1

Tatbestand:

2

Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten, den Terrassenbereich, der der Beklagten als Sondernutzungsrecht zugewiesenen ist, der Klägerin zur Verfügung zu stellen, damit diese dort die von der Stadt Köln geforderten vier Stellplätze schaffen kann.

3

Die Beklagte ist Mitglied der Klägerin, wobei in ihrem Sondereigentum die Wohnung Nr. 4 steht. Gemäß § 2 Abs. 3 der Teilungserklärung des Notars Dr. Georg Wochner vom 12.12.2003, UR.Nr 0000 – auf welche verwiesen wird (Bl. 133 ff. GA) ist dieser Wohnung das Sondernutzungsrecht an den dieser Räumlichkeit vorgelagerten Terrassen- und Gartenfläche zugewiesen.

4

Die Beklagte nahm eine - nicht von einem Eigentümerversammlungsbeschluss getragene - bauliche Veränderung dahingehend vor, dass sie die ca. 4 qm große Terrassenfläche (Loggia) in die Fläche des Wohnzimmers einbezog. Fenster und Terrassentür schließen nunmehr mit der Gebäudeaußenwand ab, daran schließt sich die Sondernutzungsfläche (ca. 53 qm) an. Auf die Lichtbildaufnahmen (Bl. 382 ff. GA) wird verwiesen.

5

In der nicht mehr anfechtbaren Baugenehmigung der Stadt Köln vom 27.05.2004 (Nr. 63/111), auf welche verwiesen wird (Bl. 10 ff. GA), ist zur Auflage gemacht, 12 Stellplätze zu errichten.

6

Die Stellplätze wurden nicht gemäß der Baugenehmigung errichtet. Der als Anlage zur Kaufvertragsurkunde der Beklagten genommene Plan, auf welchen verwiesen wird (Bl. 9 GA = Bl. 155 GA), weist die Stellplätze im rechten Winkel zur Hauswand aus. Im zur Baugenehmigung gehörenden Plan, auf den verwiesen wird (Bl. 15 GA = Bl. 168 GA), sind die Stellplätze parallel zur Hauswand vorgesehen. Die Errichtung von vier Stellplätzen kollidiert mit dem Sondernutzungsbereich der Beklagten.

7

Im Jahr 2008 beantragte die Klägerin eine abändernde Baugenehmigung, die bzgl. der Einstellplätze nicht erteilt wurde. Auf die Baugenehmigung vom 08.09.2008 (Bl. 16 GA) sowie den Ablehnungsbescheid vom 11.09.2008 (Bl. 241 f. GA) wird verwiesen.

8

Die Klägerin erhob Klage gegen diesen Ablehnungsbescheid, die auf rechtsanwaltliche Empfehlung hin nicht weiter verfolgt wurde.

9

Die Stadt Köln drohte mit Schreiben vom 06.09.2010 der damaligen Verwalterin der Klägerin die Nutzungseinstellung betreffend der abweichend von der Baugenehmigung errichteten Stellplätze an (Bl. 19 GA).

10

Ablösezahlungen für die vier Stellplätze lehnte die Stadt Köln ab.

11

Der zuständige Sachbearbeiter der Stadt, Herr K. G., äußerte in einer E-Mail an die Verwalterin der Klägerin vom 01.09.2011 – auf die verwiesen wird (Bl. 191 f. GA) -, er erwäge ggf. unter noch festzulegenden Bedingungen wie z.B. einer Befristung nicht weiter gegen die vorhandenen Abweichungen in Bezug auf die Stellplätze vorzugehen. Unter dem 26.07.2012 teilte dieser Sachbearbeiter mit, er erwäge unter näher beschriebenen Voraussetzungen eine Duldung längstens für die Dauer von 15 Jahren. Auf den Inhalt des Schreibens (Bl. 216 GA) wird verwiesen.

