T a t b e s t a n d : 

Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur noch ein weiteres Mitglied hat [Letzteres fortan bezeichnet als „Mehrheitseigentümer“], das zugleich geschäftsführender Gesellschafter ihrer Verwalterin ist. Der Mehrheitseigentümer ist Inhaber von 652,78 / 1.000 Miteigentumsanteilen.

Die Beklagte wurde auf Basis der Teilungserklärung vom 30.10.1993 (Anl. K5, Bl. 124 ff. GA) errichtet. Die Gemeinschaftsordnung bestimmt, dass sich das Stimmrecht nach der Größe der Miteigentumsanteile richtet. In Teil II der Gemeinschaftsordnung befanden sich unter § 7 (1) und (2) Regelungen zur Kosten- und Lastentragung.

Am 14.11.2015 wurde die Gemeinschaftsordnung unter anderem wie folgt modifiziert (Anl. K7, Bl. 161 ff. GA):

„Ferner wird die bisherige Regelung in § 7 (Lasten und Kosten) Abs. 1 und Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung aufgehoben und durch folgende neue Regelung ersetzt:

1. 7

   Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, nach Maßgabe der folgenden Be­stimmungen Beiträge zur Deckung der laufenden Bewirtschaftungskosten (Wohngeld) zu leisten.

Bewirtschaftungskosten bestehen aus:

1. 10

   den Betriebskosten, wie etwa die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, die Kosten für die abzuschließenden Versicherungen, die Kosten für die Straßenreinigungen, Müllabfuhr, Hausreinigung, Entwässerung, Schornsteinreinigung, Wasserversorgung, Treppenhaus- und Außenbeleuchtung, Warmwasserversorgung und gegebenenfalls Zentralheizung sowie den sonstigen Betriebskosten, soweit sie mit der Bewirtschaftung des Grundstücks unmittelbar zusammenhängen und notwendig sind und der einzelne Wohnungseigentümer dazu nicht gesondert veranlagt wird,

2. 11

   den Kosten für die Instandhaltung, Instandsetzung und Wartung, soweit diese gemäß der Teilungserklärung nicht durch den Wohnungseigentümer zu tragen ist, sowie eines Beitrages für die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage,

3. 12

   den Verwaltungskosten.

2. 14

   Die Abrechnung wird wie folgt durchgeführt:

1. 16

   Die Betriebskosten, die durch den Einbau von Wärmemessern oder sonstigen Mess- bzw. Verteilergeräten erfasst werden können, werden - soweit hiervon keine in der Praxis abweichende Regelung getroffen ist - dem jeweiligen Sondereigentümer zur alleinigen Zahlung auferlegt, da diese Kosten die weiteren Wohnungseigentümer nicht betreffen.

2. 17

   Die übrigen Betriebskosten werden nach den gesetzlichen Bestimmungen (Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen) ermittelt und zur Zahlung auf die Sondereigentümer ebenfalls unter Berücksichtigung der gesetzlichen Bestimmungen umgelegt. Die Abrechnung der Kosten für Kabelfernsehen oder ähnliche multimediale Einrichtungen erfolgt nach der Zahl der Anschlüsse für das jeweilige Sondereigentum.

3. 18

   Die Umlage der Verwaltervergütung erfolgt im Verhältnis der Zahl der Sondereigentümer.

Zwischen den Parteien des Rechtsstreits gab es wiederholt Rechtsstreitigkeiten vor dem erkennenden Gericht. Namentlich sei auf die Verfahren 202 C 66/23 (zurzeit Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH anhängig) und zuletzt 215 C 16/24 (zurzeit in zweiter Instanz anhängig) verwiesen. Die erstinstanzlichen Urteile dieser Verfahren sind in Kopie als Anlage K3 (Bl. 93 ff. GA) bzw. Anlage K4 (Bl. 99 ff. GA) Teil der Akte und sind von den Klägern in Teilen schriftsätzlich zitiert worden. In einem weiteren Vorrechtsstreit - damals noch zwischen den Eigentümern - wurde ein allein mit den Stimmen des Mehrheitseigentümers gefasster Beschluss über die Verwaltervergütung rechtskräftig für ungültig erklärt.

