten auch die erhaltenen Ausschüttungen aus den Vorjahren im Hinblick auf § 172 Abs. 4 HGB zurückverlangt. Um gerade dies abzuwenden, sei die Auflösung der Gesellschaft und der Verkauf der Immobilie erfolgt. Hilfsweise erklärt die Beklagte die Aufrechnung mit einem Anspruch gemäß § 171 Abs. 1, 172 Abs. 4 HGB wegen Herabminderung der auf ihn entfallenen Hafteinlage an der G1 durch die Ausschüttungen aus einem fälligen Zahlungsanspruch.

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Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, insbesondere auf die vorgelegten Beteiligungsprospekte, Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist nur hinsichtlich des Hilfsantrages begründet.

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Der Kläger hat keinen Anspruch auf Rückabwicklung des streitbefangenen Beitrittsvertrages. Insoweit fehlt es an einer Kausalität zwischen der von dem Kläger getroffenen Anlageentscheidung und der behaupteten Pflichtverletzung der Beklagten. Keine Anhaltspunkte bestehen dafür, dass und warum die von dem Kläger getätigte Kapitalanlage ohne die garantierte Vorzugsausschüttung den Anlagezielen des Klägers nicht entsprochen hätte. An dem Umstand, dass es sich um eine Gesellschaftsbeteiligung mit den ihr eigentümlichen Risiken handelt und mit dem Anlagebetrag eine Kapitalerhöhung finanziert werden sollte, die zur Reduzierung aufgetretener liquider Unterdeckungen der Gesellschaft erforderlich war, ändert sich nichts dadurch, dass die Beklagte nach der Ansicht des Klägers dessen Risiko dadurch abgemildert hat, dass sie für den Zeitraum von zehn Jahren eine garantierte Vorzugsausschüttung versprochen hat. Über diese Risiken ist auch - wie im Rahmen der mündlichen Verhandlung angesprochen - durch das Beteiligungsprospekt hinreichend aufgeklärt (vgl. OLG Köln, Beschluß v. 5.11.07, 8 U 11/07; Beschluß v. 6.2.2008, 18 U 72/07, jeweils ergangen gegen die Beklagte dieses Rechtsstreits zu dem auch hier streitgegenständlichen Fonds). Auch sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass der Immobilienfonds im Hinblick darauf, dass die Beklagte ihre Garantiezusage nicht eingehalten hat, in wirtschaftliche Schwierigkeiten gelangt ist. Vielmehr ist umgekehrt der Garantiefall, um den die Parteien streiten, eine Folge einer zuvor erneut eingetretenen wirtschaftlichen Schieflage des Fonds Nr. 27. Deshalb kann der Kläger die von ihm vorgetragene Pflichtverletzung allein dadurch verfolgen, dass er - wie im Hilfsantrag geschehen - seine Ansprüche auf Zahlung einer Vorzugsausschüttung gegen die Beklagte geltend macht. Eine andere Sichtweise hätte zur Folge, dass das Wertausfallrisiko des von dem Kläger ausgewählten Fonds auf die Beklagte abgewälzt werden könnte, ohne dass dieser eine Pflichtverletzung im Zusammenhang mit der Aufklärung über die Risiken der Anlage zur Last fallen würde.

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Die Hilfsanträge sind jedoch begründet.

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Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 24.542,- € aus dem Garantievertrag. Wie in dem Verkaufsprospekt für die Kapitalerhöhung 1998 ist auch in dem Verkaufsprospekt für die Kapitalerhöhung 1999, welches der streitbefangenen Anlage zugrunde liegt, weil es sich um das zum Zeitpunkt des Beitritts der Kläger aktuelle Prospekt handelt, eine Garantieerklärung der Beklagten selbst hinsichtlich der jährlichen Vorzugsausschüttungen an die Anleger zu sehen. Die Beklagte behauptet auch nicht, dass der Kläger die Anlage ohne jegliches Prospekt erworben hätten und trägt nicht dazu vor, wie der Verkaufsprospekt für die Kapitalerhöhung 1999 in dessen Besitz gekommen ist. Entgegen der Auffassung der Beklagten ist diese auch eindeutig nicht von der Erfüllung oder Nichterfüllung der ebenfalls übernommenen Platzierungsgarantie abhängig.

