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T a t b e s t a n d

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Der Kläger mietete zum 15.11.2008 die Wohnung im 2. Obergeschoss links, T-straße 276 in B. Die Vermieterin, eine "L GBR, B", wurde bei dem Vertragsabschluss durch den Beklagten vertreten. Der Beklagte wurde von der L GbR als Hausverwalter beauftragt. Es wird auf den Mietvertrag und den Hausverwaltungsvertrag vom 04.12.1997, Blatt 4 ff. und 51 ff der Akte, Bezug genommen.

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Nachdem es zwischen den Parteien zu Streitigkeiten hinsichtlich der Installation/Entfernung einer Satellitenschüssel kam, forderte der Kläger mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 06.02.2009 den Beklagten auf, ihm zur Geltendmachung seiner prozessualen Rechte die Namen der Gesellschafter und die ladungsfähige Anschrift der Vermieterin mitzuteilen.

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Der Beklagte verweigerte die Angabe der Adresse der Vermieterin mit der Begründung, die L GbR wünsche keine unmittelbare Kontaktaufnahme mit den Mietern und wolle ausschließlich über den mit der Wohnungs- und Hausverwaltung beauftragten Verein, den Beklagten, mit ihren Mietern in Verbindung treten.

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Der Kläger ist der Ansicht, es bestehe eine Verpflichtung des Beklagten als Hausverwalter, die Adresse des Vermieters mitzuteilen. Die Verweigerung dieser Auskunft sei unredlich und treuwidrig, weil damit die Durchsetzung der Rechte des Mieters erschwert würde. Es sei unbillig, den Mieter auf die Möglichkeit zu verweisen durch eine Mietminderung oder die Ausübung eines Zurückbehaltungsrecht Druck auf den Vermieter auszuüben, denn damit müsse der Mieter in Kauf nehmen, dass eine fristlose Kündigung ausgesprochen würde.

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Der Kläger beantragt,

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den Beklagte zu verurteilen, ihm die ladungsfähige Anschrift der Gesellschaft seiner Vermieterin auf Grund des Wohnungsmietvertrages über die Wohnung T-straße 26 in B (2. OG) links zu benennen.

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hilfsweise, den Beklagten zu verurteilen, die ladungsfähige Anschrift und die vollständige und korrekte Bezeichnung der Vermieterin auf Grund des Wohnraummietvertrages über die Wohnung T-straße 26 in B (2. OG) links zu benennen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Der Beklagte ist der Ansicht, der Kläger könne die Vermieterin "L GbR" über den beklagten Verein ansprechen und gegebenenfalls verklagen. Er könne die Daten nicht herausgeben, ohne seine Vertragspflichten zu verletzen, weil der Vermieter einer Herausgabe der persönlichen Daten nicht zustimme. Weiterhin sei der Kläger nicht darauf angewiesen, von dem Beklagten die vollständige korrekte Bezeichnung der Vermieterin zum Mietvertrag über die Wohnung T-straße 26 in B zu erhalten. Diese könne er durch die Grundbucheinsicht ermitteln.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die zulässige Klage ist begründet.

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Dem Kläger steht gegen den Beklagten ein Recht auf Erteilung einer Auskunft der ladungsfähigen Anschrift des Vermieters jedenfalls nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zu.

