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Tatbestand:

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Der Kläger macht als Erwerber einer fremdgenutzten Eigentumswohnung Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten wegen fehlerhaften Prospekterstellung sowie fehlerhafter Beratung geltend.

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Mit notariellen Kaufvertrag vom 05.05.1993 erwarb der Kläger von dem Zeugen N1 eine Eigentumswohnung, als Anlagenobjekt. Für den Verkäufer der Wohnung handelte der Beklagte. Der Zeuge N1 hatte den Beklagten mit dem Vertrieb diverser Eigentumswohnungen beauftragt. Hierüber hatte der Beklagte einen Prospekt erstellt, in der er unter anderem Beispielrechnungen bezüglich der diversen Wohnungen erstellte, aus denen sich ergibt, dass der Erwerb der Wohnung ohne Einsatz von Eigenkapital möglich sein sollte. Der prospektierte Gesamtaufwand der später von dem Kläger erworbenen Wohnung Nr. 2 beträgt 128.804,-- DM und setzt sich aus den Grundstückskosten von 18.032,-- DM, den Gebäudeanschaffungskosten von 105.619,-- DM sowie den Werbungskosten von 5.152,-- DM zusammen. Den Anteil der Vertriebsprovision des Beklagten an diesem Gesamtaufwand nennt der Prospekt nicht.

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Der Gesamtaufwand sollte mit Fremdkapital von 115 % voll finanziert werden. Der Prospekt gelangt zu dem Ergebnis, dass bei einer Steuerbelastung von 40 % in der Erwerbsphase ein Überschuss von 8.841,-- DM und für die Mietphase ein Liquiditätsüberschuss nach Steuern vor Tilgung von 553,-- DM erwirtschaftet werden würde.

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Der Kläger meint, der Prospekt sei in vielerlei Hinsicht fehlerhaft. So werde nicht erklärt, dass die Werbungskosten ebenfalls finanziert werden müssten. Fehlerhafterweise werden auch für die Mietphase mit dem Nominalzins operiert statt mit dem Effektivzins. Auch die Tilgung sei nicht berücksichtigt. Ferner fehlten Berechnungen, die über den Ablauf der Mietgarantiezeit und der Zinsbindungsfrist hinausgehen. Ferner lasse der Prospekt nicht erkennt, wie werthaltig die Eigentumswohnung sei.

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Ferner meint der Kläger, der Beklagte habe auch für falsche Angaben des von dem Beklagten eingesetzten Vermittlers O einzustehen. Der Zeuge O habe den Kläger anlässlich eines Beratungsgesprächs falsch beraten, weil dieser nicht darauf hingewiesen habe, dass sich für den Kläger eine effektive Belastung von 1.853,52 DM pro Monat ergeben werde. Der Zeuge O habe auch nicht auf die Risiken hingewiesen, die in der Tilgungsvariante über eine Lebensversicherung lägen.

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Der Kläger beantragt,

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wie erkannt.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen

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Er ist der Auffassung, die Berechnung des Prospektes sei zutreffend und ausreichend. Auf falsche Angaben des Zeugen O komme es nicht an, weil der Beklagte hierfür nicht einzustehen habe. Insoweit trägt der Beklagte unbestritten vor, dass dem Kläger mitgeteilt worden sei, der Zeuge O dürfe keine über den Inhalt der Verkaufsunterlagen hinausgehenden Informationen der Auskünfte erteilen, es sei denn, diese würden ausdrücklich vom Beklagten schriftlich bestätigt.

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Wegen der Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Unterlagen Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist begründet.

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Der Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung des von den Klägern im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnung getätigten Gesamtaufwand von 148.000,-- DM aus c. i. c., § 249 BGB zu.

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Danach kann der Kläger verlangen, so gestellt zu werden, als ob er die Eigentumswohnung nicht gekauft und die neben dem Kauf im Rahmen des Erwerbskonzepts weiter angefallenen Aufwendungen nicht gehabt hätte.

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1.

