1

Tatbestand

2

Die Klägerin wurde im Jahr 2015 zur Verwalterin der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft B- Straße, 00000 T, bestellt. Zwischen den Parteien wurde ein Verwaltervertrag am 14.09.2015 für die Dauer vom 01.10.2015 bis zum 31.12.2018 abgeschlossen. Zu Laufzeit und Kündigung sah der unstreitig von der Klägerin gestellte Vertrag in § 2 ff. Regelung vor:

3

„1. Die Bestellung durch Beschluss laut § 1 dieses Vertrages erfolgt für den Zeitraum 01.10.2015 bis 31.12.2018. Eine vorzeitige Abberufung der Verwalterin sowie die vorzeitige Kündigung dieses Verwaltervertrages ist nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes zulässig.

4

2. der Verwaltervertrag wird für die Dauer der Bestellung geschlossen. Wird die Verwalterin gemäß § 26 Abs. 2 WEG erneut bestellt, so verlängert sich der Vertrag für die Dauer der erneuten Bestellung.“

5

Mit Beschluss vom 12.01.2016 beriefen die Wohnungseigentümer die Klägerin ab und enthoben sie ihres Amtes. Zugleich kündigten sie den Verwaltervertrag ebenfalls unter dem 12.01.2016 fristlos. Die Klägerin wendet sich mit der vorliegenden Klage nicht gegen den Abberufungsbeschluss. Sie begehrt lediglich die Wahrung ihrer Vergütungsansprüche für die – streitige - Restlaufzeit des Verwaltervertrags bis zum 31.12.2018.

6

Die Klägerin ist der Auffassung, Gründe, die eine sofortige Abberufung bzw. die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages hätten rechtfertigen können, seien weder in dem Kündigungsschreiben vom 12.01.2016 dargetan, noch überhaupt ersichtlich. Hintergrund der Abberufung und der Kündigung des Verwaltervertrages sei in Wahrheit nicht ein schlechte Arbeit der Klägerin, sondern allein eine Privatfehde des sich selbst nunmehr bestellenden Miteigentümers T. L. gegen die Klägerin. Mangels Vorliegen eines wichtigen Grundes sei die Abberufung rechtswidrig. Dementsprechend sei auch die außerordentliche Kündigung des befristet abgeschlossenen Verwaltervertrags unwirksam. Der Verwalter, der abberufen und dessen Verwaltervertrag fristlos gekündigt worden sei, könne Feststellungsklage bezüglich der Kündigung des Verwaltervertrages zur Wahrung von Vergütungsansprüchen erheben. Die Klägerin sei nach ihrer Bestellung nicht untätig geblieben. Sie habe beispielsweise ein Girokonto für die WEG eröffnet, eine Grundakte, eine Facility-Akte und einen Buchhaltungsordner angelegt. Ferner seien sämtliche Stammdaten in die Verwalter Software eingepflegt worden. Es hätten Ortstermine und Gesprächstermine stattgefunden.

7

Die Klägerin beantragt,

8

festzustellen, dass der zwischen den Parteien geschlossene Geschäftsbesorgungsvertrag vom 14.09.2015 durch den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.01.2016 mit dem Wortlaut: „Außerdem wird der Verwaltung ebenfalls aus wichtigem Grunde fristlos gekündigt.“ Nicht beendet wurde und dementsprechend unverändert fortbesteht;

9

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 650,34 € außergerichtliche Kosten zu erstatten.

10

Die Beklagte beantragt,

11

die Klage abzuweisen.

12

Die Beklagten sind der Auffassung, die Feststellungsklage sei bereits unzulässig, da ein Feststellungsinteresse entsprechend § 256 Abs. 1 ZPO nicht vorliege. Dies liege daran, dass in dem streitgegenständlichen Verwaltervertrag, der von der Klägerin vorgelegt wurde, nicht allein eine Laufzeit bis zum 31.12.2018 vereinbart worden sei, sondern in § 2 Abs. 2 des Vertrags auch geregelt worden sei, dass der Verwaltervertrag lediglich für die Dauer der Bestellung geschlossen werde. Ende die Bestellung durch eine Abberufung, so ende auch der Verwaltervertrag. Die Abberufung sei mangels Anfechtung des am Berufungsbeschlusses wirksam. Im Übrigen seien die Abberufung der Klägerin und die Kündigung des Verwaltervertrages auch rechtmäßig erfolgt. Eine Zusammenarbeit mit der Klägerin sei der Beklagten nach Treu und Glauben nicht mehr zuzumuten gewesen. Hintergrund sei, dass die Klägerin zwar entsprechend den zu Grunde liegenden Beschlüssen und dem Verwaltervertrag ab dem 01.10.2015 ihre Tätigkeit als Verwalterin hätte aufnehmen müssen, dies jedoch tatsächlich nicht erfolgt sei. Die Klägerin habe sich in der Folgezeit überhaupt nicht um die Belange der Wohnungseigentümergemeinschaft gekümmert. Wegen der Untätigkeit der Klägerin habe im Dezember 2015 sogar der Ausfall der Heizungsanlage gedroht. Da bestehende Verträge mit den Versorger von der Klägerin nicht ordnungsgemäß geprüft und Rechnung nicht ausgeglichen worden sein, hätten die Versorger mit der Einstellung der Versorgung gedroht. Mehrere Aufforderungen an die Klägerin, sich unverzüglich um die Missstände zu kümmern, seien von der Klägerin ignoriert worden.

