G r ü n d e

Die Antragstellerin sowie die Antragsgegner bilden die im Beschlussrubrum bezeichnete und von der weiteren Beteiligten verwaltete Eigentümergemeinschaft. Die Antragstellerin ist Sondereigentümerin der Gewerbeeinheiten 71, 72 und 73 sowie der nicht streitgegenständlichen Garageneinheiten 74 und 75. Grundbuchrechtlich handelt es sich bei den Gewerbeeinheiten 72 und 73 nur um eine Einheit, nämlich 72, die durch die Verwalterin nur für die Abrechnung weiter aufgeteilt wurde. Die Antragstellerin begehrt von den Antragsgegnern, in Zukunft die Wasser- und Abwasserkosten für ihre drei Gewerbeeinheiten nach Zählerständen und nicht nach Nutzflächen umzulegen und ficht einen dies ablehnenden Beschluss an.

In der Gewerbeeinheit 71, welche bereits in der Teilungserklärung als Banklokal und zwei Toiletten bezeichnet wird und welche eine Nutzfläche von 191 qm aufweist, befand sich bis zum 31.05.2002 die B-Bank, dann kurzfristig eine Schule. Danach stand diese Gewerbeeinheit leer. Die Gewerbeeinheit 72, welche in der Teilungserklärung als Ladenlokal, Peronalraum, Toilette sowie ein Keller bezeichnet wird, und welche insgesamt eine Nutzfläche von 121 qm aufweist, wird durch zwei Gewerbetreibende benutzt. Jedem Ladenlokal werden in der Abrechnung nach Unterteilung 60,05 qm Nutzfläche zugeordnet. In der Einheit 72 befindet sich seit 1986 der Schlüsseldienst U und in der Einheit Nr. 73 ebenfalls seit 1986 das Kosmetikunternehmen D, welches Kosmetikartikel für Damen und Herren verkauft und Gesichtsbehandlungen sowie Maniküren anbietet.

Nach § 12 Ziffer 2 a der Gemeinschaftsordnung werden die Betriebskosten im Verhältnis der Nutzflächen auf die einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten umgelegt, soweit unter den folgenden Punkten nichts anderes bestimmt ist. Unter § 12 Ziffer 4 der Gemeinschaftsordnung ist ausgeführt, dass bei laufendem Verbrauch von Wasser zum Betrieb eines Gewerbes der Wohnungseigentümer verpflichtet ist, einen Zwischenzähler auf eigene Kosten einbauen zu lassen.

Am 07.09.2002 hat die Antragstellerin 10 Wasserzähler eingebaut, so dass in ihren Gewerbeeinheiten jede Zapfstelle mit einem Zähler versehen ist. Diese Zählerstände hat sie zum 31.12.2002 für die beiden Gewerbeeinheiten 72 und 73, nicht aber für die leerstehende Bankgewerbeeinheit 71 abgelesen. Für die Einheit 72 ergab sich ein Verbrauch von 6,33 m³ á 1,55 Euro pro m³ zuzüglich 7 % Mehrwertsteuer und für die Einheit 73 ein solcher von 9,04 m³ á 1,55 Euro pro m³ zuzüglich 7 % Mehrwertsteuer.

In der Jahresabrechnung 2002 ist der Frischwasserverbrauch der Gemeinschaft nach Nutzfläche auf die jeweiligen Sondereigentumseinheiten verteilt. Auf das Banklokal 71 entfielen 340,44 Euro, auf den Schlüsseldienst 72 108,06 Euro und auf den Kosmetiksalon 73 107,70 Euro.

Abgesehen von diesem Verfahren bemühte sich die Antragstellerin auch in der Eigentümerversammlung vom 30.04.2003 um eine Änderung des Wasserverteilungsschlüssels. Nach dem Protokoll waren in dieser Eigentümerversammlung 45.285/10.000stel Miteigentumsanteile anwesend. Unter Tagesordnungspunkt 9 ist folgendes ausgeführt:

Frau L stellte den Antrag auf Änderung des Wasserverteilungsschlüssels für Bank- und Ladenlokale des Eigentümers L gemäß TE § 12 Abs. 4. Nach Abstimmung ergab sich folgendes Ergebnis:

Für den Antrag stimmten 6.995/10.000 Miteigentumsanteile, es enthielten sich 5.105/10.000 Miteigentumsanteile, dagegen waren 33.185/10.000 Miteigentumsanteile.

