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Tatbestand

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Die Klägerin mietete mit schriftlichem Vertrag vom 14. 2. 2005 (Bl. 54 ff. d. A.) von der Beklagten zum 15. 2. 2005 eine Wohnung im Dachgeschoss des Hauses I-Straße in B "zu Wohnzwecken und auch zu gewerblichen Zwecken" an. Die Klägerin betrieb in den Räumlichkeiten ein bordellartiges Unternehmen. Zum 31. 5. 2005 wurde das Mietverhältnis einverständlich beendet. Am 18. 7. 2005 erfolgte schließlich die Rückgabe des Objekts.

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Die Klägerin begehrt die Auszahlung der geleisteten Kaution über 4.800 €.

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Sie beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an sie 4.800 € nebst 5 %-Punkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie rechnet mit verschiedenen Gegenforderungen auf (Bl. 52, 137 d. A.).

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Das Gericht hat Zeugenbeweis erhoben (Bl. 166 ff. d. A.).

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist nur zum Teil begründet.

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Die Klägerin kann aus dem früheren Mietverhältnis der Parteien von der Beklagten noch die Zahlung eines Kautionsbetrages von 631,53 € verlangen.

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Im Übrigen hat die von der Beklagten vorgenommene Aufrechnung mit Gegenforderungen Erfolg.

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Im Einzelnen gilt unter Berücksichtigung des Aufrechnungsschemas der Beklagten (Bl. 52 d. A.) Folgendes:

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1. Die "sonstigen Renovierungskosten" von 200 € sind gemäß §§ 538, 280 BGB in Höhe von 150 € in Anrechnung zu bringen. Der Zeuge I hat selbst eingeräumt, in einem der gemieteten Räume ein großes Andreaskreuz mit zahlreichen Dübellöchern an der Wand befestigt zu haben. Die Beseitigungskosten dieser sicherlich nicht mehr als üblich zu bezeichnenden Nutzung können gemäß § 287 ZPO auf 150 € geschätzt werden.
2. "Rechtsanwalts- und Arbeitsaufwendungen" in Höhe von 3.320 € sind hingegen nicht erstattungsfähig. Insoweit fehlt es an einer Anspruchsgrundlage. Der Betrieb einer bordellartigen Einrichtung in den gemieteten Räumlichkeiten stellte keinen Vertragsverstoß dar. Eine gewerbliche Mitnutzung des Objekts war ausdrücklich vereinbart worden, ohne dass dies auf bestimmte Gewerbearten beschränkt worden wäre. Damit fallen lediglich solche gewerbliche Mitnutzungen aus, welche eine unzumutbare Belästigung der Mitmieter darstellen. Irgendeine Belästigung der Mitmieter durch das Bordell hat jedoch niemals stattgefunden bzw. ist niemals gerügt worden. Dies hat auch der Zeuge E bestätigt. Erst durch ein Flugblatt und/oder eine Polizeiaktion ist das Bordell "aufgeflogen". Im Anschluss war die Klägerin umgehend zur Vertragsbeendigung bereit, wie es der Zeuge E bekundet hat. Desweiteren sind keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen worden, dass der Betrieb des Bordells deswegen vertragswidrig gewesen wäre, weil damit gegen die entsprechenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften verstoßen worden ist. Schließlich ist darauf hinzuweisen, dass die Prostitution spätestens seit Erlass des Prostitutionsgesetzes vom 20. 12. 2001 (BGBl. I S. 3983) als legales Gewerbe anerkannt ist.
3. Wegen des "Umbaus der Trennwand" können die hälftigen Kosten in Höhe von 476,40 € in Abzug gebracht werden. Eine diesbezügliche Kostenübernahmevereinbarung ist von beiden Zeugen bestätigt worden. Dass sich die Klägerin zur Zahlung sämtlicher Kosten verpflichtet hätte, konnte aufgrund der widersprüchlichen Angaben der insoweit jeweils glaubwürdigen Zeugen E und I nicht sicher festgestellt werden. Gleiches gilt andererseits auch für die Behauptung der Klägerin, die Übersendung einer Rechnung sei insoweit Fälligkeitsvoraussetzung gewesen.
4. Wegen des "Austausches der Schließzylinder" kann gemäß § 280 BGB der angefallene Betrag von 349,16 € als Schadensersatz in Abzug gebracht werden. Es ist mehr oder weniger unstreitig, dass der Verlust von Schlüsseln in der Sphäre der Klägerin eingetreten ist.
5. Die Beklagten können entsprechend der BGH-Rechtsprechung zur taggenauen Abrechnung bis zum Rückgabetag am 18. 7. 2006 gemäß § 546a Abs. 1 BGB Nutzungsausfall in Höhe der vereinbarten Warmmiete verlangen. Da ausweislich der Bekundungen beider Zeugen wegen der Weiternutzung der Mieträume über den 31. 5. 2005 – Vertragsende – hinaus keine ausdrücklichen Zahlungsvereinbarungen getroffenen worden sind, gilt die vorgenannte gesetzliche Rechtsfolge. Dies bedeutet für den Juni 2005 1.700 € Kaltmiete + 320 € Betriebskostenvorauszahlung und für den Juli 2005 987,10 € Kaltmiete + 185,81 € Betriebskostenvorauszahlung. Für den nachfolgenden Zeitraum ist von der Klägerin hingegen kein Schadensersatz i. S. von § 546a Abs. 2 BGB zu leisten. Die Weitervermietung verzögerte sich, wie der Zeuge E bekundete, aufgrund der notwendigen Instandsetzung der Schließanlage. Derselbe Zeuge hat aber auch ausgesagt, dass ihm das hierfür kausale Problem der fehlenden Schlüssel schon Ende Mai 2005 bekannt gewesen sei. Daher liegt zumindest ein 100%iges Mitverschulden (§ 254 BGB) auf Beklagtenseite dahin vor, dass die Instandsetzung der Schließanlage nicht schon Ende Mai 2005 eingeleitet wurde. Denn dann wäre, wie auch der Zeuge E bekundete, bei der tatsächlichen Rückgabe der Wohnung sechs Wochen später nach menschlichem Ermessen wieder eine funktionstaugliche Anlage vorhanden gewesen, welche eine sofortige Weitervermietung zugelassen hätte. Es ist ausschließlich das Problem der Beklagtenseite, insoweit doch auf das Wiederfinden der verlorengegangenen Schlüssel durch die Verliererin, einer Mitarbeiterin der Klägerin, gehofft zu haben.
6. In der Summe ergeben sich Gegenansprüche der Beklagten in Höhe von 4.168,47 €. Deshalb verbleibt eine Rückerstattungsforderung der Klägerin in Höhe von 4.800 € Kaution minus 4.168,47 € = 631,53 €.

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Die Zinsforderung ist im tenorierten Umfang gerechtfertigt nach §§ 288 Abs. 1, 291 BGB.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Streitwert: 4.800 €.

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Dr. Quarch