12

In der Eigentümerversammlung vom 24.11.2010 wurde der Beklagten angeboten, ihr Sondernutzungsrecht gegen eine Entschädigung abzulösen. Auf das Protokoll vom 24.11.2010 (Bl. 21 ff. GA) wird verwiesen.

13

Die Klägerin behauptet, die Errichtung der geforderten vier Stellplätze sei an anderer Stelle auf dem Grundstück nicht möglich.

14

Sie meint, die Beklagte sei zur Duldung des Rückbaus ihrer Terrasse und der Anlage von Stellplätzen in diesem Bereich verpflichtet, da ein öffentlich-rechtlicher Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums sonst nicht hergestellt werden könne.

15

Sie meint ferner, die Änderung der Teilungserklärung sei keine Voraussetzung für die Geltendmachung des Duldungsanspruchs.

16

Sie meint, der Vortrag der Beklagten, es bestünde nach Errichtung der Stellplätze gar kein Terrassenbereich mehr, müsse unberücksichtigt bleiben, da dies nur an den von der Beklagten vorgenommenen rechtswidrigen baulichen Veränderungen liege.

17

Die Beklagte hat der Stadt Köln den Streit verkündet, woraufhin diese dem Rechtsstreit auf Seiten der Klägerin beigetreten ist (Bl. 535 GA).

18

Die Klägerin beantragt,

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die Beklagte unter Androhung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung zu verhängenden Ordnungsgeldes bis zu EUR 250.000,00 und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, zur Ordnungshaft oder zur Ordnungshaft bis zu sechs Monaten zu verurteilen, es gegen eine von der Eigentümergemeinschaft zu zahlende einmalige Entschädigung in Höhe von EUR 20.000,00 zu dulden,

20

1.       dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auf der Sondernutzungsfläche, die im Teilungsplan – Anlage 2 zur Urkunde des Notars Dr. H. X., Köln, vom 12.12.2003, URNR. 0000 (hier als Farbkopie beigefügt) – grün unterlegt ist, die angelegte Terrasse, den Rasen und die Pflanzen sowie den die Sondernutzungsfläche umgebenden Stahlgitterzaun entfernt,

21

2.       dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auf der vorbezeichneten Sondernutzungsfläche einen befahrbaren Belag aufbringt und zwei Einstellplätze (parallel zum Gebäude) gemäß der Baugenehmigung 63/111 vom 27.05.2003 herstellt, sowie die Einstellplätze gegenüber dem Fußweg mit einer Sockelmauer, einer dichten Hecke oder mit einem maximal 1 m hohem Zaun abtrennt,

22

3.       dass die errichteten Einstellplätze dauerhaft als solche durch Wohnungseigentümer der Gemeinschaft und/oder Bewohner des gemeinschaftlichen Objekts genutzt werden,

23

4.       dass die vorbezeichnete Sondernutzungsfläche dauerhaft auch als Zufahrt zu den gemäß Ziffer 2 errichteten Einstellplätzen sowie zu weiteren zwei Einstellplätzen links (von der Straße Pfaffenpfädchen aus gesehen) genutzt wird.

24

Die Streithelferin schließt sich dem Antrag der Klägerin an.

25

Die Beklagte beantragt,

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              die Klage abzuweisen.

27

Sie behauptet, sie habe diese Wohnung damals nur deshalb erworben, weil diese eine vorgelagerte Grünfläche hatte. Die Anlegung der Stellplätze auf ihrer Sondernutzungsrechtfläche führte dazu, dass es keine nutzbare Terrasse mehr gebe. Die dann geschaffene Situation mache die Wohnung schier unverkäuflich. Sie meint, die Klage sei schon aufgrund der zu niedrig bemessenen Entschädigungsleistung abzuweisen.

28

Sie meint weiter, es fehle das Rechtsschutzbedürfnis für die Klage, denn die Stadt habe erklärt, den derzeitigen Zustand hinzunehmen.

29

Sie meint, da die Klägerin keinen Antrag auf Änderung der Teilungserklärung gestellt habe, sei die Klage unschlüssig.

