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 Gründe:

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Prozesskostenhilfe konnte nicht bewilligt werden, da die beabsichtigte Rechtsverfolgung keine hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet.

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I.

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Der Kläger hat nach derzeitigem Sach- und Streitstand einen Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung von insgesamt 880 EUR wegen der rückständigen Mieten für die Monate Mai bis August 2015.

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Das Mietverhältnis wurde nicht durch die fristlose Kündigung vom 27.04 2015 beendet. Nach §§ 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter dem Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann; insbesondere, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Die Kündigung ist nach § 543 Abs. 3 S.1 BGB ist jedoch erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

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Die Beklagten behaupten, dass der Kläger den gemieteten Raum am 26.04.2015 an eine Seminargruppe untervermietet habe und er – entgegen seiner Behauptung – dies weder mit den Beklagten abgesprochen habe noch selbst einen Rückenschulen-Workshop durchgeführt habe. Damit habe der Kläger gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstoßen. § 8 bzw. 9 des zwischen den Parteien am 03.11.2014 vereinbarten Mietvertrages sieht hierzu vor, dass der Kläger den gemieteten Raum für einen vorher festgelegten, sich nicht wiederholenden Termin, betreten bzw. für seien Rückenschule nutzen darf. Des Weiteren ist dort vereinbart, dass im Übrigen ab dem 01.03.2015 der Raum den Beklagten gänzlich zur Verfügung zu stellen ist und nicht mehr wie bis dahin einer zweimal wöchentlich durch eine aktuelle Mitmieterin genutzt werden darf.

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Die Beklagten berufen sich ferner darauf, dass sie den Kläger bereits vor der Kündigung am 01.12.2014 und 11.01.2015 wegen nachhaltiger Gebrauchsstörungen abgemahnt haben. Die von den Beklagten gerügten Vorfälle an diesen Tagen unterscheiden sich jedoch von dem Vorfall am 26.04.2015, so dass die Reaktion der Beklagten jeweils auf die Vorfälle am 01.12.2014 und 11.01.2015 nicht als Abmahnung i.S. des § 543 Abs. 3 S. 1 BGB, den Raum nicht nochmals unterzuvermieten oder ohne Absprache zu nutzen, gewertet werden kann.

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Eine Abhilfefrist bzw. Abmahnung muss den zu beseitigen Mangel bzw. das pflichtwidrige Verhalten, das abgestellt werden soll, hinreichend konkret benennen und muss erkennen lassen, dass die weitere vertragliche Zusammenarbeit auf dem Spiel steht, wenn der Mangel nicht beseitigt wird bzw. das pflichtwidrige Verhalten nicht abgestellt wird (BGH, NJW 2012, 53, 54; Blank, in: Schmidt-Futterer, § 541 Rn. 5 und § 543 Rn. 30 jeweils m.w.N.). Erst die Missachtung dieser letzten Warnung hinsichtlich des konkreten Mangels bzw. Verhaltens, lässt daher die Möglichkeit zu, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

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In der Email vom 1. Dezember 2015 (Bl. 58 d.A.) informierte der Beklagte zu 2 den Kläger, dass das Eingangstor bereits um 19.30 Uhr verschlossen war, obwohl um 20 Uhr noch ein Kurs stattfinden sollte. Er bat den Kläger denjenigen ausfindig zu machen, der dafür verantwortlich ist. In der Email wird somit weder der Kläger wegen einer Untervermietung oder Nutzung des gemieteten Raumes angemahnt noch lässt die Email erkennen, dass die weitere vertragliche Zusammenarbeit auf dem Spiel steht, wenn es nochmals zu einer Gebrauchsstörung kommt. Darüber hinaus ist auch ungeklärt, ob die frühzeitige Schließung des Eingangstors dem Kläger überhaupt zugerechnet werden kann.

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Im Januar 2015 ließ der Kläger das Türschloss zum Gebäude/Raum austauschen und verabsäumte es zunächst, den Beklagten den neuen Schlüssel zur Verfügung zu stellen, so dass die Beklagte zu 1 mit der Zeugin K. vor verschlossener Tür stand. Es ist weder vorgetragen worden, welche konkrete Abmahnung ausgesprochen wurde, noch rügten die Beklagten aus diesem Anlass eine etwaige Untervermietung oder Nutzung des gemieteten Raumes.