Die Antragstellerin trägt vor, bereits aufgrund der Regelung in § 12 Ziff. 4 der Gemeinschaftsordnung seien die Antragsgegner verpflichtet, die Kosten für Frisch- und Abwasser nach den Zählerständen abzurechnen. Der in der Teilungserklärung hierfür geforderte laufende Verbrauch bedeute nur regelmäßig wiederkehrend. Es reiche also aus, dass die Entnahme von Wasser nicht auf einige wenige Ausnahmefälle beschränkt ist. Bei regelmäßigem Verbrauch reiche aber auch eine kleine entnommene Menge aus, um nach Zählerständen abrechnen zu müssen. Ansonsten drohe die Gefahr widersinniger Ergebnisse. Wenn der Begriff laufend als ständiger oder übermäßiger Verbrauch ausgelegt würde, würde das bedeuten, dass zwischen Monaten mit viel und wenig Verbrauch differenziert werden müßte.

Hilfsweise jedenfalls seien die Antragsgegner aufgrund grober Unbilligkeit zu verpflichten, in Zukunft den Frisch- und Abwasserverbrauch nicht mehr nach Nutzfläche, sondern nach Zählerstand abzurechnen. Es bestünde ein krasses Mißverhältnis, da für die Einheit 72 3,25 Mal soviel wie bei tatsächlichem Verbrauch und für die Einheit 73 immerhin das 2,3fache verlangt würde.

Die Antragstellerin beantragt, wobei sie ihren Antrag mit am 22.05.2003 beim Amtsgericht Aachen eingegangenen Schriftsatz um den Beschlussanfechtungsantrag ergänzt hat und im Laufe des Verfahrens klargestellt hat, dass sich ihr Antrag lediglich auf die Sondereigentumseinheiten 71, 72 und 73 bezieht,

die Antragsgegner zu verpflichten, bezüglich des Sondereigentums des Antragstellers die Wasserkosten und Abwasserkosten nach dem 01.01.2003 im Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung nach Verbrauch abzurechnen, hilfsweise die Antragsgegner zu verpflichten, einer Änderung der Teilungserklärung dahingehend zuzustimmen, dass bezüglich des Sondereigentums der Antragstellerin ab 01.01.2003 die Umlegung der Wasserkosten und Abwasserkosten nach Verbrauch erfolgt,

den auf der Eigentümerversammlung vom 30.04.2003 unter Tagesordnungspunkt 9 gefassten Beschluss aufzuheben, soweit der Antrag der Antragstellerin auf Änderung des Wasserverteilungsschlüssels für Bank- und Ladenlokale der Eigentümer L gemäß TE § 12 Abs. 4 abgelehnt worden ist.

Die Antragsgegner beantragen,

Zurückweisung des Antrages.

Die Antragsgegner tragen vor, die Teilungserklärung sei so auszulegen, dass laufender Verbrauch nur vorliege, wenn ständiger Gebrauch von Wasser zum Betrieb eines Gewerbes erforderlich sei. Dies sei bei einem leerstehenden Banklokal oder in dem Schuhreparatur- und Kosmetiksalon nicht der Fall.

Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf die zwischen diesen gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Von den zulässigen Anträgen ist nur der Beschlussanfechtungsantrag begründet. Weder aber ist die Gemeinschaftsordnung in § 12 Ziff. 4 so auszulegen, dass laufender Verbrauch nur regelmäßig wiederkehrend bedeutet, noch waren die Antragsgegner auf den Hilfsantrag hin zu verpflichten, wegen grober Unbilligkeit einer Änderung des Verteilungsschlüssels zuzustimmen. Der angefochtene Beschluss vom 30.04.2003 dagegen ist schon formell nicht ornungsgemäß zustande gekommen.

