T a t b e s t a n d

1

Die Klägerin begehrt die Erhöhung der monatlichen Kaltmiete für ein von ihr an die Beklagten vermietetes Einfamilienreihenendhaus in der.

2

Die Beklagten mieteten zum 01.11.1980 das streitgegenständliche Mietobjekt. Das Haus wurde im Jahr 1953 erbaut. Die Wohnfläche beträgt 89,4 qm. Die derzeit gezahlte Kaltmiete beläuft sich seit dem 01.08.2004 unverändert auf 375,48 Euro, was einen Quadratmeterpreis von 4,20 Euro ergibt. Die Klägerin forderte die Beklagten mit Schreiben vom 22.09.2009 zur Zustimmung zur Mieterhöhung mit Wirkung ab dem 01.01.2010 auf. Die Beklagten lehnten die Mieterhöhung ab.

3

Die Klägerin ist der Ansicht, de Wohnlage sei als einfach, gehobener Bereich, einzustufen. Unter Berücksichtigung des Mietpreisspiegels der Stadt G sei ein monatlicher Nettokaltmietzins von 4,86 Euro pro qm und damit bei der Wohnungsgröße von 89,4 qm insgesamt ein Kaltmietzins von 434,48 Euro angemessen. Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB sei eingehalten. Wegen der klägerischen Berechnung wird im Einzelnen auf die Ausführungen in der Klageschrift vom 03.02.2010 (Bl. 3f. GA) Bezug genommen.

4

Die Klägerin beantragt,

5

die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Miete für das Einfamilienhaus, von bis dato 375,48 Euro kalt auf monatlich 434,48 Euro kalt zuzüglich der bisherigen Nebenkostenvorauszahlungen mit Wirkung ab dem 01.01.2010 zuzustimmen.

6

Die Beklagten beantragen,

7

              die Klage abzuweisen.

8

Sie sind der Ansicht, die hier betroffene ehemalige Fliegerhorstsiedlung sei wegen der erheblichen Flugbelästigung und der damit einhergehenden Geruchsbelästigung sowie der großen Belastung durch Verkehrslärm vor der ..allee und dem Zulieferverkehrs der Fabrik C nur als einfache Wohnlage, mittlerer Bereich einzustufen. Wegen der schlechten Ausstattung des Mietobjekts und der Tatsache, dass in der näheren Umgebung keine Infrastruktur und am Wochenende sowie an Feiertagen kein öffentlicher Personennahverkehr vorhanden sei, würde gegen eine Mieterhöhung sprechen.

9

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die beiderseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

10

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens sowie dessen mündlicher Erläuterung. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen I. vom 21.01.2011 (Bl. 103ff. GA) sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 18.10.2011 (Bl. 246ff. GA) verwiesen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

11

I.

12

Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.

13

Die Klägerin hat gemäß § 588 Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen die Beklagten auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete auf 429,12 Euro, mithin 4,80 Euro pro qm, beginnend ab 01.01.2010.

14

Das gemäß §§ 557 Abs. 3, 558, 558 a, 558 b BGB formell ordnungsgemäße Erhöhungsverlangen, welches gemäß § 167 ZPO wegen fristgerechter Einreichung der Klageschrift bei Gericht im Februar 2010 auch innerhalb der Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB gerichtlich geltend gemacht worden ist, ist der Höhe nach überwiegend gerechtfertigt.

15

Nach dem ausführlichen Gutachten des gerichtserfahrenen Sachverständigen I. vom 21.01.2011 ist das streitgegenständliche Mietobjekt in einer mittleren Wohnlage gelegen. Soweit der Sachverständige nach der Bewertung der Lage und der Ausstattungsmerkmale zu einer Vergleichsmiete von gerundet 435,00 Euro, was einem Quadratmeterpreis von 4,82 Euro entspricht, gelangt ist, hat sich in der mündlichen Verhandlung am 18.10.2011 herausgestellt, dass der Berechnung entgegen der tatsächlichen Gegebenheiten versehentlich Parkett als Bodenbelag zugrunde gelegt wurde. Unter Berücksichtigung eines von der Klägerin zugestandenen Abschlags von 1,75 Euro auf die ermittelte Miete, nunmehr ungerundet 432,05 Euro statt 433,80 Euro, ergibt sich der maßgebliche Quadratmeterpreis von 4,80 Euro. Das Gericht ist vorliegend der klägerischen Berechnungsweise gefolgt und hat nicht, wie vom Sachverständigen vorgeschlagen, gerundet, sondern die genaue Miete aus 4,80 Euro pro qm und der der Wohnfläche von 89,4 qm berechnet. Die Klägerin hat die Miete für ihre Objekte in der NATO-Siedlung in keinem gerichtsbekannt gewordenen Fall gerundet. Das Gericht hat sich an der ortsüblichen Praxis orientiert und die Klage daher teilweise abgewiesen.