Die Kläger meinen, der angefochtene Beschluss sei unbestimmt und bereits deshalb für ungültig bzw. nichtig zu erklären. Es sei völlig unklar, was mit der Einschränkung gemeint sei, dass die neue Kostenverteilung nicht für „jeweilige Kostenarten“ gelten solle, für die in der Teilungserklärung eine abweichende Regelung getroffen worden sei. Nach Auffassung der Kläger ist in der Teilungserklärung für sämtliche Kosten eine abweichende Regelung getroffen worden. Die Unbestimmtheit ergebe sich weiter daraus, dass unklar sei, ob die neue Kostenregelung nur für die Zukunft oder auch für die Vergangenheit gelten solle, jedenfalls insoweit als es diesbezüglich noch an Beschlüssen nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG fehle. Schließlich sei unklar, was überhaupt Verwaltungskosten seien.

Die Kläger meinen weiter, der gewählte Verteilungsschlüssel widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies folge daraus, dass der Beschluss alleine die Interessen des Mehrheitseigentümers berücksichtige und die Interessen aller weiteren Eigentümer außer Acht lasse. Dies deshalb, weil allein der Mehrheitseigentümer durch die Änderung massiv bevorteilt werde und alle anderen Eigentümer benachteiligt würden. Schwerwiegend sei insbesondere, die Regelung, dass die Verteilung nach Köpfen auch insoweit gelten solle, als ein einzelnes Sondereigentum mehreren Eigentümern gemeinsam gehöre. Der Verteilungsschlüssel sei willkürlich. Die Ordnungswidrigkeit des Beschlusses ergebe sich weiter daraus, dass das Stimmrecht sich weiter nach den Miteigentumsanteilen richten solle, während die Kostenverteilung abweichend geregelt werde.

Der Beschluss sei auch deshalb zu beanstanden, weil sie dazu führen könne, dass die Kläger als Minderheitseigentümer aus ökonomischen Gründen davon abgehalten würden, an sich gebotene Beschlussanfechtungsklagen gegen Beschlüsse zu erheben, die allein auf den Stimmen des Mehrheitseigentümers beruhen.

Die Kläger beantragen,

den auf der Eigentümerversammlung vom 17.12.2024 gefassten Beschluss der Beklagten zu Tagesordnungspunkt 4

„Die Wohnungseigentümer beschließen, die Kosten der Verwaltung gem. § 16 Abs. 2 S. 1 WEG nach Köpfen statt nach MEA umzulegen. Dabei gilt die Kopfzahl unabhängig davon, ob die jeweilige Person mehrere Sondereigentume oder nur anteilig Sondereigentum hält. Dies gilt, soweit keine abweichende Regelung für die jeweilige Kostenart in der Teilungserklärung getroffen wurde oder es sich nicht um die Verwaltergebühr handelt.“

für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie meint, die Klage sei unbegründet, weil die Klagebegründung zu knapp sei.

Der angefochtene Beschluss sei überdies nicht zu beanstanden. Er betreffe lediglich Prozesskosten bei Beschlussanfechtungsklagen. Der Verteilungsschlüssel sei ordnungsmäßig und werde auch vom Gesetzgeber etwa in § 100 ZPO sowie § 426 BGB angewandt. Dieser Schlüssel sei auch gerechter als eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen.

Die Klage ist am 16.01.2025 eingereicht und am 27.01.2025 zugestellt worden. Die Klagebegründung mit den oben dargestellten Angriffen der Kläger gegen den angefochtenen Beschluss ist am 17.02.2025 bei Gericht eingegangen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17.06.2025 und den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klage ist unter Berücksichtigung der Rückwirkungsfiktion des § 167 ZPO innerhalb der Frist des § 45 S. 1 WEG erhoben und die Begründung ist weiter innerhalb der in derselben Vorschrift angeordneten zweimonatigen Frist bei Gericht eingegangen. Die Begründung ist auch ausreichend. Es gibt kein gesetzliches Erfordernis, dass die Begründung der Anfechtungsklage eine bestimmte Seitenzahl erreichen müsste oder der Kern der Begründung einen gewissen Anteil am gesamten Umgang des Schriftsatzes zur Klagebegründung erreichen müsste. Die Kläger greifen den Beschluss konkret an. Ihre Einwände sind im Tatbestand wiedergegeben.

