Amtsgericht Aachen, 12 II 301/03

G r ü n d e

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage W-Straße ###-### in B. Der im Beschlussrubrum unter c) genannte Zwangsverwalter übt insoweit Rechte der zwangsverwalteten Wohnungen für die betreffenden Wohnungseigentümer aus.

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 47 Einheiten, wovon 5 Einheiten Gewerbeeinheiten sind, die restlichen Einheiten sind Wohnungen, die in der Regel eine Größe von ca. 45 bis 50 qm aufweisen, lediglich 5 Wohnungen haben eine Größe von ca. 80 bis 85 qm. Der Antragsteller ist Eigentümer und Bewohner einer solchen größeren Wohnung.

Mit seinem am 03.12.2003 bei Gericht eingegangenem Antrag vom selben Tag begehrt der Antragsteller die Ungültigerklärung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung vom 15.11.2003 sowie die Verpflichtung der Antragsgegner zur Vornahme bestimmter Handlungen bzw. zur Unterlassung von bestimmten Handlungen.

Die für die Beteiligten maßgebliche notarielle Teilungserklärung regelt in der dazu gehörenden Gemeinschaftsordnung bezüglich der Verteilung der Kosten und Lasten unter anderem folgendes unter § 12: "Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen Beträge zur Deckung der laufenden Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, die Kosten seiner Unterhaltung, der sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs zu leisten. Die Bewirtschaftungskosten bestehen insbesondere aus: ... die Kosten der Wasserversorgung. Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren und die Zählermiete, die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe. Die Kosten der Entwässerung. Hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. ... die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr. Hierzu gehören die für die öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren oder die Kosten entsprechender nichtöffentlicher Maßnahmen. ...". Weiter ist unter § 12 1.b)bo)b) geregelt, dass zu den Betriebskosten auch die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse gehören. Unter Ziffer 2. ist folgendes unter anderem geregelt: "Die gemeinschaftlichen Kosten werden, soweit sich aus dieser Urkunde nichts anderes ergibt, auf die Sondereigentümer grundsätzlich nach Quadratmeter Wohn-bzw. Nutzfläche umgelegt. ... die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung sind, soweit sie auf den Kaltwasserverbrauch entfallen, aufgrund der Ableseeinheiten auf den Kaltwasseruhren, auf den Sondereigentümer umzulegen. Die Kosten sind, soweit sie auf den Wasserverbrauch für die Außenanlagen und die Gemeinschaftsräume entfallen, nach Quadratmeter Wohn- bzw. Nutzfläche auf die Sondereigentümer umzulegen. ..." Unter § 17 Ziffer 3 der Gemeinschaftsordnung heißt es: "Eine Änderung dieser Gemeinschaftsordnung kann mit einer Mehrheit von ¾ der stimmberechtigten Miteigentumsanteile beschlossen werden, sofern sachliche Gründe vorliegen und einzelne Wohnungseigentümer aufgrund der Neuregelung gegenüber dem bisherigen Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden."

Unter § 15 der Gemeinschaftsordnung ist unter Ziffer 2k) bestimmt, dass der Verwalter befugt ist und eine entsprechende Vollmacht hat, einen Hausmeister einzustellen und Arbeitsverträge mit dem Hausmeister oder sonst erforderlichem Personal abzuschließen.

Am 14.12.1998 war von der damaligen Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage mit Herrn X aus B ein Hausmeisterdienstvertrag abgeschlossen worden. Am selben Tag schloss die damalige Verwalterin mit Frau X aus B einen schriftlichen Hausreinigungs-Dienstvertrag ab. Wegen des Inhaltes der beiden Verträge wird auf die in den Akten befindlichen Ablichtungen der Verträge verwiesen. Beide Verträge waren jeweils auf die Dauer von fünf Jahren abgeschlossen, und zwar für den Zeitraum 1.3.1999 bis 29.4.2004.

Auf Verlangen des Antragstellers hatte der jetzt amtierende Verwalter, der im Beschlussrubrum unter d) genannte Verfahrensbeteiligte, in die Einladung zu der Eigentümerversammlung vom 15.11.2003 mehrere Tagesordnungspunkte aufgenommen, über die in der Eigentümerversammlung vom 15.11.2003 unter Tagesordnungspunkt 7c) abgestimmt wurde.

Dem Antragsteller ging es insbesondere um eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels hinsichtlich der Müllgebühren. Er beanstandete, dass die Müllgebühren nach dem Verhältnis der Wohnflächen verteilt werden statt nach Verbrauch. Er verlangte insoweit eine Abrechnung dieser Kosten nach der Anzahl der –Personen. Der entsprechende Antrag des Antragstellers wurde in der Eigentümerversammlung vom 15.11.2003 gegen die Stimme des Antragstellers abgelehnt. Weiter wurde unter dem selben Tagesordnungspunkt in der selben Versammlung der Antrag des Antragstellers abgelehnt, die Neubesetzung des Postens Hausmeister und Hausreinigung zu veranlassen und dabei "die Verträge nicht mehr über Strohleute" vorzunehmen; nur der Antragsteller hatte für seinen Antrag gestimmt, die übrigen stimmberechtigten Teilnehmer hatten gegen den Antrag gestimmt.

Am 03.12.2003 gab der Antragsteller auf der Rechtsantragstelle des Amtsgerichts B zu Protokoll, dass er beantrage, "die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 15.11.2003, allesamt zu Tagesordnungspunkt 7c) gefaßt, sind ungültig". Zur Begründung verwies er auf ein beigefügtes eigenes Schreiben vom 07.12.2003, "welches Bestandteil dieses Antrages ist". In dem beigefügten Schreiben heißt es unter anderem: "Anfechten möchte ich folgende Beschlüsse, allesamt unter Punkt 7 c) der Tagesordnung: 1. Antrag auf Abänderung der Teilungserklärung bezüglich der Umverteilung der Gebühren für die Müllabfuhr ... 2. Antrag auf Neubesetzung der Positionen Hausmeister und Hausreinigung wegen ungenügender und unterlassener Leistungen. 3. Antrag auf Nichtfortsetzung von Scheinarbeitsverhältnissen und Strohmannverträgen bei den Dienstleisterverträgen für Hausmeister und Hausreinigung".

