Amtsgericht Aachen, 118 C 10/20

Tatbestand

Die Klägerin wendet sich mit mit ihrer Anfechtungsklage gegen den Beschluss einer Sondervergütung zugunsten der Verwalterin für die Begleitung einer Garagendachsanierung.

Die Klägerin bildet zusammen mit dem Beklagten die bereits seit 2003 von der Firma B Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Aachen, verwaltete Wohnungseigentümergemeinschaft Gstraße 11 in Aachen. Dabei ist die Klägerin Eigentümerin von einer Wohnungseinheit und drei Garageneinheiten.

Nach der maßgeblichen Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, beurkundet vor dem Notar T D U am 10.09.2002, UR.Nr. 3041 für 2002, besteht die Anlage aus 5 Wohnungs- und 8 Garageneinheiten. Soweit in der Teilungserklärung von einer Tiefgarage die Rede ist, sind tatsächlich nur selbstständige Garagen errichtet worden. Dazu regelt die Gemeinschaftsordnung in § 12 Abs. 2 dd), dass die Verwaltergebühren für Wohnungen im Verhältnis der Anzahl der Sondereigentumseinheiten, und in § 12 Abs. 2 de), dass die Verwaltergebühren für Pkw-Einstellplätze in der Tiefgarage im Verhältnis der Anzahl der Teileigentumseinheiten, sowie in § 12 Abs. 2 df), dass unter anderem die Kosten Instandsetzungen Tiefgarage im Verhältnis der Miteigentumsanteile Tiefgarage verteilt werden. Weiter bestimmt § 15 Abs. 6 der Gemeinschaftsordnung, dass sich das Stimmrecht nach den Miteigentumsanteilen bestimmt.

Die Garagendächer sind bereits seit längerem sanierungsbedürftig. Bereits am 13.02.2017 schlossen die Parteien vor dem Amtsgericht Aachen im Verfahren 118 C 29/16 dazu einen Vergleich, nach welchem zu Art und Umfang der notwendigen Arbeiten an den Garagen ein öffentlich bestellter Sachverständiger beauftragt werden soll. Dessen Gutachten sollte als Schiedsgutachten anzuerkennen sein.

In der hier streitgegenständlichen Eigentümerversammlung vom 16.01.2020 beschlossen die Wohnungseigentümer, also nicht lediglich die Garageneigentümer, unter Tagesordnungspunkt 3 (Aussprache und Beschlussfassung über die weitere Vorgehensweise bezüglich der Garagendachsanierung) zunächst in einem 1. Beschlussantrag die Beauftragung der Verwalterin mit der Einholung von 3 Angeboten von Fachfirmen zur Reparatur des vorhandenen Schadens im hinteren Bereich des Garagenvordaches, sowie die Erneuerung des in diesem Bereich liegenden Garagendachabflusses und die Wiederherstellung des vorhandenen Gründaches. Im 2., hier streitgegenständlichen Beschlussantrag beschlossen die Wohnungseigentümer zu diesem Tagesordnungspunkt sodann, dass die Verwalterin für die Begleitung der zuvor beschlossenen Maßnahme eine Sondervergütung i.H.v. 110,-- €/Std./netto (Geschäftsführer) bzw. von 75,-- €/Std./netto (Objektbetreuer) jeweils zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer erhält.

An dieser Eigentümerversammlung hatte auf Veranlsssung der Verwalterin auch der Beklagtenvertreter teilgenommen. Dessen Anwesenheit in der Eigentümerversammlung ist von keinem der Anwesenden gerügt worden.

Die Klägerin trägt vor, die Anwesenheit von Herrn Rechtsanwalt Q in der Eigentümerversammlung stelle einen groben Verstoß gegen die Öffentlichkeit der Eigentümerversammlung dar und werde deshalb ausdrücklich gerügt. Insoweit die Ordnungsgemäßheit der Verwaltung zu gewährleiten, sei Aufgabe der Verwaltung. Soweit die Beklagten dagegen eine Intervention von anderen Eigentümern verlangen würden, würden sie von Eigentümern verlangen, klüger zu sein, als ein Fachanwalt. Mit dem nach Schluss der Schriftsatzfrist eingegangenem Schriftsatz vom 16.06.2020 trägt die Klägerin nun vor, auf die Monierung durch den Klägervertreter habe Herr Rechtsanwalt Q einen Eigentümer zur Stellung des Beschlussantrages aufgefordert und so aktiv in die Versammlung eingegriffen.

