Tatbestand:

Die Beteiligten streiten darum, ob bei der Ermittlung des Grundsteuerwerts der Bodenrichtwert für Wohnbauflächen anwendbar ist.

Der Kläger ist Eigentümer des N03 m² großen Flurstückes N01 auf Flur N02 der Gemarkung E.. Das Grundstück hat eine rechteckige Form bei einer Breite von ca. ... m (in Ost-Westrichtung liegend) und einer Länge von ca. ... m (von Nord nach Süd verlaufend). Im Südosten des Grundstückes befindet sich eine ebenfalls rechteckige Bebauung unter der Adresse „X.-straße“, die eine Breite von ca. ... m und eine in Nord-Süd-Richtung verlaufende Länge von ca. ...m aufweist. Im Norden des Flurstückes befindet sich eine ca. N04 m² große Fläche, die für Parkzwecke genutzt wird. In dem Gebäude befindet sich ein Restaurant. Das Flurstück N01 befindet sich am Ende einer geschlossenen Bebauung, in der sich weitere Einzelhandelsgeschäfte befinden (...). In östlicher Richtung vor dieser Bebauung liegt der X.-Platz. In westlicher Richtung befindet sich eine Zuwegung, über die die nördlich des Restaurants liegende Parkfläche zu erreichen ist. Der im Internet veröffentlichte Bebauungsplan weist für die geschlossene Bebauung (weitestgehend) eine eingeschossige Sondernutzung mit abweichender Nutzungsart für ein Ladenzentrum und eine Grundflächenzahl von ... aus. Lediglich für die im südlichen Teil der Bebauung belegene Gebäudenutzung ist eine zweigeschossige Bebauung vorgesehen. Es handelt sich um die einzige Sondernutzungsfläche im Bereich dieses Bebauungsplans, der im Übrigen Wohnbebauungen ausweist (siehe unter ... zuletzt abgerufen am 25.06.2026 um 09:55 Uhr).

Im Süden befindet sich die öffentlichen Zwecken gewidmete M.-straße. In unmittelbarer Umgebung auf der M.-straße bzw. der A.-straße sind öffentliche Parkflächen ausgewiesen. Die Nutzung der hinter dem X.-straße befindlichen Parkfläche ist zugunsten der Grundstückseigentümer der übrigen Einzelhandelsflächen aufgrund von zivilrechtlichen Grunddienstbarkeiten gesichert. Eine Baulast besteht nicht. Das Grundstück befindet sich in einer Bodenrichtwertzone, die auf den 01.01.2022 einen Bodenrichtwert i.H.v ... € pro m² ausweist. Die unter www.boris-nrw.de veröffentlichten beschreibenden Merkmale für das Richtwertgrundstück gehen für 2022 von beitragsfreiem, baureifen Land mit der Nutzungsart „Wohnbaufläche“ aus.

In seiner am 19.01.2023 übermittelten Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts 2022 beantragte der Kläger für die Teilfläche von N04 m² einen Bodenrichtwert je Quadratmeter i.H.v. ... €; für die verbleibende Fläche von N05 m² einen Bodenrichtwert von ... € pro Quadratmeter. Daraus errechnete er einen Bodenwert von insgesamt 156.576 €.

In dem Bescheid auf den 01.01.2022 über die Feststellung des Grundsteuerwerts vom 25.04.2023 stellte der Beklagte einen Grundsteuerwert i.H.v. 511.300 € fest. Hierfür zog er für die Gesamtfläche von N06 m² einheitlich einen Bodenrichtwert von ... € pro Quadratmeter heran. Daraus berechnete er einen Bodenwert i.H.v. 384.960 €.

Der Kläger legte durch Schreiben vom 03.05.2023 einen Einspruch ein, den der Beklagte durch Einspruchsentscheidung vom 15.12.2023 als unbegründet zurückwies.

Der Kläger hat durch Übermittlung aus einem besonderen elektronischen Anwaltspostfach vom 04.01.2024 Klage erhoben.