Im weiteren Verlauf des Verfahrens stellte der Antragsteller sodann den Antrag auf Verpflichtung der Antragsgegner, Dienstverträge nur mit Personen abzuschließen, die die vertraglichen Arbeiten tatsächlich selber ausführen, ferner die Verpflichtung der Antragsgegner auszusprechen, die Hausmeisterfunktion und Hausreinigungsfunktion neu an verschiedene Personen zu vergeben.

Nachdem sich im weiteren Verlauf des Verfahrens für den Antragsteller Verfahrensbevollmächtigte bestellt hatten, erklärten diese "die Hauptsache insoweit für erledigt, als die Tagesordnungspunkte nicht angefochten werden". Erläutert wurde diese Hauptsacheerledigungserklärung damit, dass der Antragsteller bei Einleitung des Verfahrens sämtliche überhaupt unter Tagesordnungspunkt 7 c) der Eigentümerversammlung vom 15.11.2003 gefaßten Beschlüsse angefochten hätte, weil – wie unstreitig ist – dem Antragsteller bei Einleitung des Verfahrens das Protokoll der Eigentümerversammlung noch nicht übersandt worden war. Die Hauptsacheerledigungserklärung beziehe sich deshalb auf die Anfechtungen von Beschlüssen, die von dem Antragsteller nunmehr nicht mehr weiter verfolgt werden nach Erhalt des Protokolls. Der Antragsteller begehrte sodann die Verpflichtung der Antragsgegner, ab Rechtskraft der Entscheidung die Gebühren für Hausmüllbeseitigung nach verbrauchsabhängiger Abrechnung abzurechnen, z.B. durch ein Müllerfassungssystem, hilfsweise nach Personen, hilfsweise nach Personen Monatszahlen. Ferner begehrte der Antragsteller die Verpflichtung der Antragsgegner, den bestehenden Hausmeistervertrag und den ebenfalls bestehenden Hausreinigungsvertrag zu kündigen und beide Positionen neu zu besetzen. Außerdem sollte das Gericht den Antragsgegnern untersagen, in Zukunft Scheinarbeitsverhältnisse und Strohmannverträge bei den Dienstleistungsverträgen für Hausmeister und Hausreinigung vorzunehmen.

Nachdem der derzeit amtierende Verwalter zum 1.3.2004 mit einem I-er Unternehmen einen Hausmeister- bzw. Hausreinigungsvertrag abgeschlossen hatte, hat der Antragsteller seinen entsprechenden Antrag auf Verpflichtung zur Kündigung des Hausmeister- bzw. Hausreinigungsvertrages in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Der Antragsteller vertritt die Auffassung, es sei ungerecht, die Müllgebühren nach dem Verhältnis der Wohnflächen zu verteilen, es sei gerechter, das Verursacherprinzip anzuwenden. Danach sei eine Abrechnung nach dem tatsächlich verursachten Müll bzw. nach der Anzahl der Müllverursacher (Personen) vorzunehmen. Dazu führt der Antragsteller aus, dass er als Einzelperson für seine Wohnung 33,--Euro für Müllabfuhrkosten pro Monat zahlen müsse, obwohl er nur 5-10 Liter Müll pro Woche produziere. In den übrigen, überwiegend von Studenten bewohnten kleineren Wohnungen, die häufig von zwei bis drei Personen als Wohngemeinschaft bewohnt würden, werde vier bis fünf Mal so viel Müll wie in der Wohnung des Antragstellers verursacht, obwohl für diese kleineren Wohnungen nur eine monatliche Kostenbelastung hinsichtlich der Müllgebühren in Höhe von 20,--Euro anfalle. Der Antragsteller vertritt die Auffassung, dass die für die Beteiligten maßgebliche notarielle Teilungserklärung in der Gemeinschaftsordnung keine Regelung über die Verteilung der Müllgebühren enthalte, soweit es sich um den im Sondereigentum anfallenden Müll handele. Aus diesem Grund, so meint der Antragsteller weiter, habe die Gemeinschaft die Kompetenz, eine entsprechende Regelung der Kostenverteilung vorzunehmen. Das Ermessen der Gemeinschaft bei der Bestimmung eines gerechten Kostenverteilungsschlüssels werde durch den Zwang zur verbrauchsabhängigen Abrechnung reduziert auf einen Schlüssel, der eine verbrauchsabhängige Abrechnung ermögliche, also durch ein Müllerfassungssystem oder durch eine Verteilung nach Personen.

Hinsichtlich der Hausreinigung behauptet der Antragsteller, diese sei teilweise nicht bzw. ungenügend ausgeführt worden. Unzulässigerweise habe die damit beauftragte Frau X die Arbeiten nicht selbst ausgeführt, sondern durch ihren Ehemann, den Hausmeister ausführen lassen. Der Hausmeister X habe seine Pflichten nicht erfüllt, insoweit wird wegen der behaupteten Pflichtverletzungen auf die schriftliche Darstellungen des Antragstellers in den Gerichtsakten verwiesen.

