1

Tatbestand:

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Die Klägerin, die N. GmbH ist als Rechtsdienstleister bei dem Kammergericht Berlin registriert. Sie geht aus abgetretenen Forderungen eines Mieters vor, dessen Vermieterin die Beklagte ist.

3

In dem Mietvertrag vom 01.12.2016 ist eine Nettomiete von 945,-- Euro bei einer Gesamtfläche von 79,76 qm der in Köln gelegenen Wohnung aufgeführt.

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Mit Schreiben vom 06.03.2017 rügte die Klägerin die Höhe der Miete und stellte Mietzahlungen unter Vorbehalt. Der Beklagte gab mit Schreiben vom 23.03.2017 Auskunft über die von dem Vormieter gezahlte Miete.

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Die Klägerin verlangt nun für die Mieterseite für 4 Monate zu viel gezahlte Mieten von insgesamt 456,56 Euro und vorprozessualer Rechtsanwaltsgebühren / Rechtsverfolgungskosten von 536,63 Euro mit vorliegender Klage.

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Sie ist der Auffassung bzw. behauptet, dass sie aktivlegitimiert sei aufgrund wirksamer Abtretung und wirksam erteilten Auftrages. Ortsüblich plus 10 % sei lediglich eine Miete von 717,75 Euro, so dass eine Überzahlung stattgefunden habe, die für 4 Monate mit vorliegender Klage zurückverlangt werde. Dies mache 4 x 114,14 Euro = 456,56 Euro aus, da die Vormiete 830,86 Euro betragen habe.

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Die Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW sei auch wirksam. Letztlich seien auch die Rechtsverfolgungskosten von 536,63 Euro zu erstatten.

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Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte zu verurteilen, an sie 456,56 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 536,63 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

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Sie hat gegen ein klageabweisendes Versäumnisurteil vom 06.11.2018 form- und fristgerecht Einspruch eingelegt und beantragt nun Aufhebung dieses Versäumnisurteils und verfolgt ihren ursprünglichen Zahlungsantrag weiter.

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Die Beklagte beantragt,

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Aufrechterhaltung des vorgenannten Versäumnisurteils.

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Sie bestreitet die Aktivlegitimation und behauptet, dass die vereinbarte Miete nicht die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 % übersteige. Die angemessene Quadratmetermiete bei einer Maisonette-Wohnung vergleichbarer Art betrage 10,95 Euro und nach Addierung von 10 % = 12,05 Euro.

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Die Miete des Vormieters habe netto 865,48 Euro betragen und sei nur aufgrund einer vereinbarten Minderung reduziert worden auf 692,38 Euro. Diese Minderung sei aber nicht zu berücksichtigen.

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Überdies und vor allem sei die Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW nichtig, da sie die Vorgaben des § 556d Abs. 2 Satz 5 und 6 BGB nicht erfülle, insbesondere unzureichend begründet worden sei. Auch materiell sei sie nicht ausreichend begründet. Fraglich sei auch, ob überhaupt die Grundlage in § 556d BGB verfassungsgemäß sei.

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Wegen weiterer Einzelheiten, insbesondere weiteren Vortrags wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

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Entscheidungsgründe:

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Die Klage ist unbegründet.

19

Der Klägerin stehen die geltend gemachten Ansprüche gegen die Beklagte nicht zu, da gegenwärtig auf Wohnungen in Köln die rechtlich allein einschlägigen §§ 556d ff. BGB nicht anwendbar sind. Es fehlt in NRW an einer wirksamen Verordnung im Sinne des § 556d Abs. 4 BGB, die das Gebiet der Stadt Köln als solches mit angespanntem Wohnungsmarkt dem Anwendungsbereich der mietpreisbegrenzenden oben genannten Vorschriften unterstellt, so dass für Köln weder die in § 556d Abs. 1 BGB aufgeführte Mietpreisbegrenzung (ortsübliche Miete + 10 %), noch darauf aufbauende Auskunfts- und Rückzahlungsansprüche gelten.