30

Sie behauptet, die Stellplätze könnten anderswo im hinteren Teil des Grundstücks errichtet werden, sie bestreitet, dass die Nutzung ihres Sondernutzungsrechts unzulässig und nicht genehmigt sei.

31

Sie meint, die Abgeschlossenheitsbescheinigung binde die Behörde, so dass es keinen Anlass gebe, von der Planung der rechtwinklig zum Haus angeordneten Stellplatzausrichtung abzurücken. Die Anordnung der Stellplätze parallel zum Gebäudekörper sei unsinnig und willkürlich.

32

Sie meint, die Klägerin habe gegen die Baugenehmigung und den Ablehnungsbescheid vorgehen müssen und auch können, dass sie – die Klägerin – dies nicht getan habe, könne nun nicht zu Lasten der Beklagten gehen.

33

Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 25.06.2013 (Bl. 255 GA) Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen K. G. sowie Einholung eines Sachverständigengutachtens nebst zwei Ergänzungsgutachten.

34

Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 06.08.2013 (Bl. 272 ff. GA), das Gutachten vom 02.04.2014 (Bl. 309 ff. GA), das 1. Ergänzungsgutachten vom 05.12.2014 (Bl. 490 ff. GA) sowie das 2. Ergänzungsgutachten vom 18.03.2015 (Bl. 512 ff. GA) verwiesen.

35

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll vom 20.10.2015 verwiesen.

36

Entscheidungsgründe:

37

Die zulässige Klage ist im Wesentlichen begründet, in Bezug auf die Höhe der angebotenen Entschädigungsleistung unbegründet.

38

1.

39

Die Klage ist zunächst zulässig, insbesondere besteht ein Rechtsschutzbedürfnis. Dem steht die angekündigte Duldungsverfügung der Stadt Köln nicht entgegen, denn diese ist zum einen zeitlich beschränkt. Zum anderen steht sie unter mehreren Voraussetzungen, die teilweise gar nicht im Einflussbereich der Klägerin liegen. Die Klägerin hat daher ein schutzwürdiges Interesse an der begehrten Entscheidung.

40

Grundsätzlich hat jeder Rechtssuchende einen öffentlich-rechtlichen Anspruch darauf, dass die Gerichte sein Anliegen sachlich prüfen und bescheiden.

41

2.

42

Die Klage ist hinsichtlich der Duldungspflicht der Beklagten begründet, hinsichtlich der Höhe der Entschädigungsleistung teilweise unbegründet.

43

Die Beklagte ist nach Treu und Glauben gem. § 242 BGB verpflichtet, ihre Sondernutzungsfläche der Klägerin gegen Zahlung eines finanziellen Ausgleichs für die Errichtung von Stellplätzen zur Verfügung zu stellen.

44

Ein Wohnungseigentümer ist nach Treu und Glauben gehalten, seinen Sondernutzungsbereich der WEG zu überlassen, wenn nur hierdurch ermöglicht werden kann, die Verpflichtung zur Bereitstellung von Parkplätzen zu erfüllen (vgl. BayObLG Beschl. v. 05.12.2001 – 2Z BR 126/01).

45

Die Klägerin hat substantiiert dargelegt, dass es ihr nur auf der Sondernutzungsrecht-Fläche der Beklagten möglich ist, entsprechende Stellplätze zu schaffen. Soweit sich die Beklagte darauf beruft, dies sei auch anderswo, im hinteren Teil des Grundstücks möglich, entspricht dieser Sachvortrag keinem ordnungsgemäßen Sachvortrag. Denn unter dem Gesichtspunkt eines fairen Verfahrens muss es der Klägerin ermöglicht werden, auf die Behauptungen der Beklagten detailliert zu entgegen, dass und warum im von der Beklagten behaupteten Bereich keine Stellplätze errichtet werden können. Nur dann kann die Klägerin die von der Beklagten behauptete Tatsache nachprüfen und ggf. mit einem Beweisantritt reagieren. Dies hat die Beklagte indes nicht getan, da vollkommen unklar ist, wo und in welcher Anordnung an anderer Stelle vier Stellplätze errichtet werden könnten. Auch mit Blick auf die vorgelegten Pläne ist nicht zu erkennen, wo im hinteren Bereich Platz für vier Stellplätze vorhanden sein sollte.

