1

TATBESTAND:

2

(entfällt gemäB §   313 a Abs.  1. ZPO)

3

ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE

4

Die zulässige Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, nämlich soweit ein Teil der rückständigen Miete fur den Monat Juli 1998 geltend gemacht wird.

5

Die Klage ist  zulässig, insbesondere liegt keine unabgegrenzte

6

Teilklage vor. Entsprechend der Reihenfolge der mit Schriftsatz vom 17.05.1999 dargelegten Streitgegenstande verfolgt der Kläger mit dem vorliegenden Antrag folgende Ansprüche:

7

•        Restmietzins Januar 1998                                DM    63,34

8

•        Restmietzins Februar 1998                               DM    63,34

9

•        Restmietzins Marz 1998                                   DM   118,59

10

•        Restmietzins April 1998                                    DM    63,34

11

•        Restmietzins Mai 1998                                      DM    63,34

12

•        Restmietzins Juni 1998                                     DM    63,34

13

•        Restmietzins Juli 1998                                      DM    328,83

14

•        Restmietzins August 1998.                                DM    126,68

15

•        Restmietzins September 1998                            DM    196,68

16

•       Restmietzins Oktober 1998                                 DM    133,34

17

•        Restmietzins November 1998                             DM    254,87

18

•       Restmietzins Dezember 1.998                              DM    133,34

19

•        Betriebskostenabrechnung 05.01.1997 - 04.01.1998

20

(Teilbetrag)                                                                DM       6,03

21

= Summe                                                                  DM  1615,06

22

Die Klage ist nur begründet, soweit der Klager einen Teil der Miete fur den Monat Juli· 1998 in Höhe von 138,81 DM verlangt. Im Übrigen bestehen Mietzinsansprüche des Klagers nicht, da sich der Beklagte zu Recht auf Minderungs- und Aufrechnungsrechte beruft.

23

Im einzelnen:

24

•       Der Klager hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von jeweils 63,34 DM rückstandige Mietzinsen für die Monate Januar. 1998, Februar 1998, April 1998, Mai 1998 und Juni 1998 aus § 535 s. 2 BGB in Verbindung mit dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag.

25

Unstrittig hatte der Kläger in den genannten Zeitraumen Mietzinsansprüche gegen die Beklagten in Höhe von 1.616,76 DM monatlich (Grundmiete: 1.266,76 DM, Betriebskostenvorauszahlungen: 350,- DM). Hiervon hat der Beklagte jeweils 1.553,42 DM gezahlt, § 362 BGB, so daB zunächst noch ein Restanspruch in Höhe von 316,70 DM verblieb, nämlich für jeden der genannten Monate 63,34 DM.

26

Der Anspruch ist jedoch gemäB § 537 Abs. 1 s. 1 BGB gemindert wegen des unstrittig defekten Teppichbodens und des Zustandes der Fenster in drei Zimmern und der Küche. Insoweit. hat der Beklagte substantiiert - auch unter Vorlage von Lichtbildern (Bl. 46 bis 49 d.A.) - dargetan, daB die Scheiben der isoliervarglasten Fenster in den bezeichneten Räumen aufgrund von Undichtigkeiten schlierig und milchig geworden sind. Auch wenn dies seine Ursache darin hat, daB bei Sonneneinstrahlung zwischen den Scheiben Kondenswasserbildung auftritt, handelt es sich dennoch um einen Mangel, da die Fensterglasscheiben undicht sind, also nachteilig von der Sollbeschaffenheit ab weichen, dadurch die Aussicht nach drauBen erschwert wird und damit eine optische Beeintrachtigung; des Gebrauchs- und Geltungswertes gegeben ist.

27

Weiter hat der Beklagte unbestritten dargetan, daB der in der Wohnung - mit Ausnahrne von zwei Raumen - verlegte Teppichbo den mangelbehaftet ist, da die Gumrnierung abgenutzt ist, der Teppich sich vom Boden l st/abheht, Wellen wirft und sich sogar stellenweise auflöst. Auch dieser Vortrag ist durch Lichtbilder (Bl. 46 - 48 d.A.) weiter substantiiert.

28

Die Verteidigung des Klägers ist insoweit nicht erheblich: Zwar hat er behauptet, der Teppichboden sei vom Beklagten von dessen Vorrnieter übernommen worden, so daB ihn in Bezug auf den Teppich auch keine Instandhaltungspflicht treffe. Jedoch ist er für diese vom Beklagten bestrittene und von ihrn darzu legende und zu beweisende Behauptung beweisfallig geblieben: Denn ein in der Wohnung befindlicher Teppichboden. - daB der Teppich bereits bei Einzug des Beklagten in der Wohnung verlegt war, ist zwischen den Parteien unstrittig - gehört in entsprechender Anwendung des § 314 BGB grundsätzlich zum Mietgegenstand (vgl. LG Koln, NJW 1979, 1608, 1609). Mitvermietetes Zubehör fällt ebenso wie die Hauptsache selbst unter die Gebrauchsgewahrungspflicht (§§ 535, 536 BGB) des Vermie ters. Für eine entgegenstehende Vereinbarung zwischen den Mietparteien ist der Vermieter beweispflichtig;

29

Die vom Beklagten geltend gemachte Minderungsquote von 5 % fUr die mangelhaften .Fenster und den Teppichboden ist nach Auffassung des Gerichts nicht zu be nstanden, da Funktions-, Gebrauchs- und Geltungswert der Wohnung jedenfalls nicht in geringfilgigerern MaBe beeintrachtigt sind.