Laufender Verbrauch im Sinne von § 12 Ziffer 4 der Teilungserklärung bedeutet, dass diese Tatbestandsvoraussetzung nur erfüllt ist, wenn ein signifikant höherer Verbrauch für die Gewerbeeinheiten der Antragstellerin als für die restlichen Sondereigentumseinheiten vorliegt. Dies ist gerade nicht der Fall.

Der Antragstellerin ist Recht zu geben, dass laufend im Duden mit den Begriffen regelmäßig wiederkehrend, ständig, oder dauernd gleichgesetzt wird. Die rein grammatikalische Auslegung könnte deshalb dafür sprechen, dass die Tatbestandsvoraussetzung für den Einbau eines Zwischenzählers und die sich hieraus als logisch nächster Schritt ergebende Folge der Abrechnung nach abgelesenem Verbrauch vorliegt, wenn regelmäßig, also nicht nur auf einige wenige Ausnahmefälle beschränkt Wasser, auch in kleinen Mengen, entnommen wird. Dies aber wird der weiteren systematischen Bedeutung von § 12 Ziff. 4 der Gemeinschaftsordnung nicht gerecht. Es liegt auf der Hand, dass auch in Gewerbeeinheiten stets Wasser benötigt wird. Zumindest nämlich müssen die in diesen Gewerbeeinheiten Beschäftigten eine Toilette zur Verfügung haben und diese auch benutzen. Diese Toiletten sind darüberhinaus in der Teilungserklärung bereits aufgeführt. Deshalb hätte die Auslegung der Antragstellerin zur Konsequenz, dass die Teilungserklärung in § 12 Ziffer 4 keinen eigenen Sinn mehr hätte. § 12 Ziffer 4 der Teilungserklärung stellt die Verpflichtung zum Einbau eines Zwischenzählers nämlich nur für den genau bestimmten Fall des laufenden Verbrauches auf. Dass dieser Fall bei der Auslegung der Antragstellerin aber stets vorliegt, ist denknotwendig so. Dann aber wäre es nicht stets erforderlich gewesen, für den Einbau von Zwischenzählern überhaupt Bedingungen aufzustellen. Vielmehr wäre es dann nur folgerichtig gewesen, für die Gewerbeeinheiten eine unbedingte Verpflichtung zum Einbau von Zwischenzählern zu formulieren.

Außerdem ist jedenfalls bezüglich der Einheit 71 bereits in der Teilungserklärung aufgeführt, dass es sich hier um ein Banklokal handelt. Der zu erwartende Wasserverbrauch des Banklokales war deshalb bereits bei der Teilung abzusehen. Es gibt also keinen Grund, für diese Nutzung auf eine bestimmte Art des Verbrauches abzustellen. Ansonsten bestünde praktisch ein einseitiges Recht der Antragstellerin, die Teilungserklärung für die Kostenverteilung zu ändern, wenn sie nur Zwischenzähler installiert.

Doch auch die teleologische Auslegung ergibt, dass mit laufendem Verbrauch nicht ein rein regelmäßig wiederkehrender, sondern nur ein in signifikant höherer Menge vorliegender Wasserverbrauch gemeint sein kann. § 12 Ziffer 4 der Teilungserklärung nämlich formuliert eine Verpflichtung der Antragstellerin und nicht ein Recht für diese. Die Wohnungseigentümer sollen also in bestimmten Fällen berechtigt sein, gegenüber der Antragstellerin eine Abrechnung nach tatsächlichem Verbrauch vornehmen zu können. Ein Interesse der Antragsgegner hieran ist nur dann denkbar, wenn diese durch einen aus dem Rahmen fallenden erhöhten Verbrauch durch das Gewerbe unangemessen benachteiligt werden. Gerade bei Gewerbeeinheiten, deren genaue Ausgestaltung wie für die Sondereigentumseinheiten 72 und 73 noch offen ist, besteht ein Bedürfnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, sich davor zu schützen, dass auf ihre Kosten Gewerbe mit praktisch ständig laufendem Wasser, wie etwa ein Zahntechniker oder ähnliches betrieben werden können.

