Landgericht Aachen, 1 O 166/03

Tatbestand:

Die Klägerin macht mit ihrer Klage Regressforderungen aus übergegangenem Recht aus einem von ihr für ihren Versicherungsnehmer, Herrn I, regulierten Brandschaden geltend.

Die Beklagte ist Eigentümerin und Vermieterin der durch Herrn I seit dem 15.04.1999 in der G-Straße in Aachen angemieteten Räume, Herr I betreibt in den gemieteten Räumen eine Schusterei. Die für diesen Zweck gemieteten Räume in der G-Straße wurden bislang ausschließlich durch ein in den Räumen aufgestelltes Speicherheizgerät beheizt. Dieses Speicherheizgerät (Gewicht: 311 kg), welches nicht fest mit Grund und Boden verbunden war, befand sich seit über 25 Jahren in diesen Räumen.

Am 03.11.2001 kam es zu einem technischen Defekt an diesem Speicherheizgerät, der nach den Feststellungen des von der Aachener und N AG beauftragten Sachverständigen Hans T4 auf nicht funktionsfähige Schaltkontakte am Regelthermostat und Temperaturbegrenzer zurückzuführen war. Durch eine entstehende Überhitzung entzündeten sich an diesem 03.11.2001 Gegenstände, die sich im Umkreis der Heizung befanden. Dadurch entstanden Schäden an der technischen und kaufmännischen Betriebseinrichtung und der Vorräte sowie an Kundeneigentum. Des Weiteren führte der Brand zu einer Betriebsunterbrechung. Der Mieter der Räume, Herr I, hatte bei der Klägerin eine Versicherung abgeschlossen, die auch etwaige Brandschäden umfasste. Aufgrund der durch diesen Brand entstandenen dargelegten Schäden zahlte die Klägerin Herrn I insgesamt einen Betrag in Höhe von Euro 38.696,16. Zusätzlich wendete die Klägerin Sachverständigenkosten in Zusammenhang mit dem Brand in Höhe von Euro 7.887,75 auf (insgesamt Euro 46.583,91 = die Klageforderung).

Weder der Mieter, Herr I, noch die Beklagten haben die Speicherheizung seit Beginn des Mietverhältnisses im April 1999 gewartet.

Vormieter der von Herrn I gemieteten Räume in der G-Straße in Aachen war sein damaliger Ausbilder, Herr S. Dieser betrieb in denselben Räumen gleichermaßen eine Schusterei. Er hatte die Räume in der Zeit vom 15.10.1977 bis April 1999 angemietet. Geschlossen hatte Herr S den Mietvertrag damals mit dem Vater und Rechtsvorgänger der Beklagten, Herrn N2. Schon beim Einzug Herrn S3 1977 wurden die Räume lediglich mit besagter Speicherheizung beheizt. Entsprechend enthielt der Mietvertrag in § 6 den maschinenschriftlich hinzugefügten Hinweis auf das Vorhandensein einer Nachtspeicherheizung. Sämtliche Regelungen im Zusammenhang mit der eigentlich im Vertrag vorgesehenen Sammelheizung waren unter Hinweis auf die Nachtspeicherheizung gestrichen. Von dieser Streichung betroffen waren auch die Regelungen zur Durchführung der Wartung. Hingegen war an späterer Stelle, nämlich in § 15 Ziffer 5 des Mietvertrages mit Herrn S folgende Regelung enthalten:

„Der Mieter hat die Leitungen und die Anlagen für Elektrizität und Gas, die sanitären Einrichtungen, Schlösser, Rolläden, Öfen, Herde und ähnliche Einrichtungen in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten.“

Des Weiteren hatte Herr S auch eine Hausordnung unterzeichnet, in der die folgende Passage enthalten war:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Feuerstätten in seinen Mieträumen in gutem baulichen und brandsicheren Zustand (auch frei von Asche und Ruß) zu halten. Die regelmäßige Reinigung der Feuerstätten bis zur Schornsteineinführung obliegt dem Mieter auf seine Kosten.“

Einen wie auch immer gearteten Hinweis, Herr I habe für die Erhaltung irgendwelcher Anlagen einzustehen oder Wartungsarbeiten an Öfen, Heizungen oder ähnlichem vorzunehmen, enthielt sein Mietvertrag vom 15.4.94 mit der Beklagten nicht. Vielmehr waren in diesem handgeschriebenen Mietvertrag lediglich Mietdauer, Mietzinshöhe, Kündigungsmöglichkeiten etc. geregelt. In dem handschriftlichen Mietvertrag war auch kein Hinweis enthalten, dass es sich bei diesem etwa nur um eine Ergänzung zu dem mit dem Vormieter S abgeschlossenen Mietvertrag handle.

