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T a t b e s t a n d

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Die Parteien streiten über Zahlungsansprüche aus einem Mietverhältnis.

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Der Beklagte ist Eigentümer von Gewerberäumen in der I-Straße xx in B-Stadt. Die Klägerin mietete diese Räume mit Mietvertrag vom xx.xx.2006 an. Mit Schreiben vom xx.01.2010 kündigte die Klägerin den Mietvertrag zum xx.04.2010. Anlässlich der Übergabe der Räume am xx.05.2010 fertigten die Parteien ein Übergabeprotokoll an, in dem diverse Mängel festgehalten wurden. Mit Schreiben vom xx.11.2010 forderte die Klägerin den Beklagten zur Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von € 1.931,68 sowie zur Erstellung der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2008 bis 2010 auf. Der Beklagte übersandte die Nebenkostenabrechnung 2008, wonach der Klägerin ein Erstattungsanspruch in Höhe von € 476,54 zustand. Mit Schreiben vom xx.02.2011 forderte die Klägerin den Beklagten unter Fristsetzung bis zum xx.02.2011 erneut zur Zahlung der Kaution und sowie der Rückerstattung der Nebenkosten auf. Daraufhin spezifizierte der Beklagte die Kosten zur Beseitigung der Mängel erstmals mit Schreiben vom xx.02.2011 und erklärte die Aufrechnung. Nach diversen vorprozessualen Schreiben übersandte der Beklagte die Nebenkostenabrechnung 2009, aus der sich ein Rückerstattungsanspruch der Klägerin in Höhe von € 816,13 ergab. Mit Schreiben vom xx.05.2011 unter Fristsetzung bis zum xx.05.2011 forderte die Klägerin den Beklagten erfolglos zur Zahlung von € 2.408,40 zzgl. € 816,13 auf.

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Die Klägerin beantragt,

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              den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von € 3.224,63 nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag in Höhe von € 2.408,40 seit dem 29.02.2011 und aus einem Betrag in Höhe von € 816,13 seit dem 25.05.2011 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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              die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte rechnet insoweit mit Schadensersatzforderungen für die Mängelbeseitigung durch erforderliche Malerarbeiten im Bereich des Büros in Höhe von ca. € 800,00 netto, für das Beseitigen von unmarkierten Netzwerkleitungen und Instandsetzung von Steckdosen und Steckdosenabdeckungen in Höhe von bereits regulierten € 357,52 brutto sowie für die Erneuerung von drei Aluminiumrolltorprofilen in Höhe von € 363,40 auf. Des Weiteren erklärt er die Aufrechnung mit Nettomietforderungen in Höhe von monatlich € 1.183,94 für den Zeitraum Mai 2010 bis einschließlich September 2010.

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Der Beklagte ist der Ansicht, er könne trotz Verjährung mit den Schadensersatzansprüchen aufgrund Verschlechterung der Mietsache gegenüber den Rückzahlungsansprüchen aufrechnen. Im Übrigen habe die Klägerin aufgrund § 7 Abs. 2 des Mietvertrages wirksam erst zum xx.09.2010 kündigen können, so dass dem Beklagten die oben genannten Mietansprüche zustünden.

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Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Kostenpunkte hinsichtlich der Mängelbeseitigung völlig überhöht seien und unangemessen erscheinen. Eine Aufrechnung scheide jedoch aus, wenn diese nicht in einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist innerhalb von 6 Monaten erfolge. Weiter sei in dem Abnahmeprotokoll eine Aufhebungsvereinbarung zu sehen, da sich die Parteien darin explizit geeinigt haben, dass der Mietvertrag am xx.04.2010 ende.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze einschließlich der beigefügten Unterlagen ergänzend Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang begründet.

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Der der Klägerin ursprünglich zustehende Anspruch aus §§ 535 ff., 158 Abs.1 BGB auf Zahlung von € 3.224,35 ist durch die vom Beklagten erklärte Aufrechnung lediglich in Höhe von € 400,39 erloschen, § 389 BGB.

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Der Beklagte hat zunächst die Guthabenforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2008 und 2009 in Höhe von € 476,54 und € 816,13 anerkannt. Unstreitig steht der Klägerin auch ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von  € 1.931,68 aus §§ 535 ff., 158 Abs. 1 BGB zu. Addiert hatte die Klägerin daher eine Aufrechnungsforderung in Höhe von € 3.224,35 gegenüber dem Beklagten inne.

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Dem Beklagten steht jedoch ein Gegenforderung in Höhe von € 400,39 gem. §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1 S. 2 BGB gegenüber der Klägerin zu, mit dem dieser gem. § 389 BGB i.V.m. § 215 BGB wirksam die Aufrechnung erklären konnte.

