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Tatbestand:

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Zwischen der Klägerin als Vermieterin und dem Beklagten als Mieter besteht ein Mietverhältnis bzgl. der im 3. Geschoß des Hauses Q-Straßex 1- x in B gelegene Wohnung. Unter dem 29.08.2000 und dem 11.12.2000 erteilte die Klägerin der Beklagten Nebenkostenabrechnungen für das Kalenderjahr 1998 und 1999. Die sich aus diesen Abrechnungen ergebenden Nachzahlungsbeträge in Höhe von 1485,39 DM und 1234,92 DM macht die Klägerin im vorliegenden Rechtsstreit geltend.

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Die Klägerin beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie 2720,31 DM nebst 5 % Zinsen p. a. über dem Basiszinssatz aus 1485,39 DM seit dem 23.09.2000 und aus 1234,92 DM seit dem 16.01.2001 zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er beruft sich darauf, der Klägerin stünden aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1998 und 1999 die geltend gemachten Nachzahlungsbeträge nicht zu; jedenfalls seien die Abrechnungen nicht fällig. Das Objekt werde sowohl gewerblich als auch privat genutzt; im Rahmen der Neben - und Betriebskostenabrechnung müsse daher eine exakte Trennung zwischen gewerblicher und privater Nutzung vorgenommen werden. Die Kosten der gewerblichen Nutzung müssten vorab ausgekleidet werden. Bereits dieser Vorgabe entsprächen die streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen nicht. In der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 1998 seien in den Positionen, die nach den Umlageschlüsseln 1, 4, 5 umgelegt worden seien, von vornherein Kosten enthalten, die auch das Gewerbe beträfen. Bei der Abrechnung für das Jahr 1999 seien dies die Positionen 1, 4, 5 und 13. Inwieweit bei den übrigen Kosten die Kosten der gewerblichen Nutzung vorab ausgeschieden worden seien, seien nicht ersichtlich und auch nicht nachvollziehbar und werde mit Nichtwissen bestritten. Darüber hinaus seien die Kosten des Hausmeisters nicht in voller Höhe auf die Mieter umlegungsfähig, da die Aufgabenbeschreibung und tatsächliche Tätigkeit auch die Ausführung von Kleinreparaturen, Erledigung des Schriftverkehrs, allgemeine Verwaltung und die Entleerung von Geldautomaten enthalte. Ferner seien die Kosten bzgl. Hausmeister und Hausreinigung erheblich überzogen, sie machte in den Abrechnungen für die Jahre 1998 und 199 etwa 45 % "des Objektes" aus. Bei den Wartungsverträgen bzgl. der Aufzugsanlagen handele es sich um Vollwartungsverträge, auch diese seien nur anteilig auf die Mieter umlegungsfähig. Die Kosten des Wasserverbrauchs seien nach konkretem Verbrauch gem. den abzulesenden Wasseruhren zu errechnen.

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Die Klägerin vertritt die Auffassung, die Nachzahlungsbeträge seien fällig. Richtig sei, dass sich in dem Objekt auch gewerblich genutzte Einheiten (Eisdiele, Bekleidungsgeschäft, Versicherungsbüro, Massagestudio, Räumlichkeiten des L-Bildungswerkes) befänden. Der gewerbliche Anteil an den anfallenden Kosten seien in den Nebenkostenabrechnungen berücksichtigt worden, der Beklagte zahle keinerlei zusätzliche Kosten, welche sich aus der gewerblichen Nutzung ergäben. Die sei aus den vorgelegten Nebenkostenabrechnungen auch zu entnehmen. Mit den Nebenkostenabrechnungen seien auch Erläuterungen zu den Umlageschlüsseln überreicht worden. Die nach den Umlageschlüsseln 1, 4 und 5 umgelegten Nebenkosten enthielten keinesfalls Mehrkosten, welche mit den gewerblichen Mietern gesondert abgerechnet werden müssten.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist, jedenfalls derzeit unbegründet.

