Finanzgericht Düsseldorf, 12 K 2022/08 F

Tatbestand

Streitig ist die Berücksichtigung einer Teilwertabschreibung auf ein unbebautes Grundstück.

Mit notariellem Vertrag vom 20.8.1999 erwarben der Kläger und Herr C in ihrer Eigenschaft als Geschäftsführer der Firma A und C GmbH (der späteren B Baumanagement GmbH atypische stille Gesellschaft) ein zur Bebauung vorgesehenes, 6.279 qm großes Grundstück in Z-Stadt für einen Kaufpreis von 1.630.000 DM. Der Übergang von Nutzungen und Lasten erfolgte erst im Jahr 2000, dem Streitjahr. Nach den Planungen der Firma B GmbH sollten auf dem Grundstück vier Reihenhäuser, zwei Eckreihenhäuser sowie 30 auf drei Häuser verteilte Eigentumswohnungen errichtet werden. Nachdem bauplanungsrechtliche Vorgaben in der Folgezeit eine bauliche Nutzung dieses Umfangs nicht zuließen und sich eine Bebauung geringeren Umfangs als unwirtschaftlich erwies, verkaufte die Gesellschaft das Grundstück schließlich mit Vertrag vom 18.9.2002 für 900.000 EUR.

In ihrer Gewinn- und Verlustrechnung für das Streitjahr nahm die Gesellschaft auf das Grundstück in Z-Stadt eine Teilwertabschreibung von 600.000 DM vor. Eine Teilwertabschreibung in dieser Höhe sei gerechtfertigt, da durch den Verlust an bebaubarer Fläche, die Mehrkosten für Lärmschutz und die geringere Anzahl von Wohneinheiten ein Verlust von 1,282 Mio. DM entstanden sei.

Nachdem das Finanzamt der Feststellungserklärung der Gesellschaft insoweit zunächst gefolgt war, gelangte es im Anschluss an die Feststellungen einer ab 2004 durchgeführten Betriebsprüfung (Bericht vom 3.8.2005) zu der Auffassung, dass eine Teilwertabschreibung für das Objekt Z-Stadt nur in Höhe von 100.000 DM zu gewähren sei.

Der gegen den entsprechend geänderten Feststellungsbescheid gerichtete Einspruch blieb insoweit ohne Erfolg. Mit der Einspruchsentscheidung vom 9.5.2008 änderte das Finanzamt den angefochtenen Feststellungsbescheid zum Nachteil der Gesellschaft und erkannte - wie zuvor angedroht - für das Objekt Z-Stadt überhaupt keine Teilwertabschreibung mehr an.

Hiergegen richtet sich die Klage, mit der die Gesellschaft weiterhin die erklärungsgemäße Berücksichtigung der Teilwertabschreibung erstrebt.

Der Kläger trägt vor, die Gesellschaft habe im Zeitpunkt des Kaufs mit einer tatsächlichen Realisierung dieser Planung rechnen können. Es sei zwar bekannt gewesen, dass ein neuer Bebauungsplan habe beantragt werden müssen; ebenso sei die Notwendigkeit von Lärmschutzmaßnahmen an der Grundstücksgrenze bekannt gewesen. Daher sei vor Durchführung des Grundstückskaufs vor Ort und in Anwesenheit des Architekten ein Gespräch mit dem Planungsamt der Stadt geführt worden. Diese Erörterung sei Grundlage für die grobe Planung des Architekten und die darauf aufbauende Kalkulation gewesen, die dann zum Erwerb des Grundstücks geführt habe.

