Landgericht Aachen, 2 T 37/04

Gründe

Der Antragsteller bildet zusammen mit den Antragsgegnern die Wohnungseigentümergemeinschaft in.

Am 30. September 2002 und am 21. Oktober 2002 fanden Eigentümerversammlungen statt. Zu der zuletzt genannten Versammlung hatte Herr X als Beiratsvorsitzender mit Schreiben vom 07. Oktober 2002 eingeladen. Gemäß § 16 Abs. 3 der Teilungserklärung werden die Mitglieder des Verwaltungsbeirat auf die Dauer von 3 Jahren gewählt. Seit 1996 wurde ein Verwaltungsbeirat nicht mehr gewählt.

Gegenstand der Versammlung am 21. Oktober 2002 war unter TOP 3 die Abstimmung über die Bestellung eines neuen Verwalters und den Abschluss eines Verwaltervertrages. Zur Wahl standen Herr X, der unter anderem auf Vorschlag des Antragstellers kandidierte, sowie die Beteiligte zu 3), die bereits in der Vergangenheit Verwalterin der Anlage gewesen war. Die abgegebenen Stimmen der Eigentümer wurden nach Miteigentumsanteilen bewertet. Laut dem Protokoll der Eigentümerversammlung stimmten für Herr1.500/3.152 Miteigentumsanteile und für die Beteiligte zu 3) 1.563/3.152 Miteigentumsanteile. Daraufhin wurde im Protokoll festgestellt, dass die Beteiligte zu 3) Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft bleibe.

In § 15 der Teilungserklärung, der sich mit der Eigentümerversammlung befasst, ist bestimmt:

„(5) ... Ein Wohnungseigentümer kann sich nur durch den Verwalter, seinen Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen. (...)

Das Stimmrecht bestimmt sich nach dem WEG (Mehrheit der Miteigentumsanteile, § 25 WEG).“

Auf die Beteiligte zu 3) entfiel unter anderem ein Miteigentumsanteil von 38/3.152 für die Wohnung Nr. 15 (Schönbach). Für diese Wohnung war durch Beschluss des Amtsgerichts Geilenkirchen vom 09. September 1997 - 6 L 7/97 - der Geschäftsführer der Beteiligten zu 3), Herr Thomas, als Zwangsverwalter bestellt worden. Dieser stimmte auf der Eigentümerversammlung für die Beteiligte zu 3). Des weiteren wurde jeweils ein Miteigentumsanteil von 89/3.152 für die Wohnung Nr. 26 und Nr. 36 (Eheleute B) zu Gunsten der Beteiligten zu 3) gezählt, wobei die Stimmabgabe nur durch die Ehefrau, Frau Ella B, erfolgte. Auf die Beteiligte zu 3) entfiel ferner ein Miteigentumsanteil von 89/3.152 für die Wohnung Nr. 14 (O), wobei die Wohnungseigentümerin von einer weiteren Eigentümerin, Frau G vertreten wurde. Ein weiterer Miteigentumsanteil von 89/3.152 entfiel auf die Beteiligte zu 3) für die Wohnung Nr. 32 (A). Der Wohnungseigentümer Herr A wurde auf der Versammlung und der Abstimmung von seiner Betreuerin, Frau Rechtsanwältin AB, vertreten. Zudem entfiel auf die Beteiligte zu 3. ein Miteigentumsanteil von 89/3.152 für die Wohnung Nr. 16 (E. Die Stimmabgabe für die Eigentümer dieser Wohnung, die Eheleute E, erfolgte durch die weitere Wohnungseigentümerin Frau Bräuer. Schließlich wurden zu Gunsten der Beteiligten zu 3) für die Wohnungen Nr. 30 und 35 (Metzger) jeweils 38/3.152 Miteigentumsanteile gewertet. Für eine der Wohnungen war Herr H als Zwangsverwalter bestellt worden; dieser hatte den weiteren Wohnungseigentümer Herrn B bevollmächtigt. Der Wohnungseigentümer Herr M hatte hingegen den Antragsteller bevollmächtigt. Diese Vollmacht wurde nicht anerkannt.