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Zwischen den Parteien besteht eine Sonderverbindung, die ein Auskunftsrecht des Klägers als Mieter gegen den Hausverwalter begründet (vgl. hiezu auch OLG Düsseldorf, BauR 2000, 1210-1212). Der Beklagte als Hausverwalter tritt im Verhältnis zum Kläger als Vertreter des Vermieters auf. Er hat umfassende Regelungsbefugnis und übt aufgrund der nicht bekannt gegebenen Identität und Adresse des Vermieters dessen Rechte gegenüber dem Kläger im Wesentlichen aus. Abgeleitet aus dem Vertragsverhältnis zwischen dem Kläger als Mieter und dem von dem Beklagten vertretenen Vermieter ergeben sich auch für den Beklagten aufgrund seiner Position als umfassender Vertreter Nebenpflichten aus dem Vertragsverhältnis seines Auftraggebers gegenüber dem Mieter. Insoweit ist der hier zu entscheidende Fall auch nicht mit dem Sachverhalt vergleichbar, der dem vom Beklagten angeführten Urteil des Landgerichts Aachen vom 17.03.2009 (Az. 8 O 449/07; WuM 2009, 341 f.) zugrunde lag. Dort war nämlich gar kein Mietvertrag zustandegekommen. Bei einem bestehenden Mietvertrag ist dagegen eine Auskunftspflicht des Beklagten hinsichtlich der Adresse des Vermieters aus Billigkeitsgründen jedenfalls dann gemäß § 242 BGB zu gewähren, wenn die außergerichtlichen Verhandlungen gescheitert und nunmehr der Klageweg beschritten werden soll (vgl. etwa AG Recklingshausen WuM 1997, 485; AG Hamburg NJW-RR 1989, 666; AG Berlin-Mitte, Urteil vom 14.01.1994, Az. 10 C 440/93; von einer Auskunftspflicht des Hausverwalters gegenüber dem Werkunternehmer - OLG Düsseldorf, BauR 2000, 1210-1212). Da in diesem Fall der Vermieter selbst als Partei in Anspruch genommen werden muss, ist es auch geboten, dem Mieter die für die Klageerhebung notwendigen Angaben, in diesem Fall zumindest die Adresse der "L GbR", mitzuteilen. Diese Mitteilung ist erforderlich, damit die Parteibezeichnung – auch für eine mögliche Vollstreckung – vollständig erfolgt. Die Nennung der Adresse des Beklagten als zustellungsfähige Adresse bei einer Klage gegen den Vermieter bereitet spätestens bei der Durchführung der Vollstreckung Schwierigkeiten, da eine Vollstreckung sicherlich nicht bei dem Beklagten erfolgen kann.

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Weiterhin ist es unbillig, den Mieter auf die Auskunft des Grundbuchamtes hinsichtlich der genauen Angaben des Eigentümers zu verweisen, wenn er ernsthaft eine Klage erheben will, worauf hier schon die Einschaltung eines Rechtsanwaltes hinweist. Die Auskunft aus dem Grundbuchamt kann das Auskunftsbegehren des Mieters nicht in jedem Fall erfüllen. Denkbar ist es nämlich auch, dass die im Grundbuch ausgewiesenen Eigentümer nicht zwangsläufig auch die Vermieter sind.

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Zudem führt die durch die Zulassung des Auskunftsbegehrens erforderliche Einschränkung der Interessen des Beklagten und des Vermieters an der Geheimhaltung der Person und der Adresse des Vermieters nicht zu einer unbilligen Benachteiligung. Der Wille des Vermieters, sich vor den Alltagsanfragen seiner Mieter zu schützen und sich daher bei der Abwicklung dieser Fragen von dem Beklagten vertreten zu lassen, ist grundsätzlich zu respektieren. Dieser ist jedoch aus Billigkeitsgründen dann einzuschränken, wenn eine Regelung durch den Beklagten als Hausverwalter nicht mehr erfolgen kann, weil der Klageweg beschritten werden muss, also die zu verklagende Partei der Vermieter ist. Dann hat das Schutzbedürfnis des Vermieters zurückzustehen. Schließlich wird die Adresse nicht irgendeinem Dritten, sondern dem Mieter als Vertragspartner des Vermieters mitgeteilt. Der Vermieter hat sich den Mieter als Vertragspartner ausgesucht, so dass er auch damit rechnen muss, sich gegebenenfalls auch persönlich mit diesem im Prozess auseinander zu setzen. Zudem erhält der Mieter bei einem gerichtlichen Verfahren Kenntnis von der Adresse des Vermieters, ob nun gegebenenfalls durch Nachforschungen des Mieters beim Grundbuchamt oder durch die Angaben des Beklagten als Hausverwalter. Der Schutz des Vermieters durch den Vertrag mit dem Beklagten ist dadurch in jedem Fall bei einem gerichtlichen Verfahren eingeschränkt. Wenn der Beklagte hierüber hinausgehende vertragliche Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter eingeht, können diese bei einer Interessenabwägung nicht zum Nachteil des Mieters berücksichtigt werden und dazu führen, dass der Mieter gegebenenfalls umfassende, eventuell sogar erfolglose Nachforschungen bezüglich seines Vermieters vornehmen muss. Dies ist dem Mieter nicht zumutbar.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

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Die Berufung war gemäß § 511 Abs. 4 ZPO zuzulassen, denn der Rechtsstreit hinsichtlich der Auskunftsverpflichtung eines Hausverwalters über den Vermieter ist von grundsätzlicher Bedeutung.

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Streitwert: 300,- €

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Brantin

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Richterin am Amtsgericht