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Aus dem Abnahmeprotokoll ergeben sich unstreitig ein teilweiser mangelhafter Anstrich im Büro, drei fehlende Steckdosenabdeckungen sowie unmarkierte Netzwerkleitungen und 3 verbeulte Lamellen am Rolltor. Der Beklagte kann insoweit Ersatz der für die Mängelbeseitigung entstehenden Kosten verlangen. Er kann jedoch nur mit einer bestimmten Forderung aufrechnen, deren Höhe er substantiiert darzulegen hat. Insoweit scheidet die Aufrechnung mit einer geschätzten Forderung für Malerarbeiten in Höhe von anteilig ca. € 800,00 netto aus. Diesbezüglich hat der Beklagte weder einen Kostenvoranschlag noch eine Rechnung vorgelegt oder anderweitig substantiiert vorgetragen, wie sich diese Kosten zusammensetzen sollen. Die Rechnung vom xx.12.2010 der Fa. S sowie das Angebot vom xx.11.2010 der Fa. L hat die Beklagte ohne nähere Erläuterung vorgelegt. Insoweit können nur die Positionen in Ansatz gebracht werden, die sich unmittelbar mit den Mängeln in Verbindung bringen lassen. Daher kann die Beklagte zunächst mit einer Forderung in Höhe von € 203,19 brutto, sich ergebend aus der Instandsetzung von 3 Gira Steckdosenabdeckungen (3 x € 7,60), 3 Gira-Rahmen (3 x € 8,20), 1 Gira Abdeckung UAE (€ 5,20) und dem Lohn für 3 Monteurstunden (3 x € 39,50), aufrechnen. Die Instandsetzung von etwaigen Netzwerkleitungen ist weder aus der Rechnung vom xx.12.2010 noch aus dem Angebot vom xx.11.2010 ersichtlich. In letzterem ist lediglich eine nicht näher bezeichnete Kabeldemontage aufgeführt, die zudem nicht zusätzlich berechnet ist. Weiter kann der Beklagte mit einer Forderung in Höhe von € 197,20 die Aufrechnung erklären. Aus dem Angebot vom 21.11.2010 entfallen € 394,40 auf das Material und den Arbeitslohn für die Erneuerung von 6 Aluminium-Rolltorprofilen am streitgegenständlichen Mietobjekt, I-Straße xx. Da im Rahmen des Abnahmeprotokolls lediglich 3 verbeulte Rolltorprofile aufgeführt sind, ergibt sich insofern ein Anspruch auf Ersatz der hälftigen Kosten in Höhe von € 197,20.

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Der Aufrechnung steht auch nicht die Verjährung der Mängelansprüche gem. § 548 BGB entgegen. Denn gem. § 215 BGB kann die Aufrechnung auf eine verjährte Gegenforderung gestützt werden soweit diese bei Eintritt der Aufrechnungslage noch unverjährt war. Im Zeitpunkt des Eintritts der Aufrechnungslage am xx.10.2010, als der Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin entstand, waren die Mängelansprüche des Beklagten jedoch noch unverjährt. Insofern wird insbesondere die Aufrechnung mit verjährten Forderungen des Vermieters gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution geschützt (Palandt/Ellenberger, 71. Aufl. 2012, § 215 Rn. 1 mit Hinweis auf BGH in NJW 1998, 981). Die Ansicht der Klägerin, nach der das Recht zur Aufrechnung nur im Rahmen der Überlegungs-und Prüfungsfrist bestehe, würde letztlich zu einem Leerlaufen des § 215 BGB führen.

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Durch die Aufrechnung mit den vorgenannten gegenseitigen und gleichartigen Forderungen, steht der Klägerin daher nur noch ein Zahlungsanspruch in Höhe von € 2.823,96 zu.

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Schließlich stehen dem Beklagten keine Gegenforderungen aus Erfüllungsansprüchen gem. § 535 Abs. 2 BGB für die Monate Mai bis September 2010 zu, mit denen er wirksam hätte aufrechnen können. Es kann dahinstehen, ob die Kündigung durch Umdeutung gem. § 140 BGB erst zu einer Beendigung des Mietverhältnisses zum xx.09.2010 geführt hätte. Denn die Parteien haben bereits zuvor im Rahmen des Abnahmeprotokolls vom xx.05.2010 eine wirksame Aufhebungsvereinbarung geschlossen, wonach das Mietverhältnis jedenfalls am xx.04.2010 beendet sein sollte. Im Rahmen dieses schriftlichen Abnahmeprotokolls haben die Parteien geregelt, dass der zwischen den Parteien am xx.xx.2006 geschlossene Mietvertrag über die Gewerbeeinheit in der I-Straße xx in B-Stadt am xx.04.2010 endet. Bei dieser Regelung handelt es sich entgegen der Ansicht des Beklagten nicht um eine bloße Wissenserklärung. Vielmehr wollten die Parteien für beide Seiten verbindlich die Beendigung des Vertrages abschließend regeln. Gem. § 133, 157 BGB kann eine solche Erklärung, die auch noch in vertragstypischer Form unter der Überschrift „Präambel“ festgehalten wird, nach dem objektiven Empfängerhorizont nur als verbindliche Regelung ausgelegt werden. Auch die Systematik spricht für eine solche Auslegung, da diese klarstellende Regelung zu Anfang des Protokolls die Grundlage für die übrige Abwicklung der Rückgabe schafft. Auch ein Verstoß gegen §§ 578, 550 BGB liegt nicht vor, insbesondere haben die Parteien das Schriftstück unterschrieben.

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Die Zinsentscheidung folgt aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, Abs. 2 BGB.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen basieren auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709 S.2, 711 ZPO.

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Streitwert: € 3.224,63