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Tatbestand

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Der Beklagte uns seine Ehefrau mieteten 1992 von den Klägern die im III. Geschoß links des Hauses Y-Straße in B gelegene Wohnung. Nach der Abrechnung der für die Kläger tätigen Hausverwaltung beliefen sich die auf den Beklagten entfallenden Betriebskosten für 1998 auf 4577,11 DM. Die geleisteten Vorauszahlungen betrugen 2520,96 DM, um den Differenzbetrag von 2056,15 DM streiten die Parteien im vorliegenden Rechtsstreit.

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Die Kläger haben beantragt,

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den Beklagten zu verurteilen, an sie 2056,15 DM nebst 4 % Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen.

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Der Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Er beruft sich darauf, bereits vorgerichtlich habe es Differenzen und Unstimmigkeiten gegeben, weshalb der Beklagte durch den Mieterschutzverein von seinem Einsichtsrecht in die Nebenkostenabrechnung zugrunde liegenden Belege dergestalt Gebrauch gemacht habe, dass er diese Belege gegen Kostenerstattung angefordert habe. Diese Belege lägen bis zum heutigen Tage nicht vollständig vor, verschiedene Belege beträfen den falschen Abrechnungszeitraum, der Umlageschlüssel in "Gesamtpersonen" sei zu korrigieren auf 6570 Personenteile. Vor diesem Hintergrund sei ein Nachzahlungsbetrag aus der Nebenkostenabrechnung jedenfalls nicht fällig. Bis zum heutigen Tage lägen Belege bezüglich der Stromkosten, der Hausreinigungskosten, des Frischwassers sowie der Hausmeisterkosten nicht vor. Diese Kostenpositionen würden demnach der Höhe nach bestritten. Bezüglich der Kostenpositionen Strom und Wasser lägen lediglich die Belege des Jahres 1997 vor. Die Kostenposition "Versicherungen" sei nur in Höhe von 2254,60 DM nachgewiesen, die Position "Heizungswartung" nur in Höhe von 1426,80 DM. Soweit die Kosten für die Müllentsorgung in Höhe von 1388,48 DM beim Beklagten angefallen sein sollten, stelle dies grob unwirtschaftliches Handeln der Kläger dar. Die Kläger bzw. der eingesetzte Hausmeister seien bereits vielfach darauf hingewiesen worden, dass die Müllgefäße oftmals nicht voll seien und insoweit durch Anforderung kleinerer Gefäße Kosteneinsparung zu schaffen sei.

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Die Kläger berufen sich darauf, der Beklagte habe vorprozessual ausreichend Gelegenheit gehabt, die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen und zu überprüfen. Wie in allen vorangegangenen Jahren hätten die Belege beim Hausmeister des Objektes zur Einsichtnahme ausgelegen, worauf der Beklagte auch hingewiesen worden sei. Der angesetzte Gesamtpersonenschlüssel sei zutreffend. Da sich inzwischen die Zahl der Mieter verringert habe, seien zwecks Kosteneinsparungen bei der Müllabfuhr weniger Gefäße aufgestellt worden. Im übrigen seien die in der Nebenkostenabrechnung eingestellten Beträge ordnungsgemäß ermittelt.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist zum Teil derzeit unbegründet.

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Den Klägern steht gegen den Beklagten kein, jedenfalls kein fälliger Anspruch auf Zahlung der verlangten 2056,15 DM zu.

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Zu Recht rügt der Beklagte hinsichtlich der Betriebskostenposition "Müllabfuhr" ein unwirtschaftliches Handeln der Kläger.

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Der Vermieter darf bei der Betriebskostenabrechnung nur solche Kosten in Ansatz zu bringen, die sich aus ordentlicher Bewirtschaftung des Gebäudes oder Grundstücks ergeben. Maßgeblich ist der Standpunkt eines vernünftigen Wohnungsvermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält. Die Belastung des Mieters mit überflüssigen Kosten stellt eine sog. Positive Vertragsverletzung (pVV) dar, die den Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Der Schadensersatzanspruch geht auf Freihaltung von den unnötigen Kosten (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl., G 5 ff). In der B-er Innenstadt mussten im Jahr 1998 für ein 110-Liter-Gefäß bei 14tgl. Leerung und Vollservice an Müllgebühren 548,40 DM gezahlt werden. Für eine dreiköpfige Familie mit einer 51,57 m² großen Wohnung muß ein 110-Liter-Gefäß bei 14tgl. Leerung als völlig ausreichend angesehen werden. Dementsprechend geht das Gericht davon aus, dass die Betriebskostenposition "Müllabfuhr" nur in Höhe von 548,40 DM auf de Beklagten abgewälzt werden kann, weil die höheren Kosten bei ordentlicher Bewirtschaftung des Gebäudes nicht angefallen wären. Die vorliegende Betriebskostenabrechnung ist daher unter diesem Aspekt um 840,08 DM (=1388,48 DM – 548,40 DM) zu kürzen.