Der angefochtene Beschluss ist für ungültig zu erklären, weil er ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, auf die nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG jeder Eigentümer Anspruch hat und die nach § 19 Abs. 1 WEG auch bei der Regelung der Verwaltung durch Beschluss zu beachten ist.

Die vorgenannten Grundsätze sind auch auf einen Beschluss, durch den der Verteilungsschlüssel verändert wird, anzuwenden, auch wenn dieses Erfordernis anders als noch in § 16 Abs. 3 WEG a.F. in § 16 Abs. 2 WEG nicht mehr genannt ist. Dies folgt aus den in dem vorstehenden Absatz genannten Normen, die für sämtliche Beschlüsse gelten (BGH, Urteil vom 14. Februar 2025 - V ZR 128/23 -, Rn. 29, juris).

Im Ausgangspunkt dürfen Wohnungseigentümer bei einer Änderung der Kostenverteilung jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Dabei dürfen an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden. Ein sachlicher Grund ist für eine Änderung der Kostenverteilung im Allgemeinen nicht erforderlich; sowohl das „Ob“ als auch das „Wie“ der Änderung dürfen lediglich nicht willkürlich sein (BGH, Urteil vom 14. Februar 2025 - V ZR 236/23 -, Rn. 14, juris).

Willkürlich ist ein abgeänderter Verteilungsschlüssel dann, wenn die Änderung nur dem Interesse einzelner Wohnungseigentümer dient, die sich besserstellen wollen, ohne dass hierfür objektbezogene Gründe feststellbar sind (Jennißen in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 16 WEG, Rn. 73).

Ausgehend von diesen Maßstäben ist der angefochtene Beschluss als ordnungswidrig zu qualifizieren, weil die Wahl des Verteilungsschlüssels im konkreten Fall willkürlich ist.

Dem kann nicht entgegengehalten werden, dass im Hinblick auf die Prozesskosten eine Kostenverteilung nach Köpfen unbedenklich sein soll (so Jennißen in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 16 WEG, Rn. 134; zur Verteilung nach Einheiten: LG München I, Urteil vom 20. September 2023 - 1 S 9372/22 WEG -, Rn. 35, juris). Dabei kann dahinstehen, ob Jennißen insoweit tatsächlich eine Kostenverteilung nach Köpfen in Anlehnung an § 100 ZPO meint oder aber nach „Parteien“, was im Falle des im Miteigentum mehrerer Eigentümer stehender Sondereigentumseinheiten einen Unterschied machen würde.

Selbst wenn der Verteilungsschlüssel in Anlehnung an § 100 ZPO - was dahinstehen kann - für die Kosten von Beschlussklagen grundsätzlich ordnungsgemäß sein kann, ist er dies im vorliegenden Fall nicht. Es kommt insoweit nämlich nicht nur auf abstrakte Überlegungen, sondern auf die konkreten Gegebenheiten der Beklagten an.

Die Änderung des Verteilungsschlüssels dient erkennbar einzig dem Interesse des Mehrheitseigentümers, dessen Anteil an den Kosten insbesondere von Beschlussklagen reduziert würde, während die Änderung zulasten der Minderheitseigentümer ginge und dessen Einfluss in der Beklagten weiter gesteigert würde, weil die Kontrolle der mit seinen Stimmen gefassten Beschlüsse erschwert würde. Es handelt sich hierbei nicht um eine bloße hingenommene Nebenfolge der Änderung des Schlüssels, sondern ist evident einziges Ziel des angefochtenen Beschlusses.