Der Antragsteller beantragt,

die in der Eigentümerversammlung vom 15.11.2003 unter Tagesordnungspunkt 7 gefaßten Beschlüsse betreffend die Ablehnung des Antrages des Antragstellers auf Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich der Müllabfuhrkosten, betreffend die Ablehnung des Antrages des Antragstellers auf Neubesetzung der Positionen Hausmeister und Hausreinigung und betreffend die Ablehnung des Antrages des Antragstellers über die Nichtfortsetzung von Scheinarbeitsverhältnissen von Strohmannverträgen bei Hausmeister und Hausreinigung für ungültig zu erklären.

Der Antragsteller beantragt weiter,

den Antragsgegnern zu untersagen, in Zukunft Scheinarbeitsverhältnisse und Strohmannverträge bei den Dienstleistungsverträgen für Hausmeister und Hausreinigung vorzunehmen.

Der Antragsteller beantragt ferner,

die Antragsgegner zu verpflichten, ab Rechtskraft der Entscheidung die Gebühren für Hausmüllbeseitigung nach verbrauchsabhängiger Abrechnung abzurechnen, z.B. durch ein Müllerfassungssystem, hilfsweise nach Personenzahlen, hilfsweise nach Personenmonatszahlen.

Die Antragsgegner beantragen,

die Anträge des Antragstellers zurückzuweisen.

Die Antragsgegner vertreten die Auffassung, der Antragsteller habe durch seine Hauptsacheerledigungserklärung vom 15.03.2004 zu erkennen gegeben, dass er seinen Antrag auf Anfechtung des Beschlusses unter Tagesordnungspunkt 7c) der Versammlung betreffend die Ablehnung des Antrages auf Änderung der Kostenverteilung bezüglich der Müllgebühren nicht weiter aufrecht erhalte. Aus diesem Grund, so meinen die Antragsgegner, sei der betreffende Wohnungseigentümerversammlungsbeschluss bestandskräftig geworden. Das habe zur Folge, dass der weitere Verpflichtungsantrag des Antragstellers hinsichtlich einer Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich der Müllgebühren unzulässig sei, weil insoweit eine bestandskräftige Ablehnung einer Änderung dieser Kostenposition durch Wohnungseigentümerversammlungsbeschluss vorliege.

Hinsichtlich der Verteilung der Müllgebühren tragen die Antragsgegner vor, dass eine andere Abrechnung als nach Quadratmetern Wohnfläche nicht sinnvoll bzw. überhaupt nicht durchführbar sei, da wegen der hohen Fluktuation unter den Bewohnern des Hauses eine korrekte Erfassung der jeweiligen Bewohner überhaupt nicht möglich sei. Die Antragsgegner vertreten die Auffassung, dass die notarielle Teilungserklärung der Beteiligten in der Gemeinschaftsordnung eine verbindliche Vereinbarung hinsichtlich der Verteilung auch der Müllgebühren enthalte, die nur für den Müll im Sondereigentum anfallen. Aus diesem Grund, so meinen die Antragsgegner, bestehe ein Anspruch auf Änderung dieser Vereinbarung nur dann, wenn außergewöhnliche Umstände es zwingend erforderten, diesen Kostenverteilungsschlüssel abzuändern, wobei diese besonderen Umstände weder vorgetragen seien noch vorlägen. Insbesondere sei das für eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels erforderliche Quorum gemäß der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Öffnungsklausel (§ 17 d.Gemeinschaftsordnung) nicht erreicht worden, so dass es schon an den formellen Voraussetzungen für eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels fehle. Die Antragsgegner behaupten, die Hausreinigung sei nach den Informationen der Hausbewohner ordnungsgemäß in der Vergangenheit durchgeführt worden. Aus diesem Grund, aber auch im Hinblick auf den bindenden Fünfjahresvertrag mit den Eheleuten X sei eine vorzeitige Beendigung der Verträge nicht möglich gewesen.

Der Verwalter trägt vor, er habe das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 15.11.2003 am 27.11.2003 erstellt, es habe bei dem Verwalter zur Einsicht bereit gelegen, die erforderlichen Unterschriften aller zur Unterschrift Verpflichteten seien erst am 23.12.2003 geleistet worden. Aus diesem Grund sei eine frühere Übersendung des Protokolls an die Wohnungseigentümer nicht möglich gewesen. Im übrigen, so führt der Verwalter aus, habe der Antragsteller Kenntnis von den in der Versammlung gefaßten Beschlüsse vollständig gehabt, weil der Antragsteller an der Versammlung teilgenommen habe. Der Antragsteller habe die Möglichkeit gehabt, das noch nicht vollständig unterschriebene, aber fertig gestellte Protokoll der Versammlung bei dem Verwalter einzusehen, der Antragsteller habe von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Sämtliche Anträge des Antragstellers, soweit er sie nicht in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, sind unbegründet und deshalb zurückzuweisen.

Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses unter Tagesordnungspunkt 7 der Eigentümerversammlung vom 15.11.2003 betreffend die Ablehnung des Antrages Änderung der Kostenverteilung bezüglich der Müllgebühren.

Dieser Antrag ist unbegründet.

Der Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses wurde fristgemäß innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG gestellt.

Auch der Beschluss einer Eigentümerversammlung, durch den der Antrag eines Wohnungseigentümers abgelehnt wird, ist anfechtbar (herrschende Meinung, vgl. BGH in ZMR 2001, 809).