Auf Herrn X entfiel unter anderem ein Miteigentumsanteil von 89/3.152 für die Wohnung Nr. 17 (E), deren Eigentümer jedoch verstorben war. Die Stimmabgabe erfolgte durch die Ehefrau des Verstorbenen, Frau E1.

Wegen der weiteren Einzelheiten zum Stimmverhalten wird auf die zur Akte gereichte Eigentümerliste, auf der das jeweilige Abstimmungsverhalten festgehalten wurde (Bl. 223 f GA), verwiesen.

Der Antragsteller hat die auf der Eigentümerversammlung am 30. September 2002 und am 21. Oktober 2002 gefassten Beschlüsse angefochten und im übrigen die Feststellung begehrt, dass Herr X auf der Versammlung am 21. Oktober 2002 zum Verwalter gewählt worden sei, hilfsweise die Feststellung, dass kein Verwalter gewählt worden sei.

Der Antragsteller hat erstinstanzlich die Auffassung vertreten, die Wahl der Beteiligten zu 3) auf der Eigentümerversammlung am 21. Oktober 2002 sei fehlerhaft gewesen. Zum einen hätten an der Versammlung Personen teilgenommen, die nicht ordnungsgemäß vertreten gewesen seien, zum anderen seien einige Stimmen mangels wirksamer Vollmacht ungültig. Im übrigen hätte die Abstimmung nach Kopfteilen ausgewertet werden müssen. Unter Berücksichtigung des Kopfprinzips und der ungültigen Stimmen sei Herr X mehrheitlich gewählt worden.

Mit Beschluss vom 17. November 2003, der der Beteiligten zu 3) am 03. Dezember 2003 zugestellt worden ist, hat das Amtsgericht G die auf der Eigentümerversammlung vom 30. September 2002 gefassten Beschlüsse insgesamt sowie den auf der Eigentümerversammlung vom 21. Oktober 2002 zu Tagesordnungspunkt 3 (Neubestellung des Verwalter) für ungültig erklärt. Ferner hat das Amtsgericht auf entsprechenden Hilfsantrag des Antragstellers festgestellt, dass die Eigentümerversammlung vom 21. Oktober 2002 keinen Verwalter bestellt habe. Zur Begründung hat das Amtsgericht unter anderem ausgeführt, dass der Beschluss über die Bestellung des Verwalters für ungültig zu erklären gewesen sei, weil die Wahl entgegen der gemäß § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG vorgesehenen Abstimmung nach Köpfen durch eine Wahl nach Miteigentumsanteilen erfolgt sei. Die in § 15 Abs. 5 der Teilungserklärung enthaltene Regelung sei widersprüchlich und könne daher kein von der gesetzlichen Regelung abweichendes Stimmrecht bzw. Abstimmungsverfahren begründen.

Mit ihrer - am 17. Dezember 2003 bei Gericht eingegangenen - sofortigen Beschwerde wendet sich die Beteiligte zu 3) gegen den Beschluss des Amtsgerichts, soweit der auf der Eigentümerversammlung vom 20. Oktober 2002 unter TOP 3 gefasste Beschluss für ungültig erklärt und festgestellt worden ist, dass die Versammlung keinen Verwalter bestellt habe.

Sie vertritt die Auffassung, die Stimmen seien zu Recht nach Miteigentumsanteilen bewertet worden. Sie trägt zudem vor, zu ihren Gunsten sei ein weiterer Miteigentumsanteil von 89/3.152 für die Wohnung Nr. 16 (Eheleute E) zu werten. Ursprünglich sei nämlich die weitere Wohnungseigentümerin Frau Bräuer von der Familie E bevollmächtigt gewesen und habe für sie gestimmt. Nach der Abgabe der Stimmen sei Frau E erschienen und habe Herrn B gebeten, die Stimme der Eheleute für Herrn X zu zählen, was dann auch geschehen sei. Frau E habe aber keine Vollmacht ihres Mannes für diese Änderung gehabt.