Der neue Verteilungsschlüssel ist entgegen der Auffassung der Beklagten allgemein auch nicht gerechter als der gesetzliche Verteilungsschlüssel. Zunächst einmal spiegelt bereits der gesetzliche Verteilungsschlüssel korrekt wider, dass Eigentümer mit hohen Miteigentumsanteilen regelmäßig ein höheres wirtschaftliches Interesse an dem Ausgang von Beschlussklagen haben, weil sie - schon mit Blick auf den gesetzlichen Verteilungsschlüssel - in der Regel auch ein höheres wirtschaftliches Interesse an den angefochtenen Beschlüssen haben (a.A. wohl LG München I, Urteil vom 20. September 2023 - 1 S 9372/22 WEG -, Rn. 35, juris). Zugleich haben Sie - jedenfalls in Gemeinschaften wie der Beklagten, in denen sich das Stimmrecht abweichend von § 25 Abs. 2 S. 1 WEG nach den Miteigentumsanteilen richtet, auch mehr Einfluss auf die Beschlussfassung. Auch dies rechtfertigt es, sie in höherem Maße insbesondere an den durch Beschlussanfechtungsklagen entstanden Kosten zu beteiligen. Dieser Gesichtspunkt ist im vorliegenden Fall von besonderer Bedeutung: Der Mehrheitseigentümer hat in der Vergangenheit mehrfach - und so auch hier - alleine mit seinen Stimmen Beschlüsse herbeigeführt, die sodann von den anderen Eigentümern angefochten wurden. Wenn Beschlüsse regelmäßig auf diese Art und Weise gefasst werden, widerspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Kosten hiergegen gerichteter erfolgreicher Anfechtungsklagen überwiegend den sonstigen Eigentümern aufgebürdet werden sollen. Ein derartiger Verteilungsschlüssel würde - wie die Kläger zutreffend rügen - die Verwirklichung der Rechte der Minderheit in der Gemeinschaft und namentlich die Verwirklichung der Ansprüche auf ordnungsgemäße Verwaltung der in der Minderheit befindlichen Eigentümer erheblich erschweren bzw. pönalisieren. Die finanzielle Last von begründeten Anfechtungsklagen träfe zuvorderst die Minderheitseigentümer, die zur Verwirklichung ihres Anspruches auf ordnungsgemäße Verwaltung auf die Erhebung von Beschlussanfechtungsklagen angewiesen sind und nicht den Mehrheitseigentümer, der diese durch sein Abstimmungsverhalten provoziert. Dass auf Grundlage des WeMoG auch der erfolgreiche Anfechtungskläger an den Kosten mitbeteiligt wird und die damit einhergehende Abschreckungswirkung hingenommen wird (BGH, Urteil vom 19. Juli 2024 - V ZR 139/23 -, Rn. 25 ff., juris), rechtfertigt keine andere Beurteilung. Der angefochtene Beschluss geht hierüber hinaus und verschärft die Abschreckungswirkung im konkreten Fall ohne Not.

Soweit in der Einladung ein Bezug zum Vorrechtsstreit 215 C 16/24 hergestellt worden ist, sind die dortigen Ausführungen nicht nachvollziehbar. Auch dies spricht dafür, dass der Beschlussfassung sachfremde Erwägungen zugrunde gelegen haben.

Es kann dahinstehen, ob der Beschluss auch unter dem Gesichtspunkt der Majorisierung (vgl. hierzu: BGH, Urteil vom 14. Juli 2017 - V ZR 290/16 -, Rn. 15 ff., juris), so man dieser Rechtsfigur gegenüber dem Vorstehenden eine eigenständige Bedeutung beimessen wollte, als ordnungswidrig zu qualifizieren ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Streitwert: 35.000,00 €

Das Gericht setzt den 3,5fachen Wert der geschätzten jährlichen von der Regelung erfassten Verwaltungskosten an. Das Gericht war bei der vorläufigen Festsetzung irrig davon ausgegangen, dass der Verteilungsschlüssel für nahezu sämtliche Kosten der Beklagten gelten solle.

R e c h t s b e h e l f s b e l e h r u n g :

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