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Hinsichtlich einer etwaigen Untervermietung oder Nutzung des Raumes ohne vorherige Kündigung wurde der Kläger daher nicht abgemahnt, bevor die Beklagten am 27.04.2015 die fristlose Kündigung erklärten.

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Eine Abhilfefrist bzw. Abmahnung war gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB auch nicht entbehrlich, da es den Beklagten zugemutet werden konnte, zunächst mit dem Kläger den Vorfall am 26.04.2015 zu klären und ihn diesbezüglich abzumahnen.

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Da die Beklagten mit ihrer Pflicht, die Miete zu zahlen in Verzug waren, hat der Kläger auch einen Anspruch aus §§ 280, 286 BGB auf Zahlung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und aus §§ 280, 286, 288, 291 BGB auf Zahlung der Zinsen.  Hinsichtlich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten besteht der Zinsanspruch zwar erst seit Rechtshängigkeit, eine Rechtsverteidigung alleine wegen der geringen Zinsmehrforderung erscheint aber mutwillig.

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II.

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Hinsichtlich der mit der Widerklage geltend gemachten Schadensersatzansprüche hat diese nach derzeitigem Sach- und Streitstand keine Aussicht auf Erfolg.

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Die darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten und Widerkläger sind hinsichtlich der Tatsachen, welche die Pflichtverletzung des Klägers begründen, beweisfällig geblieben.

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Sie werfen dem Kläger zum einen vor, dass er den Raum an eine dritte Person (die Zeugin T.) untervermietet habe. Dies hat der Kläger bestritten und die Beklagten sind für Ihre Behauptung, dass die Zeugin tatsächlich als Untermieterin den Raum nutzte, beweisfällig geblieben. Für die Behauptung, dass die Zeugin T. am 26.04.2015 gegenüber der Beklagten zu 1 gesagt habe, sie habe den Raum gebucht, ist zwar Zeugenbeweis angeboten worden. Jedoch kommt es hier darauf an, ob die Zeugin T. tatsächlich den Raum bei dem Kläger gebucht hatte.

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Zum anderen werfen die Beklagten dem Kläger vor, den Raum zumindest ohne vorherige Terminabsprache genutzt zu haben, ohne hierfür einen Beweis angeboten zu haben. Die Behauptung der Beklagten hat der Kläger substantiiert mit der Behauptung bestritten, dass er mit dem Beklagten zu 2 am 24.04.2015 am Telefon gesprochen habe. In diesem Telefonat habe der Beklagte zu 2 nicht widersprochen, als der Kläger wegen des angekündigten Urlaubs der Beklagten zu 1, sagte, dass er dann den Raum am Sonntag nutzen werde. Entgegen der Ansicht der Beklagtenseite ist dieser Vortrag auch plausibel, da ein Missverständnis über die Tatsache, an welchem Sonntag die Beklagte zu 1 in Urlaub fährt, möglich erscheint.

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Rechtsbehelfsbelehrung:

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Gegen diesen Beschluss ist das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde gegeben, wenn

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1. der Wert der Hauptsache 600,00 EUR übersteigt,

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2. das Gericht ausschließlich die persönlichen und wirtschaftlichenVoraussetzungen für die Prozesskostenhilfe verneint oder

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3. das Gericht die Zahlung von Raten angeordnet hat.

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Die sofortige Beschwerde ist bei dem Amtsgericht Köln oder dem Landgericht Köln schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

25

Die sofortige Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass sofortige Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt wird. Sie ist zu unterzeichnen und soll begründet werden.

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Die sofortige Beschwerde muss spätestens innerhalb einer Notfrist von 1 Monat bei dem Amtsgericht Köln, Luxemburger Str. 101, oder dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, eingegangen sein. Dies gilt auch dann, wenn die sofortige Beschwerde zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines anderen Amtsgerichts abgegeben wurde. Die Frist beginnt mit der Zustellung des Beschlusses, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach Erlass des Beschlusses.

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Köln, 11.02.2016