Fehlerhaft sei auch, dass die Verwaltung alle Wohnungseigentümer habe beschließen lassen, es sich hier aber um einen Beschluss der Untergemeinschaft Garagen handele. Eine solche sei in der Teilungserklärung gebildet. Dabei gehe es nicht um die Annahme eines Blockstimmrechtes, da die Gemeinschaftsordnung eine konkrete Kostenregelung treffe. Aus dieser sei das alleinige Stimmrecht der Betroffenen zu schlussfolgern.

Darüber hinaus verstoße der Beschluss auch gegen ordnungsmäßige Verwaltung, da die Einholung von Angeboten für Sanierungen ureigenste Aufgabe nach § 27 WEG sei und der Verwalter dafür keine Sondervergütung erhalte. Die beschlossenen Sondervergütungen seien auch völlig überhöht und unzulässig.

Die Klägerin beantragt,

der auf der Eigentümerversammlung vom 16.01.2020 beschlossene 2. Beschlussantrag zur TOP 3 (Für die Begleitung der zuvor beschlossenen Maßnahme erhält der Verwalter eine Sondervergütung in Höhe von Euro 110,00/Std./netto (Geschäftsführer) bzw. von Euro 75,00/Std./netto (Objektbetreuer) jeweils zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer) wird aufgehoben.

Die Beklagten beantragen,

Klageabweisung.

Die Beklagten tragen vor, der Beklagtenvertreter sei auf Bitte der beklagten Miteigentümer und der Verwaltung zur Eigentümerversammlung eingeladen worden, weil die Klägerin immer ihren Prozessbevollmächtigten schicke. Die Anwesenheit des Beklagtenvertreters habe nichts mit dem Abstimmungsverhalten der Eigentümer zu tun. Hiergegen hätte zu Beginn der Versammlung auch kein Eigentümer interveniert.

Untergemeinschaften seien in der Teilungserklärung nicht eingerichtet. Lediglich unterscheide die Gemeinschaftsordnung überraschenderweise hinsichtlich unter anderem der Kosten für die Instandsetzung Tiefgarage. Bei den Abstimmungsmodalitäten finde sich diese Unterscheidung nicht wieder. Vielmehr bestimme § 15 Z. 6 der Gemeinschaftsordnung klar, dass sich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen bemesse.

Angesichts der Vorgeschichte des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 3 seien die von der Verwaltung nunmehr zusätzlich auszuführenden Aufgaben nicht deren ureigenste Aufgabe. Die Klägerin habe schon einmal Beschlüsse zu einer Sanierung der Garagendächer torpediert. Die Verwalterin habe die Maßgaben des Vergleiches vom 13.02.2017 erledigt. Nunmehr würden abweichende Beschlüsse erfolgen. Die von der Verwalterin bis dato getane, erhebliche Arbeit sei vergebens gewesen. Die Eigentümer würden sich für billigere Lösungen, also temporäre Kleinstreparaturen entscheiden. Es entstehe wieder neuer Aufwand zur Einholung wiederum neuer Angebote. Die mittlerweile überobligatorisch werdenden Bemühungen der Verwalterin mögen auch entsprechend zusätzlich entgolten werden. Die von der Klägerin zitierten Entscheidungen zur Höhe des Stundensatzes seien veraltet und würden nicht zum Fall passen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Akteninhalt Bezug genommen

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Die Anwesenheit des Beklagtenvertreters in der Eigentümerversammlung war nicht gerügt. Zur Beschlussfassung zuständig waren nicht nur die Garageneigentümer. Bedenken gegen das Sonderhonorar als solches bestehen nicht.