30

Im Ergebnis bestehen daher keine Mietnachforderungsansprüche

31

•   des Klägers fUr die Monate Januar 1998, Februar 1998, April 1998, Mai 1998 und Juni 1998,

32

•   Der Klager hat weiter keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von jeweils 133,34 DM rilckstandige Mietzinsen für die Monate Oktober 1998 und Dezember 1998 aus § 535 S. 2 BGB in Ver.bindung mit dem Mietvertrag vom 05.10.1985.

33

In den Monaten Oktober und Dezernber 1998 hat der Beklagte jeweils lediglich 1.483,42 DM auf die Miete gezahlt, so daB ein Restbetrag von 266,68 DM verbleibt.

34

Der Anspruch ist zunächst gemaB § 537 Abs. 1 s. 1 BGB in Hohe von 63,34 DM/Monat wegen des mangelhaften Teppichbodens und

35

der defekten Fenster gemindert: Insoweit kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden.

36

Darüber hinaus hat der Beklagte im Klageerwiderungsschrift satz vom 06.04.1999 (Bl. 23 ff., 28 d.A.) unbestritten darge legt, daB er im Einverständnis mit dem Kläger die monatliche Heiz.- und Betriebskostenvorauszahlung von 350,- DM um 70,- DM auf 200,- DM für September 1998 reduzieren darf, da - nachdem im Juni 1998 die· Gasetagenheizung installiert worden war - das Erfordernis eines Heizkostenvorschusses in Höhe von 70, DM/Monat entfällt.

37

Es bestehen somit keine Mietrückstande des Beklagten für die

38

•       Monate Oktober und Dezember 1998.

39

•       Der Kläger hat darüber hinaus keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von rückständigen Mietzinsen für die Monate März 1998 in Höhe von 118,59 DM, August 1998 von 126, 68 DM und September 1996 von 196,68 DM aus § 535 S. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 05.10.1985.

40

Unstrittig hat der Beklagte in den genannten Monaten entspre chende Mieteinbehalte vorgenommen.

41

Jedoch war er auch für März 1998, August 1998 und September 1998 gemäß § 537 Abs. 1 s. 1 BGB berechtigt, wegen des man gelhaften Teppichbqdens und der defekten Fenster den Mietzins um 63,34 DM monatlich zu mindern, wie bereits ausgeführt wurde.

42

Darüber hinaus durfte er aufgrund der Vereinbaru·ng mit dem Kläger für den Monat September 1998 einen Betrag von 70,- DM wegen der gekürzten Betriebskostenvorauszahlung einbehalten: Insoweit kann auf die obigen Ausführungen verwiesen werden.

43

Letztlich war er für die genannten Monate zu einer Mietminderung gemaB § 537 Abs. 1 s. 1 BGB wegen der Wasserschäden im Badezimmer berechtigt. Zwischen den Parteien ist unstrittig, daB im März 1998 in das Badezimmer der vom Beklagten angemieteten Wohnung Wasser aus der Duschwanne des Badezimmers der darüber liegenden Wohnung eindrang. Es bildeten sich Feuchtigkeitsflecken und Wasserkränze auf einer Fläche von ca. 3 qm auf der Badezimmerdecke und den Wänden des Badezimmers. Im August und September wiederholte sich der Wasserschaden und wurde – selbst nach der Darstellung des Klägers – erst zum 21.09.1998 beseitigt: Die Decke des Badezimmers, die Außenwand und eine weitere Wand wurden naß und wiesen größere Nässeflecken auf.

44

Die vom Beklagten hierfür geltend gemachten Minderungsbeträge von 55,25 DM für März 1998 sowie jeweils 63,34 DM für August und September 1998 sidn daher letztlich nicht zu beanstanden. Im Ergebnis stehen dem Kläger damit auch keine Ansprüche auf Zahlung von Mietzins für die Monate März 1998, August 1998 und September 1998 zu.

45

Der Kläger hat jedoch einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von 138,81 DM aus § 535 S. 2 BGB in Verbindung mit dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag hinsichtlich eines Teilbetrages der miete für den Monat Juli 1998. Insoweit macht der Kläger selbst lediglich einen Gehlbetrag von 328,83 DM geltend, den der Beklagte zunächst um 63,34 DM wegen des mangelhaften Teppichbodens und der defekten Fenster mindern durfte, wie bereits ausgeführt wurden.