Entgegen der Auffassung der Antragsgegner hat der Antragsteller diesen Antrag auf Ungültigerklärung dieses Beschlusses auch nicht etwa im Laufe dieses Verfahrens zurückgenommen, insbesondere nicht durch die Hauptsacheerledigungserklärung seines Verfahrensbevollmächtigten in dem Schriftsatz vom 15.03.2004 (Bl. 125 d.A.). Die von dem Verfahrensbevollmächtigten des Antragstellers erklärte Hauptsacheerledigungserklärung geht ins Leere, da es insoweit gar keine Anfechtungsanträge gab, die sich in der Hauptsache erledigt hatten. Zu Unrecht ging der Verfahrensbevollmächtigte des Antragstellers insoweit davon aus, dass der zunächst anwaltlich nicht vertretene Antragsteller bei Verfahrenseinleitung sämtliche unter Tagesordnungspunkt 7c) gefaßten Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.11.2003 angefochten hätte und der Antragsteller dies dann beschränkt hätte im Laufe des Verfahrens auf die Anfechtung der drei Beschlüsse (Ablehnung des Antrages auf Änderung der Kostenverteilung bezüglich der Müllgebühren, Beschluss über die Ablehnung des Antrages des Antragstellers auf Neubesetzung der Posten Hausreinigung und Hausmeister, Beschluss über die Ablehnung des Antrages des Antragstellers auf Nichtfortsetzung von Scheinarbeitsverhältnissen etc.). Denn tatsächlich hatte der Antragsteller bei Verfahrenseinleitung nur die zuletzt genannten drei Beschlüsse angefochten. Zwar war auf der Rechtsantragstelle die Erklärung des Antragstellers hinsichtlich der Beschlussanfechtung so gefaßt worden, dass man alleine daraus schließen konnte, dass sämtliche, in dem Protokoll der Eigentümerversammlung enthaltenen Beschlüsse zu Tagesordnungspunkt 7c) angefochten werden sollte. Dieser falsche Eindruck wurde aber sofort dadurch korrigiert, dass der Antragsteller bei Antragstellung sein eigenes Schreiben vom 02.12.2003 beigefügt und ausdrücklich darauf Bezug genommen hatte bei der Antragstellung. In diesem Schreiben ist ausdrücklich die Rede nur von der Anfechtung der drei zuletzt genannten Beschlüsse, um die es auch hier nur geht. Bei dieser Sachlage geht die von dem Verfahrensbevollmächtigten erklärte Hauptsacheerledigungserklärung ins Leere, weil keine anderen Beschlüsse als die drei, die vorstehend genannt wurden, von dem Antragsteller zusätzlich angefochten worden waren.

Der Antragsteller hat in dem Schriftsatz vom 15.03.2004 trotz der dort unklar formulierten Hauptsacheerledigungserklärung nicht von seinem Anfechtungsbegehren Abstand genommen hinsichtlich des Beschlusses über die Ablehnung der Änderung des Kostenverteilungsschüssels betreffend die Müllgebühren. Auch dies ergibt sich durch Auslegung der Erklärungen des Antragstellers in dem vorgenannten Schriftsatz seiner Verfahrensbevollmächtigten eindeutig. Dies ergibt sich eindeutig aus dem nachfolgenden Text des vorgenannten Schriftsatzes. Dort heißt es nämlich unter Ziffer 2. "bezüglich der angefochtenen Position Gebühren für Hausmüllbeseitigung beantragt der Antragsteller nunmehr, ...". Durch die Bezeichnung der Position als eine "angefochtene" gibt der Antragsteller nach Auffassung des Gerichtes eindeutig zu erkennen, dass diese Position angefochten bleibt, da anderenfalls es dort hätte heißen müssen "ehemals angefochtene" Position. Auch aus dem übrigen Text dieses Schriftsatzes ergibt sich nichts, was darauf eindeutig hinweist, dass der Antragsteller sein Anfechtungsbegehren in diesem Punkte beschränken wollte. Im Ergebnis ist deshalb festzuhalten, dass der Antragsteller seinen Beschlussanfechtungsantrag insoweit aufrechterhalten und nicht zurückgenommen hat.

Das Beschlussanfechtungsbegehren des Antragstellers ist insoweit ohne Erfolg.

Ein Beschluss einer Eigentümerversammlung ist auf fristgerecht gestellten Antrag hin vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn der Beschluss formell nicht wirksam zustande gekommen ist oder inhaltliche Mängel aufweist, insbesondere gegen die Gemeinschaftsordnung oder andere Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, gegen gesetzliche Vorschriften, die die Wohnungseigentümer nicht wirksam abbedungen haben, oder gegen die sogenannten Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt (vgl. Bärmann/Pick/Merle-Merle, 8. Auflage, § 23 Rdnr. 164).

Im vorliegenden Fall kommt nur ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung in Betracht. Ein derartiger Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung liegt hier aber nicht vor. Denn – wie noch nachfolgend auszuführen sein wird – enthält die für die Beteiligten maßgebliche Gemeinschaftsordnung der notariellen Teilungserklärung eine Vereinbarung über die Verteilung der Müllgebühren, auch soweit es den Müll aus den Sondereigentumseinheiten betrifft. Ein Anspruch des Antragstellers auf Änderung dieser Vereinbarung besteht nicht, wie ebenfalls nachfolgend noch auszuführen sein wird. Dann aber war die Ablehnung des Antrages auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bezüglich der Müllgebühren rechtmäßig, so dass der entsprechende Anfechtungsantrag des Antragstellers ohne Erfolg ist.

2.)

Antrag des Antragstellers auf Verpflichtung der Antragsgegner auf Änderung der Kostenverteilung bezüglich der Müllgebühren.

Der Antragsteller hat gegen die Antragsgegner keinen Anspruch auf Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich der Müllgebühren, und zwar auch soweit es die Müllgebühren für den in den Sondereigentumseinheiten anfallenden Müll betrifft.