Die Anwesenheit des Beklagtenvertreters in der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung führt nicht zur Ungültigerklärung des angefochtenen Beschlusses.

Wohnungseigentümerversammlungen sind grundsätzlich nichtöffentlich. Ein Verstoß hiergegen begründet eine widerlegbare Vermutung dafür, dass die angefochtene Beschlussfassung auf einem solchen Fehler beruht (Bärmann-Merle 14. Aufl. § 24 Rn. 74).

Dahinstehen kann, ob die Anwesenheit des Beklagtenvertreters bereits in der Einladung zur Eigentümerversammlung angekündigt war. Wenn nämlich der Verwalter im Interesse sämtlicher Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt zu einer Eigentümerversammlung einlädt, muss solches nicht in der Ladung angekündigt sein (BayObLG NZM 2004, 388 f.; a. A. Sauren 6. Aufl. 2014 § 24 Rn. 26).

Allerdings kann eine derartige Anwesenheit eines Rechtsanwaltes als Berater nur punktuell, nämlich nur zu einzelnen, der besonderen Beratung durch einen Rechtsanwalt bedürftigen Tagesordnungspunkten gerechtfertigt sein (Bärmann-Merle a.a.O. § 24 Rn. 91, BayObLG NZM 2004, 388 f. sowie Drasdo NZM 2015, 360 ff. (364)). Hier dagegen hat der Beklagtenvertreter an der gesamten Eigentümerversammlung teilgenommen, was somit einen Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit darstellt.

Dieser Verstoß spielt im konkreten Fall aber keine Rolle, da die Anwesenheit des Beklagtenvertreters von keinem Versammlungsteilnehmer gerügt worden ist. Eine solche Rüge hat die Klägerin bis zum Schluss der Schriftsatzfrist nicht vorgetragen. Außerdem versteht das Gericht den - ohnehin wegen seines Eingangs erst nach dem Ablauf der Frist für die Einreichung von Schriftsätzen seinem Tatsachenvorbringen nach nicht mehr berücksichtigungsfähigen - Vortrag vom 16.06.2020 dahin, dass der Klägervertreter nicht die Anwesenheit des Herrn Rechtsanwalts Q selbst gerügt hat, sondern im Zusammenhang mit der Kausalitätsvermutung nur die Frage der Antragstellung zur Beschlussfassung. Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung wegen diesem verspäteten Vorbringen war nicht geboten. Zum einen ist das soeben erörterte Vorbringen für die Entscheidung nicht erheblich; zum anderen hätte sich die Klägerin vor dem Ablauf der Fristsatzfrist erklären können und müssen. Rechtlich ist insofern streitig, ob es auf eine solche Rüge ankommt bzw. ob hier überhaupt das für einzelne Wohnungseigentümer jeweils disponible Individualinteresse betroffen ist. Nach zutreffender Auffassung sind jedenfalls nur die Interessen der in der Eigentümerversammlung auch tatsächlich anwesenden Eigentümer betroffen. Nur diese nämlich können durch die Anwesenheit eines Dritten in der konkreten Ausübung ihres Rechtes zur freien Diskussion beeinträchtigt sein; abwesende Eigentümer hätten sich ohnehin nicht an der Diskussion beteiligt. Soweit auch diesen trotz ihrer Abwesenheit ein Interesse an der Geheimhaltung der Vorgänge in der Eigentümerversammlung zukommt, ist dieses Interesse jedenfalls nicht kausal für die konkrete Beschlussfassung, sodass die Wahrung dieses Interesses nicht Entscheidungskriterium für eine Anfechtungsklage gegen eine dennoch erfolgte Beschlussfassung sein kann; außerdem spielt - nur - für dieses Interesse an der Geheimhaltung auch eine Rolle, dass der Beklagtenvertreter als Rechtsanwalt berufsrechtlich zur Verschwiegenheit verpflichtet ist. Jedenfalls in Eigentümerversammlungen wie hier, nämlich mit einer überschaubaren Anzahl von Teilnehmern ist den anwesenden Wohnungseigentümern die Anwesenheit eines Nichteigentümers aber bewusst. Wenn diese die Anwesenheit des Nichteigentümers gleichwohl nicht rügen, sondern die Eigentümerversammlung ohne weiteres durchführen, liegt hierin ein konkludentes Einverständnis mit dieser Anwesenheit bzw. zumindest ein konkludenter Rügeverzicht (Jennißen-Schultzki 6. Aufl. 2019 § 24 Rn. 95, Timme-Steinmeyer 2. Aufl. 2014 § 24 Rn. 70 sowie Staudinger-Häublein Stand 31.07.2018 § 24 Rn. 176; a.A. etwa Drasdo NZM 2015, 360 ff. (364)).

