1

G r ü n d e

2

I.

3

Die Beteiligten zu 1 sind als Miteigentümer des o.g. Grundbesitzes zu jeweils ½ im Grundbuch eingetragen. Mit notarieller Urkunde vom 09. Dezember 2004 übertrugen sie den Grundbesitz auf die Beteiligte zu 3, deren Gesellschafter die Beteiligten zu 1 und 2 sind. In der Urkunde heißt es:

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" (... )

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handelnd

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1. die Eheleute L jeweils im eigenen Namen,
2. die Eheleute L und Herr L2 auch in und für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem Namen "Grundstücksgesellschaft L Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit Haftungsbeschränkung", - nachstehend auch "L GbR" genannt -

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- die Eheleute L nachstehend auch "Veräußerer", die L GbR nachstehend auch "Erwerber" genannt -.

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(...)

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Einbringungsvertrag

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I.

11

Der Veräußerer bringt hiermit den in der Vormerkung unter Ziffer II. aufgeführten Grundbesitz und die dort aufgeführten Eigentumsrechte mit allen wesentlichen Bestandteilen und allem Zubehör in den Erwerber, die L GbR, ein und überträgt den Grundbesitz und die Eigentumsrechte dem Erwerber zu Eigentum.

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(...)

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IV.

14

Die Beteiligten sind einig, daß das Eigentum an dem eingebrachten Grundbesitz und den eingebrachten Eigentumsrechten auf den Erwerber, also die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus Herrn L3, Frau L1 und Herrn L2, übergeht. Der Veräußerer bewilligt und der Erwerber beantragt die Eintragung des Eigentumsüberganges in das Grundbuch.

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(...)".

16

Mit Schriftsatz vom 14. Februar 2005 beantragte der beurkundende Notar – der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten – unter Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes die Umschreibung des Eigentums.

17

Das Grundbuchamt teilte unter dem 28. Februar 2005 mit, dass es eine Eintragung der BGB-Gesellschaft unter ihrem Namen für nicht möglich halte und eine Auslegung der Auflassung als Übertragung auf die Gesellschafter im Hinblick auf deren eindeutige Formulierung entsprechend der Entscheidung des BayObLG vom 04. September 2003 ausscheide. Es bat um Vorlage einer neuen Auflassungserklärung, aus der sich zweifelsfrei ergebe, dass das Eigentum auf die Beteiligten zu 1 und 2 als Gesellschafter der Beteiligten zu 3 übergehen soll.

18

Mit Schriftsatz vom 07. März 2005 widersprach der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten der Auffassung des Grundbuchamtes und verwies darauf, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts – wenn auch nicht grundbuchfähig – so doch nach der Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofes materieller Rechtsträger sein könne, so dass die Auflassungserklärung sich auch auf diese selbst beziehen müsse. Zudem sei die Auflassung als Grundbucherklärung auslegungsfähig.

19

Unter dem 18. März 2005 teilte das Grundbuchamt mit, dass es an seiner Rechtsauffassung festhalte und forderte den Verfahrensbevollmächtigten erneut auf, eine veränderte Auflassungserklärung beizubringen. Dieser bat unter dem 19. September 2005 um eine rechtsmittelfähige Entscheidung, woraufhin der Rechtspfleger des Amtsgerichts Jülich – Grundbuchamt – den Eintragungsantrag mit Beschluss vom 13. Oktober 2005 zurückgewiesen hat.

20

Hiergegen haben die Beteiligten zu 1 bis 3 mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 7. November 2005 Beschwerde eingelegt. Zur Begründung wird vorgetragen, die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei von deren Grundbuchfähigkeit verschieden. Folge man dem BayObLG und lasse eine Auslegung der Auflassungserklärung nicht zu, so führe dies zu "nicht erträglichen Ungereimtheiten". Für eine entsprechende Auslegung spreche auch die Formulierung in der notariellen Urkunde. Folglich sei eine Eintragung der Gesellschafter in GbR beziehungsweise der GbR bestehend aus den namentlich benannten Gesellschaftern möglich.

21

Mit Beschluss vom 09. November 2005 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache der Kammer zur Entscheidung vorgelegt.

22

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Akte Bezug genommen.

23

II.

24

Das Rechtsmittel der Beteiligten ist statthaft und zulässig. Gegen den Beschluss des Rechtspflegers beim Grundbuchamt ist das Beschwerdeverfahren vor dem Landgericht eröffnet, §§ 71 Abs. 1, 72 ff. GBO in Verbindung mit § 11 Abs. 1 RPflG.