Die Klägerin behauptet, der zwischen dem Mieter I und der Beklagten geschlossene Mietvertrag über die Räume in der G-Straße sei ein eigenständiges Mietverhältnis. Keinesfalls handle es sich um einen Ergänzungsmietvertrag zu dem Mietvertrag zwischen Herrn S und Herrn N2. Wartungsverpflichtungen hinsichtlich des Speicherheizgerätes seien in ihm nicht übertragen worden.

Sie ist der Ansicht, die Beklagte sei Eigentümerin der Nachtspeicherheizung, da es sich um einen wesentlichen Bestandteil des Grundstück handle. Schließlich sei es die einzige Heizung in diesem Räumen (was insofern unstreitig ist) und diese gebe daher den Räumen ein besonderes Gepräge. Außerdem habe sie die Heizung auch ersessen. Aus ihrer Eigentümerstellung folge auch ihre Verpflichtung die Heizung ordnungsgemäß zu warten. Dadurch, dass sie die Wartung, was insofern unstreitig ist, unterlassen hat, sei sie zum Ersatz des entstandenen Schadens aus dem Mietverhältnis bzw. § 823 Abs. 1 BGB verpflichtet. Diese Ansprüche seien durch die Regulierung des Schadens durch die Klägerin gegenüber dem Versicherungsnehmer I auf diese gemäß § 67 VVG übergegangen.

Sie beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag von Euro 46.583,91 zuzüglich 8 % Zinsen über dem Basiszins gemäß § 1 DÜG seit Zustellung der Klage am 30.09.2003 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, bei dem Mietvertrag mit dem Mieter I habe es sich um einen Ergänzungsmietvertrag zum Mietverhältnis samt Hausordnung N2/S gehandelt. Die Regelungen in letzterem Mietvertrag einschließlich der Hausordnung seien bestehen geblieben und lediglich durch die neuen handschriftlichen Regelungen ergänzt worden. Hierzu meint sie, dass aus der Erhaltungsverpflichtung gemäß § 15 Ziffer 5 dieses Mietvertrages sowie der Passage aus der Hausordnung, die den Mieter zur Erhaltung der Feuerstätten in einem guten baulichen Zustand anhalte, folge, dass der Mieter I verpflichtet gewesen sei, die Nachtspeicherheizung zu warten. Daher könne die Beklagte keine Verantwortung treffen.

Sie behauptet des Weiteren, dass Herr I auch „vor einigen Jahren“ durch den ehemaligen Hausverwalter X angesprochen worden sei, ob er, Herr I eine Gastherme in seinen Räumen in der G-Straße haben wolle. Sämtliche anderen Objekte in der G-Straße seien mittlerweile mit derartigen Thermen ausgestattet, zudem lägen einheitliche Wartungsverträge vor. Der Mieter I habe daraufhin erklärt, er benötige eine derartige Therme nicht, da er doch schließlich die Nachtspeicherheizung habe. Diese werde von ihm gewartet, Herr X habe damit nichts zu tun.

Des Weiteren behauptet die Beklagte, sie sei auch gar nicht Eigentümerin der Heizung. Diese sei – was unstreitig ist – von der ehemaligen Mieterin Q1 installiert worden. Diese Installation sei ohne ihr Wissen vollzogen worden. Außerdem habe der Mieter I – wie sich aus den Sachverständigengutachten ergebe – offenbar leicht entzündliche Dinge um die Heizung herum aufbewahrt. Er habe daher zur Entstehung des Brandes beigetragen.