Weiter begegnet es keinen Bedenken, dass bei der konkreten Beschlussfassung nicht nur die Garageneigentümer, sondern sämtliche Wohnungseigentümer abgestimmt haben.

Nach der maßgeblichen Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung kommt nämlich sämtlichen Eigentümern gemäß § 15 Abs. 6 der Gemeinschaftsordnung über sämtliche Beschlussgegenstände ein Stimmrecht mit der Gewichtung des jeweiligen Miteigentumsanteiles zu. Untergemeinschaften sind nach den Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung nicht eingerichtet. Lediglich finden sich in § 12 Abs. 2, dd) bis df) der Gemeinschaftsordnung differenzierte Regelungen zur Kostentragung bezüglich der Sondereigentumseinheiten verbunden mit Wohnungen und derjenigen mit Garagen. Dies aber betrifft lediglich die Kostentragung. Es hat keine Auswirkungen auf das Stimmrecht. Ausdrücklich angeordnet ist solches nicht. Vielmehr differenziert der sich mit dem Stimmrecht befassende § 15 der Gemeinschaftsordnung hierzu gerade nicht. Soweit in Rechtsprechung und Literatur zumindest früher teilweise ein sogenanntes Betroffenheitsstimmrecht diskutiert wurde, ist diesem in seiner Allgemeinheit schon wegen der über § 10 Abs. 8 WEG letztlich geltenden Außenhaftung sämtlicher Eigentümer zumindest für ausgabenrelevante Beschlüsse nicht generell zu folgen (dazu Bärmann-Merle 14. Aufl. § 25 Rn. 106 m.w.N.). Allerdings ändert diese Vorschrift der WEG-Novelle 2007 zur Außenhaftung nichts daran, dass bei in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Untergemeinschaften diesen auch die Kompetenz eingeräumt werden kann, unter Ausschluss der anderen Eigentümer alleine über die Durchführung von mit Kosten verbundenen Instandhaltungs-, Instandsetzung-, und Sanierungsmaßnahmen zu beschließen (BGH NJW 2018, 1309 ff.). Dies setzt aber, wie es auch in dem vom BGH entschiedenen Sachverhalt der Fall war, voraus, dass die Installation derartiger Untergemeinschaften klar, eindeutig und zweifelsfrei geregelt sein muss. Eine solche Vereinbarung kann auch in einer stillschweigenden Kompetenzverlagerung durch eine angeordnete Kostentrennung liegen (BeckOK WEG-Müller, Maximilian A. Stand 01.02.2020 § 10 Rn. 31 ff.). Nichts anderes ergibt sich im Übrigen auch aus der von der Beklagten zitierten Entscheidung BayObLG, DNotZ 1985, 414, nämlich Urteil vom 25.07.1984 - 2 Z 57/84, BeckRS 9998, 89788. Grund dafür, dass nach dieser Entscheidung von der Stimmabgabe Ausgeschlossene überhaupt nicht zu Eigentümerversammlung eingeladen werden müssen, war eine in der Vereinbarung angeordnete getrennte Verwaltung. Hier dagegen findet sich in der Gemeinschaftsordnung überhaupt nichts zur Anordnung von Untergemeinschaften. Lediglich wird nur für drei, besonders herausgegriffene Kostenpositionen eine Kostentragung alleine der Garageneigentümer angeordnet. Dies reicht nicht aus, lediglich aus dieser Regelung zur Kostentragung auch eine konkludente Beschlussregelung nur für eine sonst überhaupt nicht erwähnte Untergemeinschaft anzunehmen. Vielmehr verbleibt es bei einer objektiven/normativen Auslegung der Gemeinschaftsordnung nur beim eigentlichen Regelungsinhalt des reinen Kostenverteilungsschlüssels. Im Ergebnis begegnet deshalb die Abstimmung durch sämtliche Wohnungseigentümer keinen Bedenken.