Zur Begründung trägt er vor, dass die Teilfläche von N04 m² nicht bebaubar sei, sondern eine für die Öffentlichkeit zugängliche Verkehrsfläche darstelle, die mit Grunddienstbarkeiten zugunsten der anderen Grundstückseigentümer, Geh-, Fahr- und Schieberechten sowie Versorgungsrechten belastet sei. Die Fläche diene insbesondere als Wendehammer für den Fahrzeugverkehr, da man auf der schmalen privaten Zufahrtsstraße nicht wenden könne.

Der seitens der Finanzverwaltung herangezogene Bodenrichtwert i.H.v. ... € pro Quadratmeter, der dem Richtwert für baureifes Land der Nutzungsart Wohnbaufläche für Grundstücke in E. entspreche, sei daher nicht anwendbar. Es komme hinzu, dass in jedem Sachverständigengutachten zwischen der Fläche für baureifes und für eine den öffentlichen Verkehr gewidmeten Verkehrsfläche unterschieden werde. Die Grundstücksfläche für baureifes Land betrage beim streitigen Grundstück nur N05 m². N04 m² seien öffentlich nutzbare und belastete Verkehrsflächen, für die niemand denselben Preis zahlen würde wie für Bauland.

Es stehe zudem kein normiertes Verfahren zur Bestimmung der Bodenrichtwerte zur Verfügung.

Nach Erörterung des Sach- und Streitstands in der mündlichen Verhandlung vom 25.06.2026 hält der Kläger den Einwand der Verfassungswidrigkeit nicht weiter aufrecht und hat sein Klagebegehren zur Bewertung des Grund und Bodens dahingehend eingeschränkt, dass er noch von einer Bewertung mit ... € pro Quadratmeter ausgeht.

Der Kläger beantragt,

den Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 01.01.2022 vom 25.04.2023 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 15.12.2023 dahingehend zu ändern, dass von einem Bodenwert in Höhe von 195.487,50 € auf Grundlage eines Bodenrichtwerts von ... € pro Quadratmeter auszugehen ist.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung verweist er darauf, dass eine eigenständige Ableitung eines Bodenwertes gemäß § 247 Abs. 3 des Bewertungsgesetzes - BewG - nicht in Betracht komme. Dies sei nur zulässig, sofern kein Bodenrichtwert für den Entwicklungszustand des zu bewertenden Grundstücks - hier baureifes Land - zur Verfügung stehe. Eine Abweichung zwischen der Nutzungsart des Bodenrichtwertgrundstücks und der Nutzungsart des zu bewertenden Grundstücks führe hingegen nicht zur Ableitung eines eigenen Bodenwertes. Gemäß A 247.2 Abs. 7 S. 1 des Anwendungserlasses zum Bewertungsgesetz (für die Grundsteuer) - AEBewGrSt - sei die Art der baulichen Nutzung des Bodenrichtwertgrundstücks für das zu bewertende Grundstück zu übernehmen.

Für weitere Einzelheiten zu Sach- und Streitstand nimmt der Senat auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 25.06.2026, die Gerichtsakte und den beigezogenen Verwaltungsvorgang Bezug.

Entscheidungsgründe:

A. Die Klage ist begründet.

Der Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 01.01.2022 vom 25.04.2023 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 15.12.2023 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, § 100 Abs. 1 S. 1 der Finanzgerichtsordnung - FGO -, soweit der Beklagte für die Bewertung des Grund und Bodens einen Wert herangezogen hat, der ... € pro Quadratmeter übersteigt.

Für das im Sachwertverfahren bewertete Grundstück ist für den Bodenwert gemäß § 258 Abs. 2 BewG der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 247 BewG maßgeblich.

Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ermittelt sich gemäß § 247 Abs. 1 S. 1 BewG regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert (§ 196 des Baugesetzbuchs - BauGB). Soweit in den §§ 243-262 BewG sowie in den Anl. 36-43 BewG nichts anderes bestimmt ist, werden nach S. 2 der Vorschrift Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände (Nr. 1) und Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen (Nr. 2) nicht berücksichtigt.

Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB auf den Hauptfeststellungszeitpunkt zu ermitteln, zu veröffentlichen und nach amtlich vorgeschriebenen Datensatz über die amtlich bestimmte Schnittstelle elektronisch an die zuständigen Finanzbehörden zu übermitteln, § 247 Abs. 2 BewG. Nur wenn von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB kein Bodenrichtwert ermittelt wird, ist der Wert des unbebauten Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten, § 247 Abs. 3 BewG.

Bodenrichtwerte sind aufgrund der Kaufpreissammlung flächendeckend als durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln, § 196 Abs. 1 S. 1 BauGB. In bebauten Gebieten sind nach S. 2 der Vorschrift Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. S. 3 bestimmt, dass Richtwertzonen zu bilden sind, die jeweils Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind gemäß § 196 Abs. 1 S. 4 BauGB darzustellen. In § 199 Abs. 1 BauGB wird die Bundesregierung ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte zu erlassen. Von dieser Ermächtigung hat die Bundesregierung durch Erlass der Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV - Gebrauch gemacht; zuletzt durch den Erlass der ImmoWertV 2021 mit Wirkung zum 01.01.2022.

Einzelheiten zur Ermittlung der Bodenrichtwerte sind in den §§ 13 ff. ImmoWertV geregelt. Die im Rahmen der Grundsteuerwertermittlung zu berücksichtigenden unterschiedlichen Entwicklungszustände der Richtwertzonen i.S.v. § 247 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BewG ergeben sich aus § 3 ImmoWertV. Gemäß § 15 Abs. 1 S. 1 ImmoWertV besteht eine Bodenrichtwertzone aus einem räumlich zusammenhängenden Gebiet. Nach S. 2 sind die Bodenrichtwertzonen so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen den Grundstücken, für die der Bodenrichtwert gelten soll, und dem Bodenrichtwertgrundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 % betragen. Wertunterschiede, die sich aus nicht mit dem Bodenrichtwertgrundstück übereinstimmenden Grundstücksmerkmalen einzelner Grundstücke ergeben, sind nach S. 3 bei der Abgrenzung nicht zu berücksichtigen. § 15 Abs. 2 ImmoWertV bestimmt, dass einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer vom Bodenrichtwertgrundstück abweichenden Art der Nutzung oder Qualität, wie z.B. Grünflächen, Waldflächen, Wasserflächen, Verkehrsflächen und Gemeinbedarfsflächen, Bestandteil der Bodenrichtwertzone sein können; der dort angegebene Bodenrichtwert gilt nicht für diese Grundstücke.

Aufgrund einer abweichenden Nutzungsart und -qualität ist für das Grundstück „x-straße“ der zonale Bodenrichtwert i.H.v. ... € gemäß § 15 Abs. 2 ImmoWertV nicht anwendbar.

Das Bodenrichtwertgrundstück weist baureifes Land mit der Nutzungsart „Wohnbaufläche“ aus, während der Bebauungsplan für die X.-straße von einer Sondernutzung ausgeht.

Für die Parkplatzfläche von N04 m² ist der Bodenrichtwert nach § 15 Abs. 2 ImmowertV bereits deshalb nicht einschlägig, da diese überwiegend dem Verkehr dient.