Die Beteiligte zu 3) beantragt - sinngemäß - ,

den Beschluss des Amtsgerichts Aachen aufzuheben, soweit der auf der Eigentümerversammlung am 20. Oktober 2002 unter TOP 3 gefasste Beschluss für ungültig erklärt und festgestellt worden ist, dass die Eigentümerversammlung keinen Verwalter bestellt hat, sowie die entsprechenden Anträge des Antragstellers abzuweisen.

Der Antragsteller beantragt,

die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Er vertieft und ergänzt sein erstinstanzliches Vorbringen und vertritt - erstmals in der Beschwerdeinstanz - zudem die Auffassung, die Verwalterwahl auf der Eigentümerversammlung vom 21. Oktober 2003 sei schon deshalb ungültig, weil die Einladung durch Herrn Y wegen des Ablaufs der Amtszeit als Beiratsvorsitzender nicht ordnungsgemäß gewesen sei. Er meint ferner, es sei unzulässig, den Vertreter einer Verwalterin gleichzeitig als Zwangsverwalter einzusetzen. Allein die Tatsache, dass Herr Z zum Zwangsverwalter einer Wohnung bestellt worden sei, begründe seine Unwählbarkeit bzw. die Unwählbarkeit der juristischen Person, deren gesetzlicher Vertreter er sei. Zudem sei Herr Z bei der Abstimmung von einem Stimmrechtsverbot betroffen gewesen.

Am 26. Juni 2004 hat auf Anregung der Kammer eine außerordentliche Eigentümerversammlung stattgefunden, die die Wahl eines Verwalters zum Gegenstand hatte. Auf dieser Versammlung ist erneut mit einer Mehrheit von 1.525/3.152 Miteigentumsanteilen die Beteiligte zu 3) zur Verwalterin bestellt worden. Dieser Beschluss ist mittlerweile allerdings ebenfalls von dem Antragsteller gerichtlich angefochten worden. Das Verfahren, das unter dem Aktenzeichen 7 UR II 12/04 WEG vor dem Amtsgericht Geilenkirchen geführt wird, ist noch nicht abgeschlossen.

Die Akte 6 L 7/97, Amtsgericht Geilenkirchen sowie Auszüge der Akte 7 UR II 12/04 WEG, ebenfalls Amtsgericht Geilenkirchen, haben zu Informationszwecken vorgelegen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Das in formeller Hinsicht unbedenkliche Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg.

Anders als das Amtsgericht hält die Kammer den - noch streitgegenständlichen - Antrag des Antragstellers, die in der Eigentümerversammlung vom 21. Oktober 2003 unter TOP 3 gefaßten Beschlüsse für ungültig zu erklären, und den Feststellungsantrag zwar für zulässig, aber für nicht begründet.

Die Anträge des Antragstellers sind trotz der mittlerweile wiederholten Verwalterwahl auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 28. Juni 2004 zulässig, insbesondere fehlt es nicht an dem für eine Entscheidung erforderlichem Rechtsschutzbedürfnis. Denn der auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasste Beschluss ist ebenfalls angefochten worden und noch nicht bestandskräftig.

Die auf der Eigentümerversammlung vom 21. Oktober 2003 unter TOP 3 gefassten Beschlüsse über die Bestellung der Beteiligten zu 3) als Verwalterin und den Abschluss eines entsprechenden Verwaltervertrages sind gültig.