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Die Mietpreisbegrenzungsverordnung NRW ist formal unwirksam, da eine ausreichende Begründung für die Beurteilung Kölns als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nicht veröffentlich ist.

21

§ 556d Abs. 2 Satz 5 und Satz 6 BGB verlangt u.a., dass sich aus einer Begründung ergibt, aufgrund welcher Tatsachen ein solches oben genanntes Gebiet im Einzelfall vorliegt. Gem. dem Gesetzesentwurfs der Bundesregierung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz (vgl. BT-Drucksache 18/121 vom 10.11.2014), dient die Begründungspflicht dazu, die Entscheidung der Landesregierung nachvollziehbar zu machen, insbesondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen die Gebiete bestimmt werden. Angesicht des mit der Verordnung verbundenen Eingriffs in das Eigentumsrecht des Artikels 14 Grundgesetz, kommt der Begründung besondere Bedeutung zu, wie auch die bei sonstigen Verordnungen nicht übliche Begründungspflicht zeigt. Dies bedeutet, dass die Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt einer gerade sorgsamen Überprüfung der Verhältnismäßigkeitbedarf, um den verfassungsrechtlichen Vorgaben des Eigentumsschutzes Rechnung zu tragen (vgl. Schmidt/Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, § 555d BGB, Randnote 39).

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Damit soll dem betreffenden Bürger im Einzelfall auch die Überprüfung der entsprechenden Begründung und ein Verständnis von deren Gründen möglich gemacht werden, was ein öffentliches Zugänglichmachen der Begründung voraussetzt (vgl. Schmidt/Futterer, a.a.O.). Bloß abstrakte Beschreibungen reichen nicht (vgl. LG München I, Urteil vom 26.12.2017 – 14 S 10058 – Juris), (vgl. zu den Anforderungen auch LG Frankfurt, WuM 2018, 276, Landgericht Hamburg, WuM 2018, 498, Anmerkung Dr. Börstinghaus zu Landgericht München, juris PR-MietR 2/2018, Anmerkung 1).

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Diesen Anforderungen wird die Begründung der Verordnung in NRW nicht gerecht.

24

Zwar werden in der Begründung die Kriterien und deren Gewichtung, die allgemein für die Einordnung eines Gebietes in ein solches mit angespanntem Wohnungsmarkt angesetzt werden, genannt. Es fehlt aber die konkrete Anwendung dieser Kriterien auf die Stadt Köln. Welche Kriterien für die Einordnung, insbesondere in welchem Verhältnis zueinander zu einer Einbeziehung der Stadt Köln geführt haben, dazu mangelt es an jeglichen näheren Angaben.

25

Der letzte Schritt der konkreten Anwendung für bzw. auf die Stadt Köln fehlt.

26

Soweit in der Begründung auf eine Untersuchung des Instituts FB März 2015 verwiesen wird, genügte auch dies nicht. Ein ausführliches Gutachten des Institut FB aus Hamburg konnte vom Gericht weder im Internet noch sonst als veröffentlicht festgestellt werden, wie im Verhandlungstermin bereits mitgeteilt wurde. Soweit allerdings ein kurzer Endbericht von März 2015 im Internet findbar war, leidet er an denselben Mängeln wie die Begründung selbst.

27

Dass anderweitig eine ausreichende Begründung öffentlich zugänglich erfolgt wäre, ist weder ersichtlich noch näher von der Klägerin vorgetragen worden.

28

Angesichts der oben genannten besonderen Bedeutung der Begründung folgte aus dem Verstoß die Nichtigkeit dieser Verordnung (vgl. allgemein LG München I, a.a.O.).

29

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 344, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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Angesichts der Neuheit und Bedeutung der zu klärenden Fragen, war die Berufung zuzulassen.

31

Streitwert: 500,-- Euro.

32

Rechtsbehelfsbelehrungen:

33

A)

34

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

35

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

36

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

37

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

38

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.

39

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

40

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

41

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

42

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.

43

B)

44

Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Köln statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 € übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichts abgegeben werden.

45

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

46

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

47

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.

48

Richter am Amtsgericht