1

(Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a ZPO abgesehen.)

2

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

3

Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.

4

Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Mieten in Höhe von insgesamt 61,59 € aus § 535 Abs. 2 BGB.

5

Nach dem unbestrittenen Vortrag der Klägerin kann unterstellt werden, dass die Beklagten am 01.01.2013 ein Guthaben von 115,72 € auf ihrem Mietkonto hatten. Dies hat die Klägerin im Schriftsatz vom 16.06.2015 unter Darlegung der Verrechnung der einzelnen Guthaben der Beklagten nachvollziehbar dargetan. Da diese Darlegungen von Beklagtenseite nicht bestritten worden sind, gelten sie nach § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden. Die Klägerin hat aber ihrerseits dem Vortrag der Beklagten, dass die Wohnungsmiete in Folge von Mietmängeln in Form von Feuchtigkeitsschäden seit September 2012 um 10 % gemindert gewesen sei, nicht widersprochen. Nach § 138 Abs. 3 ZPO gilt auch dieser Vortrag deshalb als zugestanden. Damit haben die Beklagten die Miete in den Monaten Januar 2013, März 2013, April 2013, Mai 2013, Juni 2013 und September 2013 mit Recht lediglich in geminderter Höhe bezahlt. Unter Zugrundelegung der unstreitigen Zahlungsbeträge errechnet sich der Mietrückstand der Beklagten damit wie folgt:

6

Monat	Zu zahlen	Gezahlt	Differenz	Rückstand
Guthaben		115,72 €	-115,72 €	-115,72 €
Miete 01/13	738,63 € (= 820,70 € abzgl. 10 %)	220,70 €	517,93 €	402,21 €
Miete 02/13	738,63 €	837,30 €	-98,67 €	303,54 €
Miete 03/13	738,63 €	763,73 €	-25,10	278,44 €
Miete 04/13	738,63 €	763,73 €	-25,10	253,34 €
Gutschrift Mietminderung (wobei nicht dargetan wurde, wegen welcher Mängel diese worauf verrechnet werden sollte)		244,61 €	-244,61 €	8,73 €
Miete 05/13	738,63 €	763,73 €	-25,10	-16,37 €
Miete 06/13	738,63 €	763,73 €	-25,10	-41,47 €
Miete 07/13	738,63 €	763,73 €	-25,10	-66,57 €
Miete 08/13	732,33 € (= 813,70 € abzgl. 10 %)	543,27 €	189,06 €	122,49 €
Miete 09/13	732,33 €	763,73 €	-31,40 €	91,09 €
Gutschrift Heizkosten		447,51 €	-447,51 €	-356,42 €
Miete 10/2013	778,23 € (=864,70 € abzgl. 10 %)	360,22 €	418,01 €	61,59 €

7

Die Klägerin hat auch einen Anspruch auf Erstattung der geltend gemachten Mahnkosten in Höhe von insgesamt 5,00 €. Sie hat unbestritten die Beklagten mit Schreiben vom 11.02.2013, 22.02.2013, 08.07.2013 und 17.07.2013 zur Zahlung der rückständigen Mieten aufgefordert. Soweit sie allerdings mehr als zwei Mahnschreiben verfasst hat, hat sie gegen ihre Schadensminderungspflicht verstoßen, da nicht ersichtlich ist, aus welchem Grunde sie annehmen konnte, dass die Beklagte auf weitere Mahnschreiben reagieren würde, so sie doch die ersten beiden unbeachtet gelassen haben.

8

Die Zahlung hat nach § 320 BGB Zug um Zug gegen Herausgabe des Kautionssparbuches mit der Kontonummer 000000000 bei der Sparkasse Dortmund und Freigabe des Kautionsguthabens zu erfolgen.

9

Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung der ihr entstandenen vorgerichtlichen Kosten von insgesamt 201,71 €, die durch Einschaltung der Rechtsanwälte A. entstanden sind. Ein solcher Anspruch resultiert insbesondere nicht aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB. Die Klägerin als gewerbliche Großvermieterin hätte die Mahnschreiben selbst abfassen können. Durch die gleichwohl erfolgte Beauftragung eines Rechtsanwalts hat sie ihre Schadensminderungspflicht aus § 254 Abs. 2 BGB verletzt.

10

Der Geschädigte kann nur solche Aufwendungen ersetzt verlangen, die zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren (BGH NJW 1986, 2243; BGHZ 127, 348, 350). Dies ist hier nicht der Fall. Soweit die Klägerin der Auffassung war, dass die Beklagten mit der Zahlung von Mieten in Rückstand geraten seien, hätte sie die ausstehenden Zahlungen selbst anmahnen können und müssen. Ob die Vermietungsgesellschaft eine eigene Rechtsabteilung unterhält, ist unerheblich. Maßgeblich ist insoweit nur, ob der Vermieter anwaltlicher Hilfe bei der Abfassung des Kündigungsschreibens bedarf. Dies ist für jeden Vermieter objektiv zu bestimmen. Bei einem gewerblichen Großvermieter wie der Klägerin bedarf es keiner anwaltlichen Hilfe bei der Abfassung einer Zahlungsaufforderung, da diese ohne weiteres durch das kaufmännische Personal eines gewerblichen Großvermieters gefertigt werden kann (vgl. hierzu auch das Urteil des AG Dortmund vom 06.01.2015 – 425 C 6720/14, zitiert nach juris.de).

11

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

12

Streitwert:              665,33 €

13

Rechtsbehelfsbelehrung:

14

A) Da mit dieser Entscheidung für keine Partei die zur Eröffnung der Berufung führende Beschwer von über 600,00 EUR erreicht ist, hat das Gericht nach pflichtgemäßem Ermessen die Zulassung der Berufung zu prüfen, § 511 Abs. 4 ZPO. Die Berufung ist danach nicht zuzulassen gewesen, weil die Rechtssache ihre Entscheidung allein aus den Umständen des vorliegenden Falles gefunden hat und somit weder grundsätzliche Bedeutung besitzt oder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordern, § 511 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. Abs. 4 Nr. 1 ZPO.

15

Gegen dieses Urteil ist ein Rechtsmittel nicht zulässig, weil keine der Parteien durch dieses Urteils hinsichtlich eines Werts von über 600,00 EUR beschwert ist und das Gericht die Berufung auch nicht zugelassen hat, § 511 Abs. 2 Nr. 1 , 2 ZPO.

16

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Köln statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

17

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.