Ohne Erfolg beruft sich Antragsteller darauf, die Eigentümerversammlung vom 21. Oktober 2003 sei schon durch eine unzuständige Person einberufen worden. Zwar haben die weiteren Verfahrensbeteiligten dem Vortrag des Antragstellers, es sei seit 1998 kein Beirat mehr gewählt worden, nicht widersprochen, so dass von einem Einberufungsmangel auszugehen ist. Die Berufung auf einen solchen Mangel durch den Antragsteller ist aber als rechtsmissbräuchlich anzusehen und daher im Ergebnis unbeachtlich. Der Antragsteller selbst nämlich hat in der Eigentümerversammlung keinerlei Bedenken gegen die Einberufung geäußert. Er hat im Gegenteil selbst in seinem Hauptantrag zu 3) ursprünglich beantragt festzustellen, dass der von ihm favorisierte Kandidat Herr X in der fraglichen Eigentümerversammlung zum Verwalter gewählt worden ist, obwohl auch dieser Antrag voraussetzt, dass die Versammlung ordnungsgemäß ist. Durch dieses Verhalten ist der Antragsteller nach Treu und Glauben seines Anfechtungsrechtes verlustig gegangen. Konkrete Anhaltspunkte, die es rechtfertigen könnten anzunehmen, dass der Antragsteller den Einberufungsmangel nicht bereits in der Eigentümerversammlung vom 21. Oktober 2003 erkannt hat, sind nicht vorgetragen. Insbesondere reicht der nur pauschal gehaltene Vortrag des Antragstellers, ihm sei erst später bekannt geworden, dass die Amtszeit des Herrn Y zum Zeitpunkt der Einladung bereits abgelaufen sei, ohne Darlegung dazu, wie ihm dieser Umstand bekannt geworden ist, nicht aus.

Die Wahl der Beteiligten zu 3) ist nicht bereits deshalb für ungültig zu erklären, weil Herr Thomas als Geschäftsführer der Beteiligten zu 3) auch zum Zwangsverwalter der Wohnung Nr.15 (D1) bestellt worden ist. Ebenso, wie ein Wohnungseigentümer zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt werden kann, ist nach Auffassung der Kammer auch ein Zwangsverwalter oder eine von ihm gesetzlich vertretene Gesellschaft wählbar. Insbesondere kann trotz der möglicherweise verschiedenen Interessenlage eines Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft und eines Zwangsverwalters nicht schon die Zwangsverwaltereigenschaft an sich einen wichtigen Grund gegen die Bestellung als Verwalter begründen. Weitere, konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Beteiligte zu 3) als ungeeignet oder unfähig für das Verwalteramt angesehen werden müssten, sind nicht vorgetragen.

Nach Auffassung der Kammer sieht § 15 Abs. 5 der Teilungserklärung in seinem letzten Satz eine wirksame Abänderung des in § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG festgelegten Stimmrechts nach Köpfen vor. Denn der Wortlaut der Teilungserklärung kann - ohne juristische Vorkenntnisse und ohne präsentes Wissen über den genauen Inhalt von § 25 WEG - nur dahin verstanden werden, dass sich die Stimmenmehrheit nach der Mehrheit der Miteigentumsanteile bestimmt. Die Formulierung „Mehrheit der Miteigentumsanteile“ ist insoweit eindeutig und lässt für eine andere Auslegung keinen Raum. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird im übrigen auf die Ausführungen der Kammer in dem Beschluss vom 06. Mai 2004 (Bl. 405 ff GA) Bezug genommen, zumal das ergänzende Vorbringen des Antragstellers in dem Schriftsatz vom 02. Juni 2004 keine abweichende Beurteilung rechtfertigen kann.

Unter Berücksichtigung eines Stimmrechts nach Miteigentumsanteilen ist die Wahl der Beteiligten zu 3. mit Mehrheit der Miteigentumsanteile erfolgt und daher gültig.

Zu Recht sind sowohl die Stimme für die Wohnung Nr. 14 (O) als auch diejenigen für die Wohnung Nr. 26 und 36 (B) zu Gunsten der Beteiligten zu 3) gewertet worden. Denn nach den nunmehr durch die Beteiligte zu 3) vorgelegten Vollmachtsurkunden des Mitwohnungseigentümers B und der Wohnungseigentümerin O sind diese wirksam vertreten worden.