Allerdings habe sich schon kurz nach dem Grundstückserwerb herausgestellt, dass die ursprüngliche Planung nicht realisierbar sei. Aufgrund des von der Stadt geänderten Bebauungsplans seien nämlich aufwendige, in ihrem Umfang nicht vorhersehbare Lärmschutzmaßnahmen erforderlich geworden, aufgrund derer sich die für das Vorhaben nutzbare Fläche zudem um 380 qm verringert habe. Dies habe die bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks auf sieben Reihenhäuser, vier Eckreihenhäuser und 18 Eigentumswohnungen in zwei Häusern reduziert. Im Ergebnis sei hierdurch das gesamte Planungsverfahren um rund 3 1/2 Jahre verzögert worden, was zu erheblichen Finanzierungskosten geführt habe. In der Planungszeit sei mehrfach versucht worden, das Grundstück an andere Bauträger zu veräußern. Angesichts inakzeptabler Angebote in der Größenordnung von 400.000 - 500.000 EUR sei damals allerdings kein Verkauf zustande gekommen. Dass schließlich ein Erlös von 900.000 EUR erzielt worden sei, beruhe auf besonderen Umständen. Der Verkauf sei nämlich auf Druck der finanzierenden Bank zu diesem Wert durchgeführt worden. Der Wert entspreche nicht dem Marktwert und resultiere letztlich "auf den ähnlichen Gesellschafterstrukturen zwischen der Käuferin und der verkaufenden Gesellschaft wegen deren Einkünfte dieses Klageverfahren geführt wird" (Geschäftsführer der Käuferin war der Architekt, der die ursprüngliche Bauplanung durchgeführt hatte).

Dem Finanzamt sei wiederholt erläutert worden, auf welche Weise ein Bauträger im Wege einer retrograden Kalkulation zu dem Betrag gelange, den er maximal für den Erwerb eines Grundstücks aufwenden dürfe. Ausgehend von der erwarteten Bebaubarkeit des Grundstücks ermittele der Bauträger die für die fertiggestellten Wohneinheiten erzielbaren Erlöse. Hiervon ziehe er Bau-, Planungs- und Erschließungskosten sowie Kosten für das Bauantragsverfahren und Bauzeitzinsen ab. Schließlich werde noch ein angemessener Gewinn von 10 bis 15 % des erwarteten Verkaufspreises abgezogen. Bei dem verbleibenden Posten handele es sich um den Betrag, der maximal für den Ankauf eines Grundstücks ausgegeben werden könne. Dieser könne durchaus über dem ortsüblichen Preis liegen. Verringere sich, wie im Streitfall, die Zahl der erstellbaren Wohneinheiten, so verbleibe für den Bauträger ein geringerer oder gar kein Gewinn. Im Streifall ergäben sich aus dem Verlust des Grund und Bodens und dem Verlust der Gewinnchance ein Minderwert von rund 280.000 EUR.

Die Klägerin beantragt sinngemäß,

den Feststellungsbescheid 2000 für die B Baumanagement GmbH atypisch stille Gesellschaft in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 9.5.2008 dahingehend zu ändern, dass der Gewinn der Gesellschaft vor Berücksichtigung der entsprechend verminderten Gewerbesteuerrückstellung um 600.000 DM verringert wird.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Finanzamt weist darauf hin, dass der Gesellschaft bereits vor dem Kauf, die aus der Notwendigkeit des neuen Bebauungsplans folgenden Unsicherheiten hinsichtlich der Zulässigkeit der Bebauung, der Gestattung eines Zugangs zum Sportplatz und zur Notwendigkeit einer Schallschutzmauer bekannt waren. Demnach hätten die Vertreter der A und C GmbH keineswegs davon ausgehen können, dass sich das Projekt wie geplant realisieren lassen werde. Da sie trotzdem bereit gewesen seien, 1,63 Mio. DM für das Grundstück zu zahlen, beinhalte der gezahlte Betrag einen spekulativen Anteil. Angesichts des schließlich erzielten Verkaufspreises von 900.000 EUR gebe es keine Anhaltspunkte für eine voraussichtlich dauernde Wertminderung des Grundstücks, die zum Ansatz eines niedrigeren Teilwertes führen könne. Soweit die Klägerin auf Besonderheiten des Verkaufsvertrages vom 18.9.2002 anspiele, sei darauf hinzuweisen, dass der Architekt D zwar die erwerbende GmbH vertreten habe. Beteiligter der B GmbH atypisch stille Gesellschaft sei er jedoch nicht gewesen. Es seien also keine Gründe erkennbar, warum D als Vertreter der Erwerberin in Kenntnis der Sachlage einen überhöhten Preis hätte zahlen sollen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet. Der angefochtene Bescheid ist rechtmäßig, denn die Voraussetzungen, die § 6 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 des Einkommensteuergesetzes (EStG) an die Vornahme einer Teilwertabschreibung knüpft, liegen nicht vor. Nach dieser Vorschrift kann anstelle der Anschaffungskosten des Grundstücks der niedrigere Teilwert angesetzt werden, wenn dieser aufgrund einer voraussichtlich dauernden Wertminderung unter den Anschaffungskosten liegt.