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Der Beklagte hat durch seinen Prospekt durch unvollständige Informationen falsche Vorstellungen bei dem Kläger über die wirtschaftlichen Folgen des Erwerbs der Eigentumswohnung geweckt und ihn dadurch zum Vertragsschluss veranlasst. Es fehlt nämlich in dem Prospekt an Angaben dazu, welcher Teil des Gesamtaufwandes werthaltig in die Kapitalanlage floss und welcher Teil der Provision bzw. dem Gewinnanteil des Beklagten zu rechnen war.

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Wer als Verkäufer für eine Immobilie wirbt und dabei Steuervorteile der Anlage herausstellt, muss nicht nur Voraussetzungen, Hinderungsgründe und Ausmaß der Steuervorteile darstellen. Ferner müssen dem Kaufinteressenten auch alle Informationen mitgeteilt werden, die für seinen Kaufentschluss von wesentlicher Bedeutung sein können (vgl. BGH NJW 1983, 1739, 1731; BGH NJW 1982, 1095 m.w.N.). Für den Kaufentschluss des Klägers waren nicht nur die im Prospekt dargestellten steuerlichen Vorteile des Immobilienerwerbs von Bedeutung. Es ging nicht um das Sparen von Steuern als Selbstzweck, sondern auch um eine sichere und im Hinblick auf die in Aussicht gestellten Steuerersparnisse gewinnbringende Vermögenslage. Die Beurteilung, ob der Immobilienverkauf auch die letztgenannte Voraussetzung erfüllte, wird nicht allein von der zu erwartenden Steuerersparnis bestimmt. Maßgeblich ist vielmehr auch, welche Gesamtauswirkungen die Anlageentscheidung auf das Vermögen der Kläger haben würde. Hierzu ist es erforderlich, eine Renditerechnung aufzumachen, die nicht nur die steuerlichen Vorteile sowie die Mieterträge, sondern auch die Finanzierungskosten berücksichtigt (vgl. Kammgericht, Urteil vom 21. Mai 1993 - 21 U 7306/92 – Seite 4 f. der Urteilsausfertigung). Hierzu wäre es auch erforderlich gewesen, dass der Prospekt Angaben über die Werthaltigkeit des zu veräußernden Grundbesitzes vermittelte. Der unbefangene Leser der Beispielrechnungen geht davon aus, dass er eine Eigentumswohnung im Werte von (18.032.-- + 105.619.--DM =) 120.651.--DM erhalten werde. Dass ca. 30 % dieses Betrages als Vertriebskosten oder als Provision an den Beklagten flossen, ergibt sich aus dem Prospekt nicht. Geht man mit dem Vortrag der Kläger davon aus, dass ca. 45.00.—DM aus dem Gesamtaufwand von 128.804,-- DM an den Beklagten und von dort an weitere Untervermittler flossen, ergibt sich ein echter Gegenwert allein für die Eigentumswohnung von ca. 84.000,-- DM. Hätte der Beklagte in dem Prospekt die Anteile der Vertriebskosten offenbart, hätte der Kläger erkannt, dass der von ihm zu leistende Gesamtaufwand den Wert der Wohnung um rund 35 % überstieg.

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Sofern der Beklagte bestritten hat, dass die Wohnung lediglich einen Wert von 84.218,-- DM gehabt habe (Bl. 98 d. GA), ist sein einfaches Bestreiten unsubstantiiert. Hierzu wäre es erforderlich gewesen, dass der Beklagte mitgeteilt hätte, wie hoch denn seiner Auffassung nach der Verkehrswert der Wohnung war, aus anfallenden weiteren Angaben. Dass im Übrigen die Angaben des Klägers über den Verkehrswert der Wohnung zutreffen. Ergibt sich aus der Vereinbarung zwischen dem Veräußerer der Eigentumswohnungen, dem Zeugen N1, und dem Beklagten vom 19.04.1993, aus der sich ergibt, dass als Gesamterlös ein Betrag von mindestens 1.700.-- DM pro qm an den Zeugen N zu fließen hatte, der darüber hinausgehende Erlös hingegen dem Beklagten zustehen sollte. Dass der Zeuge N1 unter Verkehrswert veräußerte, nur um dem Beklagten eine Gewinnmöglichkeit zu verschaffen, erscheint unwahrscheinlich, zumal der Zeuge N1 nicht in Immobiliendingen unerfahren ist, sondern die Firma N2 betreibt, wie sich aus dem Schreiben der Fa. N2 auch an den Kläger vom 23. Juni 1993 (Bl. 75 d. GA) ergibt. Jedenfalls wäre es erforderlich gewesen, dass der Beklagte substantiiert vorgetragen hätte, welchen Verkehrswert die Wohnung denn seiner Auffassung nach hat.