Die Aufzählung in § 15 Abs. 2 ImmowertV ist nicht abschließend. Sie umfasst insbesondere Gemeinbedarfs- und Verkehrsflächen. Der Gesetzeswortlaut erfordert dabei nicht ausdrücklich, dass es sich bei den Verkehrsflächen um solche handelt, die durch Widmung für den öffentlich-rechtlichen, der Straßenverkehrsordnung unterliegenden Verkehr zur Verfügung stehen. Auch „faktisch“ öffentliche Verkehrsflächen, auf denen jemand eine Nutzung durch die Öffentlichkeit duldet oder aufgrund zivilrechtlicher Verpflichtung zu dulden hat, fallen in den Anwendungsbereich dieser Vorschrift. Der BFH hat bereits entschieden, dass auch Bahntrassen in eine Bodenrichtwertzone für Wohnbebauung einbezogen werden dürfen, der Bodenrichtwert jedoch nicht für die Bahntrasse als Verkehrsfläche gilt (Bundesfinanzhof - BFH - Urteil vom 12.11.2025 III R 3/25, Bundessteuerblatt - BStBl. - II 2026, 292; Finanzgericht - FG - Berlin-Brandenburg Urteil vom 04.12.2024 3 K 3142/23, Entscheidungen der Finanzgerichte 2025, 414 mit Anmerkung Schumann). Bereits hieraus folgt, dass eine Verkehrsfläche i.S.v. § 15 Abs. 2 ImmoWertV in Abgrenzung zur ebenfalls aufgeführten Gemeinbedarfsfläche nicht zwingend dem öffentlichen Straßenverkehr dienen muss. Der BFH betont, dass § 15 Abs. 2 ImmoWertV gerade solche Flächen aus der Bodenrichtwertanwendung herausnimmt, die die in der Zone vorherrschende Bodenqualität und Wertigkeit nicht erreichen, um Überbewertungen zu vermeiden und zugleich die Bodenrichtwertermittlung für die übrigen, typischen Flächen nicht durch diese Sonderflächen zu „verfälschen“ (BFH Urteil vom 12.11.2025 II R 25/24, BStBl. II 2026, 154).

Auch die überbaute Fläche von N05 m² unterfällt § 15 Abs. 2 ImmoWertV. Es handelt sich zwar nicht um eine Gemeinbedarfsfläche im Sinne der Vorschrift, allerdings hat die Stadt E. über die im Bebauungsplan ausgewiesenen Flächen zur Sondernutzung an der X.-straße Einrichtungen zur Nahversorgung geschaffen, die daher ebenfalls einem öffentlichen Zweck dienen.

Aus § 247 Abs. 1 BewG folgt - entgegen der Auffassung des Beklagten - nicht, dass § 15 Abs. 2 ImmoWertV nicht anwendbar wäre. Bereits der Wortlaut von § 247 Abs. 1 S. 1 BewG geht davon aus, dass der Bodenrichtwert nur „regelmäßig“ heranzuziehen ist.

Gegen einen Ausschluss der Anwendung von § 15 Abs. 2 ImmoWertV bei der Grundsteuerbewertung spricht auch die Gesetzesbegründung zu § 247 Abs. 1 S. 2 BewG. Mit der Anfügung dieses Satzes sollte klargestellt werden, dass bei der Ermittlung des Produkts aus Grundstücksfläche und dem jeweiligen Richtwert „grundsätzlich“ der auf die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks bezogenen Bodenrichtwert in der Bodenrichtwertzonen, in der sich das zu bewertende Grundstück befindet, zugrundezulegen ist. Individuelle Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks sind „grundsätzlich“ nicht zu berücksichtigen (BT-Drucksache 19/23551, Seite 47). Auch die ursprüngliche Gesetzesbegründung zu § 247 Abs. 1 S. 1 BewG bringt in Übereinstimmung mit dem Gesetzeswortlaut zum Ausdruck, dass im Rahmen einer typisierenden Bewertung „regelmäßig“ der Bodenrichtwert heranzuziehen ist (BT-Drucks. 19/11085, S. 109). Die Gesetzesbegründungen bringen damit zum Ausdruck, dass es von dem Grundsatz, dass sich der Bodenwert durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Quadratmeterfläche ermittelt, Ausnahmen gibt. Eine solche, dem Gesetzgeber bewusste Ausnahme, liegt vor, wenn der Bodenrichtwert für das zu bewertende Grundstück aufgrund von § 15 Abs. 2 ImmoWertV nicht anwendbar ist.