25

Auch in der Sache selbst hat das Rechtsmittel Erfolg und führt unter Aufhebung des Beschlusses vom 13. Oktober 2006 zur Anweisung an das Grundbuchamt, den Antrag der Beteiligten unter Beachtung der Rechtsauffassung der Kammer erneut zu behandeln und zu bescheiden.

26

1.

27

Dem Grundbuchamt ist zunächst darin zuzustimmen, dass die Eintragung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts unter ihrem Namen mangels Grundbuchfähigkeit derselben auch nach der Rechtsprechung der Kammer nicht erfolgen kann. Vielmehr ist die namentliche Nennung ihrer Gesellschafter im Grundbuch erforderlich (Kammerbeschluss vom 27. Mai 2003 – 3 T 42/03, Rechtspfleger 2003, 496).

28

Eine namentliche Eintragung der Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist auch nicht deshalb entbehrlich, weil diese nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGHZ 146, 341) als solche "rechtsfähig" ist.

29

Die Frage, ob aus der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts folgt, dass diese auch grundbuchfähig ist, hat der IXa. Senat des Bundesgerichtshofes in seiner Entscheidung vom 16. Juli 2004 (NJW 2004, 3632) noch offen gelassen. Sie ist weiterhin umstritten, wird von der herrschenden Meinung jedoch zu Recht mit dem Argument der mangelnden Registerpublizität abgelehnt (Demharter, GBO, 25. Aufl. 2005, § 19, Rn. 108 m.w.N.; LG Berlin, Rechtspfleger 2004, 283; Kammerbeschluss, a.a.O.; BayObLG, NJW 2003, 70; Heil, NJW 2002, 2158; Ann, MittBayNot 2001, 197; Münch, DNotZ 2001, 535; a.A.: Ulmer in: Münchener Kommentar, 4. Aufl. 2004, § 705, Rn. 314; Ott, NJW 2003, 1223; Demuth, BB 2002, 1555; Dümig, Rechtspfleger 2002, 53). Die Gesellschaft kann daher unter ihrem Namen weder als Eigentümerin eines Grundstücks noch als Berechtigte eines beschränkten dinglichen Rechts in das Grundbuch eingetragen werden (BayObLG, NJW 2003, 70 m.w.N.).

30

Die hier weiterhin vertretene Auffassung widerspricht nicht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Zwar kann die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, soweit sie nach außen am Rechtsverkehr teilnimmt und spezielle Gesichtspunkte nicht entgegenstehen, als Gesamthandsgemeinschaft ihrer Gesellschafter eigene Rechte und Pflichten begründen, ist also in diesem Rahmen rechtsfähig (BGH, a.a.O.); es bleiben damit aber Rechtspositionen übrig, welche die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach der derzeitigen Rechtslage nicht wie eine eigene Rechtspersönlichkeit einnehmen kann und für die die Beteiligung der Gesellschafter neben der Gesellschaft erforderlich ist, weil einer uneingeschränkten Rechtsfähigkeit wichtige Gesichtspunkte entgegenstehen.

31

Bei der Annahme der Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ergeben sich solche speziellen Gesichtspunkte aus dem Grundbuchrecht. Denn der Erwerb von dinglichen Rechten an einem Grundstück setzt nach § 873 Abs. 1 BGB neben der Auflassung die Eintragung des Rechts im Grundbuch voraus. Eine Angabe allein der Gesellschaftsbezeichnung ohne die Gesellschafter verletzt den grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz. Nach diesem sind klare und eindeutige Eintragungen erforderlich. Denn Zweck des Grundbuchs ist es, auf sicherer Grundlage bestimmte und sichere Rechtsverhältnisse für unbewegliche Sachen zu schaffen und zu erhalten (Demharter, a.a.O., Anh. zu § 13, Rn. 5). Dazu genügt es zwar, wenn gewisse objektive Umstände außerhalb des Grundbuchs liegen, die nachvollziehbar und in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind. An dieser Nachvollziehbarkeit fehlt es aber, wenn die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Eigentümerin unter ihrer Bezeichnung in das Grundbuch eingetragen werden soll. Denn weder der Sitz der Gesellschaft, noch die Vertretungsverhältnisse sind daraus ablesbar. Zudem ist die Gefahr der Verwechslung jedenfalls erheblich geringer, wenn entsprechend der bisherigen Eintragungspraxis neben die Bezeichnung der Gesellschaft auch die Gesellschafter eingetragen werden. Die fehlende Bestimmtheit kann auch nicht durch Eintragung der Gesellschaftsverhältnisse in das Grundbuch ersetzt werden. Diese Funktion kann und soll das Grundbuch nicht erfüllen. Nichts anderes folgt schließlich daraus, dass die juristischen Personen des Handelsrechts schon vor ihrer Eintragung in das Handelsregister grundbuchfähig sind und eine Auflassung und sonstige dingliche Einigung an sie möglich ist (BayObLG, Rechtspfleger 1984, 13). Zu einem Vollzug der Auflassung oder sonstigen Einigungen kommt es auch bei diesen nur, wenn die Eintragung erfolgt ist. Im Hinblick auf die fehlende Publizität der Gesellschaftsverhältnisse der Gesellschaft bürgerlichen Rechts kommt jedenfalls eine analoge Anwendung des § 124 Abs. 1 HGB nicht in Betracht.