46

Soweit die Beklagte einwendet, die Klage sei unschlüssig, denn zuerst müsse die Teilungserklärung geändert werden, teilt das Gericht die Einschätzung dieser zeitlichen Reihenfolge nicht.

47

Die Klägerin ist berechtigt, zunächst den tatsächlichen Zustand den öffentlich-rechtlichen Anforderungen anzupassen. Dass ein Anspruch der Beklagten auf Änderung der Teilungserklärung im Sinne einer Anpassung der rechtlichen Beschreibung im Aufteilungsplan an die dann geschaffenen tatsächlichen Verhältnisse besteht (vgl. KG Beschl. v. 18.07.2001 - 24 W 7365/00), steht der Klageerhebung nicht entgegen. Nach dem in der mündlichen Verhandlung vom 20.10.2015 unwidersprochen gebliebenen klägerischen Vortrag hat die Beklagte selbst keinen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung gegen sie erhoben.

48

Soweit die Beklagte meint, die Stadt Köln sei durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung gebunden, teilt das Gericht diese Rechtsansicht nicht, denn Schutzgegenstand der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist es, dem Grundbuchamt die Prüfung bautechnischer Fragen zu erleichtern. Es handelt sich nicht um einen (feststellenden) Verwaltungsakt (vgl. BVerwG Urt. v. 08.12.1995 – 8 C 37/93; GmS-OGB Beschl. v. 30.06.1992 – 1/91; zitiert nach juris).

49

Soweit sich die Beklagte meint, es habe die Möglichkeit bestanden, die Baugenehmigung bzw. den Ablehnungsbescheid erfolgreich anzufechten, führt dies selbst bei unterstellter Richtigkeit des Vortrags nicht zu einer anderen Bewertung.

50

Die Klägerin hat sich vielmehr – unstreitig – auf fachkundigen Rat hin entschlossen, nicht gegen die Baugenehmigung vorzugehen. Es ist nicht erkennbar, dass die Klägerin in schädigender Absicht vorgegangen ist, was einen Duldungsanspruch aus Treu und Glauben nach Auffassung des Gerichts entgegenstehen würde.

51

Der Anspruch der Klägerin auf Duldung besteht nur gegen Zahlung eines Ausgleichs in Höhe von EUR 38.000,00.

52

Wird einem Wohnungseigentümer das ihm eingeräumte Sondernutzungsrecht entzogen, so steht diesem ein Ausgleichsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu. Die übrigen Wohnungseigentümer haben ohne rechtfertigenden Grund auf sonstige Weise die mit dem Sondernutzungsrecht verbundenen und der Beklagten zustehenden Gebrauchsvorteile auf deren Kosten erlangt; sie haben daher den Verkehrswert dieser Gebrauchsvorteile an die Klägerin herauszugeben (vgl. KG Beschl. v. 25.01.1999 – 24 W 1394/98, zitiert nach juris).

53

Die Klage ist nicht dadurch insgesamt unbegründet, dass die Klägerin eine zu niedrige Entschädigungsleistung angenommen hat, denn das Gericht kann über die Höhe der Entschädigungsleistung gem. § 287 Abs. 2 ZPO entscheiden.

54

§ 287 ZPO ist auch anwendbar auf die Höhe einer Bereicherung (Zöller/Greger, 24. Aufl. 2004, § 287 Rn. 2).

55

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht auf Grund der Ausführungen des Sachverständigen, denen sich das Gericht nach eigener Prüfung anschließt, zur Überzeugung des Gerichts fest, dass eine Entschädigungsleistung in Höhe von EUR 38.000,00 dem Verkehrswert der Sondernutzungsrechtsfläche entspricht.

