Amtsgericht Köln, 213 C 70/21

T A T B E S T A N D:

Die Klägerin und die Beklagte zu 2) streiten im Rahmen eines Mietvertrages für eine ursprünglich öffentlich geförderte Wohnung über die Wirksamkeit einer Staffelmietabrede für die Zeit nach dem Ende der Preisbindung; die zunächst ausschließlich gegen die Beklagte zu 1) gerichtete Klage hat die Klägerin zurückgenommen.

Die Klägerin ist auf der Grundlage ihres schriftlichen Mietvertrages mit der Beklagten zu 2) vom 20.07.2018 seit dem 01.10.2018 Mieterin der im 3. Obergeschoss links des Hauses N.-straße 00, 00000 X., gelegenen (3-Zimmer-)Wohnung; zu dem Mietobjekt gehört auch ein Kellerraum. Die Wohnung war ursprünglich öffentlich gefördert, die Preisbindung lief indessen am 31.12.2020 ab.

Als Gegenleistung war nach § 3 Nr. 1 lit. a) des Mietvertrages, wegen dessen Inhalt im Übrigen auf die zur Akte gereichte Kopie (Blatt 10-27 der Akte) Bezug genommen wird, ein monatlich im Voraus zur Zahlung fälliger Netto-Mietzins von zunächst 500,- € vereinbart. Für die Zeit nach Ablauf der Preisbindung hatten die Vertragsparteien in § 5 eine Staffelmiete vereinbart: Danach erhöhte sich Grundmiete erstmals ab 01.01.2021 auf zunächst auf 968,- €/Monat und ab 01.01.2022 auf dann 1.012,- €/Monat. Die Klägerin zahlt seit Inkrafttreten der Staffelmietvereinbarung eine erhöhte Miete von 968,- €/Monat, allerdings unter dem Vorbehalt der Rückforderung.

Die Klägerin ist der Auffassung, die Beklagte zu 2) sei zur Rückzahlung der geleisteten Erhöhungsbeträge verpflichtet. Die Vereinbarung einer Staffelmiete in § 5 des Mietvertrages sei unwirksam, schon deshalb, weil damit die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB unterlaufen werde. Zudem würde der Zweck der Wohnraumförderung vereitelt, da finanziell schwächere Mieter nach Ablauf der Bindungsfrist aufgrund exorbitanter Mietsteigerungen u.U. zur Aufgabe der Wohnung gezwungen seien. Im vorliegenden Fall sei zu berücksichtigen, dass die erste Staffel eine Erhöhung der Grundmiete um 93,6% vorsehe und ab dem 01.01.2022 um 102,4% (bezogen auf die Ausgangsmiete von 500,- €).

Zudem sei die Vereinbarung einer Staffelmiete nur zulässig, wenn während ihrer Laufzeit andere Mieterhöhungsmöglichkeiten ausgeschlossen werden. Daran fehle es hier, da § 5 des Mietvertrages lediglich einen Ausschluss von Mieterhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB vorsehe. Daraus folge, dass während der Laufzeit der Preisbindung Steigerungen der Kostenmiete nach § 28 der II. Berechnungsverordnung ohne weiteres zulässig seien. Da die Beklagte zu 2) nicht zusätzlich auch diese Erhöhungsmöglichkeit ausgeschlossen habe, sei die Staffelmietvereinbarung zudem deshalb unwirksam.

Darüber hinaus setze eine rechtlich zulässige Staffelmietvereinbarung voraus, dass auch die darauf beruhende Ausgangsmiete statthaft sei. Diese Voraussetzung sei im Streitfall nicht erfüllt, was sich bereits daraus ergebe, dass sich eine Kostenmiete von 500,- € mit einer an Sicherheit grenzenden Wahrscheinlichkeit nicht ergeben könne; dies folge schon aus der „krummen“ Wohnfläche der Wohnung (87,96 m²), die ein „glattes“ Ergebnis bei der Kostenmiete ausschließe.

Da somit die Vereinbarung einer Staffelmiete in § 5 des Mietvertrages unwirksam sei, habe sich die vertraglich geschuldete Miete weder zum 01.01.2021 noch zum 01.01.2022 erhöht. Die Beklagte zu 2) sei daher zur Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Erhöhungsbeträge verpflichtet; zudem bestehe ein Interesse an der Feststellung, dass sie auch zukünftig nicht verpflichtet sei, die im Mietvertrag ausgewiesene Staffelmiete zu zahlen.