Sie ist im weiteren der Ansicht, für den entstandenen Schaden auch deshalb nicht zu haften, da sie nicht Eigentümerin der Nachtspeicherheizung sei, diese aus diesem Grunde daher auch gar nicht an Herrn I vermietet worden sei. Um einen wesentlichen Grundstücksbestandteil könne es sich schon deshalb nicht handeln, weil die Heizung – was unstreitig ist – nicht fest eingebaut worden sei Selbst wenn sie grundsätzlich verantwortlich sei, treffe den Mieter I jedenfalls ein Mitverschulden, da er leicht entzündliche Gegenstände unmittelbar an der Nachtspeicherheizung platziert habe.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

Die Klage ist begründet, lediglich der Zinsanspruch ist übersetzt.

Der Klägerin steht aus übergegangenem Recht der gegen die Beklagte geltend gemachte Anspruch auf Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung des Mietvertrages gemäß § 535 BGB a. F., § 67 VVG zu.

Unter Geltung der Regelungen der alten Fassung des BGB, die hier in Bezug auf das Mietverhältnis und sich daraus ergebende Schadensersatzansprüche aus dem Brandereignis vom 03.11.2001 gemäß Art. 229 §§ 5, 8 EGBGB Anwendung finden, war anerkannt, dass schuldhafte Pflichtverletzungen bei der Abwicklung von Schuldverhältnissen, die zur Verletzung des Eigentums des Geschädigten führen, Schadensersatzansprüche aus positiver Vertragsverletzung auszulösen vermögen.

In der Person des Mieters der Räumlichkeiten in der G-Straße in Aachen, Herrn I, sind derartige Schadensersatzansprüche aus positiver Vertragsverletzung des Mietverhältnisses gegen die Beklagte entstanden, die gemäß § 67 VVG auf die Klägerin übergegangen sind.

Der Versicherungsnehmer I der Klägerin hatte im Jahr 1999 mit der Beklagten einen Mietvertrag über die Räume in der G-Straße in Aachen geschlossen. Der Beklagten als Vermieterin der Räume fällt auch eine Pflichtverletzung zur Last, die sie zu vertreten hat.

Die Beklagte war verpflichtet, die Nachtspeicherheizung regelmäßig zu warten, um solcherart Schäden, die durch den Brand am 03.11.2001 aufgrund des defekten Thermostats und des defekten Temperaturreglers entstanden sind, zu verhindern. Diese Verpflichtung hat die Beklagte nicht wahrgenommen, so dass sie die Folgen – den eingetretenen Brand und die dadurch verursachten Schäden – pflichtwidrig herbeigeführt hat. Dass der Brand durch den defekten Thermostat und den defekten Temperaturregler entstanden ist, steht zwischen den Parteien nicht im Streit. Gleiches gilt auch für die Tatsache, dass der Brand durch eine ordnungsgemäß vorgenommene Wartung hätte verhindert werden können.

Diese Verpflichtung hat die Beklagte nicht wahrgenommen, so dass sie die Folgen – den eingetretenen Brand und die dadurch verursachten Schäden – pflichtwidrig herbeigeführt hat. Dass der Brand durch den defekten Thermostat und den defekten Temperaturregler entstanden ist, steht zwischen den Parteien nicht im Streit. Gleiches gilt auch für die Tatsache, dass der Brand durch eine ordnungsgemäß vorgenommene Wartung hätte verhindert werden können.

Grundsätzlich obliegt die Instandhaltungsverpflichtung für die Mietsache dem Vermieter, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Eine Übertragung dieser Verpflichtung auf den Mieter I – soweit dies überhaupt rechtlich möglich ist – ist nicht erfolgt.