Der Antragstellerin steht auch kein Anspruch auf Zustimmung zu einer Änderung der Teilungserklärung zu.

Bei der Teilungserklärung handelt es sich um eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, welche grundsätzlich nur mit Zustimmung aller geändert werden kann. Ein Anspruch auf Zustimmung zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssel gemäß § 242 BGB bzw. auf der Grundlage der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage besteht in engen Voraussetzungen nur dann, wenn außergewöhnliche Umstände das Festhalten an der geltenden Regelung als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Zur Feststellung dieser groben Unbilligkeit ist ein strenger Maßstab anzulegen und insbesondere zu berücksichtigen, dass den Sondereigentümern bei Erwerb ihres Sondereigentums der Verteilungsschlüssel bekannt gewesen ist und sie sich deshalb darauf einstellen konnten. Ein solcher Anspruch besteht deshalb in erster Linie im Falle nachträglicher Veränderungen. Veränderungen die in den Risikobereich des jeweiligen Sondereigentümers fallen, sind jedoch in aller Regel nicht geeignet, einen solchen Anspruch zu begründen. Der Höhe nach ist grundsätzlich zumindest Voraussetzung eines Zustimmungsanspruches eine Ungleichbehandlung im Rahmen des zwei- bis dreifachen (vgl. zum Ganzen Wendel, ZWE 2001, S. 408 ff. (409)).

II.

Für das Banklokal 71 liegen keine Verbrauchszahlen vor, so dass ohnehin keine Berechnung möglich ist. Die tatsächlichen Voraussetzungen eines Zustimmungsanspruches sind durch die Antragstellerin damit nicht vorgetragen und können von dieser auch nicht vorgetragen werden. Der Leerstand dieses Banklokales jedenfalls fällt in ihren eigenen Verantwortungsbereich, so dass diesbezüglich ohnehin kein Zustimmungsanspruch bestehen kann.

III.

Für den Schlüsseldienst 72 wurde für den Zeitraum 07.09.2002 bis 31.12.2002 ein Verbrauch von 6,33 m³ und für das Kosmetikinstitut 73 ein solcher von 4,09 m³ abgelesen. Angesichts dessen, dass der abgelesene Zeitraum lediglich 116 von 365 Tagen betrifft, ergibt sich hochgerechnet für die Einheit 72 ein Verbrauch von 19,92 m³ und für die Einheit 73 ein solcher von 28,44 m³. Angesichts eines Kubikmeterpreises von 1,55 Euro und einer Mehrwertsteuer von 7 % ergäben sich an Frischwasserverbrauchskosten für die Einheit 72 von 33,04 Euro gegenüber nach Nutzfläche abgerechneten 108,06 Euro und für die Einheit 73 von 47,17 Euro gegenüber abgerechneten 107,70 Euro. Für die Einheit 72 handelt es sich also um das 3,27fache und für die Einheit 73 um das 2,28fache. Ein Vergleich der abgerechneten Werte des Jahres 2002 mit dem Jahr 2001 ergibt, dass für das Jahr 2001 in etwa gleiche Kosten anfielen, so dass grundsätzlich nicht aufgrund von Leerständen eine Sondersituation vorliegen dürfte. Dass eine Sondersituation für den aufgrund des Zeitpunktes des Einbaus der Zähler im September nur kurzen gemessenen Zeitraum der Fall war, ist ebenfalls nicht vorgetragen.