Entgegen der Auffassung des Antragstellers enthält die maßgebliche Gemeinschaftsordnung der notariellen Teilungserklärung eine verbindliche Vereinbarung über die Kostenverteilung hinsichtlich der Müllgebühren, und zwar auch soweit es den Müll betrifft, der in den einzelnen Sondereigentumseinheiten anfällt. Dies ergibt eine Auslegung der zur notariellen Teilungserklärung gehörenden Gemeinschaftsordnung. Nach herrschender Meinung ist die als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung (§ 10 Abs. 2 WEG) nach dem Wortlaut der Eintragung und dem Sinn auszulegen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt (vgl. BGH NJW 2003, 3476, 3477 m.w.N.). Die Anwendung dieser Grundsätze auf die Gemeinschaftsordnung der Verfahrensbeteiligten führt dazu, dass die Gemeinschaftsordnung unter § 12 Ziff. 1 b) bh) die Verteilung der Kosten für Müllabfuhr abschließend regelt, und zwar einschließlich der Kosten für die Beseitigung des Mülls aus den Sondereigentumseinheiten.

Zwar ist in § 12 Ziff. 1 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung die Rede von den "laufenden Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums" und den "Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs" was vom Wortsinn her zu beziehen ist auf die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und die Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Eigentums im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG. Diese Formulierung spricht dafür, dass die im Text der Gemeinschaftsordnung nachfolgenden einzelnen aufgeführten Betriebskosten nur solche sind, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Dazu würden Müllgebühren, die durch den Gebrauch des Sondereigentums entstehen, gerade nicht fallen.

Die vorstehende Formulierung unter § 12 Ziffer 1 Satz 1 der Gemeinschaftsordnung kann jedoch nicht isoliert betrachtet werden, sondern nur im Zusammenhang mit dem nachfolgenden Text der Gemeinschaftsordnung. Aus dem nachfolgenden Text der Gemeinschaftsordnung ergibt sich nämlich, dass auch Kosten, die nicht das Gemeinschaftseigentum betreffen, sondern nur die Benutzung des Sondereigentums, mit unter die Kostenregelung des § 12 der Gemeinschaftsordnung fallen sollen und Betriebskosten im Sinne des § 12 der Gemeinschaftsordnung sein sollen. Unter § 12 Ziffer 1b)bb) und bc) sind die Kosten für die Wasserversorgung und die Entwässerung zu Betriebskosten erklärt worden, wobei keine Differenzierung gemacht wird zwischen dem Wasser bzw. Abwasser, was in den einzelnen Sondereigentumseinheiten verbraucht wird bzw. doppelt anfällt und dem Wasser bzw. Abwasser, was für Gemeinschaftszwecke (z.B. zum Putzen des Treppenhauses) benutzt wird. Mit nicht zu überbietender Deutlichkeit ergibt sich die vorstehende Beurteilung aus der Regelung hinsichtlich der Kabelfernsehkosten unter § 12 Ziffer 1b) bo) b), wonach die monatlichen Grundgebühren für den Kabelanschluß als nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel zu verteilende Betriebskosten im Sinne des § 12 der Gemeinschaftsordnung ausgewiesen werden. Derartige Kabelgebühren sind aber Gebühren, die nur durch die Nutzung durch den jeweiligen Sondereigentümer anfallen, also mit dem gemeinschaftlichen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums nichts zu tun haben. Unter § 12 Ziffer 2 wird dann hinsichtlich der Wasserversorgungs- und Abwasserkosten eine Differenzierung vorgenommen hinsichtlich des Wassers bzw. Abwassers, was auf die Sondereigentumseinheiten entfällt und dem Wasser bzw. Abwasser, was auf das Gemeinschaftseigentum entfällt. Das bedeutet aber, dass im übrigen keine reine Beschränkung der Kostenverteilungsregelung unter § 12 der Gemeinschaftsordnung vorgenommen wird auf das durch gemeinschaftlichen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums entstandene Kosten, weil eine solche Differenzierung wie unter § 12 Ziffer 2 jeweils fehlt.

Auch die Formulierung unter § 12 Ziffer 1b)bh) "die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren" spricht eher dafür, dass damit sämtliche Müllabfuhrgebühren gemeint sind, also einschließlich die Müllabfuhrgebühren, die auf den Müll aus den Sondereigentumseinheiten entfallen. Das ergibt auch einen Sinn, denn die Abgabenbescheide der Stadt B enthalten insoweit keine Differenzierung. Zutreffend haben die Antragsgegner in diesem Zusammenhang auch darauf hingewiesen, dass es praktisch keinen Müll gibt, der aus dem gemeinschaftlichen Eigentums stammt, zumal der Rasenschnitt des gemeinschaftlichen Gartens nicht über die Mülltonnen entsorgt werden darf. Das aber spricht eindeutig dafür, dass auch die Regelung über die Müllgebühren eine solche ist, die nicht differenziert zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum, die vielmehr den Müll insgesamt betrifft, so dass die entsprechende Kostenverteilung hinsichtlich der Müllgebühren auch den Müll aus den Sondereigentumseinheiten mit erfaßt. Eine andere Beurteilung wäre in Anbetracht des Textes der Gemeinschaftsordnung auch lebensfremd. Die Gemeinschaftsordnung stammt aus dem Jahre 1992. Bis zu der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 25.09.2003 (NJW 2003, 3476 = ZMR 2003, 937) war es nicht nur die herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur, sondern auch die ständige Praxis bei der Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen, auch die Kosten der Beseitigung des Mülls, der aus Sondereigentumseinheiten stammt, nachdem in der Teilungserklärung aufgestellten allgemeinen Schlüssel unter den Wohnungseigentümern zu verteilen, wobei dies damit begründet wurde, dass diese Müllgebühren einheitlich von den Städten der Eigentümergmeinschaft in Rechnung gestellt würden. Auch im Rahmen der Auslegung einer notariellen Teilungserklärung ist dies zu berücksichtigen, da es sich um einen Umstand handelt, der für jedermann, also auch für den sogenannten unbefangenen Dritten, eindeutig feststellbar war und ist. Denn derartiges ergab sich aus der dazu veröffentlichten Rechtsprechung und Literatur eindeutig (vgl. BGH NJW 2003, 3476, 3477, 3478 mit ausführlichen weiteren Nachweisen).