Die Beklagte hat in diesem Zusammenhang allerdings behauptet, sie habe die Instandhaltungsverpflichtung hinsichtlich der Heizung auf ihren Mieter, Herrn I, übertragen. Diese Übertragung sei durch seinen Eintritt in den Mietvertrag mit dem Vorgänger S geschehen. Aus diesem ergebe sich gemeinsam mit der Hausordnung die Wartungsverpflichtung. Davon abgesehen, dass schon diese Behauptung eine Stütze in der vertraglichen Absprache mit dem VN I gefunden hat, da in dem handschriftlichen Vertrag kein Hinweis darauf enthalten war, dass neben den dort im einzelnen geregelten Punkten darüber hinaus auch die Regelung des Mietverhältnisses S weiter gelten sollten, kommt es darauf auch nicht an. Das Mietverhältnis S enthielt keine eindeutige Regelung dahin, dass dieser verpflichtet gewesen wäre, die Nachtspeicherheizung zu warten. Die Passage bezüglich der Heizung und zu deren Betriebs- und Wartungskosten (§ 5 Abs. 3 des Mietvertrages) waren explizit gestrichen. Viel weiter hinten (§ 15) waren sodann die Pflichten des Mieters bezüglich der Instandhaltung der Mieträume ausgeführt. Es ist schon wenig wahrscheinlich, dass sich hier noch – nachdem in § 5 des Vertrages Regelungen zur Heizung und Wartung derselben gestrichen waren – Instandhaltungsverpflichtungen des Mieters für die Heizung finden, so dass eine diesbezügliche Regelung bereits überraschend und damit unwirksam im Sinne des § 3 AGBG a.F. (§ 305 c Abs. 1 BGB n.F.) sein dürfte. Hinzukommt des Weiteren, dass sich eine eindeutige Verpflichtung zur Wartung der Heizung aber auch nicht aus dem durch die Beklagte zitierten Text ableiten lässt, weil dort lediglich von der Erhaltung der Schlösser, Rollläden, Öfen usw. die Rede ist. Die Nachtspeicherheizung ist jedenfalls nicht ausdrücklich erwähnt, obgleich sich diese im Zeitpunkt der Unterzeichnung bereits in den durch Herrn S angemieteten Räumen befand. Es ist aber schon im Hinblick auf die notwendige Eindeutigkeit solcher Regelungen notwendig, dass der Vertragspartner der Verwender unmittelbar verstehen muss, zu was er verpflichtet werden soll (§ 5 AGBG). Dieses Erfordernis gilt erst recht für eine derartig wichtige und unter Umständen bei Missachtung einschneidende Folgen zeitigende Regelung. Eine Übertragung der Wartungspflicht auf den Mieter I kann daher insoweit nicht angenommen werden.

Nichts anderes kann in Bezug auf die Hausordnung gelten. Diese ist nicht durch den Mieter I, sondern durch seinen Vormieter, Herrn S, unterzeichnet worden. Auch insoweit ergibt sich kein äußerer Anhaltspunkt dafür, dass die Hausordnung Teil des Mietverhältnisses mit dem Mieter I geworden wäre. Allerdings kommt es auch darauf nicht an, da sich die zitierte Regelung hinsichtlich der „Feuerstätten“ schon im Hinblick auf den Zusammenhang mit der „Schornsteineinführung“ kaum für einen Empfänger dieser Erklärung ersichtlich auf die Wartung eines Nachtspeicherheizgeräts zu beziehen vermag. Diesbezüglich wären gleichermaßen die Bedenken im Hinblick auf die Regelungen zur Kontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen einschlägig. Im Übrigen ist ernsthaft zu bezweifeln, dass in einer Hausordnung – egal o unterzeichnet oder nicht – derartig einschneidende Regelungen, wie die Übertragung von Wartungsarbeiten wirksam überhaupt regelbar sind.

Der unter Beweis gestellten Behauptungen der beklagten, der Mieter I habe gegenüber einem Herrn X geäußert, er, Herr I, warte die Nachtspeicherheizung, brauchte nicht nachgegangen zu werden. Selbst bei Bestätigung dieser Aussage wäre nämlich gleichwohl nicht bewiesen, dass Herrn I tatsächlich eine Verpflichtung zur Wartung übertragen worden ist. Die Beklagte hat nämlich für ihre Behauptung, Herr I habe die Wartung für die Nachtspeicherheizung übernommen, lediglich auf den Mietvertrag und die Hausordnung und nicht auf eine darüber hinausgehende Abrede abgestellt. Aus Mietvertrag und Hausordnung aber ergibt sich eine derartige Verpflichtung – wie ausgeführt – nicht, so dass sich selbst im Falle der Bestätigung der angeblichen Aussage Herrn I2 durch den Zeugen X kein abweichendes Ergebnis ergeben könnte.