32

Soweit für die Grundbuchfähigkeit die praktischen Schwierigkeiten der Eintragung der Gesellschafter neben der Gesellschaft, insbesondere bei Massengesellschaften, angeführt werden (vgl. Ulmer/Steffek, NJW 2002, 330), dringt dies nicht durch. Daraus folgt keine zwingende Notwendigkeit, die Rechtslage bezüglich der Gesellschaft bürgerlichen Rechts der Rechtslage hinsichtlich der Personenhandelsgesellschaften anzugleichen sondern zeigt allein, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach der derzeitigen Rechtslage für bestimmte Gesellschaftszwecke nicht geeignet ist. Bei jedem Mitgliederwechsel bedarf es demzufolge einer Grundbuchberichtigung beziehungsweise von vornherein der Einschaltung eines Treuhänders.

33

Die Eintragung einer Gesellschaft allein unter ihrem Namen kommt deshalb nicht in Betracht. Vielmehr müssen entsprechend § 47 GBO die Namen der Gesellschafter und das sie verbindende maßgebliche Rechtsverhältnis eingetragen werden, um die Gesamthand zu bestimmen. Dem kann die Bezeichnung der Gesellschaft hinzugefügt werden, wobei es jedenfalls im vorliegenden Fall keiner abschließenden Entscheidung darüber bedarf, ob die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nur teilrechtsfähig ist (so wie die Kammer dies in ihrem Beschluss vom 27. Mai 2003 ausgeführt hat) oder ob die Gesellschafter nur deshalb in das Grundbuch einzutragen sind, weil die Gesellschaft bürgerlichen Rechts selbst lediglich nicht grundbuchfähig ist (so wie dies die Beteiligten zumindest hilfsweise vertreten).

34

2.

35

Dem Rechtsmittel der Beteiligten war demnach stattzugeben, weil eine Auslegung der relevanten Grundbucherklärungen ergibt, dass eine Eigentumsübertragung an die Beteiligten zu 1 und 2 als Gesellschafter bürgerlichen Rechts erfolgen soll.

36

Die Auflassung als dinglicher Vertrag ist auslegungsfähig. Sie ist nach den §§ 133, 157 BGB dahin auszulegen, was die Beteiligten wirklich gewollt haben und wie der Erklärungsempfänger die Erklärungen seines Vertragspartners verstehen musste. Der Entscheidung des BayObLG vom 04. September 2003 (Rechtspfleger 2004, 93), welche in der Literatur wegen der Ablehnung der Auslegung einer Auflassungserklärung zugunsten der Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus deren namentlich benannten Gesellschaftern als Einigung zugunsten der Gesellschafter als Gesellschafter bürgerlichen Rechts auf Kritik gestoßen ist (vgl. Heil, DNotZ 2004, 379 und Weigl, MittBayNot 2004, 202) und der sich auch das OLG Frankfurt in seinem Beschluss vom 14. Oktober 2005 (20 W 409/04) entgegengesetzt hat, folgt die Kammer nicht. Als Grundbucherklärung muss die Auflassungserklärung zwar den strengen Anforderungen an Bestimmtheit und Klarheit genügen, die für die formellen Eintragungsvoraussetzungen wegen der Besonderheiten des Grundbuchsverfahrens gelten. Die Auflassung als Grundbucherklärung ist aber grundsätzlich sogar einer Umdeutung zugänglich (BayObLG, DNotZ 1998, 752; Kanzleiter in: Münchener Kommentar, a.a.O., § 925, Rn. 23).

