1

Tatbestand:

2

Der Kläger wendet sich mit seiner Anfechtungsklage gegen einen Beschluss zur Änderung der Kostenverteilungsschlüssel dahin, dass die Betriebskosten nunmehr nach Wohnfläche und damit auch unter Berücksichtigung der Wohnfläche des vom Kläger inzwischen ausgebauten Dachgeschosses verteilt werden soll.

3

Der Kläger bildet zusammen mit den Beklagten die Wohnungseigentümergemeinschaft E-Straße X-X in B-Stadt. Dabei ist dem Kläger das Sondernutzungsrecht für das gesamte im Hause E-Straße X gelegene Dachgeschoss zugewiesen. Dieses Sondernutzungsrecht hatte keinen Einfluss auf die Bemessung der Miteigentumsanteile gehabt.

4

Gemäß § 6 der Gemeinschaftsordnung sind verbrauchsabhängige Kosten entsprechend dem jeweiligen messbaren Individualverbrauch von den Wohnungseigentümern zu tragen. Die Kosten des Betriebs und der Wartung der zentralen Heizung- und Warmwasserversorgungsanlage werden zu 70 % nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch und zu 30 % nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen abgerechnet. Im übrigen haben die Wohnungseigentümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen, soweit nicht nachfolgend etwas anderes bestimmt ist.

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Zwischenzeitlich hat der Kläger das ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Dachgeschoss ausgebaut. Bereits in der Eigentümerversammlung vom 19.05.2016 hatten sich die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt 5 mit der Veränderung von Verteilungsschlüsseln zur Beteiligung der eigenständigen Dachgeschosswohnung in einem Sondernutzungsrecht befasst.

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Mit Schreiben vom 07.06.2017 lud die Verwalterin zur streitgegenständlichen Eigentümerversammlung vom 20.07.2017 ein und bezeichnete als Tagesordnungspunkt 4: Änderung von Verteilungsschlüsseln zur Beteiligung der eigenständigen DG-Wohnung in einem Sondernutzungsrecht.

7

In dieser Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer, nachdem ausweislich des Protokolls zunächst auf eine zur Vorbereitung der Versammlung erstellte vergleichende Beispielsabrechnung verwiesen worden war, die allen Eigentümern vorliegt, sodann mehrheitlich:

8

Die Betriebskosten (ohne Kabelgebühr & Verstärkerstrom) sowie die Verwaltungskosten (Sonstige Kosten & Kontoführung) werden ab der Abrechnung 2017 im Verhältnis der Wohnflächen abgerechnet. Die Verwaltervergütung wird weiterhin im Verhältnis der bisherigen Wohneinheiten abgerechnet.

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Der Kläger trägt vor, dieser Beschluss sei für ungültig zu erklären.

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Bereits die Bezeichnung in der Einladung sei derart unbestimmt und mehrdeutig formuliert, dass über diesen Tagesordnungspunkt nicht habe abgestimmt werden können. Die Bezeichnung lasse nicht erkennen, dass eine Änderung von Verteilungsschlüsseln nur zu Lasten eines bestimmten Eigentümers, des Klägers, erfolgen soll. Außerdem lasse die Bezeichnung nicht erkennen, welche Verteilungsschlüssel und wenn ja, in welchem Rahmen und in welchem Umfang geändert werden sollen.

11

Die erfolgte Beschlussfassung gehe bei weitem über den bezeichneten Tagesordnungspunkt hinaus. Der Anforderungen an die Bestimmtheit eines zu beschließenden Antrages würde nicht gerecht. Es bliebe völlig im Unklaren, um welche Änderungen es sich handeln solle. Dies betreffe Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die Instandhaltungsrücklage sowie die Frage, ob nur die umlagefähigen oder auch die nicht umlagefähigen Betriebskosten erfasst sein sollen. Bislang jedenfalls würden die Kosten für die Wasserversorgung, Schmutzwasser und Allgemeinstrom für jedes Objekt der Wohnungseigentumsanlage gesondert ermittelt und nach gesonderter Ermittlung ausschließlich den Miteigentümern des jeweiligen konkreten Hauses zugerechnet.

12

Durch den Dachgeschoßausbau sei das zuvor vorhandene und nach mehr als 50 Jahren wirtschaftlich abgenutzte und marode Dach auf alleinige Kosten des Klägers erneuert worden. Hierdurch käme den Beklagten ein auch nicht unerhebliches Sparpotenzial zugute.