Die Klägerin hatte die vorliegende Klage ursprünglich ausschließlich gegen die Beklagte zu 1) gerichtet und folgende Anträge angekündigt,

1. die Beklagte zu 1) zu verurteilen, an sie 2.340,- € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 468,- € seit dem 07.01.2021, 07.02.2021, 07.03.2021, 07.04.2021 und 07.05.2021 zu zahlen;

2. festzustellen, dass sie nicht verpflichtet ist, aufgrund des Mietvertrages vom 20.07.2018 über die im 3. Obergeschoss des Hauses N.-straße 00 in 00000 X. gelegene Wohnung für die Zeit von Juni 2021 bis einschließlich Dezember 2021 eine monatliche Grundmiete von 968,- € und ab Januar 2022 eine monatliche Grundmiete von 1.012,- € zu zahlen.

Das Amtsgericht Köln hat die Klage im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 11.08.2021 auf Antrag der Beklagten zu 1) im Wege des Versäumnisurteils abgewiesen, nachdem der Klägervertreter nicht erschienen ist. Gegen dieses der Klägerin zu Händen ihrer Prozessbevollmächtigten am 09.11.2021 zugestellte Versäumnisurteil (Empfangsbekenntnis Blatt 51 der Akte) hat sie mit anwaltlichem Schriftsätzen vom 18.08.2021, die am Folgetag bei Gericht eingegangen sind, Einspruch eingelegt, die Klage gegen die Beklagte zu 1) zurückgenommen, die Klage auf die Beklagte zu 2) erweitert und erklärt, im Wege des Parteiwechsels werde nunmehr ausschließlich die Beklagte zu 2) in Anspruch genommen.

Die Klägerin beantragt nunmehr,

1. die Beklagte zu 2) zu verurteilen, an sie 6.084,- € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 468,- € seit dem 07.01.2021, 07.02.2021, 07.03.2021, 07.04.2021, 07.05.2021, 07.06.2021, 07.07.2021, 07.08.2021, 07.09.2021, 07.10.2021, 07.11.2021, 07.12.2021 und 07.01.2022 zu zahlen;

2. festzustellen, dass sie nicht verpflichtet ist, aufgrund der Staffelmietvereinbarung in § 5 des Mietvertrages vom 20.07.2018 über die im 3. Obergeschoss des Hauses N.-straße 00 in 00000 X. gelegene Wohnung für die Zeit ab Februar 2022 eine monatliche Grundmiete von 1.012,- € zu zahlen, sondern lediglich 500,- €.

Die Beklagte zu 2) beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte zu 2) ist der Auffassung, die Klage sei nicht gerechtfertigt. Die Staffelmietvereinbarung sei wirksam, insbesondere sei es zulässig, auch während der Laufzeit der Mietpreisbindung eine Staffelmietvereinbarung für die Zeit nach ihrer Beendigung zu vereinbaren.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes im Sinne des § 313 Abs. 2 S. 2 ZPO wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

E N T S C H E I D U N G S G R Ü N D E:

Aufgrund der Rücknahme der Klage gegen die Beklagte zu 1) hat das Gericht zur Klarstellung das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Köln vom 11.08.2021 für gegenstandslos erklärt.

Im Übrigen ist die nach teilweiser Rücknahme noch streitgegenständliche Klage zwar zulässig, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der sich das Amtsgericht Köln anschließt, indessen nicht begründet. Im Einzelnen gilt folgendes:

Die Klage gegen die Beklagte zu 2) ist zulässig, insbesondere bestehen keine Bedenken gegen den Parteiwechsel auf Beklagtenseite: Zunächst ist die Beklagte zu 1) nicht mehr Partei des Rechtsstreites, nachdem die Klage gegen diese zurückgenommen wurde. Da die entsprechende Erklärung der Klägerin vor Antragstellung in einem Termin zur mündlichen Verhandlung erfolgt ist, bedurfte es keiner Zustimmung der Beklagtenseite, § 269 Abs. 1 ZPO.