Im Übrigen ist auch zu bedenken, dass selbst wenn eine Übertragung der Wartungsverpflichtung auf Herrn I stattgefunden hätte, die Beklagte ihm auch hätte mitteilen müssen, in welchen Zeiträumen denn und vor allem wann das nächste Mal zu warten sein werde. Dazu hat die Beklagte nichts vorgetragen.

Auf die Frage, ob die vollständige (auch kostenmäßige) Überwälzung der Wartungsverpflichtung hinsichtlich der Heizanlage auf den Mieter als einer Hauptleistungsverpflichtung (Sicherung des vertragsmäßigen Gebrauchs) des Vermieters in allgemeinen Mietvertragsbedingungen überhaupt möglich ist (dagegen OLG Dresden O 1997, 395 ff. bei formularmäßiger Übertragung sämtlicher Wartungsverpflichtungen wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG a.F.), kommt es daher nicht mehr an.

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang schließlich auch noch der Einwand der Beklagten, die Heizung stehe nicht in ihrem Eigentum. Davon abgesehen, dass dies schon insofern unzutreffend sein dürfte, als es sich bei der Nachtspeicherheizung um einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks im Sinne des § 94 Abs. 2 BGB handeln sollte, da es sich unstreitig in diesen Räumlichkeiten um die einzige Heizung handelte (s dass ein besonderes Gepräge gegeben sein sollte, für das ein fester Einbau nicht erforderlich ist – BGH O 1990, 586 ff.), hat die Beklagte dem Mieter I die Räume einschließlich der Nachtspeicherheizung – auch wenn sie dies insoweit in Abrede stellt – vermietet. Entscheidend ist insofern allein, dass sich im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages in den Räumen mit Wissen der Beklagten als Vermieterin besagt Heizung befand. Dies war unstreitig der Fall. Im Übrigen behauptet die Beklagte selbst, dass Herr I lediglich in den bestehenden Mietvertrag mit Herrn S eingetreten sei. Und bei diesem war die Nachtspeicherheizung im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt. Auch wenn – wie dargelegt – ein Eintreten des Mieters I in den Vertrag mit Herrn S nicht vorliegen dürfte, ist jedenfalls deutlich, dass auch Herrn I die Heizung mitvermietet worden ist, da sie durch die Beklagte zwischen dem Austritt des Herrn S aus dem Mietvertrag und dem Eintritt des Herrn I jedenfalls nicht entfernt worden ist. In diesem Zusammengang kommt es nicht darauf an, ob die Heizung auch im Eigentum der Beklagten steht.

Die Pflichtverletzung (unterlassene Wartung) hat die Beklagte aufgrund ihrer entsprechenden diesbezüglichen Verpflichtung auch zu vertreten. Eine Pflicht zur Wartung der Heizung ergibt sich aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. (der Pflicht zur Überlassung der vermieten Räume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand).

Die Beklagte hat die Wartung der Heizung unstreitig vorsätzlich unterlassen.

Zu ersetzen sind sämtliche entstandenen Schäden, über deren Art und Umfang zwischen den Parteien kein Streit besteht. Dazu gehören auch die Kosten für die Einholung der Sachverständigengutachten, da diese zur Rechtsverfolgung notwendig gewesen sind.

Ein Mitverschulden des Mieters I für den Eintritt der Schäden ist nicht erkennbar. Es stellt nach der Lebenserfahrung kein relevantes Verschulden dar, Kleidungsstücke, Schuhe etc. in der Nähe einer Heizung oder einer Nachtspeicherheizung aufzubewahren. Wenn ein derartiges Risiko im vorliegenden Fall bestanden hätte, hätte die Beklagte ihren Mieter I im Übrigen darauf hinzuweisen gehabt. Das hat sie jedoch unstreitig nicht getan.

Die Schadenersatzansprüche, die zunächst in der Person Herrn I2 gegen die Beklagte entstanden sind, sind aufgrund der Regulierung durch die Klägerin gemäß § 67 VVG auf diese übergegangen.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286 Abs. 1 Satz 2, 288 Abs. 1 BGB. Die Voraussetzungen des § 288 II oder III BGB sind nicht dargetan.

Die Entscheidung über die Kosten und vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 92 II, 709 ZPO.

Der Streitwert wird auf EURO 46.583,91 festgesetzt.

C Dr. G S2