Doch reicht diese grundsätzlich erhöhte Belastung der Antragstellerin nicht aus, einen Anspruch zur Änderung der Teilungserklärung zu bejahen. Die von der Rechtssprechung geforderte Ausnahmesituation, die zu unerträglichen nicht mehr hinnehmbaren Ergebnissen führt (OLG Köln ZMR 2002 S. 153 ff.) liegt nicht vor. Ein wesentlicher Grund dieses Ergebnisses ist, dass trotz der jedenfalls für die Einheit 72 gegebenen verhältnismäßig starken Mehrbelastung der Antragstellerin die Ursache dieser Mehrbelastung in der Sphäre der Antragstellerin liegt. Die alleine noch zu diskutierenden Einheiten 72 und 73 sind in der Teilungserklärung zusammengefasst als Einheit 72 mit den Begriffen Ladenlokal, Peronalraum, Toilette sowie Keller bezeichnet. Dahinstehen kann, ob im Rahmen dieser Betrachtung die Einheiten 72 und 73 nicht nur als eine Einheit angesehen werden müssten, da sie rechtlich nicht unterteilt sind; dann würde die geringere Mehrbelastung der Einheit 73 im zu ermittelnden Durchschnitt den Wert der Einheit 72 noch herabsetzen. Es war jedenfalls bereits bei der Teilung offensichtlich, dass mit diesen Einheiten solche vorliegen, die sich von den übrigen, als Wohnungen konzipierten Sondereigentumseinheiten unterscheiden. Gleichwohl hat die Teilungserklärung sich nicht für eine Sonderbehandlung dieser Gewerbeeinheiten zugunsten ihrer Eigentümer entschieden, sondern lediglich möglichen Besonderheiten in § 12 Ziffer 4 der Teilungserklärung in dem oben erörterten Umfang Rechnung getragen. Abweichungen im Kostenaufkommen für die Gewerbeeinheiten zugunsten der diesbezüglichen Sondereigentümer wurden also gerade nicht vereinbart. Unter diesen Voraussetzungen haben die Beteiligten das Objekt in Wohnungseigentum aufgeteilt bzw. Sondereigentum nachträglich erworben. An diesen Voraussetzungen aber hat sich nichts geändert. Es liegt alleine im Risikobereich der Antragsgegnerin, welche Gewerbe genau in ihren Sondereigentumseinheiten betrieben werden. Wenn es sich um Gewerbe handelt, welche unterdurchschnittlich wenig Wasser benötigen, geht dies zu Lasten der Antragstellerin, welche sich mit Erwerb ihres Sondereigentums dieser Teilungserklärung unterworfen hat.

Argument hierfür ist auch, dass die Sondereigentumseinheit 71, welche grundsätzlich nicht mehr Gegenstand dieser Erörterung ist, bereits in der Teilungserklärung als Banklokal bezeichnet ist. Für ein Banklokal liegt es auf der Hand, dass ein nur unterdurchschnittlicher Wasserverbrauch gegenüber bewohnten Sondereigentumseinheiten zu erwarten ist. Gleichwohl ist keine Sonderregelung für die Kostenverteilung getroffen, sondern auch diesbezüglich eine Verteilung nach Nutzfläche angeordnet. Hieraus läßt sich für die andere bzw. für die Abrechnung in insgesamt zwei Einheiten aufgeteilte ursprüngliche Einheit 72 ableiten, dass auch für diese ein verringerter Wasserverbrauch durch die Art des Gewerbes in der Teilungserklärung mit geregelt ist und deshalb auf diesen Umstand nicht nachträglich eine besondere Unbilligkeit gestützt werden kann.

Dagegen war der angefochtene Beschluss unter Tagesordnungspunkt 9 der Eigentümerversammlung vom 30.04.2003 für ungültig zu erklären.

Ein Beschluss einer Eigentümerversammlung ist auf fristgerecht gestellten Antrag hin vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn der Beschluss formell nicht wirksam zustandegekommen ist oder inhaltliche Mängel aufweist, insbesondere gegen die Gemeinschaftsordnung oder andere Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, gegen gesetzliche Vorschriften, die die Wohnungseigentümer nicht wirksam abbedungen haben oder gegen die sogenannten Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung verstößt (vgl. Bärmann/Pick/Merle-Merle 8. Aufl., § 23 Rdnr. 164).

Der Beschlussantrag ging rechtzeitig beim Amtsgericht Aachen ein.

Der angefochtene Beschluss begegnet bereits formellen Bedenken. Ausweislich des Protokolles waren 45.285/10.000 (gemeint sind wohl 100.000) Miteigentumsanteile anwesend. Gemäß § 25 Abs. 3 WEG i.V. mit § 13 Ziffer 4 der Teilungserklärung ist eine Wohnungseigentümerversammlung nur beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. Dies war nicht der Fall.