Weiter ist die Beklagte zu 2) im Wege des Parteiwechsels an die Stelle der Beklagten zu 1) getreten. Denn die in der entsprechenden Erklärung der Klägerin liegende Klageerhebung gegen die Beklagte zu 2) ist zulässig, insbesondere wurde der Parteiwechsel vor dem frühen ersten Termin erklärt. Zudem wurden die Ansprüche nicht auf eine gänzlich neue tatsächliche Grundlage gestellt. Damit ist die analog den §§ 263, 267 ZPO erforderliche Sachdienlichkeit aus Gründen der Prozesswirtschaftlichkeit zu bejahen: Ein weiterer Prozess lässt sich vermeiden und der Streitstoff kann im Rahmen des anhängigen Rechtsstreits ausgeräumt werden.

Weiter sind die besonderen Voraussetzungen für die Zulässigkeit des Feststellungsantrags nach § 256 Abs. 1 ZPO erfüllt, insbesondere betrifft der Antrag ein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis. Die Verpflichtung zur zukünftigen Zahlung der erhöhten Miete nach Maßgabe der Staffelmietvereinbarung in § 5 des Mietvertrages bezieht sich auf die Gegenleistungspflicht der Klägerin und damit auf dem Grunde nach feststellungsfähige Rechte (aus einem Rechtsverhältnis). Darüber hinaus hat die Klägerin ein (positives) Interesse an einer baldigen Feststellung, da die Rechtslage zwischen den Parteien umstritten und das erstrebte Urteil geeignet ist, diese Unsicherheit zu beseitigen.

Die Klägerin kann auch keine Gewissheit über die in der Zukunft liegenden Zahlungspflichten im Hinblick auf die Staffelmietvereinbarung aus der Bindungswirkung ihrer (Rückzahlungs-)Klage ableiten; sie ist vielmehr darauf angewiesen, eine Feststellungsklage zu erheben (vgl. nur BGH, Urteil vom 10.04.2019 – VIII ZR 12/18 –, zitiert nach juris). Das ergibt sich schon aus dem Wortlaut des § 322 Abs. 1 ZPO: Danach sind Urteile der Rechtskraft nur insoweit fähig, als über den durch die Klage (oder durch die Widerklage) erhobenen Anspruch entschieden worden ist. Gegenstand des Zahlungsantrages ist jedoch lediglich ein (Rück-)Zahlungsanspruch für die Zeit von Januar 2021 bis Januar 2022. Mit Rechtskraft, das heißt Bindungswirkung, entschieden würde lediglich darüber, ob ein Zahlungsanspruch für diesen Zeitraum besteht. Die Rechtskraft wird auf den unmittelbaren Streitgegenstand, das heißt auf die Rechtsfolge beschränkt, die aufgrund eines bestimmten Lebenssachverhalts am Schluss der mündlichen Verhandlung den Gegenstand der Entscheidung bildet. Nicht in Rechtskraft erwächst die Feststellung der der Entscheidung zugrunde liegenden präjudiziellen Rechtsverhältnisse oder sonstiger Vorfragen, aus denen der Richter den Schluss auf das Bestehen oder Nichtbestehen der von der Klagepartei beanspruchten Rechtsfolge zieht (vgl. nur BGH, Urt. v. 10.04.2019 – VIII ZR 12/18, nach juris Rn. 30, m.w.N.). So liegt der Fall im Hinblick auf die Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung, die im Rahmen der Entscheidung über den Rückzahlungsanspruch lediglich eine Vorfrage darstellt und damit von der Rechtskraft der Zahlungsklage nicht erfasst wird.