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Der Hinweis der Beklagten in der Parallelsache 1 O 410/07 auf den von der Kammer entschiedenen Rechtsstreit 1 O 571/06, nachfolgend OLG Köln 18 U 72/07, dort Beschluß vom 6.2.2008, rechtfertigt ebenfalls kein anderes Ergebnis. Diesem Rechtsstreit lag ein Beitritt eines Anlegers aus dem Jahre 2001 zugrunde. Der Kammer, aufgrund einer Sonderzuständigkeit für alle gegen die Beklagte aus entsprechenden Sachverhalten im hiesigen Bezirk geführten Rechtsstreitigkeiten zuständig, ist aufgrund mehrerer Parallelverfahren bekannt, dass die Beteiligungsprospekte des G2 sich insbesondere hinsichtlich der Formulierung der hier streitigen Garantieerklärungen zwischen 1997 und 2001 jährlich geändert haben. Anders als in dem im Jahre 2001 verwendeten Prospekt ist in dem hier streitgegenständlichen nach dem eindeutigen Wortlaut jedoch eine Garantieübernahme der Beklagten zu sehen, die zu dem Zwecke abgegeben wurde, die Zeichnung der Kapitalerhöhung zu fördern. Da sich der Kläger an der Kapitalerhöhung 1999 mit 200.000,- DM beteiligt hat, stehen ihm Ansprüche auf Zahlung einer jährlichen Vorzugsausschüttung in Höhe von 6.135,50 € zu. Die Zahlung der jährlichen Vorzugsausschüttung ist gemäß § 17 Nr. 4 a des Gesellschaftsvertrages jeweils zum 30.06. für das vorausgegangene Geschäftsjahr fällig. Entsprechend diesen Auszahlungsmodalitäten hat der Kläger auch seine Vorzugsausschüttungen von der G1 für die Jahre 1999 bis 2002 erhalten.

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Gegen ihre Inanspruchnahme aus einer übernommenen Garantie kann die Beklagte nicht mit Erfolg einwenden, ein Garantiefall sei nicht eingetreten, weil die G1, die unstreitig die Zahlung der Vorzugsausschüttungen für die Jahre 2004 bis 2006 verweigert hat, jedenfalls in 2004 und 2005 noch ausreichend liquide gewesen wäre. Die Beklagte ist durch den Garantievertrag verpflichtet, für den Eintritt eines bestimmten Erfolges einzustehen oder die Gefahr eines zukünftigen Schadens zu übernehmen. Im Unterschied zu einer Bürgschaft wird dem Gläubiger gewährleistet, dass er die Leistung auf jeden Fall erhalten soll, und zwar selbst dann, wenn die Verbindlichkeit des Hauptschuldners nicht zur Entstehung gelangt oder später weggefallen ist; der Garant haftet auch für alle "nicht typischen Zufälle" (vgl. BGH NJW 1996, S. 2569). Nach dem Sinn des Vertrages sollten die Zeichner daher nicht nur wegen des Risikos der fehlenden Liquidität mangels ausreichender Mieteinnahmen, sondern auch gegen alle möglichen Nachteile, wie etwa Insolvenz oder auch Auflösung der Gesellschaft, aber auch eben sonstige untypische Risiken, wie etwa die bloße Weigerung der G1, die Vorzugsausschüttung trotz an sich noch ausreichender Liquidität auszuzahlen, abgesichert werden. Die Garantie wurde vielmehr von der Beklagten gerade deshalb abgegeben, um Zeichner der anstehenden Kapitalerhöhung zu gewinnen. Diesen wurde durch die Garantieerklärung vermittelt, dass für sie hinsichtlich der Vorzugsausschüttungen keinerlei Risiko, jedenfalls bis einschließlich 2007, bestehen würde. Daher kann sich die Beklagte auch weder mit Erfolg darauf berufen, dass der Sicherungszweck für die Garantie wegen der beschlossenen Auflösung der Gesellschaft noch dass die Geschäftsgrundlage wegen der im Mai 2006 erfolgten Veräußerung der Immobilie entfallen sei.