Schließlich bestehen auch keine Bedenken gegen die Gewährung eines Sonderhonorars als solchem, noch gegen dessen konkret beschlossene Höhe.

Die Beschlussfassung zu einem solchen Sonderhonorar steht im - gerichtlich nur eingeschränkt überprüfbaren - Ermessen der Wohnungseigentümer. Eine besonders aufwendige Baubetreuung kann selbst dann Veranlassung zur Gewährung eines Sonderhonorars sein, wenn die Begleitung baulicher Maßnahmen nach dem Verwaltervertrag zu den Grundleistungen des Verwalters gehört und grundsätzlich mit dem Grundhonorar des Verwalters abgegolten ist (Gottschalg ZWE 2002, 200 ff. (202 bis 205) sowie Münchner Kommentar BGB-Engelhardt 8. Aufl. 2020 § 26 WEG Rn. 40). Eine durch die normale Verwaltervergütung abgegoltene Verwaltertätigkeit (nur dazu BayObLG Wohnungseigentümer 1985, 124) liegt in einer derartigen, besonders aufwendigen Baubetreuung nicht mehr.

Hier beschäftigt die Sanierung der Garagendächer die Wohnungseigentümer bereits zumindest seit dem Jahr 2016. Der Umfang der Maßnahme ergibt sich schon aus dem im Vergleich vom 13.02.2017 vereinbarten Erfordernis, zur Frage der Art und des Umfangs der notwendigen Maßnahmen einen Sachverständigen hinzuzuziehen. Die Schwierigkeit der Maßnahme und der Arbeitsaufwand bei deren Umsetzung zeigen sich an der Dauer der seitdem verstrichenen Zeit. In der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung haben die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt 3, 1. Beschlussantrag wiederum keine generelle Garagendachsanierung beschlossen, sondern nur punktuelle Maßnahmen. Dies zeigt, dass auch in der Zukunft wohl mit weiteren, derartigen punktuellen Maßnahmen zu rechnen ist. Die Begleitung einer derartigen Instandsetzung kann nach dem Ermessen der Wohnungseigentümer einem Verwalter auch gesondert vergütet werden.

Die konkreten Stundenhonorare von 110,00 € netto für den Geschäftsführer und 75,00 € netto für den Objektbetreuer sind nach heutigem Stand nicht zu beanstanden. Vielmehr handelt es sich um akzeptable Stundensätze, welche dem Gericht in dieser Höhe auch von anderen Verwaltern aus dem Gerichtsbezirk her bekannt und so üblich sind. Die hiergegen von der Klägerin zitierte Entscheidung BayObLG NZM 2004, 587 f. ist angesichts der zwischenzeitlich verstrichenen Dauer von 16 Jahren zur Preiseinschätzung nach heutigem Stand überholt; außerdem kritisiert diese Entscheidung einen Stundensatz des Geschäftsführers einer Verwaltungsgesellschaft von sogar 130,00 €, nicht nur 110,00 €. Dabei stellt auch der Bemessungsfaktor der aufgewandten Stunden als solcher einen geeigneten Ansatz und nicht zu kleinteiligen Zeittakt dar.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.

Bei der Streitwertfestsetzung war gemäß § 49a GKG von der Hälfte des Interesses der Parteien auszugehen. Angesichts der derzeit nicht absehbaren Höhe des beschlossenen Sonderhonorars schätzt das Gericht dieses Interesse auf 1500,00 €.

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Aachen statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Aachen, Adalbertsteinweg 92, 52070 Aachen, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.