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T a t b e s t a n d

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Die Klägerin vermietet an die Beklagte eine Wohnung in der M-Straße in B. Die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.06.2008 bis 31.05.2009 endete für die Beklagte mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.381,56 €. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung wird auf Bl. 5 d.A. Bezug genommen. Die Heizkostenabrechnung erfolgte auf Grund einer Schätzung. Die Schätzung erfolgte – nachdem die Verbrauchzähler nicht abgelesen wurden – dergestalt, dass die Heiz- und Warmwasserkosten ausschließlich nach der Fläche umgelegt wurden. Die Wasseruhr ist nicht geeicht. Die Beklagte wurde von der Klägerin erfolglos zur Zahlung aufgefordert.

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Die Klägerin beantragt sinngemäß,

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die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.381,56 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz zu zahlen sowie

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die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin außergerichtliche Kosten in Höhe von 186,24 € zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Heizkostenabrechnung schon ungeeignet sei, da keine Ablesung erfolgt sei. Auch sei eine Abrechnung nach Quadratmetern nicht zulässig.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die zulässige Klage ist unbegründet.

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1.

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Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von 1.381,56 € gemäß § 556 BGB i.V.m. dem Mietvertrag. Die in der formell wirksame Heiz- und Betriebskostenabrechnung 2008/2009 angegebenen Heiz- und Warmwasserkosten durften nicht in dieser Höhe berücksichtigt werden. Die Betriebskostenabrechnung ist formell wirksam, da die Wahl des falschen Umlagemaßstabes lediglich zu einer materiellen Unrichtigkeit führt (vgl. BGH, Urt. v. 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04). Die Heizkosten sind nach dem Verhältnis der Wohnfläche der Beklagten zur Gesamtfläche des Hauses berechnet worden. Diese Berechnung widerspricht den Vorgaben des § 9 a HeizkostenV. Eine ordnungsgemäße Verteilung der Heizkosten gemäß § 7 HeizKostV nach dem ermittelten Verbrauch war hier unstreitig nicht möglich, da eine Ablesung der Verbrauchserfassungsgeräte in der Wohnung der Beklagten für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht erfolgt ist. Unerheblich ist insoweit worauf es zurückzuführen ist, dass eine Ablesung nicht stattfinden konnte (vgl. Lammel in: Schmidt-Futterer, MietR, 9. Aufl., 2007, § 9a HeizKostV Rdnr. 9). In einem solchen Fall hat die Kostenverteilung gemäß § 9 a Abs. 1 HeizKostenV entweder auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen (individuelles Vergleichsverfahren) oder auf Grundlage des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im gleichen Abrechnungszeitraum (generelles Vergleichsverfahren) zu erfolgen (vgl. hierzu: Schmidt-Futterer, MietR, 9. Aufl., 2007, § 9a HeizKostV Rdnr. 17 ff.). Eine Schätzung anhand der Wohnfläche ist nur zulässig, wenn einer der Fälle des § 9 a Abs. 2 HeizKostenV eingreift oder objektiv eine Schätzung nach § 9a Abs.1 HeizKostV nicht mehr möglich ist (vgl. BGH, Urt. v. 31.10.2007, Az.: VIII ZR 261/06). Dies ist aber vorliegend nicht dargelegt. Der Mietvertrag zwischen den Parteien besteht schon seit 2002, so dass Vergleichswerte ohne weiteres vorhanden gewesen wären. Darüber hinaus hat die Klägerin nicht dargelegt, dass eine Schätzung überhaupt durchgeführt werden konnte. Die Anwendung des Ersatzverfahrens ist nur einmal zwischen zwei ordnungsgemäß erfassten Perioden zulässig (vgl. Schmidt-Futterer, MietR, 9. Aufl., 2007, § 9a HeizKostV Rdnr. 8). Die Klägerin hat hierzu selbst vorgetragen dass die Beklagte in der Vergangenheit den Mitarbeitern der Ablesefirma verschiedentlich den Zugang verweigert habe. Dass in der Abrechnungsperiode 2007/2008 eine ordnungsgemäße Ablesung erfolgt ist, ist nicht dargelegt. Die mit 1.262,77 € angesetzten Heizkosten können somit nicht geltend gemacht werden. Auch die angesetzten Warmwasserkosten in Höhe von 277,20 € sind nicht zu berücksichtigen, da – unstreitig – keine geeichte Wasseruhr vorliegt (vgl. AG Löbau, Urt. v. 12.02.2008, Az.: 6 C 290/06). Mithin stehen der Klägerin aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung 2008/2009 jedenfalls keine weiteren Ansprüche zu.

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2.

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Die Klägerin hat gegen die Beklagte mangels Hauptanspruch keinen Anspruch auf Ersatz außergerichtlicher Kosten gemäß §§ 280 Abs.1, Abs.2, 286 BGB.

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3.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Streitwert: 1.381,56 €