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Soweit die Beklagte weiter einwendet, der Kläger verhalte sich treuwidrig und arglistig, wenn er nunmehr die Ausschüttungen verlange, obwohl die Auflösung der Gesellschaft und Veräußerung der Immobilie erfolgt sei, um eine drohende Regressforderung der Gläubigerbanken der G1 gegen die Kommanditisten gemäß § 172 Abs. 4 HGB abzuwenden, verkennt sie ebenfalls Sinn und Zweck der hier abgegebenen Garantieerklärung. Diese Einwendungen könnten gegebenenfalls seitens der G1 erhoben werden, wenn der Kläger von der Gesellschaft die Vorzugsausschüttungen verlangen würde, nicht aber von der Beklagten. Denn die abgegebene Garantie ist gerade nicht akzessorisch zur Hauptschuld.

39

Die von der Beklagten erklärte Hilfsaufrechnung geht ins Leere. Der Vortrag der Beklagten hierzu, nach dem diese gegenüber der G1 ein fälliger Zahlungsanspruch in Höhe von 170.000,- € zustehe, ist nicht hinreichend substantiiert. Ein entsprechendes Schuldanerkenntnis hat die Beklagte nicht vorgelegt. Soweit sie angibt, dieses ergebe sich aus der als Anlage B5 vorgelegten Bilanz zum 31.12.2003, sind hieraus auch weitere Aufschlüsse nicht möglich. Überdies hat der Kläger im Schriftsatz vom 19.02.2008 das Bestehen einer aufrechenbaren Forderung bestritten, die Beklagte hat hierzu nicht mehr Stellung genommen und auch nicht um Schriftsatznachlass nachgesucht.

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Die Zinsentscheidung ergibt sich aus §§ 286 Abs. 2, 288 Abs. 1 BGB.

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Nach den obigen Ausführungen ist die gemäß § 256 ZPO zulässige Feststellungsklage begründet, da dem Kläger am 30.06.2008 aus der Garantieerklärung die Zahlung der Vorzugsausschüttung für das Geschäftsjahr 2007 in Höhe von 6.135,50 € zusteht.

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Hinsichtlich des Klageantrages zu III. ist von dem Anteil der vorgerichtlichen Anwaltskosten auszugehen, die auf den von den Klägern zu Recht geltend gemachten Teilbetrag nach einem Gegenstandswert von 30.677,50 € entfallen. Da der Kläger bei seiner Berechnung der Anwaltskosten einen 0,75-Anteil der Geschäftsgebühren in Abzug bringen, berechnen sich die ihnen zustehenden außergerichtlichen Kosten wie folgt:

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Gegenstandswert 30.677,50 €

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Geschäftsgebühr Nr. 2300 VV RVG 1,5fach 1.245,00 €

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abzüglich Anrechnung von 0,75 622,50 €

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Zwischensumme 622,50 €

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zuzüglich Post- und Telekommunikation Nr. 7002 VV RVG 20,00 €

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Zwischensumme netto 642,50 €

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Mehrwertsteuer hierauf 122,08 €

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insgesamt 764,58 €.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 92 Abs. 1, 709 ZPO.

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Streitwert: Hauptantrag 88.964,79 €

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Hilfsantrag 30.677,50 €

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Hilfsaufrechnung 18.406,50 €

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insgesamt 138.048,79 €.

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Dr. G5 Dr. L Dr. E