Aufgrund der vorstehenden Überlegungen ergibt deshalb die Auslegung eindeutig, dass die notarielle Teilungserklärung auch eine Kostenverteilungsregelung enthält hinsichtlich der Müllgebühren, die sie auf den in den Sondereigentumseinheiten produzierten Müll bezieht. Das aber bedeutet, dass es eine vereinbarte Regelung über die Verteilung dieser Müllgebühren in der notariellen Teilungserklärung gibt, nämlich eine Verteilung nach dem Verhältnis der Wohnflächen.

Wegen der Vereinbarung in der notariellen Teilungserklärung über die Verteilung der Müllgebühren, auch soweit sie den in den Sondereigentumseinheiten angefallenen Müll betreffen, kann der Antragsteller von den Antragsgegnern keine Änderung dieses Kostenverteilungsschlüssels verlangen. Ist nämlich die Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung geregelt, so besteht ein Anspruch auf deren Änderung nur dann, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der Regelung also grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (vgl. BGH a.a.O. S. 3479). Es müssen deshalb außergewöhnliche Umstände vorliegen, die es aus Gründen der Gerechtigkeit zwingend erfordern, einen anderen Abrechnungsschlüssel anzuwenden. Diese außergewöhnlichen Umstände liegen hier nicht vor. Derartige Umstände könnten vorliegen, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse gegenüber früher in wesentlichen Punkten geändert hätten oder die ursprünglich vorgesehene Verteilung – weil den tatsächlichen Verhältnissen nicht angemessen – sich nicht bewährt hätte. Derartiges ist hier nicht der Fall. Gegen die Annahme grober Unbilligkeit spricht bereits, dass die Auswirkungen der Kostenverteilungsregelung hinsichtlich der Müllgebühren nach dem Verhältnis der Wohnflächen bereits beim Erwerb des Wohnungseigentums absehbar waren (vgl. BGH ZMR 2004, 834, 836 m.w.N.). Der Antragsteller konnte bei Erwerb seiner Eigentumswohnung aus der notariellen Teilungserklärung erkennen, dass die Anwendung des allgemeinen Kostenverteilungsschlüssels (Verteilung nach dem Verhältnis der Wohnflächen) möglicherweise für ihn eine besonders hohe Kostenbelastung hinsichtlich der Müllgebühren zur Folge hat im Verhältnis zu den kleineren Eigentumseinheiten, weil der Antragsteller alleine in seiner relativ großen Wohnung wohnt. Dass der Antragsteller dennoch die Wohnung unter diesen Umständen erworben hat, begründet für ihn keine grobe Unbilligkeit hinsichtlich des vorstehend genannten Kostenverteilungsschlüssels. Im übrigen ist die Argumentation des Antragstellers zur Ungerechtigkeit des Kostenverteilungsschlüssels (Verteilung nach dem Verhältnis der Wohnflächen) auch nicht zwingend. Es ist bereits zweifelhaft, ob es gerechter ist, die Müllgebührenverteilung nach der Anzahl der Personen, also nach der Anzahl der Bewohner, vorzunehmen. Auf jeden Fall wäre ein solches System aber kaum geeignet, zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung der Müllgebühren zu dienen. Eine Abrechnung auf der Grundlage der Anzahl der Bewohner würde zu größten Schwierigkeiten und auch möglicherweise zahlreichen Beschlussanfechtungen hinsichtlich der Jahresabrechnungen führen, da eine zuverlässige, präzise und zweifelsfreie Feststellung der jeweiligen Anzahl der Bewohner in der Wohnungseigentumsanlage praktisch nicht möglich wäre. Die Anlage wird überwiegend von Studenten bewohnt, die teilweise in Wohngemeinschaften dort leben. Es ist allgemein bekannt, dass insoweit eine hohe Fluktuation stattfindet. Es gibt kein verläßliches System für die Verwaltung einer solchen Wohnungseigentumsanlage, die jeweilige Anzahl der konkreten Bewohner korrekt und zeitnah zu erfassen. Dem Verwalter ist es auch nicht möglich wegen des bestehenden Datenschutzes, insoweit etwa verläßliche Angaben über die gemeldeten Personen von den Einwohnermeldeämtern zu erhalten. Es ist allgemein bekannt, dass die betreffenden Eigentümer als Vermieter nicht immer informiert darüber sind, wieviele Personen genau in ihren Sondereigentumseinheiten tatsächlich wohnhaft sind, teilweise werden die vermietenden Sondereigentümer von den betreffenden Mieter über die Aufnahme weiterer Personen nicht oder nicht rechtzeitig informiert. Bei einer Abrechnung nach der tatsächlichen Anzahl der Bewohner wäre es aufgrund der vorstehend geschilderten Umstände vorprogrammiert, dass es zu Streitigkeiten über die Richtigkeit der Anzahl der angesetzten Bewohner in der Jahresabrechnung kommt. Ein solches Abrechnungssystem kann nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, weil es Streit unter den Wohnungseigentümern absehbar verursachen wird.

Soweit der Antragsteller eine gerechte Kostenverteilung hinsichtlich der Müllgebühren durch ein elektronisches Müllerfassungssystem herbeiführen will, ist von ihm nicht substantiiert dargelegt worden, welche Kosten die Einführung und der Betrieb eines solchen elektronischen Müllerfassungssystems verursachen würden. Auf keinen Fall begründet die Tatsache, dass die Wohnungseigentümer ein solches System in ihrer Mehrheit nicht haben wollen, den Vorwurf grober Unbilligkeit durch die Beibehaltung des bisherigen Kostenverteilungsschlüssels nach Wohnflächen hinsichtlich der Müllgebühren.