16

Die Ermittlungen der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Sachverständigen sind nicht zu beanstanden. Der Sachverständige I. hat zunächst auf die Sonderstellung der Wohnlage in der ehemaligen NATO-Siedlung hingewiesen, die durch die ehemals bestehende Einbeziehung der Siedlung in das militärische Gelände und den heute noch betriebenen Flughafen bedingt ist. Die Wohnlage der sogenannten Fliegerhorstsiedlung ist wegen dieser dort vorhandenen besonderen Bedingungen (Fluglärm, ehemalige Militärsiedlung) nicht mit anderen Wohnlagen im Stadtgebiet von G vergleichbar. Der Sachverständige hat deshalb in zutreffender Weise den ortsüblichen Mietzins anhand der Spanne der allein innerhalb der Fliegerhorstsiedlung in G gezahlten und zu zahlenden Miete ermittelt (vgl. AG Straubing, Urteil vom 09.11.1982, 2 C 526/79, juris Rn. 23ff.). In Übereinstimmung mit den Anforderungen des § 558 Abs. 2 BGB hat der Sachverständige dabei nicht nur die aktuellen Mieten, sondern diejenigen der letzten vier Jahre herangezogen. Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert dabei die Ermittlung der tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Miete für vergleichbare Wohnungen. Der Sachverständige hat durch eine Mieterbefragung zu den maßgeblichen Mietdaten für den Zeitraum 09/2005 bis 08/2009 einen eigenen „Mietpreisspiegel“ für die hier betroffene NATO-Siedlung erarbeitet. Ohne Bedeutung ist dabei, dass alle Wohnung in der Siedlung durch die Klägerin vermietet werden. Insgesamt wurden acht Mietdaten von Vergleichsobjekten verglichen und diese nach Wohnungsgrößengruppe und Ausstattungsstand im Verhältnis zum Mietpreis ausgewertet und so die Spanne der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete ermittelt. Diesen speziellen „Mietpreisspiegel“ hat der Sachverständige seiner Beurteilung zugrunde gelegt. Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden (vgl. BGH, Urteil vom 21.10.2009, VIII ZR 30/09). Soweit mithin Wertungen erfolgen, sind diese immer innerhalb der Objektgruppe NATO-Siedlung zu sehen. Die Tatsache, dass sich die Klägerin sich zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens auf den einfachen Mietspiegel der Stadt G bezogen hat, steht der Verwendung des „speziellen Mietspiegels“ des Sachverständigen nicht entgegen. Bei einem einfachen Mietspiegel sind die dort aufgeführten Mietpreisspannen für das Gericht nicht gerade bindend, so dass im Rahmen der freien Würdigung gemäß § 286 ZPO die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Bestimmung der ortsangemessenen Miete zulässig war. Soweit die Beklagten bestreiten, dass es sich bei den vom Sachverständigen als Vergleichsobjekt herangezogenen Mietwohnungen tatsächlich um vergleichbare Objekte handelt, geht dieser Einwand fehl und steht einer Verwertung des Gutachtens ebenfalls nicht entgegen. Zum einen wurden die Zweifel an der vom Sachverständigen ermittelten Höhe des ortsüblichen Mietzinses nicht substantiiert dargelegt und insbesondere auch keine vergleichbaren Objekte mit wesentlich niedrigerem Mietzins durch die Beklagten benannt. Zum anderen durfte der Sachverständige die Offenlegung der Daten der Vergleichswohnungen unter Berufung auf den Datenschutz verweigern, da spätestens nach Befragung des Sachverständigen etwaige Unklarheiten ausgeräumt wurden.