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2.

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Das Fehlen einer zutreffenden Rentabilitätsrechnung wirkt sich auch in einem weiteren Punkt aus. Eine zutreffende Rentabilitätsrechnung hätte ergeben, dass der Kläger in den ersten fünf Jahren des Erwerbs trotz der Steuerersparnis erhebliche Verluste zu erwarten hatte. Auf die entsprechende Berechnung des Klägers auf Seite 11 ihrer Klageschrift kann insoweit Bezug genommen werden, wobei diese Berechnung allerdings insoweit zu korrigieren ist, als das Wohngeld zum Teil umlagefähig ist und nach dem Prospekt lediglich einen Teil von 1,20 DM pro Quadratmeter von nicht auf die Mieter umgelegt werden kann und als die Miete abzuziehen ist. Es ergibt sich dann bei den Kosten ein Betrag von 606, 87 DM monatlich. Dies entspricht jährlichen Aufwendungen von 7.282,44 DM. Dem stehen steuerlich absetzbaren Werbungskosten in folgender Höhe gegenüber:

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Darlehnszins nominal 5,7 % (p.m.)	703.-- DM
Wohngeld p.m. (soweit umlagefähig)	59,45 DM
Afa p.m. (2.576,08:12)	214,67 DM
abzüglich Miete p.m.	./.694,-- DM
	333,12 DM

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Dies entspricht jährlichen Werbungskosten in Höhe von 3.997,44 DM.

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Bei einem Steuersatz von 40 % trüge die Steuerersparnis demnach 1.598,98 DM.

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Dies bedeutet, dass selbst unter Berücksichtigung der steuerlichen Ersparnis bei einem Steuersatz von 40 % eine Unterdeckung von jährlich 5.683,46 DM, dies entsprich einer monatlichen Unterdeckung von 473,62 DM, besteht. Der Unterschied in der Berechnung im Prospekt zu der vorstehenden Berechnung beruht im Wesentlichen darauf, dass die vorstehende Berechnung an Hand der Effektivzinssatzes von 8,49 bzw. 8,58 % erfolgt ist. Diese Berechnungsweise ist geboten, weil nur der Effektivzinssatz die wahr Belastung zutreffend wiedergibt und dem gemäß für die Rentabilitätsberechnung zugrunde zu legen ist (vgl. auch Kammergericht a.a.O., Seite 5 der Urteilsausfertigung).

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Bereits aus den vorstehenden Gründen trifft den Beklagten den Vorwurf unvollständiger Aufklärung. Es kommt daher nicht darauf an, ob dem Beklagten auch falsche Angaben des Zeugen O zuzurechnen sind oder ob insoweit eine Haftung des Beklagten infolge einer Freizeichnung ausgeschlossen ist, wofür der unbestritten gebliebene Vortrag des Beklagten auf Seite 5 der Klageerwiderung (Bl. 94 d GA) spricht.

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3.

29

Dafür, dass der Kläger den Kaufvertrag auch bei zutreffender Unterrichtung geschlossen hätte, ist seitens des insoweit darlegungsbelasteten Beklagten (vgl. BGH NJW-RZ 1988, 458) nichts dargetan. Demgemäß kann der Kläger verlangen, so gestellt zu werden, als hätte er den Kaufvertrag nicht abgeschlossen. Dem entspricht es, dass der Beklagte dem Kläger den mit dem Abschluss des Kaufvertrags im Zusammenhang stehenden Gesamtaufwand erstatten habe. Dieser Gesamtaufwand ergibt sich aus dem Prospekt und entspricht dem zur Finanzierung des Objekts aufgenommenen Fremdkapitals in Höhe von 148.000,-- DM.

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Der Zinsanspruch folg aus § 291 BGB.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus dem §§ 91. 108, 709 Satz 1 ZPO

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Streitwert: 148.000,-- DM