Der Senat hält diese Gesetzesauslegung auch für zweckmäßig, da sie den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts - BVerfG -an den Gesetzgeber, für ein folgerichtiges und in sich schlüssiges Bewertungssystem Rechnung zu tragen, gerecht wird (BVerfG Urteil vom 10.04.2018 1 BvL 11/14, Entscheidungen des BVerfG - BVerfGE - 148, 147 ff.). An einer folgerichtigen Bewertung fehlt es, wenn ein - ersichtlich - überhöhter Bodenrichtwert für eine Wohnnutzung für ein Sondernutzungsgebiet herangezogen wird.

Der Senat folgt aus diesen Gründen nicht der seitens der Finanzverwaltung und Teilen der Literatur vertretenen Auffassung, nach der die Art der baulichen Nutzung des Bodenrichtwertgrundstücks für das zu bewertende Grundstück regelmäßig zu übernehmen ist. Sofern beispielsweise ein Lebensmittelmarkt in einer Bodenrichtwertzone von Grundstücken mit Einfamilienhäusern liegt, soll der Grund und Boden nach der dort vertretenen Ansicht anscheinend ohne Prüfung von § 15 Abs. 2 ImmoWertV mit dem für die Wohnbebauung ermittelten Bodenrichtwert anzusetzen sein (A 247.2 Abs. 7 S. 1 AEBewGrSt 2025; Halaczinsky in Rössler/Troll Bewertungsgesetz § 247 BewG Rn. 12).

Der Senat macht danach von der Möglichkeit Gebrauch, den Bodenwert der X.-straße gemäß § 247 Abs. 3 BewG aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten. Daraus folgt der Ansatz von ... € pro m². Die örtlichen Fachinformationen zur Ableitung und Verwendung der Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis L. sehen für Sondernutzungsflächen bei Verbraucher- oder Discountermärkten den Ansatz des 2,5 bis 3-fachen des Werts des nächstgelegenen Gewerbebaulandrichtwerts vor. Eine solche Bodenrichtwertzone befindet sich in nordwestlicher Richtung der X.-straße. Auf den 01.01.2022 ist dort ein Bodenrichtwert i.H.v. ... € ausgewiesen. Von der Schätzung eines noch geringeren Bodenwerts sieht der Senat ab. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch das auf der X.-straße betriebene Restaurant für ihren Betrieb regelmäßig auf den Nachweis von Stellplätzen angewiesen sein dürfte.

Der festzustellende Grundsteuerwert i.H.v. 348.800 € setzt sich danach aus einem Bodenwert von 195.487,50 € (N03m² x... €) und dem - zwischen den Beteiligten unstreitigen - Gebäudesachwert i.H.v. 153.350,25 € zusammen. Die Abrundung auf volle Hundert folgt aus § 230 BewG.

B) Der Senat lässt die Revision gemäß § 115 Abs. 1 FGO zu. Sowohl die Frage des Verhältnisses von § 15 Abs. 2 ImmoWertV und § 247 Abs. 1 BewG als auch die Kriterien für die Anwendung von § 15 Abs. 2 ImmoWertV haben für die Grundbesitzbewertung für Zwecke der Grundsteuer grundsätzliche Bedeutung i.S.v. § 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO und sind bisher nicht höchstrichterlich geklärt.

Die Kostenentscheidung beruht bis zur Einschränkung des Klagebegehrens auf § 136 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 FGO. Nach der Rechtsprechung des BFH ist in Fällen einer Teilrücknahme zur Vermeidung von überflüssigem Rechenwerk die Kostenquote in unterschiedliche Zeitabschnitte zu unterteilen (ständige Rechtsprechung vgl. Brandis in Tipke/Kruse AO/FGO § 136 FGO Rn. 4 mit weiteren Nachweisen). Da der Kläger erst nach der Erörterung des Sach- und Streitstands sein Klagebegehren eingeschränkt hat, waren ihm bis zu diesem Zeitpunkt anteilig die Kosten aufzuerlegen. Anschließend ergibt sich die Kostenentscheidung aus § 135 Abs. 1 FGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 151 Abs. 3, 155 FGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 der Zivilprozessordnung.