13

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach-und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

14

Entscheidungsgründe

15

Die Klage unterliegt der Abweisung.

16

Die Klage ist bereits unzulässig. Der Klägerin fehlt das notwendige Feststellungsinteresse im Sinne des §§ 256 Abs. 1 ZPO. Zwar kann der Verwalter, selbst wenn ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrages mangels gerichtlicher Anfechtung bestandskräftig geworden ist zur Wahrung seiner Vergütungsansprüche die gerichtliche Überprüfung der materiellen Voraussetzungen des Kündigungsrechts (Unwirksamkeit der Kündigung aus wichtigem Grund/fristlose Kündigung) im Wege eines Feststellungsverfahrens nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO verlangen (vergleiche Landgericht Düsseldorf, Beschluss vom 10. März 2005,5 und 25 T6 183 / 04, zitiert nach juris). Das Feststellungsinteresse in diesen Fällen fehlt nach der Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 20.06.2002, V ZB 39 / 01, zitiert nach juris) aber dann, wenn -  wie hier - der Verwaltervertrag für die Dauer der Bestellung ab geschlossen worden war und die Abberufung wirksam ist. So liegt der Fall hier. Gemäß § 2 Abs. 2 des Verwaltervertrags war der streitgegenständliche Vertrag für die Dauer der Bestellung geschlossen. Der Abberufungsbeschluss vom 12.01.2016 wurde durch die Klägerin unstreitig nicht angefochten. Die Klägerin hat in der Klage ausdrücklich auf Seite 3 vorgetragen, dass sie sich nicht gegen den Abberufungsbeschluss wende. Sie hat ausgeführt, sie ficht den Abberufungsbeschluss nicht an, obwohl die Anfechtungsfrist (im Zeitpunkt der Klageerhebung) noch nicht verstrichen sei. Es ist auch innerhalb der Anfechtungsfrist die Anfechtung des Abberufungsbeschlusses nicht noch erklärt worden. Ohne weiteres hätte die Klägerin den Abberufungsbeschluss anfechten können. Der Verwalter kann gerichtlich gegen seine Abberufung vorgehen (Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 26 Rn 196 ff). Hierauf hat die Klägerin indes verzichtet. Soweit die Klägerin nach Schluss der mündlichen Verhandlung die Existenz eines Abberufungsbeschlusses bestritten hat, vermochte das Gericht dieses Vorbringen nicht zu berücksichtigen. Soweit die Klägerin erstmals nach Schluss der mündlichen Verhandlung mit Schriftsatz vom 31.10.2016 sowie vom 17.11.2016 bestritten hat, dass es überhaupt keinen Beschluss der Eigentümerversammlung über die Abberufung der Klägerin gibt, so ist dieses Vorbringen gemäß §§ 296, 296a ZPO verspätet. Richtig ist zwar, dass der Klägerin Schriftsatznachlass im Termin vom 20.10.2016 bewilligt wurde und dass zumindest der Schriftsatz vom 31.10.2016 innerhalb der Frist bei Gericht einging. Jedoch betraf der Schriftsatznachlass ausdrücklich lediglich die Hinweise im Termin und den Schriftsatz der Beklagtenseite vom 17.10.2016. Keinesfalls eröffnete der Klägerin der Schriftsatznachlass die Möglichkeit erst nunmehr die Existenz des bislang vollkommen unstreitigen Abberufungsbeschluss rechtzeitig infrage zu stellen.

17

Mangels Begründetheit der Hauptforderung hat die Klägerin gegen die Beklagte keinen Anspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB auf Erstattung vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten.

18

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

19

Streitwert: 6168,96 €

20

Rechtsbehelfsbelehrung:

21

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

22

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

23

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

24

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

25

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln  zu begründen.

26

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

27

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.