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Hinsichtlich des nach Abzug der 840,08 DM (rechnerisch) verbliebenden Nachzahlungsbetrages von 1216,07 DM ist die Klage ebenfalls – zumindest derzeit - unbegründet, da dieser Anspruch jedenfalls nicht fällig ist.

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Der Anspruch eines Vermieters auf Zahlung (restlicher) Nebenkosten wird grundsätzlich erst mit der Erteilung einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig (grundlegend dazu: BGH NJW 1982, 573 ff). Die Abrechnung muß den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten, wobei unter geordneter Zusammenstellung eine zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten zu verstehen ist. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muß der Mieter die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt die Abrechnung nur, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters.

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Die hier vorliegende Abrechnung wird von diesen Anforderungen (selbst unter – an sich systemwidriger – Einbeziehung der mit Schriftsatz vom 19.6.2001 vorgelegten Unterlagen) jedenfalls bezüglich der Positionen "Hausreinigung", "Hausmeister", "Frischwasser" und "Abwasser" nicht gerecht. Da schon diese Positionen einen auf den Beklagten entfallenden Anteil von mehr als 1216,07 DM erreichen, bedarf es des Eingehens auf die übrigen Positionen nicht mehr.

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Wie schon ausgeführt wurde, setzt eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten voraus. Dieses Erfordernis hat einen doppelten Inhalt. Zum einen besagt es, dass die gegenständlich zusammenhängenden Gesamtkosten auch dann immer anzugeben sind, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; zum anderen folgt daraus, dass die bloße Angabe der summierten insgesamt angefallenen Kosten nicht ausreichend (vgl. Langenberg aaO, G 65). Hinsichtlich der Positionen "Hausreinigung" und "Hausmeister" ist jedoch hier nicht erkennbar, wie die angegebenen Gesamtkostenbeträge von 6372,48 DM und 6587,52 DM zustande gekommen sein sollen. Nicht erkennbar ist des weiteren, ob und in welcher Form der Umstand berücksichtigt wurde, dass die durch die Beschäftigung eines Hausmeisters (Hauswart) anfallenden Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen, soweit sie die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Dass der Hausmeister vorliegend auch mit Aufgaben befasst war, die dem Bereich Hausverwaltung zuzurechnen sind, folgt ohne weiteres bereits aus dem Vortrag der Kläger in ihrem Schriftsatz vom 16.5.2001, wonach die Belege beim Hausmeister des Objektes zur Einsichtnahme bereitgelegen hätten, der Hausmeister auch über Kopien der Belege verfügt habe. Die Abrechnung der Betriebskosten und die damit verbundenen weiteren Tätigkeiten gehören jedoch zum Bereich Hausverwaltung.

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Hinsichtlich der Position "Frischwasser" ist nicht erkennbar, wie der angegebene Gesamtkostenbetrag von 4105,26 DM zustandegekommen sein soll. Die vorgelegte STWAG-Rechnung für das Haus Y-Straße weist diesen Betrag nicht aus. Welcher andere Rechenweg zu dieser Summe führen soll, ist nicht ersichtlich.

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Da der Frischwasserverbrauch bekanntermaßen auch für die Berechnung der Abwasserkosten maßgeblich ist, kann die Abrechnung auch hinsichtlich der Position "Abwasser" nicht als ordnungsgemäß angesehen werden.

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Im übrigen erwecken die Ausführungen im Schriftsatz der Kläger vom 19.6.2001 erhebliche Zweifel daran, dass in der Betriebskostenabrechnung 1998 von einer einheitlichen Bezugsgröße ausgegangen worden ist. Denn nach den Ausführungen im Schriftsatz vom 19.6.2001 sollen in dem "streitgegenständlichen Hause" bis zum 31.07.1998 15 und danach 13 Personen gewohnt haben. Demgegenüber wird in der Abrechnung bei den Positionen, die pro Wohnung umgelegt werden, die Zahl 40 (in einem Fall 39) angegeben. Dass in 40 Wohnungen nur 15 bzw. 13 Personen gewohnt haben sollen, erscheint nicht plausibel. Dazu, dass hier für Teile der Betriebskosten die Bildung einer Wirtschaftseinheit gerechtfertigt war, tragen die Kläger nichts vor.

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Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Gegenstandswert: 2056,15 DM

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Stritzel