56

Der Gutachter M. hat in seinem Gutachten nebst Ergänzungsgutachten nachvollziehbar und widerspruchsfrei ausgeführt, wie er den Verkehrswert der Wohnung im derzeitigen Zustand und im Zustand ohne die bauliche Veränderung und mit errichteten Stellplätzen ermittelt hat. Hierzu ist der Sachwert sowie der Ertragswert ermittelt und diese dann ins Verhältnis zueinander gesetzt worden. Der Sachverständige kommt zu einem Wertunterschied in Höhe von EUR 38.000,00. Als Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken verfügt er auch über die erforderliche Sachkunde.

57

Hierbei war auf den Zustand abzustellen, der ohne die von der Beklagten vorgenommenen baulichen Veränderungen bestanden hat, denn diese sind unstreitig ohne zustimmenden Eigentümerbeschluss vorgenommen worden. Der rechtswidrig von der Beklagten geschaffene derzeitige Zustand kann daher nicht Grundlage für die Bemessung der Entschädigungsleistung sein.

58

Die Einwände der Parteien gegen das Gutachten verfangen nicht.

59

Die Gleichstellung des Sondernutzungsrechts mit „Gartenland“ begegnet keinen Bedenken, denn wie der Sachverständige zutreffend ausgeführt hat, ist die Beklagte berechtigt, diese Fläche unter dauerhaftem Ausschluss der übrigen Eigentümer zu nutzen. Daher ist auch eine Fruchtziehung im Rahmen der dem Sondernutzungsrecht-Berechtigten eingeräumten Nutzung möglich. Ein Abschlag wie von der Klägerin gefordert um 90 % ist nicht vorzunehmen.

60

Zur Ermittlung des Verkehrswertes hat der Sachverständige für das Sondernutzungsrecht 50 % des objektbezogenen Bodenwertes als angemessen geschätzt (Bl. 339 GA) auf der Grundlage des § 21 Abs. 3 ImmoWertV (Bl. 491 GA). Berechtigte Einwände hiergegen vermag das Gericht nicht zu erkennen, denn naturgemäß ist bei nicht überbauter Gartenfläche ein Abzug im Vergleich zu Wohnraum zu machen. Die Festlegung der Höhe des Prozentsatzes beruht eben auf Erfahrungswerten des Sachverständigen, deren Grundlage dieser nachvollziehbar dargelegt hat.

61

Soweit die Beklagte einwendet, das Sondernutzungsrecht müsse bei der Bewertung des Bodenwertes unberücksichtigt bleiben, hat der Sachverständige hierzu nachvollziehbar und widerspruchsfrei ausgeführt, dass es sich auf der Grundlage einer Einzelfallbewertung nach seinen Erfahrungswerten um einen wertbeeinflussenden Aspekt handelt, ebenso wie Dienstbarkeiten und Nutzungsrechte gem. § 6 Abs. 2 ImmowertV (Bl. 512 f. GA).

62

Soweit die Beklagte behauptet, die Wohnung ohne den Sondernutzungsbereich sei unverkäuflich, stehen dieser Behauptung zunächst die Ausführungen des Gutachters M. entgegen, der ausgeführt hat, dass die Nachfrage die Angebote übersteigen dürfte (Bl. 321 GA). Entgegen steht aber auch die allgemeine Lebenserfahrung bzgl. des Wohnungsmarktes in Köln. Auch wenn die derzeit noch bestehende konkrete Terrassenfläche für die Beklagte die Kaufentscheidung maßgeblich bestimmt, bedeutet dies nicht, dass die Wohnung nach Errichtung der Stellplätze auf dem freien Wohnungsmarkt keinen (anderen) Interessenten findet.

63

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 92 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 11, 709 S. 2, 711 S. 2 ZPO

64

Streitwert: EUR 38.000,00

65

Rechtsbehelfsbelehrung:

66

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

67

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

68

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

69

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

70

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.

71

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

72

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.