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Tatbestand

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Die Klägerin und ihr geschiedener Ehemann haben der Beklagten seit dem 1.4.1985 eine Wohnung im Haus M-Str. 48 vermietet. In der Wohnung, welche im 4. Geschoss liegt, ist eine Gegensprechanlage installiert, welche mit der Haustür Verbindung schaffen soll. Diese Gegensprechanlage funktioniert nicht.

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Seit Oktober 1986 hat die Beklagte wegen dieses Umstandes die Miete um 5 % gemindert und darüber hinaus wegen der Nichterteilung von Nebenkostenabrechnungen hinsichtlich eines weiteren Teils des zu zahlenden Mietzinses von einem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch gemacht. Zwischenzeitlich ist die Abrechnung erteilt. Der Beklagten steht insoweit in Guthaben in Höhe von 691,42 DM zu.

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Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zahlung der seit Oktober 1986 eingehaltenen Mietzinsbeträge und behauptet, dass der Beklagten bei Einzug in die Wohnung der Umstand, dass die Gegensprechanlage nicht funktionstüchtig ist, bekannt gewesen sei.

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Im Übrigen ist die KIägerin der Auffassung, hierin liege kein Mangel der Mietsache.

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Nachdem die Klägerin zunächst die Zahlung von 1.387,20 DM begehrt hatte, nahm sie in der mündlichen Verhandlung die Klage in Höhe von 691,42 DM zurück, da sie in Höhe des Guthabens der Beklagten aus den Nebenkostenabrechnungen in Höhe von 691,42 DM vor Klageerhebung mit der nach ihrer Ansicht doch bestehenden Mietzinsforderung die Aufrechnung erklärt hatte.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.387,20 DM nebst 4 % Zinsen aus jeweils monatlich 25,80 DM beginnend mit dem 1.10.1986 bis 31.12.1987, sowie aus jeweils monatlich 68,40 DM, beginnend ab 1.1.88 bis 31.3.89, jeweils fällig gewesen am 3. Werktage des jeweiligen Monats, sowie 4 $ Zinsen aus 1.387,20 DM ab 1.4.1989 zu zahlen, abzüglich des mit Schreiben vom 30.11.1988 anerkannten Betrages von 691,42 DM.

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Die Beklagte beantragt,

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die Klage abzuweisen.

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Sie trägt vor, zu einer 5%igen Mietzinsminderung berechtigt gewesen zu sein. Im übrigen erklärt die Beklagte die Aufrechnung mit ihrer Forderung aus der Nebenkostenabrechnung in Höhe von 691,42 DM.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe

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Die Klage ist nicht begründet.

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Der Klägerin steht gegen die Beklagte der geltend gemachte Mietzinsanspruch nach § 535 Satz 2 BGB nicht zu.

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Die Beklagte schuldet seit Oktober 1986 nach § 537 Abs. 1 BGB einen um 5 % gekürzten monatlichen Nettomietzins.

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Die vermietete Wohnung ist mit einem Fehler im Sinne des § 537 ABs. 1 BGB behaftet, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich beeinträchtigt.

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Unstreitig ist die in der Wohnung vorhandene Gegensprechanlage zur Haustür hin ohne Funktion. Dies stellt einen Mangel im Sinne der genannten Vorschrift dar. Die Wohnung ist im 4. Geschoss gelegen. Die Gegensprechanlage dient dazu, ungebetene Besucher erst gar nicht ins Haus einzulassen. Der Mieter kann sich über die Gegensprechanlage Kontrolle darüber verschaffen, wer zu ihm in die Wohnung will. Die Gegensprechanlage ist daher als nicht unwesentliches Element zu Gewährleistung der Sicherheit eines Mieters der Wohnung anzusehen.

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Durch den genannten Mangel ist die Wohnung in ihrer Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch nicht unerheblich gemindert.

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Will die Beklagte ihrem Sicherheitsbedürfnis genauso genüge tun wie im Falle der Funktionstüchtigkeit der Gegensprechanlage, ist die Beklagte gehalten, bei jedem Besuch von ihrer Wohnung im 4. Stock aus zur Haustür zu gehen, um eventuelle miesliebige Besucher erst gar nicht in die Wohnung einlassen zu müssen.

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Das Recht der Beklagten zur Zahlung eines geminderten Mietzinses ist nicht nach § 539 BGB ausgeschlossen. Nur dann, wenn der Mieter beim Abschluss des Vertrages den Mangel der gemieteten Sache kennt, steht ihm das Minderungsrecht nicht zu.

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Die Voraussetzungen dieser Vorschrift hat die Klägerin nicht ordnungsgemäß dargelegt und zu Beweis gestellt. Selbst wenn die Beklagte in früheren Jahren bereits einmal in dem Haus gewohnt hat und die Gegensprechanlage – wie die Klägerin behauptet – zu keinem Zeitpunkt funktioniert hat, kann hieraus keine Kenntnis der Beklagten von diesem Mangel zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages am 24.3.85 hergeleitet werden: Die Beklagte könne schließlich selbst dann, wenn die Behauptung der Klägerin zutrifft, davon ausgehen, dass der Mangel zwischenzeitlich beseitigt war.

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Gegenteiliges kann die Klägerin auch nicht aus dem Übergabeprotokoll herleiten. Unstreitig hat die Beklagte die Gegensprechanlage nicht ausprobiert, so dass es sich um einen verborgenen Mangel handelt.

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Die technischen Einrichtungen waren zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Protokolls unstreitig vorhanden. Die elektronische Funktionsuntüchtigkeit war nicht ohne weiteres erkennbar.

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Der Höhe nach steht der Beklagten wegen des Mangels ein Minderungsrecht in Höhe von 5 % des Nettomietzinses zu.

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Die Beeinträchtigung des Sicherheitsbedürfnisses durch den Ausfall der Gegensprechanlage ist nicht unerheblich.

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In den 15 Monaten von Oktober 1986 bis Dezember 1987, in denen ein monatlicher Nettomietzins in Höhe von 425,80 DM zu zahlen war, ergibt sich somit ein monatlicher Minderungsbetrag von 21,29 DM und insgesamt 319,35 DM. In den weiteren 15 Monaten von Januar 1988 bis März 1989 ergibt sich bei einem monatlichen Nettomietzins von 468,40 DM ein monatlicher Minderungsbetrag von 23,42 DM, das sind insgesamt 351,30 DM.

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Insgesamt schuldete die Beklagte in dem genannten Zeitpunkt Zeitraum gegenüber dem vertraglich vereinbarten Mietzins einen um 670,65 DM reduzierten Betrag.

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Die Differenz zur Klageforderung von 695,78 DM in Höhe von 25,13 DM schuldet die Beklagte ebenfalls nicht mehr. Insoweit ist die Forderung der Klägerin erloschen. Unstreitig steht der Beklagten aus den Nebenkostenabrechnungen bis 1987 ein Guthabensbetrag in Höhe von 691,42 DM zu. Die Beklagte hat mit dieser Forderung gegenüber der Klageforderung die Aufrechnung erklärt, so daß auch der restliche Mietzins in Höhe von 25,13 DM nicht mehr zu zahlen ist.

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Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

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Streitwert: a) bis 4.6.89 1.387,20 DM

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b) ab 5.6.89 695,78 DM

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Schaffer

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Richter am Amtsgericht