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Der Klägerin steht gegen den Beklagten zumindest kein fälliger Anspruch auf Zahlung der verlangten 2720,31 DM zu.

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Der Anspruch eines Vermieters auf Zahlung der (restlichen) Nebenkosten wird grundsätzlich erst mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die sich an den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen orientiert (grundlegend dazu: BGH NJW 1982, 573 ff.). Die Abrechnung muß den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Was eine Nebenkostenabrechnung darüber hinaus im einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus ihrem Zweck: Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muß er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt die Abrechnung nur, wenn sowohl die einzelnen Angaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sicher heraus verständlich sind. Der Mieter muß die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersehen und überprüfen können, so dass eine eventuelle Einsichtnahme in dafür vorliegende Belege nur noch zur Kontrolle und zur Behebung von Zweifeln erforderlich ist.

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Die Nebenkostenabrechnungen, die die Klägerin dem Beklagen für die Jahre 1998 und 1999 erteilt hat, stellen keine fälligkeitsbegründeten (ordnungsgemäßen) Abrechnungen in dem vorstehend angesprochenen Sinne dar.

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Zunächst führen die in Rede stehenden Abrechnungen unter jeder Kostenposition jeweils nur einen Gesamtbetrag auf. Die Angabe nur eines einzigen Gesamtbetrages ist jedoch keine ordnungsgemäße Zusammenstellung der Kosten. Vor allem aber ist den vorliegenden Nebenkostenabrechnungen in keiner Weise zu entnehmen, ob und ggfls. wie die Klägerin die auf die verschiedenen Nutzungsarten entfallenden Nebenkosten voneinander getrennt hat.

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In einem Gebäudekomplex, bestehend aus Mietwohnungen und Gewerbeflächen, gehört es zu einer Ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung, daß vor der Aufteilung der Koten auf die Mietwohnungen die auf die Gewerberäume entfallenden Nebenkosten abgesetzt werden und deutlich gemacht wird, wie sich die Beträge der Gewerberäume zu den Beträgen der Mietwohnungen verhalten (vgl. LG Frankfurt NJW E-MietR 97,26; AG L, WuM 1990, 32). Nach § 20 Abs. 2 Satz 2 NMW sind Nebenkosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, vorweg abzuziehen. Nach § 36 Abs. 2 Satz 2 II. BV ist hinsichtlich nicht preisgebundenen Wohnraums im Gebäude ebenso zu verfahren. Obgleich diese Regelungen auf die Besonderheiten des preisgebundenen Wohnraums abgestimmt sind, enthalten sie nach herrschender Auffassung einen allgemeinen Rechtsgedanken, der auf Preisfreien Wohnraum zu übertragen ist. Dies gilt jedenfalls dann, wenn einige Anschein dafür spricht, dass durch den Umfang oder die Art der gewerblichen Nutzung in diesem Bereich höhere Kosten anfallen als bei den Wohnungen (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 2. Auflage, F 54). Der Wohnungsmieter darf grundsätzlich nicht mit Kosten belastet werden, die allein aus nichtgleichartiger Nutzung des Gebäudes entstehen. Diesem Erfordernis lässt sich allein mit der Verwendung verschiedener Umlageschlüssel nicht Rechnung tragen. Geboten ist vielmehr die sogenannte Vorwegerfassung der durch die gewerbliche Nutzung verursachten Betriebskosten. Das die Klägerin diesem Erfordernis Rechnung getragen hat, ist, wie bereits gesagt, nicht ersichtlich. Bereits aus diesem Grunde können die vorliegenden Nebenkostenabrechnungen nicht als ordnungsgemäße Abrechnungen angesehen werden. Die Klage ist daher als derzeit unbegründet abzuweisen.

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Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Gegenstandswert: 1.390,87 Euro.

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Stritzel

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zu: (Betreff: 1451 E 1225)