Die von dem Antragsteller beschriebene angebliche fehlende Gerechtigkeit bei der Verteilung der Müllgebühren erreicht keinesfalls die Grenze zur groben Unbilligkeit.

Etwas anderes im Sinne des Antragstellers ergibt sich auch nicht aus der unter § 17 der Gemeinschaftsordnung enthaltenen sogenannten Öffnungsklausel, die bei der dort genannten qualifizierten Mehrheit eine Abänderung der Regelungen in der notariellen Teilungserklärung zuläßt. Denn dort sind lediglich die Voraussetzungen beschrieben, unter denen eine solche Änderung beschlossen werden kann. Nicht geregelt ist dort unter welchen Voraussetzungen eine solche Änderung verlangt werden kann, dies richtet sich vielmehr nach den oben beschriebenen strengen Anforderungen für eine Änderung von bestehenden Vereinbarungen.

Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses unter Tagesordnungspunkt 7c) betreffend den Beschluss über die Ablehnung des Antrages auf Neubesetzung der Positionen Hausmeister und Hausreinigung

Auch dieser Antrag des Antragstellers auf Ungültigerklärung des Beschlusses ist unbegründet.

Der angefochtene Beschluss verstößt nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung. Es war zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG) nicht geboten, die bestehenden Verträge mit dem Hausmeister und der Frau X betreffend die Hausreinigung fristlos zu kündigen. Eine sofortige Beendigung der Verträge mit dem Hausmeister und der Frau X wäre nur durch fristlose Kündigung rechtlich möglich gewesen, wobei die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung offensichtlich nicht vorlagen. Es bestanden Differenzen zwischen dem Antragsteller einerseits und der Mehrheit der Wohnungseigentümer darüber, ob der Hausmeister und seine Ehefrau ihre vertraglichen Pflichten ordnungsgemäß erfüllten oder nicht. Bei dieser Sachlage wäre es mit Sicherheit sehr schwierig gewesen, eine ordnungsgemäße Kündigung der Verträge rechtswirksam durchzuführen. Auf der anderen Seite war es aber vernünftig, trotz der geäußerten Kritik an den Leistungen von den Eheleuten X, das bereits unmittelbar bevorstehende Auslaufen der Verträge abzuwarten und dann beide Posten neu zu vergeben. Denn beide Verträge sowohl hinsichtlich der Hausmeistertätigkeit als auch hinsichtlich der Hausreinigung endeten am 29. Februar 2004, also bereits 2 ½ Monate nach der Eigentümerversammlung. Es wäre im höchsten Maße unvernünftig gewesen, vor Auslaufen der Verträge eine fristlose Kündigung auszusprechen, zumal keine Umstände vorlagen, die ein weiteres Abwarten nicht zugelassen hätten, wie zum Beispiel bekannt gewordene Diebstähle durch das beschäftigte Personal. Es kommt weiter hinzu, dass Abmahnungen, die wohl rechtlich als Voraussetzung für eine fristlose Kündigung vorgelegen haben müßten, nicht erfolgt waren, so dass eine rechtswirksame fristlose Kündigung gar nicht möglich gewesen wäre vor Auslaufen des Vertrages. Aus diesem Grund hat die Wohnungseigentümerversammlung zu Recht den Antrag des Antragstellers auf vorzeitige Beendigung der Dienstverträge über Hausreinigung und Hausmeistertätigkeit abgelehnt.

Den entsprechenden Verpflichtungsantrag, nämlich die Antragsgegner zu verpflichten, die Posten des Hausmeisters und der Hausreinigung neu zu besetzen, haben die Antragsteller in der Hauptsache für erledigt erklärt, nachdem eine entsprechende Neubesetzung der Posten zum 01.03.2004 erfolgt ist. Insoweit ist Hauptsacheerledigung eingetreten, da unabhängig von der Frage, ob der Antrag zulässig oder begründet war, eine Sachentscheidung dazu deshalb nicht mehr ergehen kann, weil bereits ein Ereignis eingetreten ist, das eine Änderung der Sach- und Rechtslage herbeigeführt hat, so dass der Verfahrensgegenstand fortgefallen ist und die Weiterführung des Verfahrens keinen Sinn mehr hätte (vgl. Sauren, WEG, 4. Aufl., Seite 417 m.w.N.).

Auch die weiteren Anträge des Antragstellers, den Antragsgegnern zu untersagen, in Zukunft Scheinarbeitsverhältnisse und Strohmannverträge bei den Dienstleistungsverträgen für Hausreinigung und Hausmeister vorzunehmen sowie die Antragsgegner zu verpflichten, Dienstverträge nur mit Personen abzuschließen, die die vertraglichen Arbeiten tatsächlich selber ausführen, sind unbegründet. Das gilt auch für den entsprechenden Anfechtungsantrag des Antragstellers, nämlich den Beschluss unter Tagesordnungspunkt 7 c der Eigentümerversammlung vom 15.11.2003 betreffend die Ablehnung des Antrages auf Nichtfortsetzung von Scheinarbeitsverhältnis für ungültig zu erklären.