13

Außerdem sei die Änderung der Abrechnung bereits für das Jahr 2017 und damit eine unzulässige Rückwirkung beschlossen worden.

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Der Kläger beantragt,

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den auf der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft E-Straße X-X in B-Stadt vom 20.07.2017 zu Tagesordnungspunkt 4 gefassten Mehrheitsbeschluss für ungültig zu erklären.

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Die Beklagten beantragen,

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Klageabweisung.

18

Die Beklagten tragen vor, der angefochtene Beschluss entspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

19

Das Dachgeschoss werde als vollwertige Wohneinheit durch die Mieter des Klägers genutzt, ohne dass diese Fläche anteilig an den Betriebskosten partizipiert. Diese Ungerechtigkeit werde durch den streitgegenständlichen Beschluss beseitigt.

20

Die Ankündigung des Beschlusses in der Einladung sei ausreichend. Eine Erläuterung und/oder Begründung, was sich hinter einem Beschlussgegenstand verberge, sei nicht erforderlich. Die Bezeichnung müsse nur so gestaltet sein, dass sie die Wohnungseigentümer angemessen auf die Erörterung in der Eigentümerversammlung vorbereite. Der Bestimmtheitsgrundsatz gelte nur für die Beschlussfassung selbst, nicht aber für die angekündigte Tagesordnung. Außerdem sei die Beschlussfassung bereits in der Eigentümerversammlung des Vorjahres vorbereitet worden.

21

Zum angefochtenen Beschluss selbst sei zwischen Betriebskosten einerseits und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits zu unterscheiden. Beschlossen sei nach dem eindeutigen Wortlaut nur eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels der Betriebskosten.

22

Durch den Beschluss werde eine angemessene und gerechte Kostenverteilung erzielt. Durch den Ausbau des Dachgeschosses und dessen Vermietung zu Wohnzwecken bestehe ein sachlicher Grund für eine Änderung der Kostenverteilung. Nunmehr werde auch eine höhere Kostengerechtigkeit erzielt, indem auch die Wohnung des Klägers anteilig mit Kosten belastet wird. Diese dürfte der Kläger ohnehin auf seine Mieter umlegen können.

23

Eine unzulässige Rückwirkung liegt nicht vor.

24

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

25

Entscheidungsgründe:

26

Die zulässige Klage ist ist nicht begründet.

27

Die angefochtene Beschlussfassung war in der Einladung hinreichend bezeichnet und entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

28

Gemäß § 23 Abs. 2 WEG muss ein zu fassender Beschluss in der Einladung hinreichend bezeichnet sein. Da die streitgegenständliche Eigentümerversammlung keine Vollversammlung war, ist es auch nicht zu einer möglichen Heilung von Bezeichnungsfehlern gekommen.

29

Zweck einer derartigen Bezeichnung der Beschlussfassung in der Einladung ist der Schutz der Eigentümer vor überraschenden Beschlüssen und deren Information darüber, dass sie erkennen können worum es geht. Bei einfach gelagerten Angelegenheiten genügt eine schlagwortartige Bezeichnung. Je schwieriger und bedeutsamer, insbesondere finanziell bedeutsam, eine Angelegenheit ist, umso genauer muss die Bezeichnung erfolgen. Der Beschlussinhalt und die Rechtsfolgen müssen zu ersehen sein. Geringere Anforderungen gelten, wenn Einzelheiten im Zusammenhang mit der Beschlussfassung bereits aus der vorherigen Eigentümerversammlung bekannt sind (Timme-Steinmeyer 2. Auflage § 23 Rn. 117 ff.).

30

Diesen Anforderungen genügt die oben zitierte Bezeichnung. Die Problematik, dass die zwischenzeitlich ausgebauten und bewohnten Dachgeschosseinheiten im Ergebnis nicht an der Kostenverteilung beteiligt sind, war bereits Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 19.05.2016 und deshalb den Eigentümern bekannt. Überdies ergibt sich aus der Bezeichnung eindeutig, dass eine Änderung von Verteilungsschlüsseln bezweckt ist, welche dann auch zu einer Beteiligung der Wohnung im ausgebauten Dachgeschoss führt. Damit war sämtlichen Eigentümern bekannt, worüber und zu welchem Zweck eine Beschlussfassung erfolgen soll. Ein beabsichtigter Beschlusstext muss in der Einladung noch nicht genannt werden. Vielmehr ist eine danach erfolgte Beschlussfassung gerade das Ergebnis der Diskussion der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung und steht zum Zeitpunkt der Einladung noch nicht fest. Jedenfalls aber war dem Kläger nach der Einladung bekannt, dass gerade die in seinem Sondernutzungsrecht gelegene Dachgeschosswohnung nun an der Kostenverteilung beteiligt werden soll; ein Widerspruch zum Beschluss des BayObLG vom 26.07.1978 BReg 2 Z 44/17 (BeckRS 1978, 30972177) liegt also nicht vor. Ebenfalls ist die streitgegenständliche Einladung weitaus konkreter als die im ebenfalls vom Kläger zitierten Beschluss des OLG Köln vom 14.10.1978 16 WX 60/87 (BeckRS 1978, 30811672) nur erfolgte Bezeichnung „Änderung der Hausordnung“.