Die Klage ist nach Auffassung des Gerichts jedoch unbegründet. Die Klägerin hat im Hinblick auf den geltend gemachten Zahlungsantrag keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten für die Zeit von Januar 2021 bis Januar 2022 in Höhe von (13 Monate x 468,- € =) 6.084,- € aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1 S. 1, 1.Alt. BGB, der allein in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage. Denn die Zahlungen sind mit Rechtsgrund erfolgt, da die Staffelmietvereinbarung in § 5 des Mietvertrages der Parteien vom 20.07.2018 wirksam ist. Denn es ist zulässig, eine Staffelmietvereinbarung während der Dauer einer Mietpreisbindung für die Zeit nach Ablauf der Bindung zu treffen. Das Gericht schließt sich der Auffassung der Beklagten an, die der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 03.12.2003 – VIII ZR 157/03 – zitiert bei juris; BGH, Urteil vom 27.06.2007 – VIII ZR 150/06 –, zitiert bei juris Rn. 12), der überwiegenden Rechtsprechung der Instanzgerichte (z.B. LG Hamburg, Urteil vom 18.01.2017 – 307 S 75/15 –, zitiert bei juris; LG Berlin, Urteil vom 17.03.2003 – 67 S 322/02 –, zitiert bei juris) und der herrschenden Auffassung in der Literatur entspricht (vgl. Siegmund in: BeckOGK zum Zivilrecht, Herausgeber: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, 60. Edition, Stand: 01.10.2021, § 557a Rn. 18; Gramlich, Mietrecht, 15. Auflage, § 557a Rn. 1; Theesfeld in: BeckOK zum Mietrecht, Schach/Schultz/Schüller, 26. Edition, Stand: 01.11.2021, § 557a vor Rn. 1 a.E.; Emmerich in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, § 557a Rn. 8; Artz in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, § 557a Rn. 4; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage, Kapitel III „Durchführung des Mietverhältnisses“ Rn. 745).

Zwar hat die Klägerin die im Wesentlichen von Börstinghaus gegen die herrschende Auffassung angeführten beachtlichen Gründe völlig zutreffend zusammengefasst (vgl. Börstinghaus in: Schmidt/Futterer, Mietrecht, 15. Auflage 2021, § 557a Rn. 16 f.). Der Bundesgerichtshof hat in den bereits genannten Entscheidungen mit Hinweis auf den Grundsatz der Vertragsfreiheit (§ 311 Abs. 1 BGB) jedoch entschieden, dass es zulässig ist, auch schon während des Laufs einer Mietpreisbindung eine Staffelmiete für die Zeit nach ihrer Beendigung zu schließen (vgl. BGH: Urteil vom 03.12.2003 – VIII ZR 157/03 –, zitiert bei juris, Rn. 12-13:

„(...)

1. Für die Auffassung des Berufungsgerichts spricht der Grundsatz der Vertragsfreiheit des § 305 BGB a.F. (jetzt § 311 Abs. 1 BGB), dem im gegebenen Fall eine gesetzliche Bestimmung nicht entgegensteht. In § 10 Abs. 2 MHG wird die Zulässigkeit der Vereinbarung einer Staffelmiete nicht eingeschränkt. Durch § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG, die lediglich eine Anwendbarkeit der Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum ausschließt, ist die Vorschrift des § 10 Abs. 2 MHG nicht betroffen; es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG als zeitliches Verbot zu verstehen (so Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 81, der allerdings im Anschluß an OLG Hamm, WuM 1993, 108 eine Staffelmietvereinbarung im preisgebundenen Wohnungsbau innerhalb der durch die Kostenmiete bestimmten Obergrenzen als zulässig ansieht) oder ob diese Bestimmung als eine Regelung des Anwendungsbereichs der §§ 1 bis 9 MHG zu begreifen ist (vgl. zu dem gleichlautenden § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG a.F. für ein Zustimmungsverlangen des Vermieters nach § 2 Abs. 1 MHG: KG, NJW 1982, 2077 und OLG Hamm, NJW 1981, 234 mit Anmerkung Köhler; MünchKomm-Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 22).

