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T a t b e s t a n d

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Die Klägerin begehrt von der Beklagten als ihrer ehemaligen Verwalterin Rückzahlung von nach ihrem Vortrag zu Unrecht erhaltenen Verwalterhonorars.

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Die streitgegenständliche Anlage wurde im Juni 2001 in Wohnungseigentum aufgeteilt.

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Die Beklagte war von Januar 2002 bis Dezember 2006 Verwalterin der Klägerin. Nach § 3 des Verwaltervertrages zwischen den Parteien erhielt die Beklagte ein monatliches Entgelt von 18,00 € pro Wohnungseinheit zuzüglich Steuer. Die Beklagte ist hinsichtlich ihrer Gesellschafter und ihrer Geschäftsführer zumindest teilweise identisch mit der aufteilenden Firma S.

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Nach § 4 der Teilungserklärung sind die jeweiligen Eigentümer der Wohnungen Nr. 1 und 2, 3 und 4, 5 und 6 sowie 7 und 8 oder auch 7, 8 und 9 jeweils berechtigt, die genannten Wohnungen zu einer einzigen Wohnung zusammen zu legen, ohne dass es hierzu der Zustimmung der übrigen Miteigentümer bedarf. Im Falle der Zusammenlegung sind nach der Teilungserklärung sodann sämtliche nicht flächen- bzw. verbrauchsabhängigen Kosten, wie z.B. Verwaltungskosten, nur wie für eine Einheit zu berechnen.

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Bereits im Juli 2001 und sodann erneut im Frühjahr 2002 wurden jeweils 2 Wohnungen zu einer einzigen zusammengeführt. Gleichwohl wurde das monatlich an die Beklagte bezahlte Verwalterhonorar nicht reduziert, sondern weiter auf der Basis von 9 Einheiten berechnet.

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Die Klägerin trägt vor, ihr stünde für die Jahre 2005 und 2006 ein Rückzahlungsanspruch von 24 Monaten á 36,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer, also der Klagebetrag, aus ungerechtfertigter Bereicherung zu. Dem stehe auch § 814 BGB nicht entgegen, da die Klägerin bei Zahlung noch dachte, dazu verpflichtet zu sein.

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Die Klägerin beantragt,

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wie erkannt.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Die Beklagte trägt vor, die Zusammenlegung der Wohnungen habe auf die Honorarberechnung keinen Einfluss. Eine Arbeitserleichterung sei dadurch nicht realisiert, so dass anders der Kalkulation des Verwaltervertrages der Boden entzogen würde. Einer Rückforderung stehe im übrigen § 814 BGB entgegen.

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Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

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Die zulässige Klage ist in vollem Umfange begründet.

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Der Klägerin steht gegen die Beklagte für die Monate Januar 2005 bis Dezember 2006 jeweils ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 2 x 18,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer zu.

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Der Verwaltervertrag zwischen den Parteien verweist in § 3 zur Berechnung des monatlichen Verwalterhonorars auf die Anzahl der Wohnungseinheiten. Diese aber ist in der vorliegenden Anlage flexibel. Das wusste auch die Beklagte, welche als Verwalterin die Teilungserklärung zu respektieren hatte und im übrigen hinsichtlich ihrer Gesellschafter und Geschäftsführer teilweise identisch ist mit der ursprünglich die Anlage aufteilenden Eigentümerin. Ebenso wie beim dynamischen Verweis auf Ladenöffnungszeiten hat sich die Beklagte mit ihrem Verwaltervertrag darauf eingelassen, dass sich die Grundlagen der Honorarberechnung in diesem bekannten Ausmaß verändern können.

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Dass eine derartige Auswirkung auf die Honorarhöhe auch tatsächlich erfolgen soll, ergibt sich neben dem grundsätzlichen Verweis auf die Anzahl der Wohneinheiten im Verwaltervertrag außerdem aus der Folgeregelung in der Teilungserklärung, dass im Falle der Zusammenlegung nicht flächen- bzw. verbrauchsabhängige Kosten, wie z.B. Verwaltungskosten nur auf die reduzierten Einheiten zu berechnen sein sollen.

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Entgegen dem Vortrag der Beklagten tritt auch durch die Reduzierung der Wohneinheiten eine Arbeitsersparnis ein. Das Gericht verkennt nicht, dass diese nicht wesentlich ins Gewicht fallen dürfte. Maßgeblich ist aber, dass die Größe des Objektes von 9 Einheiten zwar auf 7 Einheiten verringert wurde, aber gleichwohl eine Wohnungseigentümergemeinschaft mittlerer Größe vorliegt, so dass nach der Erfahrung des Gerichtes auch der verlangte monatliche Betrag von 18,00 € pro Einheit weiter marktüblich und angemessen bleibt. Es ist keineswegs so, dass sich dieser Betrag pro Einheit auf dem Markt verändert je nach dem, ob eine Anlage mit einer Einheit mehr oder weniger verwaltet wird.

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Die Klägerin hat zwar nicht vorgetragen, dass die beiden Wohnungen je auch grundbuchrechtlich zusammengelegt wurden. Vielmehr hat sich die Klägerin darauf beschränkt, eine bauliche Zusammenlegung der Wohnungen vorzutragen. Mehr war aber auch nicht erforderlich. Die Teilungserklärung verlangt ebenfalls keine grundbuchrechtliche Zusammenlegung der Wohnungen, sondern nur eine bauliche Zusammenlegung und regelt deshalb ausdrücklich, dass die hierzu erforderlichen Mauerdurchbrüche von der Gemeinschaft zu dulden sind.

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Dem Rückforderungsanspruch der Klägerin steht auch § 814 BGB nicht entgegen. Bei der Beurteilung der Rechtslage sind schwierige juristische Fragen zu beantworten, welche eine positive Kenntnis der Rechtslage, die einem Bereicherungsanspruch entgegenstehen würde, nicht anzunehmen ist. Es reicht aber nicht aus, dass die Klägerin in Kenntnis der beurteilungsrelevanten Tatsachen war. Vielmehr muss sie auch in Kenntnis der Rechtslage gewesen sein (Palandt-Sprau, § 814 Rn. 3).

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Ziff. 711, 711 ZPO.

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Dr. Moosheimer

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Richter am Amtsgericht