31

Auch inhaltlich bestehen keine Bedenken gegen den angefochtenen Beschluss.

32

Der angefochtene Beschluss ist nicht mangels hinreichender Bestimmtheit nichtig.

33

Vielmehr sind die betroffenen Kostenpositionen zweifelsfrei als Betriebskosten ohne Kabelgebühr und Verstärkerstrom und als Verwaltungskosten, diese näher definiert als sonstige Kosten und Kontoführung, klar identifiziert. Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, für welche mit § 16 Abs. 4 WEG ohnehin eine besondere Regelung gelten würde, sind nicht erfasst.

34

Nichtigkeitsbedenken bestehen auch nicht deshalb, weil die anzusetzenden Wohnflächen im Einzelnen nicht genannt sind. Keine der Parteien hat vorgetragen, dass hierüber Streit besteht. Ohnehin lag der Beschlussfassung eine Beispielsabrechnung zu Grunde, in welcher die maßgeblichen Wohnflächen im einzelnen aufgezählt sind.

35

Eine inhaltliche Unbestimmtheit des Beschlusses ergibt sich auch nicht auf dem Hintergrund dessen, dass es sich bei der Wohnungseigentumsanlage um eine Mehrhausanlage handelt. Die hierfür angeordnete gesonderte Ermittlung der Kosten je Untergemeinschaft ist von der angefochtenen Beschlussfassung nicht tangiert.

36

Schließlich ist auch der Wirkungszeitpunkt der Kostenverteilungsänderung mit der Abrechnung 2007 und damit dem Beginn des Abrechnungsjahres 2017 klar genannt.

37

Inhaltlich kommt den Wohnungseigentümern nach § 16 Abs. 3 WEG eine Kompetenz zur Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln zu, wenn die neue Kostenverteilung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

38

Diese Beschlusskompetenz ist gemäß § 16 Abs. 5 WEG vereinbarungsfest. Im übrigen ist ohnehin in § 2 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung a.E. vereinbart, dass die Zuweisung der Sondernutzungsrechte, welche ausdrücklich nur zur Nutzung als Speicher eingeräumt sind, auf die Bemessung der Miteigentumsanteile keinen Einfluss haben. Für eine bewohnte Wohnung gibt es deshalb ohnehin keine entgegenstehende Vereinbarung.

39

Gerade da der Kläger zwischenzeitlich die Speicherräume im Dachgeschoss als Wohnraum ausgebaut und auch vermietet hat, besteht ein sachlicher Grund für eine Änderung der Kostenverteilung dahin, dass auch diese Räume nun mit entstandenen Betriebskosten belegt werden. Dass die Beklagten baulich vom Dachgeschoßausbau durch den Kläger profitieren und dadurch vermittelt wegen einer besseren Dämmung vermutlich auch weniger Heizkosten anfallen dürften, spielt dagegen keine Rolle. Zum einen betrifft dies eine andere Frage als die auf Jahre angelegte Kostenverteilung. Außerdem ist die bauliche Verbesserung durch einen Dachgeschoßausbau bereits in der Einigung der Parteien hierzu angelegt und berücksichtigt.

40

Der Wohnflächenmaßstab ist für die Beteiligung der Wohnung im Dachgeschoss geeignet. Da dieser Kostenverteilungsschlüssel vom Gesetzgeber ohnehin als Regelfall für das Mietrecht bestimmt wurde, begegnen ihm keine generellen Bedenken.