Greifbare Anhaltspunkte für eine voraussichtlich dauernde Wertminderung lagen zum Bilanzstichtag des Streitjahres indessen nicht vor. Zwar hat der Kläger schon im Einspruchsverfahren vorgetragen, dass bereits vor Inkrafttreten des geänderten Bebauungsplans "die Misere hinsichtlich der Planung bekannt" gewesen sei. Diese "Erkenntnis" beruht jedoch nicht auf den Festsetzungen des erst später beschlossenen Bebauungsplans, sondern auf rechtlich nicht bindenden Informationen über die aus dem damals aktuellen Planungsstand voraussichtlich folgenden Einschränkungen der baulichen Ausnutzbarkeit des Grundstücks. Das Ausmaß dieser Einschränkungen erschloss sich wiederum nur aus einem Vergleich mit den vor dem Erwerb des Grundstücks beim Kläger vorhandenen Erwartungen - auch diese hatten ihre Grundlage nicht in einer rechtsgültigen Bebauungsplanung, sondern in anderweitig gewonnenen Informationen. Bereits die demnach objektiv vorhandene Unsicherheit hinsichtlich des Umfangs der Bebaubarkeit des Grundstücks bietet keine greifbaren Anhaltspunkte für eine aus damaliger Sicht voraussichtlich dauernde Wertminderung des Grundstücks; lediglich die mit dem Kauf verbundenen Erwartungen haben sich nicht erfüllt. Damit lässt sich die Feststellung, dass sich der Kauf wegen planungsrechtlicher Einschränkungen als Fehlmaßnahme erwiesen hatte, nicht treffen.

Der Umstand, dass sich die ursprüngliche Kalkulation des Bauträgers im Jahr 2001 als zu optimistisch erwiesen haben dürfte, gebietet keine andere Beurteilung. Denn es handelt sich hierbei um keinen wertmindernden Umstand, der dem Grundstück anhaftet. Das Vorbringen des Klägers zur Kalkulation eines Bauträgers bestätigt vielmehr den Befund des Finanzamtes, dass der Erwerb des Grundstücks durch spekulative Erwägungen mitbestimmt wurde. Wer nämlich grundsätzlich bereit ist, im Einzelfall auch einen über dem ortsüblichen Preis liegenden Kaufpreis zu zahlen, solange nur die Kalkulation aufzugehen verspricht, gibt zweifelsfrei zu erkennen, dass der Grundstückswert nur ein Element der Kaufpreisbemessung ist.

Die in der Folgezeit eingetretene Entwicklung bietet ebenfalls keinen Anhaltspunkt dafür, dass zum Bilanzstichtag des Streitjahres eine voraussichtlich dauernde Wertminderung vorlag. Denn das Grundstück ist im Jahr 2002 für 900.000 EUR (1.760.247 DM), also einen ca. 8% über dem Kaufpreis liegenden Betrag, verkauft worden. Dass die Erzielung dieses Kaufpreises Folge einer atypischen, den wahren (niedrigeren) Wert nicht widerspiegelnden Sondersituation war, vermag der Senat nicht zu erkennen. Im Gegenteil: Die Tatsache, dass die Bank sich weigerte, einem Verkauf für unter 900.000 EUR zuzustimmen, spricht dafür, dass sie dies in Kenntnis eines am Markt erzielbaren Preises tat. Dafür, dass es sich bei dem Betrag von 900.000 EUR um einen realistischen Wert handelte, spricht auch, dass der Architekt, der der ursprüngliche Planung entworfen hatte, Geschäftsführer der Käuferin war. Immerhin zahlte er ungeachtet der nunmehr geringeren baulichen Ausnutzbarkeit einen höheren Preis.

Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 135 Abs. 1 FGO abzuweisen.