37

Unter Beachtung dieser Vorgaben geht aus der vorliegenden Vertragsurkunde vom 09. Dezember 2004 eindeutig hervor, dass von den Vertragsbeteiligten ein Erwerb in das Gesellschaftsvermögen gewollt ist, denn die L GbR – also die Beteiligte zu 3 – und nicht die Beteiligten zu 1 und 2 als ihre Gesellschafter ist in der Urkunde als "Erwerber" bezeichnet. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts hat aber nur eine Vermögensmasse, nämlich das gesamthänderisch gebundene Gesellschaftsvermögen, das in § 718 BGB als "gemeinschaftliches Vermögen der Gesellschafter" definiert wird und von deren Privatvermögen zu unterscheiden ist (Palandt, BGB, 64. Aufl. 2005, § 718, Rn. 1). Neben der Bezeichnung der L GbR als Erwerber sind zudem die Beteiligten zu 1 und 2 "handelnd auch in und für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts" in der Urkunde aufgeführt. Darüber hinaus enthält Ziffer IV der Urkunde die Erklärung, dass die Beteiligten sich einig sind, dass das Eigentum auf "den Erwerber, also die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus Herrn L3, Frau L1 und Herrn L2, übergeht". Die weite Fassung dieser Auflassungserklärung lässt sowohl eine Auslegung als Auflassung an die L GbR als auch eine an deren Gesellschafter "als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" zu. Gleiches gilt auch für die Bewilligung und Beantragung der "Eintragung des Eigentumsübergangs". Wenn – wie oben ausgeführt wurde – eine Eintragung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts allein unter ihrem Namen aus Rechtsgründen zwingend ausscheidet und wenn sich die Beteiligten – wie hier erfolgt – zumindest hilfsweise mit einer Auslegung einverstanden erklärt haben, spricht nichts dagegen, die beurkundeten Erklärungen in einer Weise auszulegen, die eine Eintragung zulässt. Dabei hat die Kammer auch die Erwägungen der Beteiligten auf den Seiten 4 und 5 der Beschwerdeschrift vom 07. November 2005 berücksichtigt. Es darf sich nicht zum Nachteil des rechtssuchenden Bürgers auswirken, dass der Bundesgerichtshof die Gesellschaft bürgerlichen Rechts zumindest partiell für rechtsfähig erklärt hat, ohne zu klären, wie das Spannungsfeld zwischen postulierter Rechtsfähigkeit und fehlender Grundbuchfähigkeit praxisgerecht aufzulösen ist. Wie der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten ausführt, haben die Beteiligten derzeit ein berechtigtes Interesse daran, die Auflassung eher weit – aber noch auslegungsfähig – zu formulieren. Deshalb ist die Kammer im vorliegenden Fall nicht gehindert, die Auflassungserklärung als an die Beteiligten zu 1 und 2 als Gesellschafter bürgerlichen Rechts gerichtet anzusehen und Eintragungsbewilligung sowie -antrag dementsprechend auszulegen, dass die Beteiligten zu 1 und 2 auch als Eigentümer in Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden wollen. Dabei spricht nichts dagegen, der Angabe des maßgeblichen Rechtsverhältnisses (in Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder als Gesellschafter bürgerlichen Rechts) den Namen der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (hier: Grundstücksgesellschaft L Gesellschaft bürgerlichen Rechts) hinzuzufügen.

38

Soweit das Amtsgericht Jülich die Ansicht vertritt, es handele sich um eine unzulässige Alternativauflassung, ist darauf hinzuweisen, dass das Grundbuchamt im Rahmen des § 20 GBO nur zu überprüfen hat, dass die Einigung erklärt ist; Eintragungsvoraussetzung ist nicht, dass die materiell-rechtliche Wirksamkeit der Einigung vom Grundbuchamt festgestellt wird (Demharter, a.a.O., § 20, Rn. 38). Im übrigen hat – wie zuvor bereits dargelegt – die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nur eine Vermögensmasse, nämlich das gesamthänderisch gebundene Gesellschaftsvermögen als gemeinschaftliches Vermögen der Gesellschafter, § 718 BGB.

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Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren: 2.850.000,- €, § 131 Abs. 2 i.V.m. § 30 KostO.

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Dr. W N V