Nicht vorgetragen ist, dass es sich um eine Wiederholungsversammlung handelt. Aus der Einladung vom 28. März 2003 ergibt sich dies auch nicht. Dass die Eigentümerversammlung erst um 17.40 Uhr und nicht wie in der Einladung aufgeführt um 17.30 Uhr begann, besagt alleine nicht, dass es sich um eine Wiederholungsversammlung handelte, zumal die Teilungserklärung eine Eventualeinberufung für den Fall der Beschlussunfähigkeit einer Eigentümerversammlung ohnehin nicht zulässt und diese nach allgemeinen Regeln nicht zulässig ist.

Danach ist tatsächlich kein wirksamer Beschluss zustandegekommen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entsprach billigem Ermessen, die Gerichtskosten nach dem Verhältnis des Verlierens und Obsiegens zu verteilen. Dass der Beschlussanfechtungsantrag Erfolg hatte, beruht auf einem Verschulden der weiteren Beteiligten Verwalterin, zu deren Aufgabe es gehört, die Beschlussfähigkeit einer Wohnungseigentümerversammlung festzustellen. Diese hat deshalb die hierauf entfallenen Gerichtskosten zu bezahlen. Außerdem erschien es angemessen, der weiteren Beteiligten Verwalterin diesbezüglich auch eine Kostenerstattungspflicht für die außergerichtlichen Kosten aufzuerlegen. Es liegt in ihrem eigenen, möglicherweise auch Schadensersatzanspüche auslösendden Verschulden, die Beschlußunfähigkeit nicht erkannt zu haben (vgl. Bärmann/Pick/Merle-Merle a.a.O. § 47 Rdnr. 36). Dagegen bestand kein Anlass, im übrigen gemäß § 47 Satz 2 WEG vom gesetzlichen Grundsatz abzuweichen, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat.

Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Die Differenz zwischen der für das Jahr 2002 nach Nutzfläche umgelegten 108,04 Euro bzw. 107,54 Euro zu den sich nach Verbrauch errechneten 33,04 Euro bzw. 47,17 Euro von insgesamt 135,37 Euro wurde unter Berücksichtigung von § 25 Abs. 1 Satz 2 Kostenordnung mit dem dreijährigen Jahresbetrag angesetzt. Für das Banklokal hat das Gericht das Interesse der Antragstellerin auf weitere 200,00 Euro für die drei Jahre geschätzt. Außerdem hat die Antragstellerin auch eine Änderung der Kostenverteilung für die Abwasserkosten, welche um das 1,65fache höher liegen als die Frischwasserkosten verlangt, so dass sich insgesamt der oben festgesetzte Geschäftswert ergibt.

Rechtsmittelbelehrung

Gegen diese Entscheidung kann die sofortige Beschwerde eingelegt werden.

Die sofortige Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Gegenstandes der sofortigen Beschwerde 750,00 Euro übersteigt. Es wird darauf hingewiesen, dass der Wert des Beschwerdegegenstands sich maßgeblich nach dem Änderungsinteresse des Beschwerdeführers bestimmt und nicht mit dem in dieser Entscheidung festgesetzten Gegenstandswert übereinstimmen muss.

Die sofortige Beschwerde ist innerhalb einer Frist von zwei Wochen, die mit der Zustellung der Entscheidung beginnt, bei dem Amtsgericht Aachen (Adalbertsteinweg 90, 52070 Aachen) oder bei dem Landgericht Aachen (Adalbertsteinweg 90, 52070 Aachen) entweder durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder zu Protokoll der Geschäftsstelle eines der genannten Gericht (Rechtsantragstelle des Amtsgerichts im Nebengebäude Wilhelmstraße 26, Aachen, Zimmer 106 oder 109; Rechtsantragstelle des Landgerichts, Adalbertsteinweg 90, Aachen, Zimmer 346) einzulegen. Die Frist wird nur durch den Eingang der Beschwerdeschrift bei einem der genannten Gerichte bzw. durch die Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle eines der genannten Gerichte gewahrt.

Amtsgericht Aachen, 12 UR II 78/03 WEG

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