46

Zusätzlich war der Mietzins wegen der unstrittigen Bauarbeiten zum Einbau der Gasetagenheizung gemindert, § 537 Abs. 1 S. 1 BGB. Denn in diesem Monat wurde – unstrittig – an acht Werktagen täglich über acht Stunden die Heizung montiert. Aufgrund der massiven Beeinträchtigung durch den naturgemäß vorgegebenen Umfang der Arbeiten und die dadurch zwangsläufig auftretenden Folgeerscheinungen mit nachteiligen Auswirkungen auf den Funktions- und Gebrauchswert der Wohnung, ist die Minderungsquote für die Dauer der Arbeiten 4/10 der Gesamtmiete zu bemessen.

47

Daraus errechnet sich für den Monat Juli 1998 eine Gesamtminderung in Höhe von 10 %, was – bezogen auf den Gesamtmietzins von 1.266,76 DM – einem absoluten Betrag von 126,68 DM entspricht (4/10 bezogen auf 8 Tage von 31 Tagen = 10%).

48

Für den Monat Juli 1998 ergibt sich somit ein Minderungsbetrag von (126,68 DM + 63,34 DM =) 190,02 DM, der von den geltend gemachten 328,83 DM zu subtrahieren ist, so daß ein Restanspruch von 138,81 DM verbleibt.

49

Der Zinsanspruch ist dem Grunde nach aus Verzug und der Höhe nach gemäß § 288 Abs. 1 BGB gerechtfertigt. Soweit der Kläger einen Zinsschaden von 12,5 % geltend macht, fehlt hierzu jeglicher Tatsachenvortrag.

50

Der Kläger hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von 254,87 DM wegen Mietrückständen für den Monat November 1998 aus § 535 S. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 05.10.1985.

51

Für diesen Monat hat der Beklagte lediglich 1.361,89 DM gezahlt, so daß zwar noch 254,87 DM ausstehen.

52

Dieser Anspruch ist jedoch zunächst gemäß § 537 Abs. 1 S. 1 BGB in Höhe von 63,34 DM wegen des mangelhaften Teppichbodens und der defekten Fenster gemindert und aufgrund der Vereinbarung mit dem Kläger hinsichtlich einer Kürzung der Betriebskostenvorauszahlung um 70,- DM weiter zu reduzieren.

53

Darüber hinaus hat der Beklagte zu Recht die Aufrechnung mit einem eigenen Erstattungsanspruch in Höhe von 121,53 DM wegen eines Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung für die Zeit vom 05.01. 1997 vis 04.01.1998 (Bl. 6 d. A.)erklärt. Unstrittig sind innerhalb dieses Abrechnungsjahres insgemsamt 4.078,47 DM an umlagefähigen Kossten angefallen. Entgegen den Darlegungen des Klägers hat der Beklagte jedoch 4.200,- DM an Vorauszahlungen erbracht, so daß sich ein Guthaben in Höhe von (4.200,- DM – 4.078,47 DM =)121,53 DM errechnet, mit dem der Bekagte die Aufrechnung gegen einen Teil der Mietzinsforderung des Klägers aus dem Monat Dezember 1998 erklären konnte, § 387 ff. BGB.

54

Der Kläger durfte die Zahlungen des Beklagten entgegen dessen eindeutigen Tilgungsbestimmungen in den Schreiben vom 12.05.1998 (Bl. 35, 36 d. A.), 02.09.1997 (Bl. 55 d. A.) und 24.09.1997 (Bl. 58 f. d. A.) nicht zunächst auf die Grundmiete und sodann auf die Betriebskostenvorauszahlungen verrechnen. In den ganannten Schreiben hat der Beklagte nämlich eindeutig erklärt daß seine Einbehalte - für Juni 1997 bis August 1997 jeweils 116,76 DM, für Oktober 1997 253,35 DM und für November bis Dezember 1997 jeweils 63,34 DM – von der Grundmiete als Minderunsbeträge einbehalten warden, so daß die Betriebskostenvorauszahlung – entsprechend dieser Tilgungsbestimmung – vollständig gezahlt wurden. Unabhänging davon, daß der Kläger mit Schreiben vom 10.09.1997 (Bl. 56 D. A.) mit den vorgenommenen Einhalten bis August 1997 einverstanden war, steht dem Gläubiger kein Leistungsbestimmungsrecht zu.

55

Im Ergebnis bestehen somit auch für den Monat November 1998 keine Nachforderungsansprüche des Klägers.

56

Aus den vorstehenden Ausführungen folgt, daß dem Kläger kein Anspruch aus der Betriebskosstenabrechnung für die Zeit vom 05.01.1997 bis 04.01.1998 (Bl. 6 d. A.) mehr zusteht.

57

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils findet ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO,

58

Zur Klarstellung wird letztlich auf folgendes hingewiesen: Die mit Schriftsatz vom 17.05.1999 geltend gemachte und im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 21.05.1999 abgetrennte Klageerhöhung war auch nach Rücknahme der Klage im Verfahren AG Köln 217 C 263/99 im hiesigen Verfahren nach Schluß der mündlichen Verhandlung nicht mehr zuzustellen (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 20. Auflage, § 296 a Rn. 2).

59

Streitwert: 1.615,06 DM