2. Die Zulassung einer Staffelmietvereinbarung, die vor dem Ablauf der Bindungsfrist für die Zeit danach getroffen wird, steht im Einklang mit dem Zweck des Gesetzes. Die Staffelmiete bietet den Mietvertragsparteien Kalkulationssicherheit. Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 9/2079 S. 9) sollen dem Vermieter Investitionsentscheidungen dadurch erleichtert werden, daß er mit den künftigen Steigerungen der Mieteinnahmen schon zu einem früheren Zeitpunkt sicher rechnen kann, um die in den ersten Jahren regelmäßig entstehende Verlustphase zu überwinden; bei Altbauten wurde im Hinblick auf die regelmäßig erheblichen Unterhaltungskosten ein entsprechendes Bedürfnis des Vermieters anerkannt. Der Mieter wiederum hat die Möglichkeit, sich schon frühzeitig auf Umfang und Zeitpunkt der auf ihn zukommenden Mieterhöhung einzurichten (Palandt/Weidenkaff aaO, § 557 a Rdnr. 1), so daß die Vereinbarung einer Staffelmiete zugleich in seinem Interesse liegt. Diese Gesichtspunkte greifen auch für eine Staffelmiete ein, die während der Dauer einer Mietpreisbindung für den Zeitraum nach ihrem Ablauf vereinbart wurde. Bei der Zulassung einer solchen im vorhinein getroffenen Abrede wird dem Willen des Gesetzgebers Rechnung getragen, dem Vermieter durch eine Staffelmiete Planungssicherheit in bezug auf den künftig zu erzielenden Mietertrag zu gewährleisten. Wäre er darauf verwiesen, mit dem Mieter eine Einigung auf eine Staffelmiete erst nach Ablauf der Mietpreisbindung zu erzielen, hätte dies zur Folge, daß die Preisbindung des Mietverhältnisses trotz rechtlicher Beendigung tatsächlich noch eine gewisse Zeitlang weiterbestünde (vgl. KG aaO, OLG Hamm aaO). Die im voraus vereinbarte Staffelmiete bringt unter Umständen aber auch dem Mieter Vorteile. Abgesehen davon, daß er langfristig Klarheit über die auf ihn zukommenden Belastungen gewinnt, unter anderem nicht mit Erhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters rechnen muß, kann sich die Staffelung finanziell zu seinen Gunsten auswirken. Ist den Mietvertragsparteien während des Laufs der Mietpreisbindung die Vereinbarung einer Staffelmiete für die Zeit danach gestattet, muß sich der Vermieter nach Beendigung der Preisbindung an der Staffelmiete festhalten lassen, selbst wenn er nunmehr eine höhere Miete hätte durchsetzen können, weil die Preise am Wohnungsmarkt rascher gestiegen sind, als es die vereinbarte Staffel vorsieht.

(...)“

Diesen Erwägungen schließt sich das Amtsgericht Köln an.

Ergänzend gilt folgendes: Zwar lässt sich aus dem Wortlaut des Gesetzes allein die Wirksamkeit einer Vereinbarung, wie sie hier in § 5 des Mietvertrages getroffen wurde, nicht ermitteln. Umgekehrt sehen aber weder die Regelung des § 557a BGB noch andere Bestimmungen vor, dass die Vereinbarung einer Staffelmiete während der Preisbindung für die Zeit nach deren Ablauf unzulässig ist. Es besteht jedenfalls kein sachlicher Grund, die Mietpreisbindung gemäß § 8 Abs. 1 WoBindG bei einer öffentlich geförderten Wohnung über den geförderten Zeitraum hinaus fortzusetzen. Nach dem Gesetz endet die Mietpreisbindung mit dem Zeitpunkt, ab dem die Wohnung gemäß § 15 WoBindG nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. Nach der ratio legis kann nach diesem Zeitpunkt die Miethöhe frei vereinbart werden. Es sind keine sachlichen Gründe ersichtlich, weswegen die Parteien darin gehindert sein sollten, eine solche Vereinbarung schon während der Mietpreisbindung für den Zeitpunkt nach Außerkrafttreten der Mietpreisbindung antizipiert abzuschließen.

Durch einen solchen Abschluss werden die Belange des Mieterschutzes nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, a.a.O.) nicht negativ betroffen, da der Mieter frühzeitig Gewissheit über die zukünftige Miethöhe nach Auslaufen der Mietpreisbindung erlange. Überdies sei der Mieter für den Zeitraum nach Auslaufen der Mietpreisbindung nach der Vorstellung des Gesetzes nicht mehr schutzwürdig. Es spreche nichts dafür, den Vermieter für die Zeit nach Auslaufen der Mietpreisbindung ausschließlich auf das Verfahren nach § 558 BGB zu verweisen (LG Berlin, Urteil vom 17. März 2003 – 67 S 322/02 –, Rn. 29, zitiert bei juris).