17

Das streitgegenständliche Einfamilienhaus befindet sich nach den schlüssigen und überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen, denen das Gericht folgt, in einer mittleren Wohnlage, wobei die Nachteile leicht überwiegen, weshalb der Sachverständige die Wohnlage in seinen Bewertungskriterien als ausreichend einstuft (Bl. 113 GA). Er hat hierbei berücksichtigt, dass die zu beurteilende Straße nur Anliegern dient, eine reine, aufgelockerte Wohnbebauung vorliegt und Grünanlagen im umliegenden Gelände vorhanden sind. Das Naturschutzgebiet T liegt in der Nähe. Fußläufig sind keine Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungsangebote vorhanden, die Verkehrsanbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist schwach, die nächste Bushaltestelle befindet sich in einer Entfernung von 400 Metern. Die Autobahnanbindung ist ebenfalls schwach, öffentliche Einrichtungen sind in der Wohnsiedlung nicht vorhanden, das Stadtzentrum mit Schulen und Ärzten ist rund 6 km entfernt. Schließlich hat der Sachverständige auch berücksichtigt, dass in der gesamten Siedlung ein erhebliches, in G allseits bekanntes Fluglärmproblem besteht.

18

Die Ausstattung der Wohnung ist nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen als ausreichend bis mangelhaft zu beurteilen. Bezogen auf die Erstbezugsjahrsgruppe sind die Elektroinstallationen üblich ebenso wie die Türen und Fensterbänke. Der Fliesenumfang ist üblich; der Bodenbelag ist nach der Korrektur des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 18.10.2011 ebenfalls als üblich anzusehen. Die baujahrsgruppenbezogene Sicherheit des Gebäudes ist aufgrund der ins freie führenden und mit einem Sicherheitsschloss versehenen Kellertüre mit besser als üblich beurteilt worden. Die Größe des streitgegenständlichen Mietobjekts von 89,4 qm führt zu einer Einordnung in die Größengruppe der „kleinen“ Häuser und wird vom Sachverständigen mit ausreichend bis mangelhaft bewertet. Die Art und Beschaffenheit des Objekts hält der Sachverständige für befriedigend, da die Wohnräume unter anderem gut belichtet und belüftet sind, und wegen Aufteilung, Zuschnitt und Stellmöglichkeiten funktionsgerecht genutzt werden können. Insgesamt sind Bauqualität, Schall- und Wärmeschutz des Schutzes aus heutiger Sicht zwar geringwertig, entsprechen aber der allgemeinen Objektqualität in der Natosiedlung. Alle Vergleichsobjekte weisen genau dieselbe Qualität wie das streitgegenständliche Haus auf.

19

Den Einwendungen der Beklagten gegen das Gutachten des Sachverständigen I. kann nicht gefolgt werden. In erster Linie gehen die Einwendungen dahin, dass der Sachverständige bestimmte negative Aspekte, insbesondere der Wohnlage, nicht hinreichend berücksichtigt habe. Vor allem wird hier die Belästigung durch Fluglärm und die stark befahrene Lilienthalallee erwähnt. Diese Punkte hat der Sachverständige in seinem Gutachten sowie seiner Ergänzung jedoch alle aufgegriffen, und es ist nicht ersichtlich, dass die Gesamtbewertung des Sachverständigen fehl geht. Insbesondere ist plausibel, dass die Immissionen bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu keinen großen Unterschieden in der Bewertung führen können, da alle Objekte des Vergleichsgebiets den Lärmbelastungen in ähnlich großem Umfang ausgesetzt sind.

20

Soweit die Beklagten einwenden, der Sachverständige habe für seine Begutachtung keine Verkehrszählung und keine Erhebung zu den tatsächlichen Flugbewegungen im Jahr vorgenommen, vermag dies sein Gutachten ebenfalls nicht in Zweifel zu ziehen. Denn der Sachverständige hat deutlich gemacht, dass ihm hinreichende Erkenntnisse zur Bewertung des Fluglärms und der Verkehrsbelastung durch seine zahlreichen Besuche der NATO-Siedlung zu jeweils unterschiedlichen Zeitpunkten vorlagen. So hat er in der mündlichen Verhandlung vom 18.10.2011 ausgeführt, dass er anlässlich verschiedener Ortstermine in den zahlreichen zu begutachtenden Objekten das Flugaufkommen selbst habe wahrnehmen können. Hinsichtlich des Verkehrslärms auf der …allee habe es keiner Verkehrszählung bedurft, da er aufgrund von Multimomentaufnahme eine fundierte Einschätzung der tatsächlichen Belastung habe treffen können. Weitere Erhebungen waren vor diesem Hintergrund nicht erforderlich.

21

II.

22

Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Beklagtenvertreterin vom 03.11.2011 gab keinen Anlass, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen.

23

III.

24

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 4, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

25

IV.

26

Der Streitwert wird auf 708,00 Euro (12 * 59,00 Euro, § 41 Abs. 5 GKG) festgesetzt.

27

Dr. R