41

Soweit für den Wohnflächenschlüssel im Termin auch die Frage eines Verstoßes der angefochtenen Beschlussfassung gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung erörtert wurde, weil die bislang zumindest teilweise vorgenommene verbrauchsabhängige Kostenverteilung nun auf eine Kostenverteilung nach dem Quadratmeterschlüssel umgestellt wurde (vergleiche BGH NJW 2003, Seite 3476 ff., LG Hamburg ZRM               2011, 859 f. sowie Timme-Bonifacio 2. Aufl. § 16 Rn. 138), kann dies dahinstehen. Solches nämlich hat der Kläger nicht innerhalb der Klagebegründungsfrist nach § 46 Abs. 1 S. 2 2. HS WEG beanstandet.

42

Im Ausgangspunkt muss innerhalb der Klagebegründungsfrist zwar nur der relevante Tatsachenvortrag gebracht werden, während Rechtsausführungen keiner Frist unterliegen und die Rechtslage ohnehin durch das Gericht selbst zu überprüfen ist (Riecke/Schmid-Abramenko 4. Aufl. § 46 Rn. 8a sowie AG Saarbrücken ZMR 2009, 560 ff.). Jedoch muss der Kläger den tatsächlichen Lebenssachverhalt, auf welchen er seine Klage stützen will, in seinem wesentlichen Kern benennen (Bärmann-Roth 13. Aufl. § 46 Rn. 98). Der Kläger muss also begründen, warum er einen Beschluss angreift und dazu konkret darlegen, warum seiner Meinung nach der von ihm angegriffene Beschluss bemangelt und aufzuheben ist. Der Kläger muss sämtliche ernsthaft in Betracht kommenden formellen und/oder materiellen Beschlussmängel jedenfalls ihrem wesentlichen tatsächlichen Kern nach selbst nennen (Timme-Elzer 2. Aufl. § 46 Rn. 186 f.). Das Gericht darf nur die vom Kläger in das Verfahren eingeführten Anfechtungsgründe zur Grundlage seiner Entscheidung machen, nicht aber solche Anfechtungsgründe, welche der Kläger bewusst in Kauf nimmt oder aus anderen Gründen nicht geltend macht. Das Gericht hat also nicht von Amts wegen zu ermitteln, ob ein angefochtener Beschluss unter anderen als den vom Kläger selbst vorgetragenen Anfechtungsgründen leidet (Jennißen-Suilmann 5. Aufl. § 46 Rn. 106).

43

Nach diesen Maßgaben kann der Anfechtungsgrund des Übergangs von einer teilweise verbrauchsabhängigen Kostenverteilung auf eine solche nach Quadratmetern in dieser Entscheidung nicht berücksichtigt werden. Der Kläger hat zwar innerhalb der Klagebegründungsfrist sowohl die maßgeblichen Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung als auch die angefochtene Beschlussfassung vorgetragen. Den Übergang zur nicht verbrauchsabhängigen Kostenverteilung hat er aber nicht gerügt und deshalb nicht zum Gegenstand seiner Anfechtungsklage gemacht. Vielmehr hat er gerade im Zusammenhang mit der bisherigen verbrauchsabhängigen Kostenermittlung in seiner Klagebegründung nur darauf abgestellt, dass die Kosten für jedes Objekt der Wohnungseigentumsanlage, also der gebildeten Mehrhausanlage, gesondert ermittelt und nach gesonderter Ermittlung ausschließlich den Miteigentümern des jeweiligen konkreten Hauses zugerechnet werden. Damit hat der Kläger lediglich die Frage problematisiert, inwiefern die angefochtene Beschlussfassung auf dem Hintergrund dessen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, dass es sich um eine Mehrhausanlage handelt. Den Übergang von der verbrauchsabhängigen Abrechnung auf den pauschalen Kostenverteilungsschlüssel der Wohnfläche selbst hat er aber gerade nicht gerügt, sondern hingenommen. Hierauf konnten nach dem Ablauf der Begründungsfrist auch die Beklagten vertrauen (BGH NJW 2009, 2132 ff.).

44

Da das Wirtschaftsjahr 2017 noch nicht abgerechnet ist, bestehen mit der Entscheidung BGH NJW 2010, 2654 f. auch keine Bedenken wegen einer unzulässigen Rückwirkung. Dass bereits ein Wirtschaftsplan auf der Basis des alten Kostenverteilungsschlüssels existiert, schadet nicht.

45

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Z. 11, 711 ZPO.

46

Rechtsbehelfsbelehrung:

47

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

48

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

49

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

50

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

51

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln  zu begründen.

52

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

53

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

54

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Aachen statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Aachen, Adalbertsteinweg 92, 52070 Aachen, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

55

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.