Soweit die Klägerin die Auffassung vertritt, dass die Staffelmietvereinbarung den Zweck der Wohnraumförderung unterlaufe, ist andererseits zu berücksichtigen, dass der Zeitraum der Wohnraumförderung im Zeitpunkt der Geltung der Staffelmietvereinbarung bereits abgelaufen war und die Parteien der Geltung dieser Vorschriften nicht mehr unterstehen. Sie müssen sich danach vielmehr an den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches orientieren, so wie die Parteien jedes anderen Mietverhältnisses auch. Hierbei ist zu bedenken, dass beispielsweise die Kappungsgrenze im Rahmen der Vereinbarung einer Staffelmiete eben gerade nicht gilt. Insoweit ist es eine gesetzgeberische Entscheidung, dass die Parteien im Wege der vertraglichen Festlegung einer Miete freier sind als bei einseitigen Mieterhöhungsverlangen von Vermietern (LG Hamburg, Urteil vom 18.01.2017 – 307 S 75/15 –, Rn. 34, zitiert bei juris).

Weiter steht der Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung nicht entgegen, dass die Parteien eine Ausgangsmiete von 500,- € vereinbart haben. Selbst wenn man davon ausgehen würde, dass die Kostenmiete unrichtig und zudem zu hoch berechnet war (was die Klägerin allerdings schon nicht behauptet hat), führt dies nicht zur Unwirksamkeit der ab 01.01.2021 vereinbarten Staffeln: Ist eine Staffelmietvereinbarung teilweise nichtig, führt dies nicht zum Wegfall der folgenden Staffelbeträge, da deren Wirksamkeit selbstständig zu beurteilen ist (OLG Hamburg, NJW-RR 2000, 458 ff.). War also die Kostenmiete für die Zeit vor dem 01.01.2021 zu hoch berechnet, mag der Klägerin für diese Zeit ein Rückforderungsanspruch zustehen (der hier allerdings nicht streitgegenständlich ist). Auswirkungen auf die Wirksamkeit der Staffeln ab 01.01.2021 und 01.01.2022 hat dies aber nicht.

Sonstige Einwände gegen die Wirksamkeit der Staffelmietabrede in § 5 des Mietvertrages hat die Klägerin nicht geltend gemacht, solche sind auch sonst nicht ersichtlich, insbesondere bezieht sich die den Formerfordernissen des § 126 BGB genügende Regelung im Vertrag auf bestimmte Zeiträume von mindestens einem Jahr, zudem wird die jeweils erhöhte Grundmiete in einem Geldbetrag ausgewiesen und während der Laufzeit der Staffelmiete sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen. Der Ausschluss einer Erhöhungsmöglichkeit auch nach § 28 der II. Berechnungsverordnung ist für die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung nach dem Wortlaut des § 557a Abs. 2 BGB nicht erforderlich, so dass Mieterhöhung nach dieser Regelung auch neben einer Staffelmiete vor Ablauf der Preisbindung zulässig sind.

Zusammenfassend ist das Gericht daher aus den dargelegten Gründen der Auffassung, dass kein Zahlungsanspruch besteht; die als Nebenforderungen geltend gemachten Zinsen teilen das Schicksal der Hauptforderung.

Da die Staffelmietvereinbarung nach der hier vertretenen Ansicht wirksam ist, unterliegt auch der geltend gemachte Feststellungsanspruch der Abweisung. Denn die Klägerin ist auf der Grundlage von § 5 des Mietvertrages zur Zahlung einer Mieter von 1.012,- €/Monat ab dem 01.01.2022 verpflichtet ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils findet ihre Rechtsgrundlage in § 709 S. 1 ZPO.

Streitwert: 23.287,20 EUR (§ 39 Abs. 1 GKG)

Zahlungsantrag: 6.084,00 EUR

Feststellungsantrag: 17.203,20 EUR (§§ 48 Abs. 1 GKG, 3, 9 ZPO: Der Gebührenstreitwert für den Klageantrag des Vermieters auf Feststellung der Verpflichtung zur Zahlung eines zukünftig erhöhten Mietzinses bemisst sich nicht nach § 41 Abs. 5 S. 1 GKG auf den 12-fachen Erhöhungsbetrag, sondern nach §§ 3 und 9 ZPO nach dem 42-fachen monatlichen Mieterhöhungsbetrag abzüglich eines für positive Feststellungsklagen regelmäßig vorzunehmenden Abschlags von 20%, KG Berlin, NJW-RR 2010, 371; Schindler in: BeckOK zum Kostenrecht, 35. Edition, Stand: 01.10.2021, § 41 GKG Rn. 44. Gleiches gilt für den umgekehrten – hier streitgegenständlichen – Fall, dass der Mieter eine negative Feststellungsklage erhebt).

Rechtsmittelbelehrung:

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