Es kann dahingestellt bleiben, ob das Tätigwerden des Hausmeisters für seine Ehefrau in Bezug auf die von der Ehefrau geschuldete Hausreinigung ein Scheinarbeitsverhältnis darstellt oder nicht. Darauf kommt es nämlich nicht an. Entscheidend ist, dass allenfalls die Eheleute X als Vertragspartner hätten aufgefordert werden müssen oder können, ihre Arbeitsleistungen entsprechend den mit ihnen jeweils geschlossenen Verträgen zu erbringen. Derartiges hätte ein Tätigwerden des Verwalters erfordert, der auf die Eheleute X hätte entsprechend einwirken müssen. Die Beschlussfassung hätte nur dann einen Sinn gegeben, wenn sie eine entsprechende Anweisung an den Verwalter beinhaltet hätte, nämlich die Frau X zu veranlassen, ihren Verpflichtungen zur Hausreinigung nachzukommen. Derartiges war allerdings nicht Beschlussgegenstand. Die Eigentümerversammlung hat daher den Antrag des Antragstellers zu Recht abgelehnt, weil dieser Antrag unsinnig war. Ebenso ohne Erfolg ist das Begehren des Antragstellers gewesen, die Antragsgegner zu verpflichten, Dienstverträge über die Hausreinigung bzw. Hausmeistertätigkeit an solche Personen zu vergeben, die die Arbeit auch selber ausführen. Gerade größere professionelle Hausmeister- und Hausreinigungsunternehmen lassen die entsprechenden vertraglich geschuldeten Arbeiten durch ihre Mitarbeiten ausführen, was nicht zu beanstanden ist. Der Antragsteller hat keinen Anspruch darauf, dass nur Personen in einer Weise beschäftigt werden als Hausmeister oder im Rahmen der Hausreinigung, die seinen Vorstellungen entsprechen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Da der Antragsteller unterlegen ist, hat er sämtliche Gerichtskosten des Verfahrens alleine zu tragen, da nur dies gerecht und billig ist.

Es bestand keinerlei Veranlassung, von dem Grundsatz des § 47 Satz 2 WEG hinsichtlich der Verteilung der außergerichtlichen Kosten der Verfahrensbeteiligten abzuweichen. Dieser Grundsatz besagt, dass in Wohnungseigentumsverfahren unabhängig vom Verfahrensausgang jeder Verfahrensbeteiligte grundsätzlich seine eigenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat. Das vorliegende Verfahren gibt keine Veranlassung, von diesem Grundsatz abzuweichen. Das vorliegende Verfahren betraf eine typische Streitigkeit unter Wohnungseigentümern über die Gültigkeit von gefassten Beschlüssen und die Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Das Verfahren hatte zum Teil schwierige rechtliche Fragen zum Gegenstand, nicht zuletzt vor dem Hintergrund der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Bei dieser Sachlage besteht keinerlei Veranlassung, von dem vorgenannten Grundsatz abzuweichen.

Es besteht aber ebenfalls auch keine Veranlassung, den Verwalter, den unter d) im Rubrum genannten weiteren Verfahrensbeteiligten, mit Kosten des Verfahrens zusätzlich zu belasten. Insbesondere hatte der Verwalter die Einleitung des vorliegenden Verfahrens nicht etwa durch eine verspätete Übersendung des Versammlungsprotokolls provoziert oder verschuldet. Auf die vorstehend von dem Gericht gemachten Angaben dazu wird verwiesen. Der Antragsteller kannte die in der Versammlung gefassten Beschlüsse, weil er selbst an der Versammlung teilgenommen hatte und die angefochtenen Beschlüsse solche waren, die ausschließlich auf seine eigenen Beschlussanträge zurückzuführen waren, weil er die Aufnahme dieser Tagesordnungspunkte in die Einladung zu der Versammlung erreicht hatte. Bei dieser Sachlage ist nicht nachvollziehbar, wieso der nicht rechtzeitige Erhalt des Versammlungsprotokolls irgendeinen Einfluss auf das Begehren des Antragstellers im vorliegenden Verfahren gehabt hat.

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Dabei hat das Gericht bei den ursprünglichen Anfechtungsanträgen des Antragstellers hinsichtlich der Nullgebühren einen Wert von 1.500,00 Euro, hinsichtlich der Neubesetzung der Position Hausmeister und Hausreinigung 1.000,00 Euro und hinsichtlich des Antrages auf Unterlassung von Scheinarbeitsverhältnissen 500,00 Euro angesetzt. Für die in der Folgezeit bis zum 15.03.2004 gestellten und weiteren Verpflichtungsanträge hat das Gericht jeweils Beträge von 1.500,00 Euro, also insgesamt zusätzlich 3.000,00 Euro angesetzt und für die ab 16.03.2004 weiter gestellten Anträge ebenfalls jeweils 1.500,00 Euro sowie für den Antrag auf Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels hinsichtlich der Müllgebühren 3.000,00 Euro, also insgesamt 12.000,00 Euro. Durch die Hauptsacheerledigungserklärung ermäßigt sich der Geschäftswert ab dem 27.09.2004 auf 10.500,00 Euro.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diese Entscheidung kann die sofortige Beschwerde eingelegt werden.

Die sofortige Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Gegenstandes der sofortigen Beschwerde 750,00 Euro übersteigt. Es wird darauf hingewiesen, dass der Wert des Beschwerdegegenstands sich maßgeblich nach dem Änderungsinteresse des Beschwerdeführers bestimmt und nicht mit dem in dieser Entscheidung festgesetzten Gegenstandswert übereinstimmen muss.

Die sofortige Beschwerde ist innerhalb einer Frist von zwei Wochen, die mit der Zustellung der Entscheidung beginnt, bei dem Amtsgericht B (B-Weg, #### B) oder bei dem Landgericht B (B-Weg, #### B) entweder durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder zu Protokoll der Geschäftsstelle eines der genannten Gericht (Rechtsantragstelle des Amtsgerichts im Nebengebäude X-Straße, B, Zimmer 106 oder 109; Rechtsantragstelle des Landgerichts, B-Weg, B, Zimmer 346) einzulegen. Die Frist wird nur durch den Eingang der Beschwerdeschrift bei einem der genannten Gerichte bzw. durch die Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle eines der genannten Gerichte gewahrt.

Schneiders

Richter am Amtsgericht