Ebenso ist zu Gunsten der Beteiligten zu 3) ein weiterer Miteigentumsanteil von 89/3.152 für die Wohnung Nr. 16 (Eheleute E) zu werten. Der Antragsteller hat dem Vorbringen der Beteiligten zu 3), dass ursprünglich die Wohnungseigentümerin Frau B2 von den Eheleuten E bevollmächtigt gewesen sei und für sie gestimmt habe, nicht widersprochen. Es erscheint schon fraglich, ob die Stimmabgabe durch Frau B2 überhaupt von Frau E geändert werden konnte, nachdem bereits abgestimmt worden war, zumal Gründe für eine Anfechtung der Stimmabgabe nicht vorgetragen oder anderweit ersichtlich sind. Jedenfalls aber muss mangels entgegenstehender Anhaltspunkte davon ausgegangenen werden, dass Frau E keine Bevollmächtigung von ihrem Ehemann nachweisen konnte. Eine schriftliche Vollmacht ist jedenfalls nicht vorgelegt worden.

Zu Unrecht ist hingegen jeweils ein Miteigentumsanteil von 38/3.152 für die Wohnungen Nr. 30 und Nr. 35 (M) zu Gunsten der Beteiligten zu 3) gewertet worden. Da nach dem nunmehr zwischen den Beteiligten unstreitigen Sachverhalt nur für eine der Wohnungen die Zwangsverwaltung angeordnet worden ist, stand dem Zwangsverwalter Herrn H ein Stimmrecht nur in Höhe der durch die Zwangsverwaltung belasteten Miteigentumsanteile zu. Es hätte daher nur ein Anteil von 38/3.152 zu Gunsten der Beteiligten zu 3) gewertet werden dürfen.

Hingegen ist nicht entscheidungserheblich, ob der Geschäftsführer der Beteiligten zu 3), Herr Z, als Zwangsverwalter der Wohnung Nr. 15 von einem Stimmrechtsverbot betroffen war, weil - wie der Antragsteller zu Recht einwendet - ein einheitlicher Beschluss gefasst worden ist, der zwei Teile umfaßt hat, nämlich nicht nur die Bestellung eines neuen Verwalters, sondern auch die Ausgestaltung des Verwaltervertrages. Ebensowenig kommt es darauf an, ob die Stimmabgaben für die Wohnungen Nr. 17 (e), für eine der Wohnungen Nr. 30 bzw. 35 (M) und die Wohnung Nr. 32 A) wirksam waren. Denn auch ohne diese Stimmen bzw. die Berücksichtigung der jeweiligen Miteigentumsanteile ist die Beteiligte zu 3) mehrheitlich gewählt worden.

Das Abstimmungsergebnis gestaltet sich nämlich wie folgt:

Für die Beteiligte zu 3) haben nach der vorgelegten Liste (Bl. 223 f GA) 1.563/3.152 Miteigentumsanteile gestimmt. Zieht man von diesem Ergebnis einen Anteil von 38/3.152 für die Wohnung Nr. 15 (S1), einen weiteren Anteil von 38/3.152 für eine der Wohnungen Nr. 30 oder 35 (M) sowie einen Anteil von 89/3.152 für die Wohnung Nr. 32 (A) ab und zählt einen Anteil von 89/3.152 für die Wohnung Nr. 16 (E) hinzu, verbleibt eine Mehrheit von 1.487/3.152 Miteigentumsanteilen. Hingegen haben für Herrn X laut der vorgelegten Liste ein Anteil von 1.500/3.152 gestimmt. Zieht man von diesem Ergebnis für die Wohnung Nr. 16 (Eheleute Er) einen Anteil von 89/3.152 ab, verbleibt lediglich ein Anteil 1.411/3.152. Selbst bei Berücksichtigung eines weiteren Anteils von 38/3.152 zu Gunsten von Herrn X wegen der zu Unrecht nicht anerkannten Vollmacht des Antragstellers für eine Wohnung des Herrn M bestünde im Ergebnis für Herrn X keine Mehrheit.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen im Sinne des § 47 S. 1 WEG, dem Antragsteller die gerichtlichen Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens, soweit er unterlegen ist, und des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen. Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten sieht die Kammer keinen Anlass, von der Regel des § 47 S. 2 WEG abzuweichen, wonach jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat.

Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren: 24.960,00 € (Verwaltervergütung für 4 Jahre).